Common use of Bakgrund Clause in Contracts

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänFastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan mot mäklaren X. Anmälarna, som jobbar är företrädare för en bank, har ifrågasatt mäklaren Xs agerande i samband med en förmedling. I första hand kritiseras han för att inte ha inkommit med den för honom utfärdade fullmakten i tid inför uppgörelsen och för att ha uppgivit säljarens makes konto för insättning av slutlikvid. Eftersom banktjänstemännen ansåg att pengarna måste betalas till säljarens konto sattes likviden i stället in på mäklarens klientmedels- konto för vidarebefordran till säljaren. Mäklaren X har inkommit med yttrande och tillbakavisat kritiken. Han har bl.a. upp- givit följande. Inför tillträdesdagen träffade han en överenskommelse med parterna, där köparen biträddes av sin make, att lägenheten skulle tillträdas vid ett personligt möte på mäklarkontoret efter det tryckeri hon anlitar, fick hon reda att köparna undertecknat relevanta handlingar på att fastigheten eventuellt skulle säljasbanken. Säljaren, som bodde Detta förfaringssätt är vanligt förekommande på fastigheten, mäklarföretaget och hon fick kontaktaccepteras av samtliga banker på marknaden. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav Xxxxxx informerades om att han hade en spekulant fullmakt att biträda säljaren i samband med tillträdet. Fullmakten har översänts till banken via fax och post. Vid kontakter med säljarens make har denne uppgivit var insättningen av slutlikvid skulle ske. Kontonumret har vidarebefordrats till banken. Någon kännedom om vem kontot tillhörde har inte kunnat fås mot bakgrund av banksekretess. Sedan banken på tillträdesdagen vägrade reglera likviden som säljaren önskat har han haft kontakt med säljaren och å dennes vägnar accepterat att pengarna betalades till klientmedelskontot för att föras över till det av säljaren anvisade kontot så skyndsamt som det var intres- serad av fastigheten möjligt. Varken köparna eller säljaren har klagat på hanteringen. Mäklaren X har inkommit med dokument som upprättats i samband med förmed- lingen. Enligt överlåtelseavtalet undertecknades kontraktet den 12 juni 2002. Av den inskickade kopian på fullmakten, som är daterad den 13 augusti 2002, framgår att mäklaren X förordnats att försälja den aktuella bostadsrätten och företräda säljaren genom att upprätta och underteckna överlåtelseavtal och likvidavräkningshandlingar och att han utkvittera och uppbära köpeskillingen samt att därjämte på alla i så fall var samband med förenämnda försäljning i behov av övrigt förekommande handlingar teckna säljarens namn. Text som ger ombudet rätt att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig pantförskriva bostadsrätten, att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr utkvittera och ta höjd emot säkerhet för eventuella prutningarlån samt söka utträde ur bostadsrättsföreningen är överstruken. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklareKonto- utdrag m.m. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad visar hur överföringarna av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigslutlikviden gjorts.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänServitut kan bildas bl.a. genom avtal enligt bestämmelserna i jordabalken eller genom förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på förkortad FBL. Ett servitut innebär att fastigheten eventuellt skulle säljasen fastighetsägare kan dra nytta av en annan fastighet. Säljaren, som bodde på Rättigheten är knuten till fastigheten, och hon fick kontaktinte till innehavaren, och kan gälla utan tidsgräns. Även säljarens dotter med familj bodde För att ett servitut ska få skapas krävs att vissa allmänna förutsättningar är uppfyllda. Dessa anges i 14 kap. 1 § jordabalken. Enligt den bestämmelsen får i en fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas en rätt för ägaren av en annan fastighet (den härskande fastigheten) att i ett visst hänseende nyttja eller på ovanvåningen annat sätt ta i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren anspråk den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade tjänande fastigheten eller en spekulant byggnad eller annan anläggning som var intres- serad av hör till denna eller råda över den tjänande fastigheten och att han i så fall var fråga om dess användning i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum visst hänseende under förutsättning att det fanns personer är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning. Som ytterligare förutsättning gäller bl.a. att ett servitut endast får avse ändamål som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång är av stadigvarande betydelse för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera härskande fastigheten. Vid mötet frågade han fastighetsbildning ska de allmänna reglerna om säljaren var intresserad av pengar vid sidan avservitut iakttas när lantmäterimyndigheten ska ta ställning till om ett visst servitut kan skapas. Hon svarade Enligt FBL ställs dessutom vissa särskilda krav för att det inte var servitut ska få bildas genom fastighetsbildning. Ett servitut kan gälla att ta den tjänande fastigheten i anspråk på något hon var in- tresserad av annat sätt än att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausuldirekt nyttja den. Det kan avse att den härskande fastighetens ägare får utföra vissa handlingar på den egna fastigheten som han eller hon annars inte skulle få t.ex. på grund av grannelagsrättsliga regler. Det kan gälla utsläpp av rök eller avloppsvatten. Formellt krävs det att ett servitut är till förmån för en eller flera andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjdefastigheter. Den 18 januari 2018 höjde ZZ härskande fastigheten bör vara en eller flera registerfastigheter. Av större betydelse är den reella anknytningen: servitutet ska utgöra en komplettering av den härskande fastigheten i ett visst avseende. PBL-kommittén behandlade i sitt bud slutbetänkande Får jag lov? Om planering och byggande (SOU 2005:77) frågan om s.k. bullerservitut. Önskemål hade framförts till 2 100 000 krkommittén om att införa servitut för att bygga bostäder i bullerstörda områden nära flygplatser. Förhandlingar fördes på flera håll De motiv som angavs för att införa servitut för denna typ av olägenheter är att möjliggöra en mer rationell och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet ändamålsenlig användning av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 krbullerstörda fastigheter, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte framför allt för sina tre olika spekulanters skull att få till stånd ett angeläget bostadsbyggande i närheten av flygplatser. Kommittén anförde bl.a. följande. En anknytande fråga rör förslaget till s.k. bullerservitut. Syftet med dagens form av servitut som regleras i fastighetsbildningslagen är att reglera förhållanden mellan fastigheter för att säkerställa en affär med säljaren ändamålsenlig användning av en fastighet, vanligtvis genom en reglerad rätt att anlägga en tillfart eller att använda en väg, brygga, ledning eller badstrand på en annan fastighet. [Förslagen om] s.k. bullerservitut […] syftar till att reglera en bullernivå som uppgav ska tolereras över en fastighet, och rör således inte sådana förhållanden eller rättigheter mellan fastigheter som servituten syftar till. Att genom servitut eller avtal vid sidan om PBL medge grundläggande avsteg från gällande gränsvärden som syftar till att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte skydda människors hälsa kan dessutom ifrågasättas, eftersom miljöbalkens regler kan få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo följd att skriva kontrakten överenskommelse inte får avsedd effekt. Han undrade om Stöd för en värderingsman sådan tolkning får man bl.a. av ett avgörande från banken kunde kika förbiMiljööverdomstolen daterat den 21 oktober 2003 (mål nr M 7066-02) i vilket Miljööverdomstolen konstaterar att en förlikning inte påverkar bedömningen av vilka skyddsåtgärder som är skäliga att vidta beträffande en fastighet. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 Dessa förhållanden gör att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om kommittén funnit att det inte är fråga motiverat att inom ramen för kommitténs uppdrag utreda frågan om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det servitut för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade tåla buller som överskrider de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigriksdagen fastställda riktvärdena.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att Den 1 mars 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång Småstaden 1 för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 4 550 000 kr. Intresset för Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: xxx@xxx.xx First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12 Xxxxxxxxxxxxxx 00 xxx.xxx.xx 164 40 Kista På fastigheten blev omedelbart mycket stort fanns en nyborrad brunn där man ännu inte hade tagit något vat- tenprov. Efter köpet orsakade frågan om vattnets kvalitet en rättslig tvist mellan NN-YY och visningar genomfördes fortlöpandesäljaren. En del bud kom inI dom den 27 april 2021 avslog tingsrätten NN-YY:s begäran om prisavdrag eller skadestånd. Tingsrätten ansåg att säljaren hade garanterat dricksvattenkvalitet, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade säljaren hade rätt att vidta åtgärder på fastigheten den 28 oktober 2017för att uppnå dricksvatten- kvalitet och att säljaren hade vidtagit sådana åtgärder som medförde att garantin blev uppfylld. Enligt NN-YY agerade Mäklaren oaktsamt i sin hantering av vattenfrågan. De var beredda att skriva på 2 750 000 krhar begärt skadestånd dels för sina kostnader i tvisten mot säljaren, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen dels för kostna- der för att förhöra sig om fastighetenåtgärda vattenkvaliteten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 krNämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Hon sa Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att de hade högre bud, så det var förklara varför den anser att NN- YY inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigersättning.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänköpekontrakt daterat den 9 augusti 2016 överlät NN fastigheten XX för en köpeskilling om 600 000 kr. Tillträdesdag angavs i köpekontraktet till den 28 okto- ber 2016. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: xxx@xxx.xx Box 67 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12 125 22 Älvsjö xxx.xxx.xx Han anlitade Mäklaren för att förmedla hans fastighet. Mäklaren och några andra mäklare hade värderat fastigheten till 650 000 kr. Det dröjde inte länge förrän Mäk- laren ringde upp honom och sa han eventuellt hade hittat en köpare, innan fastig- heten hade lagts ut på Hemnet. Mäklaren frågade honom om han ville ha en snabb och smidig affär. I så fall skulle han gå ner i begärt pris till 600 000 kr. Eftersom han nästan redan hade flyttat till X-köping med sin blivande fru, gick han med på det. Den 8-9 augusti 2016 skrevs köpekontraktet. Efter att de hade skrivit på tillkom vissa saker i kontraktet. I köpekontraktet förband han sig att fixa vissa saker som nu sedan lång tid är avklarade, även de delar som tillkom efter köpekontraktets undertecknande. I enlighet med kontraktet är nu alla eternitplattorna på garaget och på skorstenen borttagna, så som överenskommits, förutom några där köparen lovade att ta bort skorstenen, bräder och brädfodring så att han kunde komma åt dem. Köparen lovade att ordna det snarast med sina söner. Sönerna skulle även hjälpa köparen med att ta bort en gammal eldhög. Även de övriga åtgärderna är utförda. Han har begärt att de 50 000 kr som spärrades vid tillträdet av Mäklaren och köpa- ren som säkerhet för utförandet omgående ska utbetalas till honom. De 50 000 kr kom de överens om efter att köparen satt pris på det som skulle göras. Bortforsling och sanering av oljetanken under garaget cirka 15 - 20 000 kr, ta bort eternitplattorna och brädfodra på garaget cirka 25 - 30 000 kr, ta bort eternitplat- torna på skorstenen och gaveln samt montera ett fönster, som jobbar köparen skulle stå för, cirka 15 - 20 000 kr. Allt eftersom tiden gick så fick han tillåtelse att köpa in material och köparen skulle ersätta honom för det. När han skickade räkningen för inköp av fönster kunde han inte få tag på det tryckeri hon anlitarköparen, varken på telefon eller sms. Det hände inget så han skickade en ny räkning i mars och ytterligare en i maj. Han sökte Mäklaren och frågade vad som hänt. När han slutligen fick hon reda tag på Mäklaren sa denne att fastigheten eventuellt skulle säljasköparen sagt till honom att inte betala ut de 50 000 kr. SäljarenFör att han inte var färdig med arbetet. Han försökte söka upp köparen, som bodde men fick inte tag på fastighetenhenne. Enligt Mäklaren ville köparen inte träffa ho- nom. Mäklaren skickade en kallelse till honom och köparen om en träff på Mäklarens kontor, och hon för en slutlig uppgörelse. Vad för uppgörelse Mäklaren menade fick kontakthan inget konkret svar på. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- hetenHan kom, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakamen inte köparen. Hon träffade säljaren den 18 december 2016hade sagt till Mäklaren att hon inte ville träffa honom eller prata med honom. Säljaren uppgav Han undrade varför. Vad hade han gjort? Mäklaren sa då att köparen ville ha de 50 000 kr som var undansatta. Han sa till Mäklaren att han skulle anmäla honom. Det dröjde då inte mer än ett par dagar förrän det kom ett brev från Länsstyrelsen om att Mäklaren hade satt över de 50 000 kr till dem. Han ringde till Mäklaren och frågade vad detta var. Mäk- laren svarade att det var en spekulant som var intres- serad av fastigheten tvist och att han inte skulle medla i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YYden. Efter besiktning av fastigheten visade brevet från Länsstyrelsen dök det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker upp ett nytt papper från köparen och Mäk- laren som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då angav att de skulle gå ut ha kommit överens om max 2 000 kr för ett nytt fönster till marknaden med fastighetengaveln. Fastigheten Men kvällen före hade Mäklaren ringt honom och sa han, Mäk- laren, själv skulle betala mellanskillnaden på fönstret och upp till 3 500 kr, alltså 1 500 kr. Han frågade varför och Mäklaren sa det nog var en industrifastighet han, Mäklaren, som hade sanerats i viss utsträckningsagt cirka 2 000 kr till köparen. Han fick sedan 1 500 kr från Mäklaren, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbeteinget mer. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket Han frågade varför köparen inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att hade betalat de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort Mäklaren sa att han, Mäklaren, skulle prata med henne. Han hade ju också fått ett brev där köparen och visningar genomfördes fortlöpandeMäklaren skrivit att hon vägrade betala. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 Han förstod ingenting. Mäklaren hade lovat honom en snabb och smidig affär om han prutade från 650 000 kr till 600 000 kr, men det återtogs dels beroende affären är ännu inte färdig. Har Mäklaren ingen omsorgsplikt alls? Han känner sig helt utlämnad, vad ska hända, vem vänder han sig till? Han begär att få tillbaka hela provisionen på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 40 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr för fastighetsaffären som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråkklar, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren samt för alla samtal och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision ovisshet som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som fått utstå i brådskan skrev snart ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigår.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänEfter visning av fastigheten meddelade NN att han var mycket intresserad av fas- tigheten. Den 27 januari 2021 uppgav XX till honom att en vän till honom skulle bo i fastigheten med honom. Budgivning kom att äga rum och den 28 januari 2021 lade NN det högsta budet om 1 250 000 kr. NN ville skriva köpekontrakt snarast möjligt. Han kontaktade därefter NN:s bank för att kontrollera att finansiering fanns för köpet. Kontakten påvisade inga problem. Timmarna innan den överenskomna tidpunkten för att skriva på köpekontraktet meddelade NN att han inte skulle köpa fastigheten ensam utan tillsammans med YY, den vän som jobbar NN omnämnt tidigare. Han kontaktade XX, en fransk kvinna bosatt på det tryckeri Kanarieöarna, via telefon och för- säkrade sig om att hon anlitar, ville ingå köpet tillsammans med NN. Hon uppgav att så var fallet och han tillsåg därefter att XX skrev under erforderlig fullmakt för NN att underteckna köpekontraktet även för hennes räkning. Inför kontraktsskrivningen fick hon reda på han ta del av kopia av YY:s passhandling och han skrev av samtliga hennes namn i köpehandlingarna. Efter att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, köpekontraktet signerats hade han kontakt med YY och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, NN och de var mantalsskrivna där båda mycket nöjda med att ha ingått köpekontraktet. Omkring två dagar efter att köpekontraktet ingåtts ringde YY upp honom och ställde frågor om besiktningsprotokollet. Besiktningsprotokollet hade vid tiden för köpet funnits tillgängligt för alla spekulanter i 14 dagar och NN hade också fått en skriftlig kopia av det vid visningen. Efter att han förklarat besiktningsprotokol- lets innehåll närmare och dess betydelse vid svenska fastighetsköp, lät YY lugn och tackade för samtalet. NN kontaktade sedan många år tillbaka. Hon träffade honom och önskade att säljaren den 18 december 2016skulle efterlämna möbler- na i huset då XX inte skulle ha möjlighet att ta med sig några egna möbler till hu- set. Säljaren uppgav att han hade var välvillig och en spekulant lista upprättades över möbler och attiraljer som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp säljaren skulle lämna kvar utan kostnad för köparna. I enlighet med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de köpekontraktet skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 köparna deponera handpenningen om 125 000 kr, motsvarande tio procent av köpeskillingen, på hans klientmedels- konto senast den 5 februari 2021. Någon handpenning betalades dock inte in. Den 8 februari 2021 mottog han meddelande från YY att hon inte ville fullfölja köpet av fastigheten. Hon hänvisade främst till ändrade planer, att hon och då det låg ute NN saknade pengar till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att renovera huset framöver och till de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningarstängda gränserna un- der pandemin. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade Härefter tog köparna upp frågan om att han var beredd NN ensam skulle stå som ägare och att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han enbart YY skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallenfrånträda köpet. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 skjuta upp inbetalning- en av handpenningen till den 10 februari 2020. Den 10 februari 2021 förde NN över 30 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare till klientmedelskontot och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde mejl till säljaren och berättade honom bad NN om ursäkt för ”strulet” med inbetalningen. I ett mejl den 11 februari 2021 uppgav NN att paret istället önskade skriva på fredag eller lördaghans bank inte ville ge mer lån och att hans förhoppning var att de inbetalda 30 000 kr skulle räcka som kompensat- ion. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den Han lyckades hitta andra köpare av fastigheten och i slutändan ingicks ett nytt köpekontrakt för en summa av 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 225 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull I samband med det kom NN och YY å ena sidan, och säljaren å andra sidan, överens om ett avtal om återgång av köp. Som framgår av återgångsavtalet enades parterna om att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 köparna skulle betala mellanskillnaden om 25 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev som ersättning till säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, för att de nu fick vända sig frånträdde affären. Det framgår vidare att betalning av beloppet skulle ske genom att av den redan betalda summan om 30 000 kr skulle 25 000 kr utbetalas till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom resterande 5 000 kr återbetalas till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigköparna.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänUnder våren 2017 fick de kontakt med Mäklare K på [mäklarföretaget] i [stads- del]. De letade aktivt hus och ville därför förbereda sig inför en försäljning av sitt bostadsrättsradhus. Radhuset låg i ett nyproducerat område, som jobbar på det tryckeri färdigställt 2015. Mäklare K hade förmedlat radhuset till dem och har även förmedlat flera andra radhus i området. Efter att ha träffat Mäklare K fick de en offert av henne. I offerten redovisar hon anlitar, fick hur en försäljning skulle gå till och vad hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakautlovade. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då tyckte att de skulle gå lägga ut radhuset som en s.k. kommande försäljning ”tills vi bestämt när, hur eller om det skulle säljas”. Fördelen med detta uppgavs vara att ”man har byggt en grund med spekulanter redan innan en försäljning på den öppna marknaden. Då kan ni med säkerhet säga att ni har gett er själva de bästa förutsättningarna för en lyckad försäljning och maximalt slutpris”. Som en tidsplan angav hon att ”om ni köpt något lägger vi ut [radhuset] direkt” samt ”annonsering på nätet påbörjas så snart ni ger ett godkännande på det material jag förberett. Annonsering mot kundregistret påbörjas samma dag”. När de träffade Xxxxxxx K lämnade hon även över information om hur det funge- rar att lägga ut en bostad med marknadsföringskonceptet På gång. Av det över- lämnade materialet framgår att de kunde använda sig av [mäklarföretagets] tjänst ”Värdebevakaren” för att få löpande information om värdet på sin bostad. Vidare framgår hur det fungerar att lägga ut en bostad som en kommande för- säljning. [Mäklarföretaget] ”upprättar en komplett bostadsbeskrivning; när du sedan vill sälja räcker det med ett samtal från dig och en knapptryckning från oss. Då är annonsen publicerad och vi kan ha visning inom kort”. Det beskrevs att mäklarna när annonsen ligger ute ”samlar på oss en värdefull lista av intresserade personer som vi återkopplar till marknaden med fastighetenom du bestämmer dig för att sälja”. Fastigheten var Vidare att ”när du känner dig redo är mycket redan förberett. Resten kompletterar och upp- daterar vi på [mäklarföretagets webbplats] och Hemnet. Om bostaden redan har annonserats hos oss som På gång får den nu märkningen Till salu.” Mot bakgrund av informationen som lämnades accepterade de offerten och upp- dragsavtal tecknades den 8 maj. Bostaden fotograferades och en industrifastighet objektsbeskrivning förbereddes under maj-juni. Mäklare K hörde av sig i slutet av juni och frågade om hon fick lägga ut bostaden som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastighetenen ”kommande försäljning”, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastighetende bekräftade. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde De diskuterade fram att de var beredda att sälja vid ett bud om 7 000 000 kr eller däröver, oavsett om de då hade köpt någon ny bostad. I annat fall skulle de av- vakta till dess att de hade köpt något. När så skett skulle deras radhus genast ut på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrättmarknaden. De frågade även Mäklare K om [mäklarföretaget] hade något an- nat radhus i området som skulle säljas, vilket hon tyckte gick bra då bekräftade att företaget inte hade. Förutsättningarna för det uppdrag de lämnade till Mäklare K var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig.således att

