Common use of Effetti Clause in Contracts

Effetti. Il contratto preliminare ha effetti solo obbligatori (Cass. SS.UU. 27.3.2008 n. 7930). In conseguenza della stipula del contratto preliminare, pertanto, il promittente venditore e il promissario acquirente assumono l’obbligazione di stipulare un de- terminato contratto definitivo, del quale hanno già definito alcuni elementi. Il contratto preliminare di compravendita, quindi, non produce alcun effetto trasla- tivo: il promissario acquirente non acquista la proprietà del bene oggetto di con- tratto, ma solo si impegna ad acquistarlo in futuro, mentre il promittente venditore non perde, al momento del preliminare, la proprietà del bene, ma solo si obbliga a venderlo in futuro. Nel caso in cui una delle parti non adempia gli obblighi assunti con il contratto preliminare, è possibile ottenerne l’esecuzione in forma specifica. L’art. 2932 c.c., infatti, prevede che, in tal caso, il contraente adempiente possa ottenere una sen- tenza che produce gli effetti del contratto non concluso. In alternativa, la parte non inadempiente può chiedere al giudice la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni subiti a causa della mancata conclusione del contratto definitivo. Infine, se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria (si veda il successivo § 4.1.1), la parte non inadempiente potrà avvalersi del diritto di recedere dal contratto trattenendo la caparra (o esigendone il doppio). In tal caso, non è ne- cessario provare il danno subito, in quanto la caparra confirmatoria assolve la fun- zione di liquidazione convenzionale e anticipata del danno da inadempimento. Secondo la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. SS.UU. 14.1.2009 n. 553), se ci si avvale del diritto di recesso con ritenzione dalla caparra, non si può agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni, in quanto le due azioni sono alternative e non cumulabili.

Effetti. Il contratto preliminare ha effetti solo obbligatori (Cass. SS.UU. 27.3.2008 n. 7930). In conseguenza della stipula forza del contratto preliminare, pertantonasce un’obbligazione assistita da un’azione personale, il promittente venditore un mero diritto di credito non opponibile ai terzi la cui violazione farà sorgere un’azione risarcitoria e il promissario acquirente assumono l’obbligazione di stipulare un de- terminato contratto definitivo, del quale hanno già definito alcuni elementi. Il contratto preliminare di compravendita, quindi, non produce alcun effetto trasla- tivo: il promissario acquirente non acquista la proprietà del bene oggetto di con- tratto, ma solo si impegna pretesa volta ad acquistarlo in futuro, mentre il promittente venditore non perde, al momento del preliminare, la proprietà del bene, ma solo si obbliga a venderlo in futuro. Nel caso in cui ottenere una delle parti non adempia gli obblighi assunti con il contratto preliminare, è possibile ottenerne l’esecuzione in forma specifica. L’artsentenza costitutiva (art. 2932 c.c.). È bene ricordare che in caso di fallimento del promittente l’art. 72 della legge fallimentare esclude che si possa chiedere al curatore la stipulazione definitiva, infattianche tramite una sentenza del giudice (art. 2932). Spetta a tale soggetto (il curatore) scegliere se dare esecuzione o sciogliere il contratto, prevede cheinserendo così il promissario che avesse già anticipato parte del prezzo nella massa fallimentare. In linea generale, in tal casoproprio le conseguenze negative derivanti nei con- fronti dei terzi, del curatore del fallimento e del promissario acquirente hanno indotto il contraente adempiente possa ottenere una sen- tenza che produce gli effetti legislatore ad intervenire con due normative di protezione del promissario stesso. La trascrizione del contratto non conclusopreliminare e la tutela degli acquirenti di immobili da costruire. In alternativa, la parte non inadempiente può chiedere al giudice la risoluzione Vediamole da vicino. a) La trascrizione del contratto ed preliminare. b) la tutela degli acquirenti di immobili da costruire. a) rilascio