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna av en bostadsrätt som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på för- medlats av mäklare X riktat kritik mot honom. Anmälarna har anfört bl.a. följande. De köpte den aktuella bostadsrätten den 13 februari 2002. För att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter finansiera köpet tog en av dem ett banklån med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten bostadsrätten som säkerhet. Inget bud Vid årsskiftet 2003 – 2004 informerades de om att en person som tidigare ägt bostadsrätten hade ett lån med deras bostadsrätt som säkerhet. Deras kontaktperson på banken hade under en längre tid försökt lösa problemet utan att oroa dem. Kontaktpersonen hade med anledning av denna strävan vid ett flertal tillfällen pratat med mäklare X och bett honom att ta kon- takt med säljaren och personen som hade ett lån med deras bostadsrätt som säkerhet för att få dem att skaffa en annan säkerhet till lånet. Mäklare X har emellertid, vad de vet, inte gjort någonting för att lösa problemet. Mäklare X borde naturligtvis ha kon- trollerat om lägenheten var belånad innan köpet gick igenom. Mäklare X har i yttrande bestritt att han handlat i strid med fastighetsmäklarlagen eller ingen spekulant gick på annat sätt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Han har bl.a. anfört följande. Enligt överlåtelseavtalet skulle tillträde ske den 30 april 2002. Objektsbeskrivningen har fogats som bilaga till överlåtelseavtalet. I objektsbeskrivningen under rubriken ”Pantsättning” anges att bostadsrätten är pantsatt. Anmälarna har således fått känne- dom om att bostadsrätten var pantsatt. Inför tillträdet meddelade såväl anmälarna som säljaren att de önskade genomföra tillträdet till den aktuella bostadsrätten på kvällstid. Vid den av parterna föreslagna tidpunkten hade han dock ej möjlighet att närvara, vil- ket han även informerade parterna om. Han meddelade vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om han tyckte att det var möjligt bättre att bosätta sig genomföra tillträdet exempelvis på fastighetenen bank vid en tidpunkt han hade möjlighet att närvara. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter Parterna insisterade emellertid på att få genomföra tillträdet på sätt som sänkte budet till 2 500 000 krde önskade. Förhandlingar fördes om Då han vid tillfället förbisåg panten, underlät han att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendetgöra parter- na uppmärksamma på pantsättningen samt på att panten skulle lösas inför tillträdet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de Parterna hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till dock uppmärksammats på den dessförinnan genom uppgiften i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausulobjekts- beskrivningen. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon är inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms korrekt att han inte längre var intresserad av skulle ha gjort någonting för att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontraktlösa den uppkomna situationen. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt har vidtagit omfattande åtgärder för att försäkra sig om vems spekulanterna varse till att an- mälarnas bostadsrätt inte skulle vara pantsatt till förmån för tidigare skulder vilka rätteligen säljaren skulle ha tillsett blev lösta på tillträdesdagen. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon Hans ansträngningar har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes varit fruktsamma eftersom anmälarnas bostadsrätt numera är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad fri från den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigäldre pantsättningen.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på Två spekulanter hade för avsikt att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016köpa en tomt. Säljaren uppgav att han hade en spekulant (ett aktiebolag) krävde som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig villkor att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera omköpte tomten lät uppföra ett s.k. Säljaren sa uttryckligen typhus, anpassat till henne att ”jag litar inte den speciella skärgårdsmiljö som skulle tillskapas i området. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har de två spekulanterna klagat på honom”fastighetsmäklarna mäklaren X och mäklaren Y, bl.a. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum för att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZursprungliga priset höjdes, att de nu inte fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans hjälp med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram kalkyl beträffande kostnaderna för husbyggnationen samt att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon mäklarna under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten underlåtit att agera. I ärendet har mäklaren X och annons både på Hem- net mäklaren Y företett ett uppdragsavtal som ingåtts mellan det mäklarföretag där de arbetar och Objektvision måste det ses bolag som högst troligt att köparen sett sålde tomten. Uppdrags- avtalet är undertecknat av mäklaren X och denne anges som ansvarig för uppdraget. De båda mäklarna har uppgett. De är delägare i mäklarföretaget. Det var mäklaren X som var ansvarig för detta och varit inne på hennes annonseruppdrag. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henneDet var även andra mäklare involverade i projektet. Något köpeavtal blev aldrig upprättat. Eftersom spekulanterna inte blev köpare tillhandahölls inte någon boendekostnadskalkyl. Spekulanterna hade tagit flera kontakter direkt med säljaren, vilket säljaren var trött på. Eftersom spekulanterna inte hade tecknat avtal om köp före den 13 april 1999 (den tidsgräns som säljarbolaget hade gett mäklarföretaget) fick företaget i hennes värld gör honom uppdrag att i stället söka förmedla tomten till hennes spe- kulantnågon annan. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse På grund av att försöka undkomma en provision mäklaren X var bortrest var det mäklaren Y som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog meddelade spekulanterna att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa ville sälja tomten till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigdem.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, En köpare har i en anmälan kritiserat mäklare X och uppgett bl.a. följande. Vi köpte ett s.k. varudeklarerat hus. Vid visningstillfället diskuterades behovet av att vi gjorde en egen besiktning av fastigheten. Mäklare X sa bl.a. att detta var den bästa besikt- ning man kunde få och att den besiktning som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på man beställer som köpare inte kunde mäta sig med den besiktning som genomförts och rådde oss ej att fastigheten eventuellt skulle säljasköpa en egen be- siktning. Säljaren, Därefter uppdagades ett antal missar som bodde på fastigheten, besiktningsmannen gjort och hon fick kontaktdenne medgav ersättning efter åldersavdrag och självrisk. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakaErsättningen blev 0 kr. Hon träffade Slutsatsen blev att säljaren den 18 december 2016betalade för en besiktning som köparen inte hade någon nytta av. Säljaren uppgav Mäklare X har yttrat sig och tillbakavisat kritiken. Han har vitsordat att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och till köpar- na framfört sin uppfattning att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighetbra besiktning som hans företag erbjudit säl- jarna genom en s.k. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sidasäljarförsäkring bl.a. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute gjorts en fuktkontroll av vissa delar i huset. Han har inte avrått köparna att göra en egen besiktning men sagt att besiktning- en som utförts var fullt tillräcklig för att köparna skulle anses ha gjort vad lagen krä- ver i de avseenden som besiktningen gäller för. Han har dessutom påpekat att det finns delar som inte besiktigats och som inte ingår i säljarförsäkringen vilket även framgår både av besiktningsprotokollet och av köpekontraktet. Vilka dessa delar var diskuterades både i god tid före kontraktsskrivning och vid kontraktstecknandet. An- mälaren, som är högutbildad, måste ha förstått innebörden av besiktningen, kontrakts- innehållet och den kvarvarande undersökningsplikten. Köparen har dessutom konsul- terat en släkting som själv är besiktningsman. Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av bl.a. objektsbeskrivning, köpekontrakt med bilaga och besiktningsprotokoll. I objektsbeskrivningen anges. Detta hus är varudeklarerat. Huset är besiktigat för…. Säljarförsäkring. Ett ingående besiktningsprotokoll finns därför tillgängligt hos mäk- laren. I besiktningsprotokollet anges under rubriken Information till försäljning 2008 blivande köparen….. Denna försäkringsbesiktning har samma omfattning som en sk. Överlåtelsebesikt- ning… Besiktningen är en hjälp för 1 995 000 kr, föreslog hon köparen att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklarefullgöra sin ”undersökningsplikt”. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssummaär befriad från ansvar för allt som finns noterat i protokollet Som köpare måste du därför förstå innehållet i besiktningsprotokollet, varför en ”köpargenom- gång” med besiktningsmannen rekommenderas. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade Köparen har dessutom kvarstående undersökningsplikt beträffande de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja delar av fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017inte omfattas av besikt- ningen. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det viktigaste undantagen är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig.…

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter Fastigheten utannonserades med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt utgångspriset 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 350 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort Visningar var inpla- nerade den 3 respektive den 4 juni 2020. NN-YY närvarade på visningen den 3 juni. På visningen fanns prospekt med objektsbeskrivning och visningar genomfördes fortlöpandeinformation om undersökningsplikten samt protokoll från överlåtelsebesiktning utförd av Besikt- ningsbolaget på uppdrag av säljarna. En del Han hade även mejlat över besiktningspro- tokollet till NN-YY dagen innan. Vid visningen lade NN-YY ett bud kom in, bland annat ett på utgångspriset 3 200 350 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skedeRunt kl. Ett par kontaktade henne 18 samma kväll ringde NN-YY till honom och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen undrade om det var möjligt att bosätta sig stänga affären direkt om de lade ett bud på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 3 650 000 kr. Förhandlingar fördes NN-YY uppgav att det var ett tidsbegränsat bud som endast fick framföras till säljarna. Han tog emot budet och frågade om de var beredda att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendetgöra en snabb och villkorsfri affär. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon NN-YY sa att de hade högre budkunde komma in och skriva avtal när som helst och att de var nöjda med Besiktningsbolagets besiktning. Säljarna godtog inte budet eftersom flera spekulanter var anmälda till visningen dagen efter. NN-YY höjde därför budet till 3 750 000 kr, så det var inte intressant för säljarenvilket framfördes till säl- jarna. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon Säljarna svarade att det inte de var något hon var in- tresserad av beredda att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock ställa in visningen om NN-YY bjöd 3 900 000 kr och gick med på en snabb och villkorsfri affär. Detta framfördes till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, NN-YY som lagt lade ett bud på 2 350 3 850 000 kr, vilket accepterades av säljarna. Kontraktsskrivning bokades in kl. 8 morgonen därpå, den 4 juni. I kontraktets § 15 noterades följande: ”Köparen förklarar sig nöjd med den undersökning som hen gjort av fastigheten före köpet och vill inte ha särskilt villkor om ytterligare besiktning. Köparen har er- bjudits köpargenomgång med besiktningsmannen […]. Denna genomgång kommer att genomföras efter kontraktets undertecknande med anledning av den korta tid som varit mellan att bud lämnats och kontraktets undertecknande och att parterna önskat sluta köpet. Köparen är införstådd med att köpet gäller oavsett resultatet av genomgången inte utgör rätt till återgång av köpet.” Han gick igenom klausulen samt kontraktet i övrigt tillsammans med XX-XX och säljarna. Köparna uppgav då att de redan hade genomfört en telefongenomgång med besiktningsmannen. Köpekontraktet skrevs under av båda parter och den visning som var inplanerad samma dag ställdes in. Handpenningen om 385 000 kr skulle enligt avtalet betalas in den 11 juni. Den 5 juni ringde NN-YY till honom och frågade om de kunde få undersöka fastig- heten. De frågade om sin undersökningsplikt och om de hade fullföljt den. Han uppgav att den överlåtelsebesiktning som gjorts är okulär och följer undersök- ningsplikten samt ligger till grund för den dolda fel-försäkring som säljarna hade tecknat. Den 9 juni besökte NN-YY fastigheten tillsammans med NN:s far (nedan ”den an- hörige”). Samma kväll kontaktade den anhörige honom och förklarade att NN-YY inte kunde fullfölja köpet. Han ringde upp NN-YY, som bekräftade att de ville komma ur avtalet men uppgav att de skulle fundera över natten. Han meddelade säljarna att NN-YY ville komma ur köpet. Den 10 juni ringde NN-YY honom och meddelade att de inte avsåg att betala in handpenningen. Han rekommenderade dem då att betala in handpenningen på avtalat datum för att inte begå kon- traktsbrott samt informerade om att säljarna enligt kontraktet hade rätt att häva köpet om betalning inte skedde i tid, se 10 § 3 st. i kontraktet, vilket kunde med- föra skadeståndsansvar. NN-YY uppgav att de hade kontakt med jurister. Han uppmanade XX-XX att fråga sina jurister om de skulle betala in handpen- ningen. Han informerade säljarna om samtalet, som önskade tid att fundera. Den 11 juni ringde NN-YY upp honom igen och ville diskutera en återgång av avta- let. Han bad att få återkomma efter samtal med säljarna. Han frågade säljarna om de kunde tänka sig att teckna återgångsavtal med en förlikningsvis reglering av skadeståndsansvaret. Efter viss betänketid återkom säljarna och meddelar att de kunde acceptera en förlikningslikvid på 400 000 kr. Han förde säljarnas bud vidare till NN-YY, som svarade att de skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomförasfundera. Dagen efter mötet kom ett 1,5 timmar senare ringde NN-YY upp honom och meddelade att de accepterade säljarnas bud och att de fört över handpenningen på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 385 000 kr. Förhandlingar fördes Senare samma dag skrev NN-YY på flera håll återgångsavta- let med förlikningen och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 förde över resterande 15 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av Säljarna skrev under avtalet dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7juli 2020 framställde NN-YY skadeståndskrav mot honom om 400 000 kr, bl.a. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat påstående att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig undanhållit information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheteninte hade agerat opartiskt i förlikningsdiskussionen. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig.Grunder1

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren av en bostadsrätt som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljaslämnat ett förmedlingsuppdrag till mäklare X. Anmälaren som ifrågasatt mäklare Xs hantering av uppdraget har i huvudsak anfört följande. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontaktMäklarföretaget är hyresgäst i den aktuella bostadsrättsföreningen. Även säljarens dotter Han erbjöds därför en något reducerad provision. Köpeavtal tecknades med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakaen person den 16 september 2002. Hon träffade säljaren Tillträde bestämdes till den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY29 november 2002. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare tid meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen köparen att hon inte kunde skriva kontrakt få sin egen bostadsrätt såld till det pris hon hade tänkt sig. Detta innebar att hon inte skulle kunna betala resterade del av köpeskillingen vid tillträdet. Mäklare X erbjöd sig då att överta förmedlingen av köparens objekt och föreslog att en revers skulle skrivas på utsatt tid beroende det resterande beloppet vid tillträdet. Xxxxxxxx skulle lösas in den 29 januari 2003 då köparens bostadsrätt med säkerhet skulle vara såld. Xxxx- xxxxx gick med på utvecklingssamtal detta förfarande men efter att ha blivit uppmärksammad på riskerna ångrade han överenskommelsen och hävde överlåtelseavtalet. Han anser att mäklare X borde ha avrått honom från att godta en revers. Mäklare X har inkommit med yttrande i skolanärendet och tillbakavisat kritiken. Innan dess Han har i huvudsak anfört följande. Köparen fick som brukligt en veckas förbehåll för lån. Köparens lägenhet såldes före tillträdet men av någon anledning hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva köparen problem med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklareett s.k. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbibrygglån. Säljaren svarade mig per mejl informerades snarast om den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efteruppkomna situationen och olika lösningar diskuterades. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de Båda parter var intresserade av alternativet att köpautfärda en revers och bad honom att undersöka det närmare. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare Han kontaktade sin branschorganisation och fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten besked om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker förelåg några hinder att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i lösa den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man uppkomna situationen på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt - under förutsättning att betala lägre provision till en annan mäklarebåda parter accepterade det samt att man pantsatte 2005-05-18:1 bostadsrätten för säljarens fordran. Detta Först vid mötet på banken, då tillträde skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teoriske, vad den nu är värd, är att då det gick upp för förklarade säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, ångrat sig beträffande överenskommelsen och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade önskade bryta avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan - Senare har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att parterna träffat en förlikning. Han har inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal rekom- menderat lösningen med en annan mäklare revers. Utgångspunkten har hela tiden varit att finna en så bra lösning som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt möjligt för parterna. Mäklare X har till sitt yttrande fogat bl.a. uppdragsavtal, köpeavtal och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev meddepositions- avtal samt säljarens hävning och parternas förlikning. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbartI det inskickade depositions- avtalet finns följande villkor. Inte nå- gonstans Ränta på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldighandpenningen utgår ej.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på Fastighetsmäklare X har haft i uppdrag att förmedla en fastighet. Köparna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X agerande i sam- band med denna förmedling. Anmälarna har sammanfattningsvis anfört följande. De köpte den aktuella fastigheten eventuellt skulle säljasunder år 2001. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, I ett tidigt stadium gjorde de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då klart för mäklaren X att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att ge lite extra för fastigheten bara den var i mycket gott skick. Mäklaren X uppgav att den aktuella fastigheten var utan problem. För att vara säkra lät de besiktiga huset. Vid denna besiktning framkom att fönstren på övervåningen hade omfattande rötskador. Med anledning av dessa skador kon- taktade de säljaren för att meddela att de önskade detta åtgärdat, vilket han gick med på. De informerade även mäklaren X om denna överenskommelse. De anser att mäklaren X brustit i sin omsorg genom att inte upplysa dem om vikten att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera ner vad som avtalats mellan dem och säljaren. De har även upplevt att han agerat partiskt. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis anfört följande. Köpekontraktet innehåller en besiktningsklausul med kommunen innebörden att köparna hade rätt att efter köpet besiktiga fastigheten samt begära köpets återgång om det var möjligt fel av viss art uppdagades. Efter besiktningen blev han uppringd av köparna som informerade honom om de fel som upptäckts samt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes de kommit överens med säljaren om att skriva av- tal denne skulle åtgärda felen. De tillställde aldrig honom besiktningsprotokollet och de bad inte heller om hjälp med förbehåll att upprätta någon skriftlig dokumentation om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, vad som lagt ett bud på 2 350 000 kravtalats. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon 2002-04-17:7 ringde till säljaren som bekräftade att parterna träffat en överenskommelse. Inte heller säljaren bad om hjälp att formulera något avtal. Eftersom köpare och berättade att paret istället önskade skriva säljare inte kunde komma överens om vad som skulle anses vara ett fackmannamässigt avhjälpande av felen lät han, på fredag eller lördagegen bekostnad, två av varandra oberoende snickare undersöka skadorna. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning Resultatet av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre dessa undersökningar var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbisamstämmiga. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 erbjöd sig att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastighetenbekosta renovering enligt snickarnas rekom- mendationer. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask förslag avvisades av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigköparna.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänI en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har säljarna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklare Xs agerande i samband med förmedling av deras fastighet. Anmälarna har uppgett bl.a. följande. Mäklaren X har brutit mot god fastighetsmäklarsed och åsidosatt sina förpliktelser gentemot dem vad avser digital dokumentation s.k. exponering samt marknadsföring av deras hem. Mäklaren X meddelade per telefon att hon tillåtit föräldrarna till en spekulant att ta digitala bilder och sända dessa via Internet till dottern. De hade uttryckligen sagt ifrån att inga interiörbilder fick finnas på Internet utan endast exteriörbilder. Mäklaren X har även underlåtit att med bred annonsering marknads- föra deras fastighet, vilket med stor sannolikhet kan ha medfört att deras fastighet inte nått ut till hela den potentiella kundkretsen med eventuellt lägre köpeskilling som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på följd. Mäklaren X har yttrat sig och anfört följande. Det är riktigt att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, anmälarna och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att kommit överens om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt skulle lägga ut interiörbilder på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag Hemnet eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastighetenBovision. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskapheller skett. Att köparen eventuellt sagt en kund skickar bilder till sin dotter med e-post är en helt annan sak. Att kunder tar bilder under en visning hör till vardagen i dag. Att detta skulle vara en kränkande handling är obegripligt när säljaren är beredd att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulantöppna sitt hem för visning. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon En fastighets- mäklare kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionenansvara för kundens olika handlande. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant Anmälarnas kritik avseende förmedlingsarbetet är även den obegriplig då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses undertecknade såväl köpekontrakt som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigköpebrev.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, Den 25 augusti 2020 köpte NN och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen YY (”NN-YY”) en fastighet i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång Småorten för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 5 360 000 kr. Intresset för Affären förmedlades av Mäklaren. På fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat fanns ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendetnybyggt bostadshus. Säljaren accepterade dettahade uppfört huset i egen regi med hjälp av en entreprenör, Entreprenadbolaget AB. Spekulanterna kontaktade kommunen Till grund för att förhöra sig om avtalet mellan säljaren och Entreprenadbolaget AB låg standardavtalet ABS 18. Säljaren var i förhållande till Entreprenadbolaget AB konsument i konsumenttjänstlagens mening, varför även 51–61 §§ i den lagen var tillämplig på entreprenadavtalet. Entreprenaden slutbesiktades den 25 augusti 2020, samma dag som NN-YY köpte fastigheten. I december 2017 tog februari 2022 lät NN-YY utföra en spekulantegen besiktning, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 krmotsvarade den s.k. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till tvåårsbe- siktning (garantibesiktning) som regelmässigt görs i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastighetenentreprenadförhållanden. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan avbesiktningen noterades flera fel i byggnaden. Hon svarade De två fel som XX-XX gjort gällande i detta ärende, brister i ventilation och målningsarbeten, noterades inte som fel i protokollet över slutbesiktningen den 25 augusti 2020, bortsett från att det angavs att några detaljer inte var något hon var in- tresserad färdigmålade. Entreprenadbolaget AB försattes i konkurs den 2 augusti 2022. I detta ärende har NN-YY krävt skadestånd av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud Mäklaren på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms grunden att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt verkade för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har säljarens rättigheter mot Entreprenadbolaget AB överläts till dem i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och samband med vilka villkor de lagtsköpet, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt alternativt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och verkade för ett indirekt erkännande avtal där de fick samma rättigheter mot säljaren som säljaren hade mot Entreprenadbolaget AB. Nämnden kommer först att återge det är hennes spekulantsom parterna har anfört. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att avgöra. Naturligtvis förklara varför den anser att Mäk- laren är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt ersättningsskyldig och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigvilket belopp.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänDen 11 september 2018 överlät NN och YY en bostadsrättslägenhet på X-gatan i Stockholm. Affären förmedlades av Mäklaren. NN och XX har gjort gällande att provisionen ska nedsättas, främst för att Mäklaren enligt deras uppfattning vilseledde dem om lägenhetens marknadsvärde. FRN E-post: xxx@xxx.xx First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12 Xxxxxxxxxx 00, 0 tr xxx.xxx.xx 121 77 Johanneshov Grunden för yrkandet är att Mäklaren dels värderade lägenheten lågt och vilse- ledde dem med sin provisionsstege, dels att hon bemötte dem på ett negativt sätt. De anser därför att värdet av mäklartjänsten har minskat med 40 000 kr. Mäklaren utgick endast från ett program, Valueguard, som jobbar varken tar hänsyn till lägenhetens skick eller om det finns balkong/eldstad/tvättmaskin/diskma- skin. Trots att deras lägenhet var i toppskick med nyrenoverat kök (diskmaskin) och badrum (tvättmaskin), fräscha nymålade ytskikt och hade en fungerande eldstad och balkong i soligt läge samt hade byggts om från en 2:a till en 3:a, ansåg Mäklaren att Valuegard var det enda tillförlitliga. En lägenhet på andra sidan gatan, en kvadrat mindre än deras, var uppe i över 6 300 000 kr när de träffade Mäklaren under värderingen. Detta var något som Mäklaren knappt ville prata om när de påtalade det, utan det tryckeri var endast Valueguard som gällde. Hon hävdade bestämt att de skulle vara väldigt nöjda om de ens fick 6 000 000 kr för lägenheten och att hennes provisionsstege därmed skulle börja vid den summan. Hon hävdade även på ett övertygande sätt att hon anlitarvar den bästa och mest seriösa mäklaren och att hon brukade göra klockrena värderingar. De köpte detta och utgick från att mäk- lararvodet skulle landa på mellan 60 000 kr - 80 000 kr, vilket kändes bra och rim- ligt. Mäklaren var väldigt bestämd med sin provisionsstege och menade att utan den var hon inte lika motiverad att få upp priset under en budgivning. Slutpriset landade på 6 610 000 kr och Mäklaren har själv skrivit i ett mejl att det var först efter att budet låg på 6 500 000 kr som hon började med att försöka över- tyga övriga budgivare att de skulle buda högre med tanke på rådande marknads- priser. Mäklarens mäklararvode landade på 130 000 kr, vilket inte ens är i närheten av vad andra mäklare tar. För det första var det fler mäklare som värderade deras lägen- het till runt 6 200 000 kr och ingen skulle ha begärt ett mäklararvode på nästan två procent (inte ens 1,5 procent) av slutpriset som Mäklaren gjorde. De kan exempelvis bifoga en lista de fick från en likvärdig mäklare från [mäklarfö- retag] med lika många år som yrkesverksam samt med både en civilekonomex- amen samt mäklarexamen, en mäklare som de först tänkte anlita, men som inte hade tid just den veckan som de ville påbörja försäljningsprocessen. Den mäklaren hade tagit 1,24 procent av slutpriset, vilket hade inneburit 81 964 kr i arvode, det vill säga 48 036 kr mindre. Utöver detta är de även missnöjda med Mäklarens insats som mäklare (självklart är de nöjda med slutpriset och även med stylingtips från Mäklaren, även om de redan hade fått bra tips av andra mäklare), men de anser att samarbetsvilja och flexibilitet är minst lika viktigt. Mäklaren var under värderingen väldigt trevlig och lyhörd. Men efter att de hade skrivit under uppdragsavtalet och försäljningspro- cessen sattes igång, upplevde de henne som väldigt kall och fyrkantig, lite ”it’s my way or the highway”, vilket bidrog till att de blev rädda för henne och för att und- vika konflikter försökte se till att vara henne till lags och göra henne nöjd under hela processen. Vid värderingen hävdade Xxxxxxxx att hon reda knappt höll i några lägenhetsförsälj- ningar eftersom att hon är som en slags mentor för andra mäklare på kontoret och att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, de kunde känna sig trygga och hon fick kontakt. Även säljarens dotter unika med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, att de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han de enda kunder hon hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten för tillfället och att han hon skulle ha all tid i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtalvärlden för dem. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten Sedan visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp hon hade hand om tre lägenhetsförsäljningar samtidigt utöver deras lägenhet. De förstår inte varför man som mäklare uppger något sådant när det inte alls stäm- mer. De har framfört sin kritik till Mäklaren via mejl och meddelat att de vill ha en ned- sättning av orsaker som mäklararvodet. Mäklaren har endast bemött kritiken om värderingen där hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne har vidhållit att ”jag litar Valueguard” är ett mycket tillförlitligt mätinstrument och att ett mäklararvode på nästan två procent av slutpriset är skäligt. Om deras kritik gällande hur de upplevde hennes bemötande har hon inte svarat på, utan hänvisat till en kundombudsman. Och hon har inte gått med på honom”en ned- sättning av arvodet. Förslaget Sedan har hon efter det hänvisat dem till sin kollega XX istäl- let. XX och Mäklaren är båda kontorsägare. Om det vore skäligt att en mäklare i Stockholms innerstad får ett mäklararvode på nästan två procent av slutpriset 6 610 000 kr, som Mäklaren påstår, skulle det be- tyda att den som säljer en lägenhet för cirka 13 000 000 kr ska behöva betala cirka 260 000 kr i mäklararvode. Procenten på mäklararvode brukar väl gå ner ju högre slutpriset blir? Angående budgivningen; utgångspriset var då 5 700 000 kr och Mäklaren tyckte att de absolut inte skulle gå ut till marknaden nöja sig med fastigheten. Fastigheten det första budet som var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten6 150 000 kr. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra dem förvirrade då det var mer än vad hon hade värderat lägenheten till. Xxxxx där kände de sig lite förvirrade och lurade av hennes värdering. Det känns som att Mäklaren har utnyttjat sitt informationsövertag och föreslog en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så provisionsnivå som blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett väldigt fördelaktig för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, känns det som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne lurade dem att kontakta ZZ och framföra tro att han nu priset var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt lågt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl även kunna locka många spekulan- ter till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagtsvisningen, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat hitta fler potentiella kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigandra objekt.

Bakgrund. Genom I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren X. Anmälarna har gjort gällande att mäklare X underlåtit att informera dem om att säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket skilsmässa inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, klar och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighetgrund av tvisten mellan säljaren och dennes make inte beviljades lagfart för fastigheten. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, Mäklare X har anfört bland annat ett på 3 200 000 kr, följande. Vid kontroll av fastighetsregistret framgick att säljaren var ensam lagfaren ägare av fastigheten. Genom personbevis från Skatteverket fram- kom att säljaren var gift men säljaren uppgav att hon och maken separerat. Han påtalade vid detta tillfälle att samtycke till försäljningen kunde bli nödvändigt att inhämta. Han minns inte om säljaren uppgav att hon var skild eller låg i skilsmässa men hon var tydlig med att något samtycke inte behövdes då allting var klart mellan makarna i det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja avseendet. Maken var sedan en tid tillbaka bosatt i Spanien. Vidare överlämnade säljaren en anmälan hon gjort till Skatte- verket där det framgick att låna ut pengar maken från och med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade den 26 oktober 2004 inte länge var bosatt på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om samt ett äktenskapsförord där det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren framgick att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg säljarens enskilda egendom. Hans uppfattning är att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne gjort den kontroll som krävs avseende vem som har rätt att förfoga över fastigheten genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom inhämta utdrag från fastighetsregistret, äktenskapsför- ord och anmälan till Skatteverket samt genom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått ställa kompletterande frågor till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev medfå klarhet i huruvida samtycke till försäljningen krävdes. Säljarens Mäklare X har till yttrandet fogat kopia av bland annat utdrag ur fastighetsregistret, äkten- skapsförord inkommet till M tingsrätt den 16 mars 1989 och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbartdom den 7 juli 2005 från M tingsrätt gällande äktenskapsskillnad mellan säljaren och hennes make. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget Av utdraget från fastighetsregistret framgår att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN förvärvat den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigaktuella fastigheten 1996 och var ensam lagfaren ägare.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänI september 2020 kontaktades han av ML som vill sälja sin obebyggda tomt i För- orten. Först ville ML att han skulle göra en värdering, vilket också skedde. I sam- band med värderingen inhämtade han uppgifter från Lantmäteriet för att kontrol- lera lagfaren ägare, som jobbar var ML. Efter att han gjort värderingen ingicks ett avtal om att han skulle förmedla fastig- heten. Den 11 oktober 2020 undertecknades uppdragsavtalet. Han träffade och gjorde en ID-kontroll på ML innan uppdragsavtal underteckna- des. Han hade ingen anledning att misstänka att fastigheten var lagfartskapad eller att ML inte var rättmätig ägare till fastigheten. Köparen undertecknade köpekontrakt den 17 oktober 2020. Enligt köpekontrak- tet skulle handpenningen inbetalas den 27 oktober 2020. Den 18 oktober blev han kontaktad av en PE som menade att det tryckeri var hon anlitarsom ägde fastigheten. PE hade också gjort en polisanmälan mot ML. Han meddelade XX och YY vad som hänt. Den 21 oktober kontaktade han Lant- mäteriet och bad dels om handlingarna som låg till grund för lagfarten, fick hon reda dels väg- ledning om hur han skulle agera för att bringa klarhet i vad som kunde ha hänt. Han förklarade också att ärendet var brådskande. Den 22 oktober återkom Lantmäteriet och bifogade filerna som låg till grund för beviljandet av lagfarten. Lantmäteriets handläggare uppgav också att ”jag ser inget speciellt i ärendet som Fastighetsinskrivningen handlagt”. Han och NN och YY hade en diskussion om handpenningen. Han var mycket tydlig med att det fanns risker med att betala handpenningen, detta eftersom han inte hade befogenhet att ”hålla” på handpenningen på klientmedelskontot tills ägan- deförhållandet var utrett. Han förklarade också att det fanns en risk för skade- stånd om ML var rätt ägare och NN och YY inte betalade handpenningen i tid. Med anledning av detta försökte man hitta en lösning för att inte riskera att NN och XX förlorade sin handpenning. Den 23 oktober mejlade XX och YY till honom och informerade om att deras ad- vokat menade att handpenningen kunde deponeras hos Länsstyrelsen. Han frå- gade både mäklarföretagets jurister samt ringde till Länsstyrelsen för att fråga om möjlighet till deponering, men Länsstyrelsen menade att man inte kunde depo- nera medel vid en tvist av aktuellt slag. Den 26 oktober skrev XX och YY i ett mejl till honom att de ansåg att de hade goda grunder till att inte erlägga handpen- ningen till hans klientmedelskonto förrän det stod klart vem som ägde fastighet- en. Han uppmanade ML flera gånger att gå med på att fastigheten eventuellt flytta fram tillträdet till dess att frågan var utredd. Han bad också ML att inkomma med uppgifter om betal- ning, kontaktuppgifter till dem som bevittnat köpebrev och köpekontrakt, un- derlag på hur han finansierade sitt köp och att han skulle säljasgodkänna att köpekon- trakt och bankinsättningen lämnades över till NN och YY. SäljarenDetta gick inte ML med på och han svarade inte heller på alla frågor. Han ställde frågan till mäklarföretagets jurister om han ändå kunde lämna över underlaget till NN och YY och fick då svaret att han kunde göra det, som bodde på fastighetentrots att ML inte medgav det. Den 29 oktober 2020 undertecknade NN och YY ett tilläggsavtal där tidpunkten för tillträdet flyttades fram från den 30 november 2020 till den 18 januari 2021. ML dök aldrig upp och undertecknade avtalet. Med anledning av ML:s agerande, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- hetenatt denne sedermera försvann, de fanns ytterligare anledning att misstänka att ML inte var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad rättmätig ägare av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtalNN och YY betalade därför aldrig in handpenningen. Denna spekulant var YYDärefter inleddes en polisutredning. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att En tredskodom meddelades den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen 14 decem- ber 2020 där PE förklarades ha bättre rätt till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod NN och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så YY:s köp blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigdärmed ogiltigt.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänFastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljarna av en fastighet som mäklare X haft i uppdrag att förmedla. Xxxxxxxx har framfört kritik mot mäklare X och hans sätt att sköta förmedlingen. De har i huvudsak anfört följande. De har inte undertecknat något skriftligt uppdragsavtal. De fick inte granska annon- sen trots en överenskommelse som träffades med mäklare X om att slutkorrektur skulle lämnas till dem för godkännande. Den annons som infördes kom därmed att bl.a. sakna vissa säljargument som diskuterats med mäklare X. Enligt mäklare X kom ca 20 spekulanter till den första visningen. Två dagar senare genomfördes en oannon- serad visning. Intresset var inte så stort denna gång. Mäklare X återkom inte. Först efter flera försök fick de information om att det fanns två spekulanter. Mäklare X uppgav att en av spekulanterna, som jobbar A, tidigare stört budgivningar och att fastighetsför- säljningar fått avbrytas på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på grund av dennes svårigheter att fastigheten eventuellt skulle säljasgenomföra köpen. Säljaren, som bodde Senare meddelade mäklare X att en spekulant B lämnat ett bud på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter Vem speku- lanten var uppgavs aldrig av mäklare X. De bad mäklaren att genomföra affären med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav B varpå mäklare X då svarade ”att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte skulle fundera på honomsaken”. Förslaget var då Budgivningen har delgivits dem först i samband med att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var göra en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren utvärdering av mäklare Xs arbetsmetoder och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket agerande i denna affär. Då A lämnade ett nytt högre bud valde B att hoppa av. Som de då uppfattade situationen beslutade mäklare X att fas- tigheten skulle försäljas till A. De hade vid denna tidpunkt fortfarande inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastighetennågon information om vem B var. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon Den 11 juni 2003 meddelade mäklare X att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta in- finna sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen mäklarkontoret dagen efter för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade uppgav att han undersökt spekulantens ekonomi genom ett telefonsamtal med A själv och att han funnit dennes försäkran om en värderingsman från banken kunde kika förbi”god ekonomi” tillfredsställande. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 En timme före kon- traktskrivningen ringde mäklare X och meddelade att värderingen A inte kunde bli av skulle kunna betala handpenningen vid kontraktsmötet utan först dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren Mäklare X rekommen- derade dem att värderingsmannen kunde komma för att skriva under köpekontraktet. Han uppgav att om köpa- ren inte betalade handpenningen så skulle kontraktet rivas. Köpekontraktet under- tecknades och mäklare X beslutade att de underskrivna dokumenten skulle förvaras i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppenmäklarföretagets kassaskåp till dagen därpå då A erlagt handpenning. Den 14 februari 13 juni meddelade säljaren mäklare X att A inte erlagt handpenningen. Han sökte A under tio dagar utan resultat men tog inte någon kontakt med dem under denna tid. De kontaktade mäklare X den 23 juni och bad att han lämnat uppdraget skulle reda ut läget och att riva kontraktet. En jurist på mäklarföretaget förklarade för mäklare X att det inte gick att riva underskriv- na kontrakt. De beslutade därför gemensamt med mäklare X att skriftligt häva köpet med A. Då mäklare X tog ny kontakt med B lämnade B ett nytt lägre bud. Några andra lösningar på den uppkomna situationen togs inte upp av mäklare X. Ett nytt köpekontrakt undertecknades med B den 27 juni. Den 7 juli fick de ett slutligt brev om hävning av köpekontraktet med A från mäklare X. En likvidavräkning som skickades från mäklare X var felaktig. De känner sig svikna och anser att mäklare X brustit i sitt uppdrag i flera avseenden genom att bl.a. rekommendera en oseriös köpare, föreslå att kontrakt skall skrivas utan att handpenning erlagts och att det skulle kunna rivas samt att han undanhållit viktig säljarinformation och underlåtit att kontrollera köparens betalförmåga. De gör även gällande att mäklare Xx agerande har förorsakat dem ekonomisk skada. Mäklare X har inkommit med yttrande och i huvudsak anfört följande. Han har upprättat, undertecknat och översänt ett skriftligt förmedlingsuppdrag till mäklaren DDuppdragsgivarna. Omedelbart efter De har inte efterkommit hans uppmaning att hon fick reda underteckna och åter- sända avtalet vilket är en omständighet som han inte kan lastats för. Han har successivt rapporterat till uppdragsgivarna de bud som lagts på detta fastigheten. Uppdragsgivarna har inte efterfrågat budgivarnas namn men om de hade gjort det så hade de givetvis fått veta namnen. Han har informerat uppdragsgivarna om att spekulant A tidigare varit aktuell för ett köp men att det då blev så att denne inte fullföljde köpet. Trots denna information önskade uppdragsgivarna att A skulle få vara med i budgivningen. Spekulant A in- formerades om att säljaren inte skulle komma att acceptera återgångsvillkor i köpe- kontraktet. A förklarade att han hade finansieringen ordnad genom en viss bank. De besked som A lämnade om sin ekonomi var sådana att han utgick från att finansie- ringen var helt klar. A avstod från boendekostnadskalkyl. Då uppdragsgivarna godtog det bud som lämnats av A bokade han tid för avtalsskrivning och han gjorde klart för A att en handpenning om 10 % av köpeskillingen skulle medföras till mötet. Ett par timmar före mötet meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, A att de nu fick vända det inte var möjligt för honom att hinna få med sig till DD ifall de var intresserade av att köpanågon postväxel. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var Han kontaktade uppdragsgivarna omedelbart och föreslog att man skulle gå ut avvakta med avtalet. Uppdragsgivarna förklarade att de önskade att ett avtal ändå skulle skrivas eftersom de skulle resa bort och ville ha affären klar. Parter- na kom överens om att A skulle komma in med postväxeln påföljande dag. I avvaktan på marknaden med huset igenatt handpenningen erlades skulle de upprättade köpehandlingarna förvaras hos honom. Hon för- sökte A skulle få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppgesitt exemplar först när handpenningen erlagts. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum Det vitsordas att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten talades om att köpekontraktet kunde ”rivas” men så har inte skett. Säljarna har, med hans bistånd, avsänt en skriftlig hävningsförklaring. Det var inte aktuellt att skriva något särskilt återgångsvillkor för det fall att A inte skulle erlägga den avtalade handpenningen. Han har inte framställt något krav på provision för den första förmed- lingen. På grund av semestrar kom det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråkatt upprättas något depositionsavtal när det andra köpekontraktet skrevs. Den avtalade handpenningen sattes in på klientmedelskontot den 10 juli 2003. Handpenningen utbetalades till säljarna när han återkom från sin semester den 8 augusti 2003. Med hänvisning till beloppets storlek, men hon tycker den korta tid handpenningen omhändertagits och att DD genom sitt agerande klientmedelskontot endast ger 0,5 % årlig ränta har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektetredovisats någon ränta. Säljare Anmälarna och mäklare X har sänt in kopior av handlingar till Fastighetsmäklar- nämnden som rör den aktuella fastighetsförmedlingen. Från dessa handlingar har noterats följande. Uppdragsavtalet, som undertecknats av mäklare X den 6 maj 2003, saknar uppdrags- givarnas namnunderskrifter. Det första köpekontraktet är undertecknat av säljarna och A den 12 juni 2003. Avtalet innehåller bl.a. följande. § 1 Köpeskillingens erläggande 1. Kontant denna dag (handpenning) … 2. Kontant på tillträdesdagen … Utväxling av kontrakt Detta köpe- kontrakt är upprättat i tre likalydande exemplar av vilka säljare och köpare har, anser hon, med tanke tagit var sitt samt ett behålls av [mäklarföretaget] som arkivkontrakt. Ett avstående från boen- dekostnadskalkyl har undertecknats av köparen den 12 juni 2003. 2004-01-21:10 Det andra köpekontraktet är undertecknat av säljarna och B den 27 juni 2003. Avtalet innehåller bl.a. följande. § 1 Köpeskillingens erläggande 1. Kontant i avvaktan på deras affärsrelation nu hamnat uppfyllande av villkor enligt följande paragrafer i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt kontraktet: 13 att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp deponeras hos [mäklarföretaget] … Enligt likvidavräkning för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och undertecknad den vånda hon haft med detta – anmälan 15 augusti 2003 har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och handpen- ningen erlagts den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig27 juni 2003.