di una fideiussione di importo corrispondente alla somma e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso o deve ancora riscuotere. b) Consegna di una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia del risarcimento dei danni subiti per rovina parziale o totale dell’edificio o per gravi difetti di costruzione. c) Obbligo di conformare il contratto preliminare ad un contenuto minimo assai minuzioso. d) Ampliamento dei soggetti legittimati a causa della chiedere la suddivisione del mutuo e il frazionamento in quote. e) Divieto per il notaio di procedere alla stipula dell’atto se prima non sia stato frazionato il mutuo e l’ipoteca. f) Il diritto di prelazione a favore dell’acquirente che abbia adibito l’immobile ad abitazione principale per sé o per un parente di primo grado con le modalità previste dall’art. 9 del d.lgs. 122/2005. g) Esclusione dalla possibile revocatoria fallimentare per gli immobili che l’acquirente abbia acquisito a giusto prezzo (art.10). 210 v. X. XXXXX, Conflitto tra privilegio del credito del promissario acquirente per mancata conclusione esecuzione del contratto definitivopreliminare e ipoteche iscritte prima della trascrizione del preliminare medesimo, in Banca, borsa, tit. Infinecred., se nel 2001, II, p. 481 ss. 211 Al riguardo, v. G. PALERMO, La tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, in Giust. civ., 2008, 6, p. 319 ss.; ID., Lo schema legale dei contratti relativi ad immobili da costruire, in Riv. Not., 2006, 4, p. 965. h) Possibilità per l’acquirente di escutere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta fra esecuzione o scioglimento del contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria (si veda il successivo § 4.1.1), la parte non inadempiente potrà avvalersi del diritto di recedere dal contratto trattenendo la caparra (o esigendone il doppioart. 11). In tal La disciplina dei soggetti, dell’oggetto e degli atti contenuta nel d.lgs. 122/2005 induce ad arricchire e a rettificare la nostra consapevolezza su: 1) il requisito soggettivo delle norme di protezione; 2) l’individuazione dei beni immobili; 3) l’effetto reale del contratto. Iniziamo dal primo di questi aspetti: i soggetti. b.1. Requisito soggettivo delle norme di protezione a) Per alcuni, il requisito che il contratto sia stipulato per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale è da ritenersi soluzione coerente e implicita con la ratio della normativa e, forse, imposta per assicurare la legittimità costituzionale della norma. Ciò perché lo statuto dei soggetti che agiscono per scopi non professionali è un tratto consolidato del sistema, ma l’estensione della disciplina anche a imprenditori individuali e professionisti è una “disparità di trattamento con società e enti difficilmente conciliabile con l’art. 3 e 41 della Costituzione”212. b) D’altra parte, altri ci ricorda che questo non è certo il primo caso di tutela che prescinde dalla qualità di consumatore. Basta pensare al cliente delle banche, alla subfornitura ed ai termini di pagamento nelle transazioni commerciali213. Nel nostro caso, non peraltro, c’è una diversità sistematica precisa: • la legislazione consumeristica ha di mira asimmetrie informative e squilibri di natura giuridico economica; • nella nostra legge la tecnica è ne- cessario provare il danno subitodiversa perché sono diversi gli interessi da tutelare; 212 G. DE CRISTOFARO e X. XXXXXXX, Le misure di protezione degli acquirenti di edifici da costruire introdotte dal X.Xxx. 20 giugno 2005, n. 122, in quanto la caparra confirmatoria assolve la fun- zione Studium Juris, 2005, p. 1006 ss.; v. inoltre M. C. D’XXXXXX, La tutela contrattuale degli acquirenti di liquidazione convenzionale e anticipata del danno immobili da inadempimento. Secondo la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. SS.UU. 14.1.2009 n. 553), se ci si avvale del diritto di recesso con ritenzione dalla caparra, non si può agire per ottenere il risarcimento dei maggiori dannicostruire, in quanto le due azioni sono alternative e non cumulabiliRiv. not., 2006, 4, p. 911.

Effetti. Il contratto preliminare d.lgs. n. 276 del 2003, all’art. 79 (intitolato Efficacia giuridica della certificazione), non chiarisce quali siano esattamente gli effetti della certificazione. La disposizione di legge si limita infatti a stabilire che, fatti salvi i provvedimenti cautelari, che costituiscono l’unico caso di sottrazione immediata agli effetti vincolanti della certificazione, tali effetti permangono, anche verso i terzi, fino al momento in cui sia stato accolto, con sentenza di merito, uno dei ricorsi giurisdizionali esperibili ai sensi dell’art. 80. Peraltro, vi è chi ha effetti solo obbligatori (Casssostenuto che il ricorso cautelare sarebbe difficilmente esperibile di fronte al giudice ordinario, essendo più giustificato adire in via cautelare il giudice amministrativo, posto che il fumus boni iuris sarebbe rinvenibile, in caso di affermata violazione del procedimento, in re ipsa, mentre nella giurisdizione ordinaria la prova sarebbe maggiormente complicata. SS.UU. 27.3.2008 n. 7930). In conseguenza della stipula Si può comunque facilmente desumere che la certificazione impedisce a chiunque di contestare la natura giuridica e la qualificazione del contratto preliminarestabilite dal provvedimento di certificazione prima di aver esperito con successo una delle azioni in giudizio previste dall’art. 80, pertantod.lgs. n. 276 del 2003. Particolare rilievo ha poi assunto l’art. 27 del Testo Unico di salute e sicurezza (d.lgs. n. 81 del 2008, il promittente venditore e il promissario acquirente assumono l’obbligazione come modificato dal d.lgs. n. 106 del 2009), dal quale si può desumere che ogni modello organizzativo concernente l’impiego della manodopera possa essere sottoposto al vaglio delle competenti commissioni di stipulare un de- terminato contratto definitivocertificazione. La certificazione, del quale hanno già definito alcuni elementi. Il contratto preliminare di compravendita, quindiinoltre, non produce certamente tra le parti alcun effetto trasla- tivoche già non derivi dal contratto di lavoro il quale ha, naturalmente, di per sé forza di legge tra le parti ex art. 1372 c.c. La forza giuridica della certificazione si può comunque meglio comprendere considerando gli effetti che essa produce nei confronti dei soggetti terzi al contratto, posto che costoro, in assenza di tale provvedimento, non sarebbero in alcun modo vincolati da quanto statuito dalle parti all’interno del contratto. Ove vi sia invece un provvedimento di certificazione (o, ancor più precisamente, una procedura di certificazione aperta6), a meno che tali terzi (enti ispettivi, previdenziali e fiscali) non ottengano un provvedimento cautelare (essendo questo sottratto agli effetti della certificazione per espressa disposizione del già richiamato art. 79 del d.lgs. n. 276 del 2003), l’accertamento operato dalla commissione impedisce loro di adottare provvedimenti basati su una difforme qualificazione del contratto, e quindi risultano vincolati alle risultanze della certificazione, per lo meno fino a che non sopraggiunga una sentenza di merito che neghi la fondatezza dell’atto. Non vengono comunque compromessi i poteri di tali organi: rimane infatti la possibilità per gli enti ispettivi, previdenziali e fiscali di svolgere accertamenti ed ispezioni; è invece loro impedita la immediata contestazione di eventuali violazioni riscontrate e l’irrogazione delle relative sanzioni, qualora siano basate su una diversa ricostruzione giuridica del rapporto rispetto a quella affermata dal provvedimento. Xxxx