Bakgrund. Genom köpekontrakt den 27 februari 2015 förvärvade NN en lägenhet i Ciudad X, Spanien. Köpeskillingen uppgick till 125 000 euro exklusive administrativa avgifter. Affären förmedlades och hanterades av personer verksamma vid [namn på mäk- larkedja] kontor i Ciudad X. På grund av omständigheter hänförliga till säljarens flickvän/vänrätt att förfoga över lägen- heten kom affären inte att fullföljas. FRN E-post: xxx@xxx.xx Box 67 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12 125 22 Älvsjö xxx.xxx.xx Han yrkar att Mäklaren ska ersätta honom för den merkostnad som jobbar på det tryckeri hon anlitaruppkommer när han förvärvar en lägenhet motsvarande den som han tidigare förvärvat genom bindande köpeavtal. Avtalet undertecknades den 27 februari 2015 och priset var 125 000 euro. Han informerades om att förvärvet skulle kosta ytterligare 10 pro- cent av inköpspriset i administrativa avgifter. Det totala priset blev 137 500 euro. En likvärdig lägenhet inom samma område kostar idag cirka 200 000 euro + 10 pro- cent. Han yrkar därför att Mäklaren ska ersätta honom med 82 500 euro. Hans krav mot mäklaren har delvis bestridits den 4 september 2017 då han erbju- dits totalt 6 250 euro. Handpenning om 12 500 euro erlades i samband med undertecknande av avtalet. I samband med tillträdet skulle lagfart upprättas. Lägenheten skulle disponeras av honom och hans föräldrar, fick hon reda på YY och ZZ. I maj 2015 åkte hans föräldrar ner till lägen- heten för att fastigheten eventuellt skulle säljasinreda den. SäljarenNågon lagfart hade inte upprättats, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbeteinget vatten i lägenheten. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum Mäklaren uppgav att det fanns personer var semestertider och att lagfarten skulle komma så fort som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att möjligt. Någon lagfart upprättades aldrig. Under hela perioden fick de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten löften om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråkvar på gång. Under april 2017 ringde Mäklaren upp dem och meddelade att de måste flytta ut då en bank, men hon tycker att DD genom sitt agerande El Banco, hade sålt hans lägenhet till en av sina kunder. Mäklaren flyt- tade ut deras möbler och har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerandeenligt uppgift magasinerat dessa. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att Som han har uppfattat det var hennes spekulant ZZ som köptsäljaren på obestånd och gick sedermera i konkurs. Säl- jaren saEl Banco var en av borgenärerna och sålde hans lägenhet, vilket hon har vittne på, viket tydligen var möjligt eftersom han inte erhållit någon lagfart. Han kände inte till att han gjorde det för att förvärvat en ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZkonkurslägenhet”, utan han trodde att allt var i sin ordning och att dröjsmålet med lagfart var normalt för den lokala mark- naden. Hans föräldrar och han sa upp avtalet själv är övertygade om att situationen och sedan skrev uppdrags- avtal med konse- kvenserna måste ha varit kända för Mäklaren under mycket lång tid. Han gör gäl- lande att Mäklaren agerat vårdslöst och försumligt och orsakat honom en annan mäklare skada motsvarande det pris han måste betala för en likvärdig lägenhet. Om han känt till att säljaren var på obestånd och att den uteblivna lagfarten skulle få de konsekvenser som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och nu blev aktuella hade han inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev medköpt den aktuella lägen- heten. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att Om han hade reserverat kunder informerats om problemet i ett tidigt skede hade han kunnat begära återgång av förvärvet och kunnat köpa en likvärdig lägenhet till samma pris- bild. Detta är inte längre möjligt varför han yrkar att Mäklaren ska ersätta honom för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla den mellanskillnad i lägenhetspris som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse uppkommit mellan februari 2015 och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigidag.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänIdén att nischa (dela upp) marknaden för bostadsannonser föddes ur ett personligt dilemma för en av grundarna till Bo- laget. Xxxxxx Xxxx hus med strandtomt och egen brygga vid Storsjön i Sandviken skulle säljas år 2015. Sandviken ligger cirka två timmars bilresa från Stockholm. Att människor vill bo vid vattnet och ha utsikt över vatten är något som bekräf- tats i flertalet undersökningar på bostadsmarknaden. Varför då begränsa försäljningspotentialen till enbart lokala speku- lanter? Det utgör inget problem eller hinder för människor att åka en timme eller två till sina bostäder på ”landet”, det är fakta. Trots det annonserades de flest bostäder till salu lokalt. Eller via sökfilter där man som jobbar spekulant måste knappa in stad och ett område för att hitta objekten till salu. Detta för- utsätter att du som spekulant känner till alla pärlor och unika platser på mindre orter och områden vid söktillfället, vilket du självklart inte gör eftersom du inte bor där eller känner någon som gör det. Just detta kändes som en brist på annonsmark- naden. Helt enkelt en funktion som skulle behövas och som kommersiellt var värd att närmare utforska. Som ett resultat forskade grundarna av Xxxxxxx, Xxxxxx Xxx och Xxxxxx Xxxxxxx vidare på hur en sådan sökmotor skulle kunna se ut och inte minst fungera. Ett gediget research-ar- bete inleddes under 2015 och en första betaversion ritades upp och visades sedan för ett flertal av de stora mäklarked- jornas huvudkontor. Responsen var väldigt uppmuntrande och positiv. Så pass positiv att Nordic Propertysearch AB bildades och en riktig fullskalig sökmotor byggdes under 2016. Denna version fungerade men växtes snabbt ur då tekniken behövde utvecklas ytterligare för att vara en konkurrens- kraftig lösning. År 2017 släpptes en ny version av Xxxxxx. se. Denna gång med en ny webbyrå och ny, snabbare och flexiblare teknik. Året efter, dvs 2018, släpptes även en första version av sajten Xxxxxx.xx. Byggd på samma plaNorm. Att just bo- städer utomlands blev NPS nästa nisch var främst en fråga om mäklarnas egna önskemål. Det fanns vid tillfället ingen väl fungerande bostadssajt som de svenska mäklarkontoren utomlands var nöjda med. Efter stort kompletterande resear- ch-arbete lanserades även Xxxxxx.xx 2018. Efterfrågan på funktioner- och ny teknik gjorde att Bolaget under 2019 bestämde sig för att slutligen bygga Xxxxxx.xx på topp-modern teknik med hjälp av en av Sveriges högst ansedda webbyråer. Produkten hade etablerats så pass bra att det tryckeri hon anlitar, då kändes som rätt läge att på riktigt skapa lönsamhet i affären efter ett långt etableringsarbete. I mars 2020 lanserades så Xxxxxx.xx på den nya plaNormen. Detta efter en längre tids utveckling och införsäljningsarbete. I samband med lanseringen gick tyvärr Spanien in i lock-down p.g.a. Corona pandemin. Ett mindre bra faktum för NPS som nu fick hon reda pausa denna satsning på obestämd tid. Resterande del av 2020 användes istället till att utveckla sajten Xxxxxx.xx på samma teknik och plaNorm där NPS även i samband därmed passade på att fastigheten eventuellt skulle säljasflytta in nischen fjällbostäder. SäljarenUnder 2021 förfinades tekniken och plaNormen ytterligare och i skrivandets stund, 2022 har Bolaget produkter som bodde bygger på fastigheten, en top-modern teknisk lösning med stor kapacitet och hon fick kontaktinte minst skalbarhet. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen Det tekniska fundamentet och strukturen är den bästa som finns att tillgå i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan dagsläget och kommer att hålla många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigframåt.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänX, C, D, E, F, G och H (delägarna) äger en sjundedel vardera av byggnaderna på arrendetomten I1 som jobbar utgör en del av fastigheten J2. År 1986 ingick ägarna till byggnaderna ett avtal om enkelt bolag avseende det gemensamma ägandet till byggnaderna (bolaget). Arrendetomten på vilken delägarnas byggnader står ägs och utarrenderas genom K. X är sedan 1991 innehavare av arrendet till I1. Sedan delägarna inte kunde enas kring förvaltningen av byggnaderna ansökte E, F, G och H om att tingsrätten skulle utse en likvidator att genomföra likvidationen av bolaget. I beslut i februari 2008 förordnade tingsrätten advokaten A till likvidator. Efter ansökan av X, C och D entledigade tingsrätten genom beslut i april 2022 A som likvidator i det tryckeri hon anlitarenkla bolaget I1 och förordnade i stället advokaten L att verkställa likvidationen. Beslutet överklagades av A. Hovrätten har i beslut i maj 2023 fastställt tingsrättens beslut att entlediga A från uppdraget som likvidator. Hovrätten har i sina skäl uttalat bl.a. följande. Hovrätten delar tingsrättens bedömning att den långa tid som likvidationen har pågått i sig talar för att det finns skäl för entledigande och att A, fick hon reda på sedan det stod klart att fastigheten eventuellt skulle säljasarrendet inte utgjorde bolagsbelastad egendom, har uppehållit sig oskäligt länge vid försöken att åstadkomma en gemensam försäljning av byggnaderna och arrendet. SäljarenDet är vidare tydligt att X, som bodde på fastigheten, C och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, D saknar förtroende för A och att de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav är av uppfattningen att han hade en spekulant har tagit parti för övriga bolagsmän. Oavsett om A rent faktiskt har agerat partiskt i förhållande till någon eller några av bolagsmännen medför den förtroendebrist och de motsättningar som var intres- serad av fastigheten har uppstått betydande svårigheter för A att föra diskussioner med bolagsmännen och att han komma närmare en avveckling av bolaget. Mot den bakgrunden bedömer hovrätten således, i så fall var i behov likhet med tingsrätten, att likvidationen skulle främjas av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning entledigande av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen A. Såsom tingsrätten konstaterat kvarstår skälen för att förhöra sig om fastighetenförordna en likvidator att verkställa likvidationen. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt Tingsrättens beslut ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigdärför fastställas.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänMäklaren har på uppdrag av NN och YY förmedlat en fastighet i Stockholm. NN och XX anser att Mäklaren åsidosatte sina skyldigheter mot dem i olika avseen- den. De har därför begärt att provisionen ska sättas ned. Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att NN- YY inte har rätt till större nedsättning än vad Mäklaren har medgett att betala. FRN E-post: xxx@xxx.xx First Office Tel: 00-000 000 00, som jobbar vardagar 10-12 Xxxxxxxxxxxxxx 00 xxx.xxx.xx 164 40 Kista NN-YY har i huvudsak anfört följande. De påbörjade sin kontakt med Mäklaren redan 2018 och skrev ett förmed- lingsuppdrag. De fick aldrig någon kopia på kontraktet och tänkte inte mer på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på när de sedan valde att fastigheten eventuellt skulle säljasinte sälja huset. Säljaren, som bodde på fastigheten, Detta uppdrag blev sedan vilande och hon fick kontaktinte förrän våren 2021 blev det aktuellt att sälja huset. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen Redan i fastig- heten, april inför och vid ett personligt möte bad de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant om ett förmedlingsuppdrag som var intres- serad aktuellt och uppdaterat, men Mäklaren hänvisade till det de skrivit 2018. När de påpekade att det som stod där inte var rimligt i relation till bostadsmark- nadens utveckling från 2018 till idag, skrattade Mäklaren bort det och sa att de ändrar väl bara utgångspriset och datum. Det kanske var ett skämt från hennes sida, men de försökte efter det vid flertal tillfällen få ett nytt avtal skrivet och till- gång till det som skrevs 2018 för att åtminstone få en förståelse av fastigheten vad Mäklaren hänvisade till. Men både uppdatering och att han kopia på förmedlingsuppdraget ute- blev. Vid mötet i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då april informerade de även Mäklaren om att de skulle färdig- ställa/renovera huset för att få ut så mycket som möjligt för det, då de redan köpt nytt. Då de sett hur bostadsmarknaden skenat iväg frågade de Mäklaren om hon räknade med att deras hus också skulle öka så mycket vid en budgivning och att man skulle anpassa utgångspriset till det. Men de fick till svar att deras hus inte skulle öka så mycket, det skulle de inte vänta sig. Huset skulle så snabbt som möjligt läggas ut som ”kommande” på Mäklarens hemsida. De hade kommit överens om att Mäklaren skulle ta de första exteriöra fotona och en glimt av kök/sovrum/badrum innan de tog ut fotografen för att fota hela huset. Det slutade med att de som säljare själva fick ta merparten av fotona. De hon själv tagit var för slarvigt tagna och av dålig kvalité, så hon bad dem att ta om dem. Inom ett dygn från att annonsen publicerades på Mäklarens hemsida som Kom- mande fick de förfrågan om en förhandsvisning. De tackade nej då spekulantens budget låg under vad de kunde tänka sig släppa huset för, vilket Mäklaren var medveten om. De förklarade än en gång att de ville göra klart huset för att öka chanserna till ett högt försäljningspris. De bestämde tid för visning när de började bli klara med all renovering och en eventuell förhandsvisning för dem som redan anmält intresse. När de väl skulle publicera huset på Hemnet så var plötsligt den eventuella förhandsvisningen fyra dagar efter publicering en ordinarie visning. Huset lades heller inte ut som till salu, utan det var de själva som nästkommande dag påpekade att det låg fel. Då med tre dagar kvar till visning. Två dagar innan visning hade de fortfarande inte skrivit ett uppdaterat förmed- lingsavtal som de önskat och påtalat, de hade inte heller fått se det befintliga av- talet från 2018 som de bett om och de fick inte tag i Mäklaren när de ringde. De kontaktade ZZ, hennes chef, och bad om råd. Då hörde Mäklaren av sig och de pratade igenom deras känsla av missnöje. Dock lade hon skuld på dem som kon- taktat hennes chef och inte vänt sig direkt till henne, hon hade ju faktiskt svarat via sms att hon var upptagen. Då hade de alltså bett om ett nytt avtal i över en månads tid och mestadels bemötts av total tystnad och utebliven eller väldigt sen återkoppling för att få veta vad nästa steg i processen skulle bli. Det de sedan fick via mejl var ett uppdaterat avtal gällande datum och utgångs- pris. De villkor som stod i avtalet från 2018 kunde de inte gå ut med på sett till marknaden med fastighetenda- gens bostadsmarknad. Fastigheten var Skulle deras hus öka massor vid en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckningbudgivning skulle Mäk- laren enligt det avtalet göra en riktig storvinst. De kan aldrig bevisa det, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte de- ras känsla var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer en dold agenda bakom utformandet av avtalet, den utdragna processen och förväntat slutpris samt eventuell bonus. Mäklaren häv- dade ett flertal tillfällen att deras hus inte skulle gå upp så mycket i en budgivning som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov de vet att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det andra hus i samma område gjort. Mäklarens förhoppning var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå få ut med ett bra pris runt sex miljoner för huset. Trots det ville hon i förslaget ha tio procent på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion all budgivning över utgångspriset på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 5 490 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom inNär de avböjde det, bland annat fick de ett avtal utformat att de skulle betala ett fast arvode på 3 200 75 000 kr samt tio procent bonus på budgivning över utgångspriset med ett tak på 130 000 kr. De ifrågasatte då om 130 000 kr (alltså tio procent på varje 100 000 kr buden ökar med blir då totalt en ökning i bud på 1,3 miljoner) skulle vara utöver de 75 000 kr de skulle betala i fast arvode, alltså en bonus på upp till 6,8 miljoner i försälj- ningspris. Trots att kontraktet är utformat på det sättet var det inte enligt Mäkla- ren så hon menade utan totalt 130 000 kr inklusive det fasta arvodet var vad de skulle betala om det blev budgivning, allt över det som huset ökar gjorde de själva enbart vinst på. Alltså är hennes tak av bonus ett försäljningspris på 6 040 000 kr. Därefter spelar det ekonomiskt ingen större roll för henne om huset ökar mer. Här kände de att de ville byta mäklare. De ville inte ens skriva på ett avtal med tanke på hur de kände. De hade dock ett hus publicerat på Hemnet och ute på marknaden som skulle visas. Vad hade de för val att avbryta nu? De skulle ”bränna” huset på marknaden och tappa intresse om de helt plötsligt tog bort det och publicerade det på nytt inom kort med en ny mäklare. De valde till slut att skriva på avtalet där det stod arvode samt bonus då de fått förklarat muntligt vad som gällde och i den situationen de befann sig i såg de ing- en annan utväg än att skriva på. Det är dagen före det som de uppfattade som förhandsvisning som avtalet skrevs på av dem, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastighetenvar daterat två dagar ti- digare av Mäklaren, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar då de inte ens hade mottagit ett förslag de var överens om eller fått kontakt med fastigheten som säkerhethenne. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare Huset visades vid två tillfällen, dagarna efter varandra och en budgivning kom i gång med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017två intressenter. De hade en avstämning där de utryckte sitt missnöje över vädret vid visning och frågade om de inte borde ha en till visning kommande helg då intresset inte var beredda så stort och folk uteblev från visningarna. Samt att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastighetenhuset bara hade hunnit ligga ute ett par dagar till salu. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade Svaret blev att det inte var något hon juste mot pågående budgivare att ha fler visningar. En ny visning verkade inte vara ak- tuellt, trots att Mäklaren själv tidigare hade föreslagit att de kanske skulle behöva ha fler visningar då huset lades ut till försäljning på Hemnet och digitala kam- panjen startade fyra dagar innan visning, samt att de uttryckligen tidigare hade förklarat att de ville ha så bra pris som möjligt för huset. Budgivningen pågick och ena parten var in- tresserad avvaktande en längre tid. De fick sms från Mäklaren att de snart skulle avsluta affären och att hennes målbild var att skriva kontrakt under kvällen. Nu hade budgivningen gått över det tak de satte för bonus i avtalet. De försökte ringa upp Mäklaren men fick inget svar. De skick- ade då sms där de skrev att de hade väldigt svårt att kunna skriva under kvällen och att de ville vänta in alla eventuella intressenter som ännu inte bestämt sig samt skriva dagen därpå som tidigast. De hade då även fått veta att det fanns eventuellt intresse av huset från annat håll, vilket de meddelade Mäklaren. Det kom in två nya bud under eftermiddagen. Efter sista budet pratade de med Mäklaren som berättade att budgivningen var över. Hon skulle ringa och infor- mera spekulanterna att de vunnit budgivningen. De sa att de ville avvakta med att skriva kontrakt till dagen därpå. De bad Mäklaren kolla om spekulanterna kunde skriva dagen därpå samt framföra deras tilltänkta datum för tillträde. När de hördes igen hade Mäklaren bjudit in vinnarna att skriva kontrakt samma kväll kl. 19. Trots att de från början inte kunde och ville avvakta kände de sig nu pres- sade att lösa så de kunde komma dit. De lämnade kontoret med känslan av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfällekontraktsskrivningen blev forcerad och nästan framtvingad. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett Att deras önskemål om tillträde inte heller lyssnades in alls (för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr köparen var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de bortrest då) utan Mäklaren hade skrivit avtalin datum i kontraktet till köparnas fördel. Enligt Xxxxxxxx spelade det ingen roll vilket datum som stod i kontraktet för sådant gick alltid att ändra senare. Hade de vetat att så inte var fallet där och då, men det ville hade de inte uppgeskrivit under kontraktet. Kontraktet måste Tyvärr blev det inte så lätt att ändra senare utan det blev en långdragen process mellan dem och köparna. Där har Mäklaren framställt dem som omöjliga att ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknasatt göra med, nämligen det fak- tum helt oflexibla och inte villiga alls att vara tillmötesgående samt helt oförstående kring att det är två parter i en bostadsaffär. Detta ledde till att köparna fick en felaktig bild av dem och det skapade en aggression/misstro som inte hade behövt finnas. När väl datum för tillträdet blev satt och genomfört, valde Mäklaren att inte närvara utan gav uppdraget till sin kollega. Under tillträdet fick de även själva be om ett föreläggande tillägg- skontrakt på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på ändrat datum för tillträde samt att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna varunder överlåtelsen läste ige- nom journalen över hela förmedlingsuppdraget, som hade felaktiga dateringar enligt deras samtals- och sms-dokumentation. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för De valde att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen under journalen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade än idag har de inte varit skrivit under eller fått en ny kopia. När de väl fick träffa köparna och inte bara ha kontakt via Mäklaren, uppdagades det att de hade väldigt olika syn på hur allt efter kontraktsskrivningen gått till. Både de och köparna anser att Mäklaren har vänt dem mot varandra. Mäklaren har sagt till dem att köparna var opålitliga och tvungna att bindas upp på ett kon- trakt så fort som möjligt för att de tidigare tappat intresse kring ett annat objekt från en dag till en annan. Det visade sig inte heller vara sant då köparna och säl- jarna av det andra objektet har gett en helt annan bild. Även i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då affären var det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses Mäklarens agerande som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtaletlegat bakom. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner visade sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision alltså finnas fler kunder som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant upplevt Mäklaren på samma sätt som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigde.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänX anlitade Xxxxx I för förvaring av bohag. X brast i betalning, vilket ledde till att Xxxxx I lät Xxxxx XX hämta Xs gods och Bolag II sålde sedermera Xs gods på auktion. Under processens gång ersatte Bolag I X baserat på erhållna auktionspriser plus ytterligare ersättning. X erhöll även vissa personliga saker från Bolag I. Bolag I uppfyllde inte reglerna gällande retentionsrätt ”Lag (1985:982) om näringsidkares rätt att sälja saker som jobbar inte har avhämtats”. Detta till trots måste X kunna bevisa sin ekonomiska skada för att erhålla ett stort skadeståndsbelopp, vilket visade sig vara omöjligt. Det belopp Xs bohag såldes för på det tryckeri hon anlitarauktionen uppgick till 17 320 kr. Av detta belopp skulle Bolag I ha 12 990 kr. Bolag I har, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljasunder processens gång ersatt X med 37 990 kr. Säljarenvilket Xxxxx X ansåg vara tillräckligt. Sålunda mer än dubbla beloppet som Xxxxx XX uppnådde vid auktionering av Xs gods. X stämde även Xxxxx XX, som bodde på fastigheten, och hon fick kontaktvilket ledde till två tredskodomar mot henne. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker De vittnen som hon bara kan spekulera omåberopade vid X tingsrätt var mycket negativt inställda till henne. Säljaren sa uttryckligen De hade tagit ledigt och kommit till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckningförhandlingen, men frågetecken kring saneringen kvarstod fick ingen ersättning. När han kom in i målet mot Bolag I var processen i full gång och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbetehade dragit ut på tiden. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade X uppgav att det inte var något hon mycket kvar och att processen tangerade brottmål och tidigare ombud var in- tresserad oerfaren på sådana. Efter viss övertalning erbjöd han sig att inträda som ombud. Enligt X var det bara en liten del av att framföra eller delta i. Hon nämnde processen kvar och den var enligt X mycket stark och det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren fanns bra bevisning både skriftlig och fört diskussionermuntlig, vilket säl- jaren uppgett för henneinte visade sig vara korrekt. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt uppHuvudförhandling hade varit utsatt tidigare, CC, som lagt ett bud men ställts in på 2 350 000 kruppdrag av X. När han lämnade förlikningsavtalet till rådmannen i X tingsrätt var hans kommentar: Imponerande. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomförasEnligt tidigare ombud jur. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZkand. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr B var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CCett lyckligt slut. Hon ringde var mycket orolig för hur detta skulle sluta för X, sett till säljaren vad hon bedömde som bevisläge och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtalmotpartens upparbetade rättegångskostnader, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med redan under hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigtid.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, NN och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade YY ville stycka av en spekulant som var intres- serad del av fastigheten (”Fastighetsdelen”) och behålla denna, vilket köparna XX och ZZ accepterade. Överlåtelseavtalet hade för detta syfte ett sidokontrakt om avstyckning, Kontrakt 2, där Fastighetsdelen överläts till NN och YY. NN och YY har påstått att köpekontrakten formulerades felaktigt angående av- styckningen på sådant sätt att köparna kunde påverka händelseutvecklingen som ledde till att det blev ogörligt att lantmäteriförrättningen skulle kunna vinna laga kraft före datumet i sidokontraktet, samt att köparna utnyttjade bris- terna i kontrakten till sin fördel varpå en rättslig process var oundviklig. NN och YY har anfört att Lantmäteriets normala handläggningstid är cirka ett år och att han man svårligen hade kunnat få ett lagakraftvunnet beslut inom tidsfristen i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodettraktet, även om det står annat i det skrivna NN och upprättade avtaletYY hade lämnat in ansökan om avstyckning samma dag som köpekontraktet undertecknades. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund Vidare har de haft kontakt ifrågasatt att Fastighetsde- len enligt Kontrakt 2 skulle gå åter utan skälig ersättning till dem om tidsfristen i Kontrakt 2 inte hölls. NN och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal YY har blivit kompenserade för värdet av Fastighetsdelen genom förlik- ning med köparna. NN och 39 gånger via sms XX har begärt skadestånd från henne avseende ansö- kan om förhandsbesked, lantmäteriförrättning, stämningsansökan mot Köparna, ombudskostnader samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning värderingskostnader, samt begärt återbetalning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigmäk- lararvodet.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljasFastighetsmäklaren X tecknade i mars 2001 ett uppdragsavtal avseende en fastighet i Torekov bebyggd med ett fritidshus. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade Fastigheten visades av mäklaren Xs mäklar- kollega mäklaren Y för en spekulant som var intres- serad i början av april köpte fastigheten. Ägaren till en närliggande fritidsfastighet hade tidigare ansökt och i februari 2001 beviljats bygglov för tillbyggnad av en ovanvåning på sitt hus. Säljarna till den fastighet som mäklaren X förmedlade hade haft erinringar mot ansökan då en tillbyggnad enligt deras uppfattning skulle skugga deras fastighet och innebära att värdet på deras hus reducerades. Köparen har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X och hävdat att mäklaren X inte upplyst honom om byggnadsplanerna på grann- fastigheten och att han i så fall fick del av bygglovshandlingarna först vid tillträdet av sin fastighet. Köparen har bl.a. uppgett följande. Mäklaren X har underlåtit att meddela att det kommer att ske byggnation med en andra våning. Grannfastigheten ligger till väster om hans fastighet. Påbyggnaden tar solljus från väster och förmörkar hans terrass under vissa perioder. Bygglovsbeslutet var i behov fattat före den första visningen av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum fanns inga tecken på att det fanns personer byggnation förekom eller skulle komma till stånd. Mäklaren Xs mäklarkollega har aldrig gett upplysningar angående utbyggnads- planen. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis anfört följande. Det är riktigt att han kände till att beslut om bygglov hade fattats på sätt som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklareköparen gjort gällande. Säljaren talade hade inte visat honom handlingarna innan köparen under- tecknade köpekontraktet. Han har emellertid genom sin kollega, mäklaren Y, vilken vid ett tillfälle agerade visningsvärd, informerat köparen om att byggnadsplanerna. Han lämnade mäklaren Y de uppgifter om fastigheten som han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom inhade tillgång till, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man byggnadsplanerna. Efter visningen fick nyttja fastigheten han information av mäklaren Y om vilken information som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhetmäklaren Y hade lämnat till köparen. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och Mäklaren Y berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder informerat om byggnadsplanerna. Köparen visade föga intresse för sin egen räkningmäklaren Ys uppgifter. Tvärtom Han har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på mäklaren Y informerat köparen. Det var därför överflödigt att fastigheten var till försäljning till henneäven säljaren skulle informera köparen. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på Han bestrider att han visste skulle ha brutit mot god fastighetsmäklarsed. 2002-02-27:2 Mäklaren X har bifogat ett yttrande från mäklaren Y där denne anfört bl.a. följande. Han visade köparen ett antal fastigheter vid det aktuella tillfället. Det finns säkert detaljer, som man kan missa att hon meddela, dock finns det alltid saker som etsar sig fast i minnet av någon speciell anledning. Den speciella anledningen var mäklare i detta fall det faktum att sedan han meddelat köparen att grannen hade utbyggnadsplaner hoppade köparen upp på fastigheten. Hon kan inte se en tvärslå på planket mellan fastigheterna och svarade konstaterande att det fanns kunde inte ha någon anledning för honom att kontakta henne betydelse då det i annat fallalla fall inte var över grannens fastighet man hade någon utsikt. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att Köparen ställde inga följdfrågor och bad heller inte om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigritning eller närmare upplysningar om utbyggnaden.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, Den 28 september 2000 fick fastighetsmäklaren X vid mäklarföretaget A ett uppdrag att förmedla försäljningen av en bostadsrättslägenhet. Någon försäljning kom aldrig 2002-03-20:6 till stånd. Uppdragsgivaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X och mäklarföretagets VD fastighetsmäklare Y. Hon har sammanfattningsvis uppgett följande. Den första spekulantlista hon erhöll överensstämmer inte med den som jobbar hon senare erhöll och som kompletterats med telefonnummer. Hon har kontaktat de personer som finns på det tryckeri den senare listan. Två av dem uppgav att de tittat på lägenheten men inte lämnat något bud. Fyra uppgav att de vare sig tittat eller lämnat bud och en av dem kan inte ens minnas att hon anlitar, ringt angående denna lägenhet. Beträffande den sjunde personen på listan fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, endast tala med fadern som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen inte mindes om dottern varit i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 krlägenheten. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud var dock helt säker på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt lämnat något bud. Mäklaren X har endast haft tre eller möjligen fyra visningar på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolantre månader. Innan dess hade säljaren uppmanat Mäklaren X har inte heller låtit henne ta del av resultaten av visningarna. Mäklaren Y har uppträtt arrogant och vilseledande då han försöker skrämma henne att kontakta ZZ och framföra tro att han nu var redo skulle ha fortsatt rätt till provision i den händelse någon av spekulanterna efter avtalstidens slut skulle bli köpare. Till anmälan har fogats de två breven med uppgift på spekulanter som uppdrags- givaren har erhållit. I det första brevet daterat den 17 januari 2001 finns följande text före de angivna namnen. ”Jag har haft följande spekulanter på Er lägenhet och vid försäljning till någon av nedanstående personer förbehåller jag mig rätten till provi- sion.” Därefter finns nio personer angivna med namn. I det andra brevet daterat den 31 januari 2001 finns följande text. ”På uppdrag av mäklaren X översändes härmed lista avseende de spekulanter som visat intresse för ovan rubricerad lägenhet.” Under rubriken spekulantlista finns sju personer angivna med namn, adress och telefon- nummer. Samtliga sju fanns med på den första listan. Mäklaren X och mäklaren Y har tillbakavisat kritiken och i ett gemensamt yttrande i huvudsak uppgett följande. Den spekulantlista som först presenterades innehöll namn på två personer med samma efternamn, vilka kontaktade mäklaren X och bad att skriva få återkomma. De lämnade inte något telefonnummer och har därför inte kunnat tas med på 2 500 000 kr, vilket den lista som innehåller telefonnummer och som har tillkommit sedan uppdragsgivaren begärt komplettering av den lista som hon gjorde via sms, både till honom och till CCförst erhållit. Kritiken att mäklaren X inte låtit uppdragsgivaren ta del av resultatet av visningarna tillbakavisas. Hon ringde till säljaren och berättade har blivit informerad om att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var ingen varit intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldiglämna bud.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar Han har på uppdrag av NN förmedlat försäljning av den aktuella bostadsrätten. Förmedlingsuppdrag tecknades den 14 december 2020 med avtalat utgångspris 8 950 000 kr och förmedlingsprovision om 1,5 procent inklusive moms på försälj- ningspriset. Därefter vidtogs sedvanliga förmedlingsåtgärder med upprättande av objektsbeskrivning och visningar. Bostadsrätten visades för första gången den 14 januari 2021 och en budgivning startade. YY lade det tryckeri hon anlitar, fick hon reda högsta budet på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 10 250 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningarvilket också blev slutpriset. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om NN uttryckte att han var beredd mycket nöjd med slutpriset, vilket översteg det av ho- nom, Mäklaren, uppskattade värdet med över en miljon kronor. Eftersom köpets giltighet var beroende av att acceptera lägre försäljningssummaköparen beviljades medlemskap i föreningen, deponerades handpenningen på hans klientmedelskonto enligt ett särskilt upprättat depositionsavtal. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de XX beviljades medlemskap i bostadsrättsföreningen den 31 januari 2021. Bostads- rättsföreningens förvaltare lämnade uppgiften om arvodetatt medlemskap var beviljat. Hon uppmanade säljaren Av vilken anledning styrelsen i protokoll noterat att göra förbättringar medlemskap beviljades först den 24 februari är oklart och förefaller vara en efterhandskonstruktion. Det ska särskilt uppmärksammas att NN var styrelseledamot i bostadsrättsföreningen. Som framgår av budlistan lades det första budet på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 8 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig kr av AA. Denne lämnade därefter inte något ytterligare bud på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastighetenbostadsrätten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne februari kontaktades han av AA som meddelade att han ångrade att han inte hade gått vidare i budgivningen och la bud om 2 000 000 krköpt bostadsrätten. Hon sa Han förklarade att de hade högre bud, så det bo- stadsrätten redan var inte intressant för säljarensåld. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade Därefter kontaktades han om säljaren var intresserad den 12 februari 2021 återi- gen av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CCAA, som lagt bad honom framföra ett bud på 2 350 erbjudande till YY att han önskade köpa bostadsrätten och var villig att betala 12 342 000 kr. Han skulle bara prata kontaktade XX och framförde erbjudandet, som YY bad att få fundera på. Någon dag senare återkom YY och sa att han accepterade erbjudandet. YY gav honom i uppdrag att ordna med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr försäljningen och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud anledning av att det inte intressant i det lägetkrävdes några marknadsföringsåtgärder eller liknande, erbjöds YY en hal- vering av den sedvanliga provisionen till 0,75 procent av försäljningspriset, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade omYY accepterade. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjdeFörmedlingsuppdrag tecknades den 17 februari 2021. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud februari 2021 tecknades överlåtelseavtal mellan YY och AA (genom om- bud) med tillträdesdag den 3 maj 2021. Vid denna tidpunkt fick han instruktioner från parterna att de inte ville att NN skulle få information om överlåtelsen, då han inte var part i avtalet. De önskade även att ansökan om medlemskap till 2 100 000 krför- eningen skulle ske först efter YY:s tillträde och slutbetalning av bostadsrätten den 19 april. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var Efter YY:s tillträde skickades ansökan om medlemskap för AA till styrelsen. Trots att få bästa affär till högsta prisNN utträtt ur föreningen i samband med tillträdet, kvarstod han som styrelseledamot i föreningen. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen Strax efter ansökan om medlemskap lät styrelsen meddela att den sannolikt inte skulle bevilja medlemskap i föreningen för AA eftersom de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra betvivlade att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå bosätta sig permanent i lägenheten. Styrelsen hänvisade till att AA ägde en mäklare mycket exklusiv villa i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklareSchweiz. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat AA försäkrade att han hade reserverat kunder för avsikt att bosätta sig i lägenheten, varpå styrelsen krävde bevis för att AA hade råd att betala månadsavgiften. AA redovisade då en relativt omfattande dokumentation kring sin egen räkningekonomi. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på Styrelsen lämnade inte besked om medlemskap inför avtalad tillträdesdag, vilket medförde att fastigheten var till försäljning till henneparterna behövde flytta fram tillträdet. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen Först den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten maj 2021 bevil- jades medlemskap och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigtillträdet kunde genomföras.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en köpare av en fastighet som jobbar på det tryckeri mäklare X haft i uppdrag att förmedla. Anmälaren har i huvudsak anfört följande. Hon har under hela förmedlingen utgått från att medhjälparen A varit fastighetsmäklare. A har visat fastigheten och för- handlat. Mäklare X bevittnade kontraktet men deltog inte i övrigt vid själva kon- traktskrivningen. Det uppkom vissa problem med att fullfölja köpet. Anmälaren uppger att hon anlitar, fick hon reda först i samband med kontakter med annan mäklare för en eventuell vidareförsäljning av fastigheten blivit uppmärksammad på att fastigheten eventuellt skulle säljasA inte är mäklare. Säljaren, som bodde på fastigheten, Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakatillbakavisat kritiken. Hon träffade säljaren den 18 december 2016har i huvudsak anfört följande. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig Hon bestrider att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till hos henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats verksamme, oregistrerade medhjälparen A tillåtits medverka vid den aktuella förmedlingen i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum sådan utsträckning att det fanns personer som bodde står i strid med god fastighetsmäklarsed. A har varit behjälplig i samband med förmedlingsarbetet. Information har lämnats om hans roll och ställning. De åtgärder han utfört har skett på fastigheten, hennes uppdrag och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighetunder hennes överinseende. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade Anmälaren har fått information av A om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssummainte är registrerad fastighetsmäklare. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodetMäklare X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med bl.a. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit uppdrags- avtal, men det ville de inte uppgeobjektsbeskrivning, köpekontrakt och depositionsavtal samt meddelanden från anmälaren som har samband med överläggningarna inför överlåtelsen. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum Av hand- lingarna framgår att det mäklare X är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnatsansvarig mäklare för förmedlingsuppdraget. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan Mäk- lare X har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – inkommit med utlåtanden från uppdragsgivaren och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig.A.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar Fastighetsmäklaren X har haft i uppdrag att förmedla en fastighet på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljasVärmdö. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontaktFastig- heten överläts genom köpekontrakt den 24 april 2001. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen Säljarna har i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X för att han inte ordnade en över- låtelseförsäkring åt dem. De har sammanfattningsvis uppgett följande. I mäklarföretagets annonser stod det att de ordnar överlåtelseförsäkring åt säljarna. Mäklaren X förklarade att han skulle ordna en sådan eftersom det ingick i hans upp- drag. Vid tillträdet i maj 2001 meddelade mäklaren X att han inte hade kunnat ordna någon försäkring. De godkände då ett förslag att om en spekulant som var intres- serad försäkring inte kunde tecknas inom ett par dagar skulle de i stället bli kompenserade av fastigheten mäklaren X ekonomiskt. Inte heller det avtalet höll mäklaren X. De försökte flera gånger nå honom på telefon men utan att lyckas. Efter ytterligare en tid frågade de mäklaren X om det gick att ordna en försäkring trots att tillträde hade skett. Mäklaren X svarade att det gick och att han i så fall var i behov snart skulle ordna en sådan. I början av juli 2001 sade de till mäklaren X att eftersom han inte hade hållit något av dessa avtal ville de ha ytterligare ersättning utöver det belopp som de tidigare kommit överens om. Mäklaren X gick inte med på det. De anser att mäklaren X har brutit mot god mäklarsed. De vill ha hjälp med att få hjälp med ett upp- dragsavtalut den ersätt- ning som mäklaren X skulle ha betalt till dem. Denna spekulant var YYMäklaren X har bestritt att han skulle ha brustit i sina åligganden enligt fastighets- mäklarlagen eller på annat sätt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera omNågot avtal om reducerad provision har inte träffats. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats Han har i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastighetenhuvudsak anfört följande. Det faktum första mötet med anmälarna ägde rum i november 2000. Vid de inledande kontakterna lovade han att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastighetentillhandahålla Mäklarsamfundets överlåtelseförsäkring. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud oktober 2000 hade de mäklare som var anslutna till samfundet fått information om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av möjligt att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett teckna en försäkring för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, fastigheter som lagt ett bud på 2 350 000 krskulle tillträdas efter årsskiftet. Han skulle bara prata informerade anmälarna om detta och upplyste om att samfundet för- handlade för att snarast kunna erbjuda någon form av överlåtelseförsäkring. Anmälar- na var medvetna om att det var oklart om en försäkring kunde tillhandahållas efter januari 2001, men de valde att avvakta med sin revisor i vilken form köpet skulle genomförasatt påbörja en försäljning. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda Innan köpekontraktet tecknades den 24 april 2001 meddelade han anmälarna att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon mäklarföretaget för närvarande inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolanförmedla någon överlåtelseförsäkring. Innan dess hade säljaren uppmanat henne Han kontaktades av en mäklarkollega vid ett annat mäklarföretag med ett erbjudande om att kontakta ZZ och framföra att denne skulle tillhandahålla överlåtelseförsäkring genom sitt företag. Han accep- terade erbjudandet. Mäklarkollegan är bror till en av anmälarna. På tillträdesdagen 2002-05-08:3 kontaktades han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, av kollegan som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av kunde tillhandahålla försäk- ringen. Xxxxxxxx föreslog honom att skriva ersätta anmälarna med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 25 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen försäk- ring inte kunde bli av dagen eftertecknas. I Förslaget diskuterades med anmälarna. Som ett annat mejl skrev säljaren alternativ till överlåtelseförsäkring diskuterades också möjligheten att värderingsmannen kunde komma införa en friskrivnings- klausul. Anmälarna valde dock ett högre pris istället för friskrivning. Eftersom han tyckte att anmälarna hamnat i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagtsbesvärlig situation, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet han fortsatt att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det söka efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma tillhandahålla anmälarna en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt överlåtelseförsäkring efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigtillträdet.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen Köparna till en tomträtt har i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot fastighetsmäklaren X. De anser att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten agerat partiskt och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtalundanhållit viktig information. Denna spekulant var YYDe har sammanfattningsvis anfört följande. Efter besiktning av fastigheten När de för första gången använde duschen på övre våningen visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker vattenledningarna i huset var uttjänta och att vattnet rann rakt igenom innertaket ner i undervåningen. Det har även kommit fram att säljaren under pågående försäljnings- process erhållit ersättning från sitt försäkringsbolag för en vattenskada i badrummet på övre våningen. Det fanns således två allvarliga skador i fastigheten som hon bara kan spekulera varken mäklaren eller säljaren informerat om. Säljaren sa uttryckligen till henne att I det prospekt som mäklaren X använde sig av vid försäljningen fanns inget skrivet om renoveringsbehov. Detta har inte heller vid något tillfälle under affärsprocessen påtalats av mäklaren eller säljaren. Huset var dessutom ”jag litar inte på honomvarudeklarerat”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var De har av säljaren i efterhand fått en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och kopia på ett prospekt där det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum påpekas att det fanns personer som bodde på fastighetenfinns renoveringsbehov i badrummet. Mäklaren har alltså utformat två prospekt. De anser att mäklaren X i samförstånd med säljaren aktivt och medvetet undanhållit dem information om fastighetens skick, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning aktivt givit dem missledande information och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant därmed aktivt tagit ställning för säljaren. SmsDe har till sin anmälan fogat kopia av det prospekt de erhöll vid visningen samt en kopia av det prospekt som säljarna senare delgav dem. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken. Han har i sammandrag uppgivit följande. Han upprättade en objektsbeskrivning som säljaren godkände. Vid besiktningen som skedde därefter klagade besiktningsmannen bl.a. på altangolvet och badrummet. Han valde då att skriva in detta i objektsbeskrivningen. ”Teoretiskt sett kan köparen ha fått en kopia på det första exemplaret…”. Vid den andra visningen eller i samband med att budgivningen startade fick samtliga intressenter ta del av besiktningsprotokollet. Oavsett vad som står i den objekts- beskrivning som anmälarna fått torde de på ett tidigt stadium förstått att bl.a. bad- rummet var dåligt. Mäklaren X har till sitt yttrande fogat kopior av uppdragsavtal, objektsbeskrivning, besiktningsprotokoll, köpekontrakt med tillägg samt köpebrev. 2002-kon- takt hölls 03-20:9 Enligt uppdragsavtalet skall provision "utgå med 0 kronor på köpeskillingen upp till 3 500 000 kronor: På överstigande del utgår arvode med 20 % inkl moms, dock maximalt 5 % på köpeskillingen". Fastighetsmäklarnämnden förelade mäklaren X att yttra sig över provisionsvillkoren och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha hur utgångspriset på den aktuella fastigheten hade beräknats. Mäklaren X har uppgivit att säljaren bestämde utgångspriset men att han själv hade den uppfattningen att försäljningspriset skulle komma att bli betydligt högre. Han förespråkar ett möte lågt utgångspris på grund av att det ger en större ”marknadsunder- sökning” samt för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud de flesta köpare är inställda på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigbudgivningar.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänfastighetsmäklaren Xs förmedling försåldes en fastighet i Hultsfreds kommun i Kalmar län. Köpekontraktet skrevs under av parterna den 27 februari 1998. I köpekontraktet har köparen med ett kryss i därför avsedd ruta bekräftat att hon avstått från boendekostnadskalkyl. Köparen av fastigheten har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X för att någon boendekostnadskalkyl inte upprättats i samband med köpet och därvid bl.a. uppgett följande. Kostnadskalkylen hade haft ett enormt värde för henne därför att ingen hade bott permanent i huset på 16 år när hon köpte det. Uppvärmningen består av direktel plus vedspis i köket och öppen spis i vardags- rummet. Nätavgiften är fyra gånger dyrare än i Lund, som jobbar där hon tidigare bodde. Den beräknade elåtgången var totalt felaktig eftersom säljaren under vinterhalvåret endast haft underhållsvärme. Det var omöjligt för henne att beräkna hur stor förbrukningen av ved var. Hade hon fått en någorlunda vettig kostnadskalkyl hade hon sluppit obehagliga överraskningar och hade även kunnat planera uppvärmningen på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljasett bra sätt. Säljaren, som bodde på fastigheten, Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakaanfört följande. Hon träffade säljaren har inte upprättat någon boendekostnadskalkyl i samband med köpet eftersom köparen avstod från kalkylen. Frågan om den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad beräknade förbrukningen av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar el diskuterades inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet köparen. Köparen gav intrycket av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 krvara en erfaren fastighetsköpare, vilket köparen själv påpekade. Eftersom köparen dessutom har en son boende i när- området torde hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är varit medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne kostnadsläget i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigHultsfreds kommun.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att Den 18 juli 2018 sålde NN fastigheten eventuellt skulle säljasT2 för 6 100 000 kr. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontaktAffären förmedlades av Mäklaren. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant Köpare var YY. Efter besiktning Tillträde skulle ske den 1 oktober 2018. YY skulle finansiera köpet av fastigheten visade det sig T2 med egna medel. Finansieringen var emellertid beroende av att hans son, ZZ, lyckades sälja sin fastighet S14. Detta kände Mäkla- ren till. Enligt NN hade Mäklaren uppdrag att förmedla S14 vid tidpunkten när T2 såldes. Enligt Xxxxxxxx fick han detta uppdrag först senare, när T2 redan var såld. S14 såldes den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod 9 oktober 2018 för 7 100 000 kr och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbetevid den tidpunkten sex anteckningar om utmätning i fastighetsregistret för den fastigheten. VidareI köpekontraktet för S14, som tidigare nämntsinte har getts in i ärendet, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastighetenfanns en återgångsklau- sul som under vissa omständigheter gav köparen rätt att begära köpets återgång. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade Parterna är överens om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren köparen av S14 begärde återgång och hade rätt att göra förbättringar det. S14 bjöds senare ut av KFM på fastighetenexekutiv auktion, uppmanade honom också dock utan att ta nya markproverbli såld. Tog själv dit stylingCirka 1,5 timmar innan kontraktsskrivningen för T2 mejlade Mäklaren ett utkast till köpekontrakt till NN. I utkastet var handpenningen angiven till tio procent av köpeskillingen, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 det vill säga 610 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud Handpenningen i det undertecknade kö- pekontraktet kom in, bland annat ett på 3 dock att anges till 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastighetendetta efter önskemål från YY. YY betalade endast 140 000 kr av handpenningen, på oklarheten ifall man vilket NN fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären information om i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari slutet av juli 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastighetenoch ingen del av slutlikviden. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad På grund av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 krdröjsmålet med betalning hävde NN köpet den 21 januari 2019. Han skulle bara prata med sin revisor sålde därefter om fastigheten i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 april 2019 för 5 500 000 kr, vilket hon gjorde via smsdet vill säga med för- lust. Tillträde skedde den 5 augusti 2019. YY har inte kunnat förmås att betala något skadestånd till NN. NN har gjort gällande dels att Mäklaren vilseledde honom om handpenningens storlek, både till dels att Mäklaren inte informerade honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade om att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre YY:s finansiering var intresserad beroende av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull ZZ lyckades sälja sin fastighet S14 och att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu den fastigheten var redo att skriva kontraktutmätt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 har också gjort gällande att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD Mäklaren borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 bevakat handpen- ningen och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att försökt förmå köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklareden. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom Xxxxxx har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på gjort gällande att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse Mäklaren borde ha informerat honom om hans alternativ och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet rättigheter när köparen hamnade i dröjsmål med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten handpenningen och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för rått honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget söka juri- diskt biträde samt att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigMäklaren betalade ut handpenningen för sent.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, Fastighetsmäklaren X förmedlade i mars 2000 en villafastighet i Hägersten. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen kritiserat mäklaren X och bl.a. uppgett följande. I den objektsbeskrivning som jobbar mäklaren X presenterade angavs att huset hade en boarea på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på 90 kvm men i själva verket är boarean 78 kvm. Det upptäcktes av den fastighetsmäklare som vidareförmedlade fastigheten. Den anlitade fastighetsmäklaren inhämtade ett registerutdrag från Lantmäteriet. I utdraget som bl.a. innefattade taxeringsuppgifter stod att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, byggnaden hade en boarea om 78 kvm och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakaen biarea om 60 kvm. Hon träffade säljaren den 18 december 2016har som köpare åsamkats ekonomisk skada. Ett av mäklaren Xs argu- ment vid budgivningen var att boarean för just detta hus var större än vad som är vanligt för hustypen. Mäklaren X följde inte god fastighetsmäklarsed. Mäklaren X har sammanfattningsvis anfört följande. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som boarean var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt90 kvm, vilket hon tyckte gick bra då det noterade i intagsblanketten. Det utdrag från fastighetsregistret som hon tog ut var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodetordinärt utdrag utan taxerings- information. Hon uppmanade säljaren uppmärksammade därför inte att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markproverden taxerade boarean var 78 kvm. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten Då anmälaren hörde av sig beträffande den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något felaktiga arean bad hon var in- tresserad av anmälaren att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren krav skriftligt och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerandegöra en mätning av byggnaden eftersom den taxerade ytuppgiften inte alltid är korrekt. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem Något krav framställdes dock aldrig till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av den intagsblankett som mäklaren X upp- rättade då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektethon åtog sig förmedlingen. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan Nämnden har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och tagit del av den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund objekts- beskrivning som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal upprättat liksom ett utdrag från Lantmäteriet med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja taxerings- uppgifter som anmälaren fogat till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigsin anmälan.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från köparna av en fastighet som jobbar mäklare X haft i uppdrag att förmedla år 2003. De har i sin anmälan framfört kritik mot mäklare X och anfört följande. Vid kontraktskrivandet föreslog mäklare X att en friskrivningsklausul skulle skrivas in i kontraktet. De kände sig tvingade att acceptera klausulen för att inte gå miste om affären. De frågade mäklare X om man kunde teckna en försäkring mot dolda fel. Han sade att i praktiken är det helt onödigt. Under tiden som de skrev på det tryckeri hon anlitar, kontraktet gav mäklare X ytterligare ett papper till säljarna som skulle skrivas på. Det var den s.k. frågelistan. De fick hon reda m.a.o. listan på kända fel först efter att fastigheten eventuellt skulle säljaskontraktet var påskrivet. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade Den 28 april genomfördes en spekulant som var intres- serad besiktning av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett ganska många fel upp- dragsavtaltäcktes. Denna spekulant var YYTaket behövde bytas ut omgående. De kände sig osäkra om de skulle fullfölja affären eller inte. Efter besiktning av diskussion med mäklare X föreslog de att säljarna skulle sänka köpeskillingen med halva den summa det skulle kosta att åtgärda taket. Detta accepte- rades och de skrev under alla papper den 18 juni. När de började renovera fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp bl.a. takkuporna var felbyggda och trasiga. Mäklare X hade inte tagit reda på alla kända fel på fastigheten av orsaker som hon bara kan spekulera omsälja- ren. Säljaren sa uttryckligen till henne De driver nu en process för att ”jag litar avgöra om besiktningsmannen borde ha upptäckt skadorna. Mäklare X har inte på honom”heller bistått med råd vad gäller juridiska frågor efter avslutat köp. Förslaget var då Mäklare X har direkt och indirekt rekommenderat dem att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts anlita svart arbetskraft för att åtgärda brister på fastigheten. 2004-02-25:1 Mäklare X har i ett yttrande anfört i sammandrag följande. Det faktum var säljarna som önskade en friskrivningsklausul. Han förklarade för köparna innebörden av en sådan friskrivning och förvissade sig om att köparna förstod och accepterade friskrivningen. När det gäller diskussionen om ev. överlåtelseförsäkring förklarade han att sådan kunde ordnas men att den saknade funktion när det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte en friskrivningsklausul. Han gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut igenom frågelistans innehåll före kontraktskrivningen i samband med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material redogjorde för inredning köparnas och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning säljarnas ansvar för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 krfastighetens skick m.m. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomförashade absolut ingen kännedom om eller ens anade ev. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZläckage vid kuporna. Eftersom Han avvisar således de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade ompåståenden som köparna framfört. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms Han påpekar även att han inte längre var intresserad blivit ombedd att bistå med juridiska frågor efter avslutat köp, om man bortser från förfrågan att vara köparnas ombud, vilket han avvisat eftersom han inte kan vara ombud för någon av att skriva parterna. Han avvisar med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav bestämdhet att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigsvart arbetskraft.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar Anmälarna har riktat kritik mot mäklare X och anfört bl.a. följande. De erhöll i början av 2004 en reklamfolder för det mäklarföretag mäklare X företräder. Foldern såg förtroendegivande ut och innehöll en värdecheck på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda 10 000 kr vid förmedling av en villa. Vid förhandling om provisionen sänkte mäklare X denna från 3 till 2,5 procent. Något krav på att fastigheten eventuellt värdechecken skulle säljasåberopas vid denna överenskommelse fanns inte. Säljaren, som bodde på fastigheten, När de gjorde upp affären frågade de efter rabatten. Mäklare X svarade emeller- tid att checken inte hade något värde. De begär att Fastighetsmäklarnämnden yttrar sig över om denna marknadsföring är förenlig med god mäklarsed. Mäklare X har tillbakavisat kritiken och hon fick kontaktanfört i huvudsak följande. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att Den 2 mars 2004 utförde han hade en spekulant som var intres- serad värdering av fastigheten och redogjorde för hur han genomför en fastighetsaffär. När han på nytt besökte en av anmälarna diskuterades provisionens storlek. Han upplyste att normal provision för denna typ av fastighet var 4 procent men att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker även kunde erbjuda 3 procent plus 10 procent på köpeskilling som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 översteg 2 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade Slutligen enades de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2,5 procent jämte 10 procent över 2 990 900 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos Inte vid något av dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes två tillfällen uppgav anmälarna något om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendetut- nyttja en värdecheck. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen Så var inte heller fallet när de träffades för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-underteckna kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018traktet. En av de tilltänkta köparna var lärare anmälarna ringde upp honom när hon fått den skriftliga redovisningen och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ tog upp frågan om värdechecken och framföra påstod att han nu sagt att ”det drar vi av senare på provisionen”. Eftersom detta inte var redo sant informerade han om hur värdechecken fungerar. Denna check skall finnas med vid diskussionen om arvodet i samband med intaget och uppgörelsen om förmedlingsuppdraget. För att skriva kunna utnyttjas måste den uppvisas i samband med diskussionen om provisionen och undertecknas och befästas på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både förmedlingsuppdraget. Han anser att rätten till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning nyttjandet av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms denna värdecheck var förbrukad samt att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till erbjudit en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen eftergenerös provision. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet den åberopade reklamfoldern anges bl.a. Kontakta oss för en förutsättningslös diskussion och en kostnadsfri värdering av vecka 7din bostad. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda Vi erbjuder dig dessutom en värdecheck som ger dig rabatt på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtaletvårt mäklararvode. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldiganges vidare.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänI anledning av uppgifter i media rörande mäklare Xs agerande vid en fastighetsförmedling har nämnden funnit att det föreligger skäl att genomföra en utvidgad granskning av mäklare Xs verksamhet. En anmälan från säljaren i det aktuella förmedlingsuppdraget och en anmälan från en köpare i ett annat förmedlingsuppdrag har härefter kommit in till nämnden. Nämnden har vid granskningen kontrollerat uppdragsavtal, objektsbeskrivning, överlåtelseavtal, de handlingar som jobbar på det tryckeri hon anlitaranvänts vid identitetskontrollen, noteringar och handlingar som återspeglar hur budgivningsprocessen gått till, likvidavräkningar och i förekommande fall depositionsav- tal i sex förmedlingsuppdrag. Endast en gång ringde han upp henne för att informera om läget. Vid övriga tillfällen hörde han inte av sig och var mycket svår att nå. Hon blev inte informerad om att två av visningarna ställts in och inplanerade visningar fick hon ibland ta reda på själv genom information på hemsidan. Rapporten efter visningarna löd oftast att fastigheten eventuellt det gick jättebra, många ”heta” intressenter och ”snart ska jag börja dra i trådarna”, alltså starta budgivningen. Vid minst sju tillfällen sa han att nu skulle säljasbudgivningen starta. Säljaren, som bodde Vid varje sådant tillfälle var han under de kommande dagarna svår att få tag i. När hon flera dagar efter påstådd budgivningsstart fick tag i honom svarade han alltid med att han drabbats av olika åkommor samt att han inte fått tag på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde intressenterna men att han ”jobbade på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakadet”. Hon träffade säljaren den 18 december 2016framförde sina klagomål till honom och han lovade bättring. Säljaren uppgav En dag sa han plötsligt att han buden hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av börjat komma in. Hon bad honom då om att få hjälp se listorna över vilka som varit på visningarna och över de påstådda bu- den. Han lovade mejla dessa men inget hände. Xxxxxxxx den 15 juni pratade hon med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte honom och han lovade skicka listorna men han återkom senare på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod kvällen och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om meddelade att han var beredd sjuk men skulle försöka ta sig till kontoret senare under helgen för att acceptera lägre försäljningssummaskicka mejlet. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade Xxxxx kväll stötte närstående till henne på honom på en nattklubb. När hon nästa morgon försökte nå honom svarade han först när hon ringde från ett skyddat nummer. På hennes initiativ träffades hon, hennes son, mäklaren och hans assistent på hans kontor senare samma eftermiddag, var- vid hon erhöll listorna över de personer som varit på visningar samt vilka av dem som lagt konkreta bud. Listorna visade tydligt vilka bud som lagts, av vem och vid vilken tidpunkt. Vid ett par tillfällen har hon velat säga upp uppdragsavtalet och har bett mäklare X upprätta hand- lingar för detta ändamål. Uppsägning skedde en vecka efter mötet på mäklare Xs kontor. Detta på grund av att hon kände sig trött på att leva i den känslomässiga berg- och dalbanan det innebar att inte ha en aning om arvodethur den utdragna försäljningen gick till och med en mäk- lare som ständigt kom med undanflykter om varför han inte börjat göra sina uppgifter. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också hade köpt ett nytt hus som hon snart skulle flytta in i. Detta fick henne att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del kontakt med de personer som enligt listan skulle ha lagt bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen hennes hus för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men verkligen lagt bud eller om också detta varit en lögn. Det visade sig då att ingen av dem någonsin lagt något bud. Det var det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare som fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, avbryta samarbetet med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig.X.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på Fastighetsmäklaren X har haft ett uppdrag att fastigheten eventuellt skulle säljasförmedla försäljningen av en villa- fastighet. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren Köpekontrakt tecknades den 18 december 201628 augusti 1998. Säljaren uppgav att han hade har i en spekulant som var intres- serad av fastigheten anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt fått någon hjälp att slutföra affären. Bland de handlingar som fogats till anmälan finns ett besiktningsprotokoll undertecknat den 8 januari 1999. Enligt protokollet kom parterna överens om att 50 000 kr av köpeskillingen skulle ”frysas” på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolanmäklarens klientmedelskonto till dess att godkända handlingar överlämnats till köparen. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum Köpe- brev undertecknades den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter8 januari 1999. Samma dag meddelade skedde tillträdet. Tvist har därefter uppstått mellan säljaren och köparen om vem som har rätt till de deponerade medlen. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och beträffande de deponerade medlen samman- fattningsvis anfört följande. Säljaren har vid ett flertal tillfällen krävt att han skall utbetala det deponerade beloppet till henne. Köparna har hela tiden motsatt sig en sådan utbetalning och för- klarat att beloppet i sms stället bör utbetalas till dem. Säljaren har även föreslagit att 25 000 kr av det deponerade beloppet skall utbetalas till henne och 25 000 kr till köparna. Dessa har förklarat att de inte accepterar detta förslag. Han har inte utformat protokollet av den 8 januari 1999 eller den däri intagna överenskommelsen om deposition. Han har heller inte undertecknat protokollet eller överenskommelsen. Vad han åtagit sig är att hålla pengarna deponerade på mäklar- företagets klientmedelskonto till dess att parterna är överens om till vem beloppet skall utbetalas. Parterna har olika uppfattning om hur överenskommelsen om deposition skall tolkas. Säljaren har vid ett flertal tillfällen krävt att han skall utbetala det deponerade beloppet och därmed avsluta affären. Han har svarat att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå kan betala ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det deponerade beloppet förrän parterna är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även överens om det står eller det på annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått sätt klarlagts till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigvem beloppet skall betalas.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar Mäklaren X hade sommaren 1999 i uppdrag att förmedla en fastighet. En spekulant har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden uppgett att han vid en s.k. sluten bud- givning hade lagt det högsta budet på det tryckeri hon anlitar, fastigheten men att mäklaren X ändå tillät ytterligare budgivning från en spekulant. Fastigheten kom att säljas till denne spekulant. Anmälaren har bl.a. uppgett följande. Vid anbudsöppningen fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav han veta att han hade lämnat det högsta budet. Dagen därpå meddelade mäklaren Xs mäklar- kollega, mäklaren Y, att en annan spekulant hade lagt ett högre bud. Anmälaren har vidare anfört att mäklaren Y uppenbarligen inte haft något uppdrag från säljaren att besluta om en sista dag för s.k. slutbud. Mäklaren Y uppgav senare att det hade varit säljarens önskan att mäklaren Y skulle ringa till den andre spekulanten för att försöka pressa upp dennes bud. Mäklaren X har i huvudsak uppgett följande. Hon informerar alltid om att det är säljaren som var intres- serad av fastigheten och avgör vem som skall få köpa en fastighet. För att han undvika auktion, vilket kan trissa upp priset till en orimlig nivå, begär hon skriftliga bud. När en säljare fått besked väljer denne oftast det högsta budet. Hon hade i så fall var det aktuella ärendet inte i behov av uppdrag att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckningta in anbud, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade hade vid intaget tagit upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad möjligheten av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igenkunna komma att behöva ta in bud och slutanbud, samt redogjort för detta förfarande. Hon för- sökte I detta fall ville säljaren att den andre spekulanten skulle få reda på om de hade skrivit avtal, men det en möjlighet att höja sitt bud eftersom han hellre ville de inte uppgesälja fastigheten till denne. Kontraktet måste ha skrivits Mäklaren Y involverades i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med uppdraget under hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråksemester, men hon tycker att DD genom sitt agerande överlät aldrig uppdraget. Mäklaren Y, som också är fastighetsmäklare, har satt uppgett följande. Hon beslutade tillsammans med säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerandeom slutbudsförfarande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal När säljaren hade skrivits och säljarens förhalande gjorde fått slutbuden ville han att hon med gott fog kunde tro skulle kontakta den budgivare som lagt det lägre budet och – trots hennes protester – föreslå dem att affären fortfarande var öppengå upp i pris. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först Hon kontaktade då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det anmälaren för att ”rädda affären och han fick väl stå ge även denne en möjlighet, men anmälaren ville inte höja sitt kast”bud. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv Ägaren uppgav sedan för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt henne att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldiganmälaren och dennes familj.