enti che vogliano recuperare la piena libertà d’azione sarà imposto, in concreto, di ricorrere in giudizio per ottenere, ope judicis, un accertamento che ripristini il promissario acquirente loro potere sanzionatorio rimuovendo le inibizioni imposte dalla certificazione. La c.d. Xxxxxxxxx Xxxxxxx del 18 settembre 2008 ha comunque statuito che il controllo - e la successiva erogazione delle relative sanzioni - degli enti ispettivi sui contratti certificati o in corso di analisi da parte delle commissioni di certificazione potrà in ogni caso avvenire, tra l’altro, qualora si evinca, durante l’ispezione, con evidenza immediata e non acquista controvertibile la proprietà del bene oggetto di con- tratto, ma solo si impegna ad acquistarlo in futuro, mentre il promittente venditore non perde, al momento del preliminare, la proprietà del bene, ma solo si obbliga a venderlo in futuro. Nel caso in cui una delle parti non adempia gli obblighi assunti con palese incongruenza tra il contratto preliminarecertificato e le modalità concrete di esecuzione del rapporto di lavoro. A sostegno dell’istituto della certificazione va menzionato poi un ulteriore effetto che l’atto di chiusura della procedura potrebbe avere, è possibile ottenerne l’esecuzione in forma specificaperaltro logica conseguenza della propria efficacia “persuasiva”. L’art. 2932 c.c.L’accertamento svolto da un organo competente e imparziale, infatti, prevede chepotrebbe facilitare la decisione del giudice circa la qualificazione da attribuire al contratto sottoposto al 6 Cfr. la c.d. Xxxxxxxxx Xxxxxxx del 18 settembre 2008, cit. suo vaglio, soprattutto in caso di risultanze istruttorie contrastanti. Si aggiunga che la l. n. 183 del 2010, all’art. 30, co. 2, statuisce che nella “qualificazione del contratto di lavoro e nell’interpretazione delle relative clausole il giudice non può discostarsi dalle valutazioni delle parti, espresse in sede di certificazione dei contratti di lavoro di cui al titolo VIII del d.lgs. 10 settembre 2003, n. 276, e successive modificazioni, salvo il caso di erronea qualificazione del contratto, di vizi del consenso o di difformità tra il programma negoziale certificato e la sua successiva attuazione”. La certificazione, in tal casotale rinnovata ottica, il contraente adempiente possa ottenere una sen- tenza che produce gli effetti dovrebbe così contribuire all’arricchimento del materiale probatorio – a sostegno della genuinità del contratto non concluso. In alternativa, la parte non inadempiente può chiedere al giudice la risoluzione o dell’atto di gestione del contratto ed il risarcimento dei danni subiti a causa della mancata conclusione del contratto definitivo. Infine, se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria (si veda il successivo § 4.1.1), la parte non inadempiente potrà avvalersi del diritto rapporto – poi eventualmente utile in caso di recedere dal contratto trattenendo la caparra (o esigendone il doppio). In tal caso, non è ne- cessario provare il danno subitocontestazioni, in quanto la caparra confirmatoria assolve la fun- zione di liquidazione convenzionale e anticipata del danno da inadempimento. Secondo la giurisprudenza di legittimità valutabile in sede giudiziale (cfr. Cass. SS.UU. 14.1.2009 n. 553), se ci si avvale del diritto di recesso con ritenzione dalla caparra, o arbitrale) come materiale non si può agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni, in quanto le due azioni sono alternative e non cumulabilicerto meno attendibile rispetto ad altre risultanze.

Effetti. ➢ La trascrizione rende il RtB opponibile ai terzi garantendo il futuro acquirente da eventuali atti di disposizione che il proprietario possa porre in essere post RtB, quali ad es.: vendita ad altro soggetto, iscrizione di ipoteche legali, giudiziali, volontarie, trascrizioni di pignoramenti, costituzione di altro diritto pregiudizievole ➢ Il contratto preliminare ha effetti solo obbligatori (Casscomma 3 dell’art. SS.UU. 27.3.2008 n. 7930). In conseguenza 23 aumenta a 10 anni il termine massimo di efficacia della stipula trascrizione entro cui deve essere eseguita la trascrizione del contratto preliminare, pertanto, il promittente venditore e il promissario acquirente assumono l’obbligazione di stipulare un de- terminato contratto definitivo, trasferimento dell’immobile Testo: “Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: …omissis …… 8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni; …. Omissis…” ➢Il godimento dell’immobile derivante dal RtB trascritto è opponibile ai soggetti che hanno acquistato diritti sull’immobile dopo tale trascrizione D = Manca l’indicazione della parte del quale hanno già definito alcuni elementi. Il contratto preliminare di compravendita, quindi, non produce alcun effetto trasla- tivo: il promissario acquirente non acquista la proprietà del bene oggetto di con- tratto, ma solo si impegna ad acquistarlo in futuro, mentre il promittente venditore non perde, canone da imputare al momento del preliminare, la proprietà del bene, ma solo si obbliga a venderlo in futuro. Nel caso in cui una delle parti non adempia gli obblighi assunti con futuro trasferimento? R = E’ indice interpretativo che il contratto preliminare, è possibile ottenerne l’esecuzione in forma specificanon segue la disciplina dell’art. L’art23 con le possibili ricadute sull’applicabilità delle tutele ivi previste. 2932 c.c., infatti, prevede che, in tal caso, il contraente adempiente possa ottenere una sen- tenza D = Manca l’indicazione della quota parte del canone imputata al prezzo del futuro trasferimento che produce gli effetti del contratto non concluso. In alternativa, la parte non inadempiente può chiedere al giudice la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni subiti a causa della mancata conclusione del contratto definitivo. Infine, se va restituita nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria (si veda il successivo § 4.1.1), la parte non inadempiente potrà avvalersi caso di mancato esercizio del diritto di recedere dal acquisto? R = E’ indice interpretativo che il contratto trattenendo non segue la caparra (o esigendone il doppio)disciplina dell’art. In tal caso, non è ne- cessario provare il danno subito, in quanto la caparra confirmatoria assolve la fun- zione di liquidazione convenzionale e anticipata del danno da inadempimento. Secondo la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. SS.UU. 14.1.2009 n. 553), se ci si avvale del diritto di recesso 23 con ritenzione dalla caparra, non si può agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni, in quanto le due azioni sono alternative e non cumulabilipossibili ricadute sull’applicabilità delle tutele ivi previste.

Effetti. Comunemente dal preliminare deriva l’obbligazione di prestare il consenso necessario per la conclusione del contratto definitivo Accade spesso nella contrattazione preliminare che le parti non si limitino ad assumere l’obbligo di concludere il contratto definitivo, ma prevedono un’esecuzione anticipata dello stesso. a) da un lato, il promittente venditore beneficia dei versamenti anticipati del promissario acquirente, senza però privarsi della proprietà e così mantenendo la possibilità di iscrivere ipoteca sulla stessa per ottenere mutui; 115 — Cass. II, sent. 477 del 14-1-2010 b) dall'altro l'acquirente, già nel godimento del bene, può procedere a un pagamento rateale del prezzo. L'anticipata consegna dell'immobile già esistente e ultimato può essere finalizzata a consentire al promissario acquirente l'esecuzione di opere di ripristino: in ogni caso da tale situazione non possono derivare diritti e doveri diversi rispetto a quelli nascenti dal contratto preliminare. La disponibilità del bene oggetto di preliminare è da qualificarsi come detenzione e non come possesso, in quanto il promissario acquirente esercita tale godimento in virtù di un titolo meramente obbligatorio, non ancora traslativo del diritto reale corrispondente, in funzione e in previsione del futuro