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter En bostadsrättsförening i S upplät i februari 2001 en lägenhet med familj bodde på ovanvåningen bostadsrätt i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastighetenföre- ningens fastighet. I december 2017 tog avtalet angavs en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr person som köpare. Alla I september 2001 erhöll fastighetsmäklaren X uppdraget att förmedla en försäljning av bostadsrätten. I upp- dragsavtalet angavs ägaren som uppdragsgivare och avtalet undertecknades av ägaren och dennes hustru. I överlåtelseavtal den 18 oktober 2002 angavs som säljare förutom ägaren även hustrun. Dessa undertecknade avtalet och gav en tid därefter en fullmakt åt mäklaren X bl.a. med befogenhet att försälja bostadsrätten och att upprätta och under- teckna köpeavtal och likvidavräkningshandlingar, dock med rätten att upprätta och underteckna köpeavtal överkryssad. Makarna beviljades i oktober 2001 utträde ur föreningen på en anmälan som hade undertecknats av makarna. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har ägaren och dennes hustru anmärkt bl.a. att mäklaren X i överlåtelseavtalet felaktigt angav dem båda som säljare utan att ha gjort en kontroll i lägenhetsförteckningen och i det ursprungliga upplåtelseavtalet om ägare- förhållandet. I anmälan har i sammandrag anförts bl.a. följande. I upplåtelseavtalet står maken som köpare. I överlåtelseavtalet angavs de båda som säljare. Maken trodde att bostads- rätten, liksom allt annat de ägde, räknades som deras gemensamma bo vilket seder- mera visade sig vara fel. Eftersom affären måste slutföras när de var beredda utomlands fick mäklaren X en fullmakt. Mäklaren X kontrollerade inte bostadsrättsinnehavarens namn i lägenhetsförteckningen. Om det hade skett hade överlåtelseavtalet kunnat ändras och hans hustrus namn strykas i överlåtelseavtalet. I januari 2002 fick de ett brev från mäklaren X där hon angav att skriva bostadsrättsföreningen behövde en gåvohand- ling. De fick senare en felaktig kontrolluppgift från föreningen där det stod att hust- run hade förvärvat hälften av bostadsrätten och senare överlåtit sin andel till maken. De kontaktade mäklaren X angående upptäckta felaktigheter men mäklaren X har inte medverkat för att reda ut och rätta till kontraktet. Mäklaren X har försenat besvarat deras brev och försvårat för dem och många andra personer. Mäklaren X har uppgett bl.a. följande. Efter undertecknandet av uppdragsavtalet tog hon kontakt med friskrivningsklausulbostadsrättsföreningens dåvarande ordförande som bekräftade upp- gifter som hon fått av makarna om bl.a. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjdeägarförhållandet. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes Hon litade på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll uppgiften och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018uppgifter hon fick av makarna. En av de tilltänkta köparna var lärare Dessutom hade dåvarande ordföranden och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal en annan person i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CCstyrelsen godkänt anmälan om utträde där båda makarna stod som säljare. Hon ringde till säljaren fick en begränsad fullmakt eftersom överlåtelseavtalet redan var under- tecknat och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulantvillkoren färdigförhandlade. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom efter bästa förmåga besvarat makarnas frågor både skriftligen och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tighetenmuntligen. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren Mäklaren X har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände efter förfrågan från Fastighetsmäklarnämnden redovisat att hon har rätt. Om erhöll provision först sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part köparna beviljats medlemskap i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigbostadsrättsföreningen.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på I maj 2007 förmedlade mäklare X en fastighet. Parterna kom sedan i juni 2007 överens om att fastigheten eventuellt köpet skulle säljashävas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontaktI en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna kritiserat mäklare X för hans sätt att sköta budgivningen. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakaAnmälarna har sammanfattningsvis anfört följande. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av För att få hjälp med delta i budgivningen krävde mäklare X att varje budgivare kunde uppvisa ett upp- dragsavtalbanklånelöfte. Denna spekulant var YYBudgivningen började och de vann till sist denna genom ett bud på 3 300 000 kr. Efter besiktning av fastigheten kontraktskrivningen skickade mäk- lare X en spekulantlista till dem. Det visade det sig att det bara fanns en annan budgivare. På deras förfrågan förklarade den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum andra budgivaren att det fanns personer som bodde inte hade ställts något krav på fastigheten, honom om lånelöfte. Efter diskussion med mäklaren och dessas tidsbehov säljarna beslöts att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighetkontraktet skulle upp- hävas. Inga undantag Den 4 juni 2007 revs kontraktet. Mäklare X har i huvudsak anfört bland annat följande. Säljarna uppställde inga särskilda direktiv kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sidabudgivningen. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit I förmedlingsuppdraget bestämdes utgångspriset till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 350 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett det första budet hamnade på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 300 000 kr. Han skulle bara prata framförde till anmälarna att han gärna såg att de kunde uppvisa ett skriftligt lånelöfte från en bank inför budgivningen. Detta hade han även sagt till den budgivare som redan hade lämnat ett bud. Budgivaren underrättade honom om att finansieringen inte var ett problem och uppgav att denne dels hade ett möte inbokat med sin revisor bankkontakt och dels hade en fastighet som skulle säljas. Han krävde inte ett skriftligt lånelöfte från budgivaren utan tog dennes uppgifter för goda då han saknade anled- ning att misstro dessa. Han överlämnade alla bud till uppdragsgivaren och uppgav till denne att anmälarna hade presenterat ett skriftligt lånelöfte medan budgivaren inte hade gjort detta. Han anser att han bäst tillvaratar samtliga parters intressen om han på ett tidigt stadium kan säkerställa finansieringen hos en potentiell köpare. Därför framförde han önskemål om skrift- ligt lånelöfte redan vid budgivningsstarten. Det fanns en ångerklausul i vilken form köpekontraktet. Säljarna accepterade köparnas önskan att köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigåtergå.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänI en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en köpare gjort gällande att fastighets- mäklaren X "trissat upp" priset genom att presentera motbud som vid senare kontroll visat sig inte föreligga. Anmälaren har uppgivit i huvudsak följande. De gav ett bud och fick namn och telefonnummer till de tre övriga intressenterna. Senare samma dag kom mäklaren X tillbaka med ett motbud från en annan spekulant, som jobbar då var den ende kvarvarande budgivaren förutom dem själva. De gav ett nytt bud. Mäklaren X skulle ta kontakt med den andre och uttryckte samtidigt att denne var svår att få tag på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda i sitt arbete på att fastigheten eventuellt skulle säljaskommunen. Säljaren, som bodde på fastigheten, Han noterade mäklaren Xs uppgift om budgivarens arbetsplats och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav kommenterade till mäklaren X att han "arbetat med det kommunkontoret". Påföljande dag meddelade mäklaren X att budgivaren gett ett motbud. Han gav då ett nytt bud som motsvarade det begärda priset. Mäklaren X lovade att komma tillbaka så fort som möjligt och kommenterade igen svårigheterna att nå budgivaren på kommunen. Mäklaren X kom tillbaka med beskedet att denne inte ville gå högre i pris och de fick köpa till det bud de lämnat. Efter upprättandet av köpekontraktet hade han en spekulant känsla av att allt inte gått rätt till i budgivningen. Han tog kontakt med den andre budgivaren för att stämma av om han lagt de motbud som var intres- serad av fastigheten mäklaren X vidarebefordrat. Vederbörande uttryckte mycket bestämt att han inte varit med i budgivningen och att han dessutom kontaktat mäklaren X efter visningen för att uttrycka att han inte var intresserad eftersom fastigheten var för liten för hans familjs behov. Han ringde de övriga intressenterna. Dessa berättade att de inte heller varit med i så fall var budgivningen. Sedan han konfronterat mäklaren X med uppgifterna och denne ringt den aktuelle budgivaren kunde mäklaren X inte lämna någon rimlig förklaring till händelseförloppet. För att visa sin redlighet faxade mäklaren X honom sin intressent- /budlista. Sedan mäklaren X gått igenom listan utan att hitta någon annan person som varit med i behov av budgivningen förklarade mäklaren X att få hjälp han måste ha blandat ihop buden med ett upp- dragsavtalannat objekt. Denna spekulant var YYAnmälaren har till sin anmälan bifogat en kopia av den lista han erhållit från mäklaren X. Mäklaren X har yttrat sig och sammanfattningsvis uppgett följande om budgivningen. Efter besiktning av Den aktuella fastigheten visade visades planenligt två gånger, den 22 och den 24 april 2001. Han har därefter som i alla andra fall ringt runt och frågat om intresse och eventuella bud. Enligt sina anteckningar har han mottagit bud från anmälaren och därefter motbud/kontrabud enligt anmälarens beskrivning. En tid efter det sig att köpekontraktet upprättats kontaktade anmälaren honom och meddelade att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar konkurrerande budgivaren inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts alls lämnat något bud på fastigheten. Det faktum Han trodde inte på anmälaren utan påtalade att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för måsta vara ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 krmisstag. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr ringde upp den konkurrerande budgivaren och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms denne vidhöll att han inte längre var intresserad av lämnat något bud utan avböjt med motivet att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 krfastigheten blev för liten för hans behov. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull Efter att få detta klargjorts började han ringa runt till en affär med säljaren övriga kunder som uppgav besökt fastigheten utan att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontraktkunna bringa klarhet i vari hans misstag bestått. Han undrade om en värderingsman från banken kontaktade härefter anmälaren och kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 bara konstatera att värderingen denne hade rätt vilket han beklagade men inte kunde bli av dagen efterförklara. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt Han påtalade dock att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklarevilseleda anmälaren vilket denne borde inse av de uppgifter denne fått av honom; det vill säga övriga kunders namn och telefonnummer. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg Mäklaren X har vidare uppgett att han skrivit aldrig ifrågasatt att han begått ett misstag vid försäljningen av den aktuella fastigheten. Han har uppgett att han flera gånger i efterhand har försökt klarlägga hur han kunnat begå ett misstag och vari det ligger, om han t.ex. blandat ihop bud från flera fastigheter. Han har inte kunnat komma till klarhet vari misstaget bestått, vilket är otillfredsställande även för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklarehonom. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades Mäklaren X har beträffande det också budgivningsförfarande som mäklarföretaget tillämpar uppgett följande: "Alla spekulanter informeras om att köparen skulle stå för arvodetbudgivningen kommer att ha 'full genomsyn'. För att spekulanten skall kunna delta i prisförhandlingen kräver vi att vi kan lämna ut kundens namn, telefonnummer och senaste bud till övriga budgivare. Den som så önskar får även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det budgivningsprotokollet när affären är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigavslutad".

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda Fastighetsmäklaren X hade i september 1998 i uppdrag att förmedla försäljning av en tomträtt i Bromma. Köparna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden anmärkt på att fastigheten eventuellt hon i sin annonsering på bl.a. Internet angav en ungefärlig driftskostnad som kraftigt understeg den verkliga driftskostnad som de efter köpet har haft för sitt boende. Xxxxxxx har i huvudsak uppgett följande. Enligt den information de erhöll från mäklaren X skulle säljasden totala driftskostnaden uppgå till cirka 30 000 kronor per år. Säljaren, som bodde Uppgiften lämnades på fastigheten, och hon en informationssida i Bovision. Detta var den enda information de fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YYom driftskostnaden. Efter besiktning av fastigheten visade det sig mer än ett halvårs boende har de uppskattat kostnaden till 45 000 kronor per år. Någon sådan objektsbeskrivning som fastighetsmäklaren enligt fastighetsmäklarlagen är skyldig att tillhandahålla fick de inte före köpet. De trodde att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker information de fått om fastigheten via Bovisions hemsida var den information som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då avsågs, när de skriftligen bekräftade att de skulle gå ut till marknaden med fastighetenerhållit objektsbeskrivning. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckningFörst efter affärens genomförande fick de den riktiga objektsbeskrivningen, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för även i den angavs driftskostnaden till cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 30 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ Mäklaren X har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren sammanfattningsvis uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulantföljande. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit inte brustit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tighetensina åligganden eller åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Att affären genomfördes är Vid visningen överlämnades en objektsbeskrivning även till 100 procent hennes förtjänstanmälarna. Hon kan erbjöd sig att upprätta en personlig boendekostnadskalkyl åt dem, men anmälarna avböjde att få en sådan. Avståendet gjordes skriftligen. I beskrivningarna av objektet angav hon cirka 30 000 kr/år som driftskostnad. Säljaren hade bara bott i fastigheten i cirka tio månader och hade inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt någon exakt kunskap om driftskostnaden. Säljaren framhöll dock att man på detta sätt ska kunna kringgå hade valt att ha en mäklare ovanligt hög inomhustemperatur och att man regelbundet använde bastun och motorvärmare för två bilar. Vid kontroll med elleverantören har det kunnat konstateras att köparnas årskostnad för elförbrukning, inklusive den fasta avgiften, kan beräknas till cirka 26 500 kr. Köparnas årliga vattenförbrukning uppgår, med utgångspunkt från en avläsning i avsikt att betala lägre provision november 1999, till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan2 475 kronor. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlatförsäkringsbolaget uppgår försäkringspremien för bostadshuset till 1 213 kronor per år. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN Sammantaget uppgår den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja faktiska driftskostnaden till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig31 523 kronor.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar Fastighetsmäklaren X fick den 2 december 1998 i uppdrag att förmedla en fastighet på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på Tjörn. Fastigheten såldes enligt köpekontrakt den 4 januari 1999 för 700 000 kr. I köpekontraktet har angivits följande "Säljaren är upplyst om att köparen arbetar med köp och försäljning av fastigheter och har för avsikt att vidareförsälja denna fastighet." Köparen sålde därefter fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren enligt köpekontrakt den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång april 1999 för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr. Säljaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden framfört kritik mot mäklaren X. Säljaren har, som det får förstås, gjort gällande att mäklaren X medverkat till att fastigheten såldes till ett lägre pris än vad som var normalt på marknaden samt att mäklaren Xs agerande vid försäljningen av fastigheten var planerat och då det låg ute skedde i vinningssyfte även för honom själv genom erhållandet av dubbla provisioner för samma objekt på kort tid. I sin anmälan har säljaren uppgett att mäklaren X och andra mäklare anställda vid mäklaren Xs mäklarföretag förmedlat flera fastigheter till försäljning 2008 den aktuelle köparen samt åtagit sig uppdrag för 1 995 dennes räkning. Säljaren har ifrågasatt om mäklaren Xs agerande skett med bibehållande av mäklarens roll som opartisk mellanman. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och uppgett bl.a. följande. Han uppskattade fastighetens marknadsvärde till 700 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 kr +/- 50 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade kom överens med uppdragsgivaren om att han lämpligt utgångspris var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 725 000 kr. Han skulle bara prata vidtog sedvanliga förmedlingsåtgärder och fastigheten visades för flera spekulanter. De flesta tyckte att priset var för högt varför köparen kvarstod som ende intressent med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 700 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev Mäklaren X rekommenderade säljaren att värderingsmannen kunde komma anta budet med villkor om fullständig friskrivning för fel och brister i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köptmot bakgrund av rådande marknadsläge samt brister i fastighetens skick. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida Han hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp flera tillfällen klargjort för säljaren att köparen handlar med fastigheter och dessutom 2000-06-21:1 informerat honom om att köparens syfte med förvärvet var att sälja fastigheten vidare, vilket även fördes in i köpekontraktet. Fastigheten visades för nya spekulanter den 1 och 10 april 1999. Vid denna tidpunkt hade det borrats och anlagts en ny brunn men övriga renoveringsarbeten var värd mer än han trodde, ännu inte färdigställda. Trots detta ville spekulanterna förvärva fastigheten och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklareköpekontrakt tecknades den 18 april 1999. Förutom Mäklaren X har uppgett att köparen förvärvat ett antal fastigheter som förmedlats av honom och andra mäklare verksamma vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan ommäklarföretaget, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtaletsom har en stark marknadsledande position på orten. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse Mot bakgrund av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När företaget förmedlar ett stort antal fastigheter föreligger inga regelbundna kontakter dem emellan på det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför sätt säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldiggjort gällande.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren av en bostadsrätts- lägenhet som jobbar mäklaren X haft i uppdrag att förmedla. Anmälaren har uppgett att hon känner sig illa behandlad och har bl.a. framfört klagomål på att mäklaren X inte i det skriftliga uppdragsavtalet fört in den överenskommelse om fast arvode som träffades mellan parterna. Vidare gör anmälaren gällande att lägenheten inte marknadsförts på det tryckeri sätt som hon anlitarhade förväntat sig, fick att annan mäklare medverkat vid visning och till- träde, att spekulanter och bud inte redovisats, att handpenningen utbetalats sent och att hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter inte tillfrågats om tider för kontakter i samband med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakaförmedlingen. Hon träffade säljaren har även uppgett att mäklaren X inte medverkat till att lösa den 18 december 2016tvist om bristfällig flytt- städning som uppkommit mellan henne och köparna av lägenheten. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten Mäklaren X har inkommit med yttrande och att han tillbakavisat kritiken. Han har i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtalhuvudsak anfört följande. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på Han har accepterat säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade uppgift om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssummatidigare utlovat ett fast arvode. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade Efter- som säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade uppgav att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, bråttom med försäljningen inväntades två speku- lanter som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de själva höll på med förhandlingar med paret att sälja. Lägenheten har marknadsförts både på 2 500 000 kr mäklar- företagets hemsida och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant Hemnet. Annonser har dessutom förekommit i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade omdagspress och på anslagstavlor. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda har tillfrågats och själv godkänt att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen eftermäklare medverkat vid förmedlingen. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom övrigt har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på handlagt förmedlingen själv. Budgiv- ningen redovisas normalt vid kontraktskrivningen så att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten båda parter kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning gått rätt till. Xxxxxxx blev godkända av bostadsrättsföreningen den 10 juni, den 13 juni blev mäklarföretaget informerat och den 20 juni betalades handpenningen ut till sälja- ren. Säljaren har tillfrågats om tider för honom kontraktskrivning. Beträffande tvisten om städning har han försökt att kontakta henne upprätta en kontakt mellan säljare och köpare i annat fallsyfte att parterna skulle hitta en lösning. Alltså I det uppdragsavtal som skickats in av mäklaren X finns följande villkor om provision Provision skall utgå med 7,50 % av köpeskillingen inklusive moms. Lägsta provision är dock 17 500 kronor. Avtalet har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon undertecknats av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig.uppdragsgivaren och mäklaren

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänFastighetsmäklaren X fick i augusti 2000 ett uppdrag att förmedla försäljningen av en lägenhet med bostadsrätt. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har mäklaren X kritiserats av säljarna för sitt sätt att utföra uppdraget. De har bl.a. anfört att försäljningen tog lång tid, att de inte informerades om spekulanter och bud samt att mäklaren X lämnat ut nycklarna till köparen utan deras tillstånd. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och har sammanfattningsvis uppgett följande. Utgångspriset för lägenheten bestämdes utifrån tidigare försäljningar han genomfört med liknande objekt i föreningen. Dock var denna lägenhet inte i lika bra skick som jobbar dessa. Hans uppfattning är att det tar en till två månader att sälja en central bostadsrätt. I detta fall tog det två och en halv månad. Lägenheten utannonserades på Internet med interiörbilder samt några exteriörer samt vid tre tillfällen i GP. Då han upplevde att de inte fick någon riktig fart på försäljningen föreslog han en sänkning av priset. Han erhöll ett bud som säljarna accepterade. Köpeavtal undertecknades på hans kontor först med säljarna och sedan med köparen med tillträde den 15 november 2000. Säljarna var mycket missnöjda med att det tryckeri dragit ut på tiden. De skulle tömma lägenheten den 2 november för att sedan städa densamma. Säljarna sade att köparen kunde disponera lägenheten efter allhelgonahelgen den 4-5 november. Han sade att det var bra eftersom köparen skulle måla om lägenheten. Han meddelade sedan köparen att hon anlitar, kunde få måla om lägenheten före tillträdet. Den 7 november fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, han kontakt med en av säljarna och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016frågade om städningen. Säljaren uppgav ville då att han hade en spekulant som var intres- serad skulle be köparen att kontakta henne så att de kunde tala om detaljerna. Han sökte då köparen men fick ingen kontakt med henne utan lämnade meddelande på hennes mobilsvar att kontakta säljaren. Av någon anledning ringde inte köparen till säljaren utan påbörjade målningen av fastigheten lägenheten den 8 november. Han kan förstå om säljaren blev frustrerad då försäljningen drog ut på tiden. Han kan däremot inte förstå att säljaren förnekar att hon själv föreslagit att köparen skulle få nyckeln till lägenheten. Naturligtvis beklagar han att människor känner sig felaktigt behandlade och att han i så fall var i behov av inte följde upp att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som köparen verkligen hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, fått kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigstartade ommålningen.