trasferimento; il che implica il necessario riconoscimento dell'appartenenza del bene, fino al momento della prevista stipulazione del contratto definitivo, al promittente venditore116. Di conseguenza, la disponibilità materiale del bene oggetto del contratto preliminare, anche se si protrae nel tempo, continua a considerarsi detenzione e non possesso, senza che sussista la possibilità di avvalersene ai fini dell'usucapione117 . Il contratto preliminare ha natura giuridica di contratto obbligatorio e produce effetti solo obbligatori (Cass. SS.UU. 27.3.2008 n. 7930)giuridici poiché il contratto, di cui prevede la successiva stipulazione, è idoneo a produrre effetti diversi, più intensi o più specifici di quelli offerti dal preliminare stesso. In conseguenza altri termini, le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, realizzandolo non per mezzo di un singolo contratto bensì attraverso una pluralità coordinata di contratti i quali conservano una loro causa autonoma ovvero anche se funzionalmente connessi al preliminare restano autonomi rispetto ad esso. Dalla conclusione del contratto, già sin da quello preliminare (e ad effetti anticipati), sorge, in sintesi, un preciso rapporto giuridico tra le parti ovvero una relazione interpersonale caratterizzata da una situazione soggettiva di diritto-dovere e regolata dall’ordinamento: il comportamento dei contraenti, quindi, si inquadra nell’area della stipula responsabilità contrattuale (art. 1218 c.c.), non cumulativa ed assorbente dell’eventuale azione precontrattuale118. 116 Cass., Sez. Unite, 27 marzo 2008, n. 7930 117 Corte di Cassazione, sentenza 25 gennaio 2010, n. 1296 118 Corte di Cassazione, sentenza 25-07-2006 n.16937 L’attuazione delle prestazioni finali è subordinata, quindi, alla stipulazione del contratto preliminare, pertantorogito definitivo: tuttavia, il promittente venditore e il promissario acquirente assumono l’obbligazione di stipulare un de- terminato contratto preliminare può anche prevedere, atipicamente, una parziale anticipata esecuzione degli obblighi. Le parti, cioè, nell’assumere l’obbligo della prestazione del consenso al contratto definitivo, del quale hanno già definito alcuni elementi. Il contratto preliminare convengono l’anticipata esecuzione di compravenditaalcune delle obbligazioni nascenti e tra queste, quindiad es., non produce alcun effetto trasla- tivo: il la consegna immediata della res al promissario acquirente non acquista la proprietà del bene oggetto di con- tratto, ma solo si impegna ad acquistarlo in futuro, mentre il promittente venditore non perde, al momento del preliminare, la proprietà del bene, ma solo si obbliga a venderlo in futurocon o senza corrispettivo. Nel caso in cui una delle Le parti non adempia gli obblighi assunti con il contratto preliminare, è possibile ottenerne l’esecuzione in forma specifica. L’art. 2932 c.c., infatti, prevede che, in tal caso, il contraente adempiente possa ottenere una sen- tenza che produce anticipano gli effetti del contratto non conclusodefinitivo, nel caso di una vendita, 1) pagando in tutto o in parte il prezzo o 2) immettendo il promettente acquirente nel godimento dell’immobile. In alternativatali ipotesi si pone il problema, controverso in dottrina, di stabilire se i contraenti possano utilizzare la parte non inadempiente può chiedere al giudice la risoluzione figura del contratto preliminare anche quando prevedano la parziale ed il risarcimento dei danni subiti a causa della mancata conclusione del anticipata esecuzione di talune obbligazioni nascenti dal futuro contratto definitivo. Infine, se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria (si veda il successivo § 4.1.1), la parte non inadempiente potrà avvalersi del diritto di recedere dal contratto trattenendo la caparra (o esigendone il doppio). In tal caso, non è ne- cessario provare il danno subito, in quanto la caparra confirmatoria assolve la fun- zione di liquidazione convenzionale e anticipata del danno da inadempimento. Secondo la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. SS.UU. 14.1.2009 n. 553), se altri termini ci si avvale chiede se possa ricondursi nell’ambito del diritto di recesso con ritenzione dalla caparra, preliminare anche quel contratto il cui contenuto non si può agire per ottenere limiti all’obbligo di stipulare il risarcimento dei maggiori dannidefinitivo, in quanto le due azioni sono alternative e non cumulabilima si estenda fino a ricomprendere altri effetti.