Bakgrund. Genom Mäklaren X har i en skrivelse meddelat att hans son förvärvat en bostadsrätt som han tidigare haft i uppdrag att förmedla. Mäklaren X har på nämndens begäran gett in kopia av uppdragsavtalet, avsägelse av uppdraget, överlåtelseavtalet och ett värde- intyg. Han har även gett in ett avstående från boendekostnadskalkyl och ett deposi- tionsavtal i vilket han som fastighetsmäklare emottagit handpenningen i deposition. Han har vidare gett in ett intyg från säljarens flickvän/vänsvägerska. Uppdragsavtalet är daterat den 9 december, som jobbar på det tryckeri hon anlitarden skriftliga uppsägningen den 19 december, fick hon reda på överlåtelseavtalet den 21 december och värdeintyget den 27 december. Enligt överlåtelseavtalet uppgick köpeskillingen till 175 000 kr. I värdeintyget anges att fastigheten eventuellt skulle säljas175 000 kr +/- 15000 kr bedöms vara lägenhetens marknadsvärde. Mäklaren X har i huvudsak anfört följande. Bostadsrätten var aldrig annonserad och säljaren och köparen var bekanta med varandra. Säljaren, som bodde på fastighetennumera avlidit, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016flyttade under hösten 2002 till ett äldreboende varför det blev aktuellt att avyttra hennes bostadsrätt. Säljaren uppgav uttryckte särskilt att hon önskade att han skulle handha affären. Eftersom säljaren var gammal sköttes det praktiska av dels säljarens svägerska dels säljarens bror. Den 9 december tecknades uppdragsavtal. Hans son hade under en spekulant som tid letat efter en lägenhet och när han fick kännedom om att lägenheten var intres- serad av fastigheten till salu förklarade han att han var intresserad. Han kontaktade svägerskan den 10 december och berättade om sonens intresse och att han i så fall var i behov avsåg att frånträda sitt uppdrag. Svägerskan informerade säljaren som dagen därpå förklarade att hon gärna såg att sonen köpte lägenheten. Den 19 december kontakta- des han av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodetsvägerskan. Hon uppmanade föreslog att parterna skulle träffas och skriva kontrakt den 21 december. Av detta skäl blev det bråttom med att säga upp uppdragsavtalet. I de fall där en mäklare överväger ett självinträde skall mäklaren enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen efter uppsägningen av förmedlingsuppdraget ge säljaren att göra förbättringar på fastighetenskäligt rådrum, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen exempelvis för att förhöra denne skall kunna anlita en annan mäklare, innan mäklaren får ge sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt in i konkreta förhandlingar med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till Vidare skall enligt ut- talanden i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor förarbetena "i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen stort sett" samma sak gälla i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både fall där det är en närstående till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, mäklaren som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var är intresserad av att skriva förvärva objektet. Dessa uttalanden är dunkla eftersom en mäklare inte gärna kan förhindra sin närstående att omedelbart förhandla med förbehåll säljaren. Vad som är skäligt rådrum kan inte besvaras generellt, utan hänsyn måste tas till det enskilda fallet. Syftet med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull regeln är att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen mäklaren inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt skall kunna utnyttja sin ställning för att försäkra sig om vems spekulanterna vargynna en närstående. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon Regeln är medveten om att det dock inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, skriven med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten denna situation där alla är personligt bekanta med varandra och annons både på Hem- net och Objektvision måste där det ses som högst troligt av detta skäl inte är aktuellt för säljaren att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till anlita en annan mäklare. Detta skulle Säljaren har erhållit skäligt rådrum. Meddelandet om sonens intresse och hans frånträdande av uppdraget lämnades till svägerskan redan den 11 december och kontrakt skrevs först den 21 december. Enligt säljarens uttryckliga önskemål åtog han sig att upprätta köpe- kontrakt samt att hålla handpenningen deponerad. Att det i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter depositionsavtal och kontrakt talas om "fastighetsmäklaren" beror på att sid- steppa mäklare dessa formuleringar finns i standardavtalen. Det var även olämpligt att avstående från boendekostnadskalkyl skett samt att kontraktshandlingarna varit försedd med fastighetsmäklarens logotyp. Denna affär har inte skötts exemplariskt i alla delar. Fastighetsmäklarnämnden bör emellertid beakta att han själv anmält förvärvet till nämnden, att priset enligt intyg är marknadsmässigt och göra affärer bakom dennes ryggatt säljaren inte lidit skada. Hennes teori, vad den nu är värd, Syftet med reglerna är att då det gick upp en mäk- lare inte skall kunna utnyttja sin ställning för säljaren att fastigheten var värd mer än han troddegynna sig själv eller närstående. Reglerna passar således inte alls in i den situation där parterna är personligt bekanta med varandra eller kanske till och med önskar att gynna varandra. Han vill även åbe- ropa ett avgörande av Fastighetsmäklarnämnden av den 21 november 2001 där en mäklare förmedlat sin dotters lägenhet, eller i vart fall hjälpt henne med vissa för- medlingsåtgärder. Nämnden visade i detta fall förståelse för att alla inblandade kände varandra och han insåg bedömde av detta skäl förseelsen som ringa. Om Fastighetsmäklar- nämnden skulle finna att han skrivit åsidosatt god fastighetsmäklarsed bör förseelsen med tanke på omständigheterna inte leda till någon påföljd. Säljarens svägerska har i ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom intyg bl.a. anfört att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom mäklaren X den 11 december 2002 meddelat att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om hans son var intresserad av lägenheten och att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med han av detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hansskäl måste frånträda sitt uppdrag. Hon kan anser inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne mäklaren X på något sätt utnyttjat situa- tionen för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för gynna sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigson.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en person som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljasföreträder köparen av en fastighet. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen Anmälaren har framfört kritik mot mäklare Xs agerande i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp samband med ett upp- dragsavtalförmedlingsuppdrag. Denna spekulant var YYAnmälaren har i huvudsak anfört följande. Efter besiktning av fastigheten visade I det sig köpekontrakt som upprättades i samband med förmedlingen infördes en åter- gångsklausul för det fall att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera omdet skulle upptäckas fel i samband med besiktning. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar Be- siktningsmannen konstaterade en rad fel vid sin undersökning. Köparen hittade inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med gränsmarkeringar för fastigheten. Fastigheten Säljarna har inte fyllt i någon frågelista. Mäklare Xs oregistrerade medhjälpare har ansvarat för visningar samt upprättat köpekontrakt och depositionsavtal. Utgångspriset för objektet var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpandelockpris. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon muntlig överenskom- melse mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD parterna borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna vardokumenterats. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 Anmälaren har senare inkommit med komplettering och uppsägningen kom den 1 februari 2018bl.a. DD har medgivit vissa fel i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulantan- mälan. Hon har dessutom fört förhandlingar även uppgivit att mäklare X och medhjälparen löst tvisten på bästa möjliga sätt. Mäklare X har inkommit med ZZ, träffat honom yttrande i ärendet och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tighetentillbakavisat kritiken. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänstHan har bland annat anfört: Han har varit ansvarig mäklare för förmedlingsuppdraget. Hon kan Vid visningarna var både han själv och medhjälparen närvarande. De bar namnbrickor där namn och befattning framgick. Medhjälparen har inte i sin vildaste fantasi se upprättat köpekontrakt eller depositionsavtal. Genom återgångsklausulen fick köparna rätt att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på besiktiga fastigheten. Under tiden ZZ Köparna önska- de inte utnyttja klausulen. Efter besiktningen hävdade köparna att säljarna lovat att åtgärda alla fel före tillträdesdagen. De hävdade att detta skulle dokumenteras i ett tilläggsavtal. Han kontaktade säljarna men fick då besked att de inte lovat att åtgärda felen. Problemen har nu löst sig och båda parter är nöjda. I det köpekontrakt som mäklare X fogat till sitt yttrande finns följande återgångsklau- sul. 2006-01-25:6 Mäklare X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med kompletterande uppgifter enligt följande. Återgångsklausulen utformades av köparens ombud som är jurist och specialiserad på fastighetsrätt. Då köparna var representerade av ett juridiskt ombud kände de sig komfortabla med klausulens utformning. ”Xxxxxxxxx har aldrig varit hennes kund föremål för någon diskussion/tvist.” Ingen av parterna har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund betraktat återgångsklausulen som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigoklar.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänDen 3 januari 2019 fick Mäklaren uppdrag från NN och YY att förmedla fastighet- en XX. Två exemplar av uppdragsavtalet har getts in till nämnden. NN och YY har gett in ett exemplar, undertecknat endast av dem, med bland annat följande innehåll. ”Provision skall utgå med: - % av köpeskillingen. - Provisionen enligt ovan är inklusive moms.” I det exemplar av uppdragsavtalet som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastighetenMäklaren har gett in, och hon fick kontaktsom är under- tecknat av båda parterna, anges bland annat följande. Även säljarens dotter med familj bodde ”Provision skall utgå med: - % av köpeskillingen. - Provisionen enligt ovan är inklusive moms.” Mäklarens namnteckningar är identiska på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakabåda avtalsexemplaren. På fråga från nämnden hur detta kommer sig har Mäklaren uppgett följande. Hon träffade säljaren den 18 december 2016skick- ade först ett avtalsutkast för påseende till NN och YY, inte undertecknat av henne och utan angiven provisionssats. Säljaren uppgav att han Därefter skickade hon ett konkret avtalsförslag. Det skickades i två exemplar, var undertecknade av henne och hade en spekulant angiven provisionssats om 2,4 procent. NN och YY undertecknade och returnerade emel- lertid avtalsutkastet utan angiven provisionssats, inte det av henne underteck- nade avtalsförslaget. Efter överenskommelse med XX och YY fyllde hon i en pro- visionssats om 2,4 procent för hand, samtidigt som var intres- serad hon undertecknade avtalet för egen del. Det skedde för att NN och YY inte skulle behöva göra om procedu- ren med att returnera avtalet. I uppdragsavtalet angavs även följande. ”Rätt till provision föreligger om bindande avtal om överlåtelse träffas mellan säl- jare och köpare och eventuella i avtalet intagna villkor för överlåtelsens fullbordan och bestånd uppfylls. Provisionsrätten är dock oberoende av fastigheten och om det i överlåtelseav- talet föreskrivs att han i så fall var i behov köpebrev skall utfärdas eller överlåtelsen på annat sätt görs be- roende av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att köpeskillingen erläggs.” Fastigheten såldes den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång 13 augusti 2019 för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om I köpekontraktet angavs att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastighetenköpebrev skulle utfärdas på tillträdesdagen. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte köpekontraktet angavs vidare att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 handpenning om 350 000 kr skulle betalas senast den 30 september 2019. Någon handpenning betalades emellertid aldrig. Den 4 november 2019 uppgav köparen att han inte avsåg att fullfölja köpet. Den 24 november 2019 ingick XX och YY och köparen ett avtal där parterna kom överens om att köpet var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon hävt och att köparen senast 20 dagar efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 underteck- nandet skulle betala 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud i skadestånd till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll NN och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigYY.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänFastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren av en lägenhet. Anmälaren har i sammandrag anfört följande. Hon lämnade uppdraget till mäklaren X den 12 november 2002. I samband med undertecknandet av förmedlingsuppdraget förklarade mäklaren X att även andra skulle kunna visa lägenheten men att det var hon som var ansvarig. Efter helgen den 16 - 17 november 2002 har mäklaren X inte tagit kontakt utan att hon sökt henne först. Mäklaren Y, som jobbar på visat lägenheten, står inte för den service och det tryckeri bemötande som hon anlitar, fick önskade mot potentiella köpare av lägenheten. Uppdraget hade inte lämnats till mäklaren X om hon reda på känt till att fastigheten eventuellt det var mäklaren Y som skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakata över försälj- ningen. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp överens med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade mäklaren X om att han var beredd alla visningar av lägenheten skulle "förannonseras" så att acceptera lägre försäljningssummahon visste om när tillträde till lägenheten behövdes. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar Nycklarna överlämnades på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad grund av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt arbetar på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolanorten. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CCSkiftande besked har lämnats om när lägenheten skulle visas. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där Vid flera tillfällen har visning skett utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han Köparen kunde inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit betala handpenningen i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till hennerätt tid. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision önskade då det inte går häva köpet men efter diverse påtryckningar och hotelser har hon accepterat den inbetalning som köparen gjort. Hon anser sig respektlöst behandlad och menar att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektetmäklaren X och mäklaren Y handlat i strid med god mäklarsed. Säljare 2003-03-19:6 Mäklaren X har inkommit med yttrande i ärendet och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulanttillbakavisat kritiken. Hon har dessutom fört förhandlingar i huvudsak anfört följande. Xxxxxxxx mäklaren Y har arbetat i hennes ställe vid flera tillfällen i enlighet med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit överenskommelsen i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänstförmedlingsuppdraget. Hon kan har kommit överens med anmälaren om att meddela när visning skulle ske. Om man inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man fick tag på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till henne kunde de ändå gå in men anmälaren ville veta om någon varit där. Första spekulanten avvisades av anmälaren. Senare lämnade en annan mäklarespekulant ett lägre bud. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes ryggbud framförde hon till säljaren som accepterade budet. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom Man bestämde att skriva uppdragsavtal med annan mäklarekontrakt den 6 december. Förutom att köparen Anmälaren skulle åka bort samma dag och undertecknade därför kontraktet på företagets kontor vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen 12-tiden. Spekulanten skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig.komma klockan

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, Den 1 juni 2020 köpte NN och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen YY (”NN-YY”) en fastighet i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång Mellanköping för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 5 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpandeAffären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: xxx@xxx.xx First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12 Xxxxxxxxxxxxxx 00 xxx.xxx.xx 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En del bud kom ineller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, bland annat ett • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på 3 200 Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet kr till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen köpa- ren för att förhöra sig denne skulle avstå från sitt önskemål om fastighetenen s.k. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 krförsäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Hon sa att de hade högre bud, så Tillträde i det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form nya köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr enligt köpekontraktet ske den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigoktober 2020.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar Fastighetsmäklaren X förmedlade i december 1997 en fastighet i Härnösands kommun. Köparna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X för dennes agerande i samband med förmedlingsuppdraget. Anmälarna har uppgett bl.a. följande. De fick i samband med köpet en karta över fastigheten från 1910. Efter köpet beställde de från lantmäteriverket en specialkarta över området. Specialkartan visade att den utlovade fastigheten var uppdelad på två områden med olika beteckningar (blocknummer). Vid en jämförelse av de två kartorna framgick att byggnaden stod på det tryckeri hon anlitar, fick hon område som de inte förvärvat. Anmälarna påtalade i januari 1998 situationen för mäklaren X. Efter en sammanslagning av fastigheterna står de nu som ägare till den fastighet de förespeglades ha köpt. De anför att de själva fått ombesörja kontakter med tingsrätt och lantmäterimyndighet. Anmälarna har gjort gällande att mäklaren X inte agerat tillräckligt för att reda på upp situationen. De har även gjort gällande att installationen av den utvändiga elen inte utförts av en behörig elektriker. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och uppgett bl.a. följande. Vid intaget uppgav säljarna att fastigheten eventuellt var 1 940 kvm. Mäklaren X kontrollerade denna uppgift med utdrag från Centralnämnden för fastighetsdata (CFD) samt den karta som han erhållit från säljarna. Samtliga uppgifter visade att fastigheten var ca 1 940 kvm. Av CFD- utdraget framgick även att det skulle säljasfinnas ett friliggande småhus om 170 kvm byggt 1939. Säljaren, Han saknade anledning att ifrågasätta dessa uppgifter varför han utgick ifrån att uppgifterna överensstämde med de faktiska förhållandena. Mäklaren X har vidare uppgett att köparna kontaktade honom i januari 1998 och informerade honom om att den mark som bodde byggnaden stod på fastigheten, och hon fick kontaktinte tillhörde den fastighet de förvärvat. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det Han kände inte till detta men erbjöd sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker ta kontakt med lantmäterimyndigheten för att utreda saken. Han beställde en utredning beträffande fastighetens gränser. Det visade sig att det som hon bara kan spekulera omi tomtkartan och i CFD-utdraget angetts som en fastighet de facto var två fastigheter. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då Säljarna hade förvärvat fastig- heten 1980, även de i tron att de skulle gå ut till marknaden med fastighetenförvärvat den mark som sedan visade sig 2000-03-22:5 tillhöra en annan tomt. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ Mäklaren X har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms tillbakavisat kritiken att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontraktskulle ha agerat i tillräcklig utsträckning i köparnas sak. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 har på flera sätt agerat för att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av hjälpa dem. Hennes förmodan Han anför vidare att problemet framkom först efter tillträdet och följaktligen efter det att hans förmedlingsuppdrag var att man skulle gå ut på marknaden med huset igenavslutat. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där Lantmäteriförrättning har sedermera skett utan att meddela kommunen, vilket utelämnatsdetta föranlett någon kostnad för köparna. Då hon senare fick reda på Mot anmälarnas påstående att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka elen inte är fackmässigt utförd har mäklaren X bl.a. anfört att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten säljarna vid visningen informerat köparna om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker elen som var dragen till jord- källaren var provisorisk och behövde göras om. Han rekommenderade köparna att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt anlita sakkunnig för besiktning av fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på Den 19 april 2016 undertecknade NN och YY två fastighetsköpekontrakt. I det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att ena köpekontraktet (”Kontrakt 1”) sålde NN och YY fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, Fastigheten till XX och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång ZZ för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 5 050 000 kr. Intresset I kontraktet angavs att NN och XX hade ansökt om avstyckning och att ”fastighetsarean” skulle bli ”en annan än den är i dag”. Vi- dare angavs att den avstyckade delen skulle tillfalla NN och YY och att detta skulle regleras i ett separat köpekontrakt (”Kontrakt 2”). Slutligen angavs att om avstyckningen inte skulle ”godkännas av rådande myndighet”, skulle hela fastig- heten tillfalla XX och ZZ. Eller annorlunda uttryckt: endast Kontrakt 1 skulle då bli gällande. I Kontrakt 2 angavs att XX och ZZ sålde en ”andel” av fastigheten Fastigheten enligt markering på karta till NN och YY för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpandeen (1) kr. En del bud kom in, I kontraktet angavs bland annat ett på 3 200 000 kr, men att köpet skulle återgå om ”beslut om xxxxxxxxxxx inte förelåg” senast den 19 april 2017 och om någon av parterna senast fem arbetsdagar efter det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja datumet begärde att låna ut pengar med fastigheten som säkerhetköpet skulle återgå. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären Den 27 september 2016 gav NN och YY in en ansökan om avstyckning. Den 20 april 2017 begärde XX och ZZ återgång enligt villkoret i detta skedeKontrakt 2. Ett par kontaktade henne Något beslut om avstyckning förelåg då inte. I juni 2017 väckte NN och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017YY talan mot XX och ZZ. De var beredda yrkade i första hand att skriva på tingsrätten skulle förklara att tidsgränsen för begäran om återgång i Kontrakt 2 750 inte skulle gälla, i andra hand att köpeskillingen i Kontrakt 1 skulle jämkas upp till ett belopp som senare skulle anges och i tredje hand att XX och ZZ skulle be- tala skadestånd för värdet av den avstyckade fastighetsdelen samt för de kost- nader som NN och YY hade haft med anledning av affären. Genom en stadfäst förlikning den 15 november 2017 betalade XX och ZZ i ett för allt 400 000 krkr till NN och YY mot att NN och YY återkallade sin ansökan om av- styckning. NN och XX har nu begärt att Mäklaren ska ersätta dem för deras kostnader med anledning av affären samt för deras ombudskostnader i tvisten med XX och ZZ, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 sammanlagt 97 945 kr. Förhandlingar fördes De har vidare begärt att Mäklarens arvode om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram 107 500 kr ska sättas ned till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldignoll.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänBostaden låg ute på annons sensommaren 2019. Hon bodde i en bostadsrätt i en angränsande ort och fick intresse för bostaden, som jobbar annonserades ut för 3 100 000 kr. Redan initialt påtalade hon för mäklaren att hon nog bara drömde och att hon aldrig skulle ha råd med denna bostad; hon hade lån kvar på sin nuvarande bo- stad och var inte kreditvärdig. Mäklaren, som tog emot henne, hennes dotter, hennes bror och hennes mor, sa att sådant gick att ordna med hjälp av hennes, Mäklarens, bankman. Hur eller på vilket sätt gick de inte in på. Efter att hon haft uppföljningssamtal med Mäklaren under juli och augusti, och bostaden inte sålts, ville hon visa den för ytterligare familjemedlemmar. Hon kände hopp om att bostaden verkligen kunde bli hennes. En av hennes systrar fick se bostaden och erbjöd sig låna pengar till handpenning. Mäklaren sa att hon kunde hjälpa henne med ett bolån via sin bankman. Detta gjorde Mäklaren inför henne och hennes syster med flera. Hon tecknade överlåtelseavtal och meddelade att hon hade löst den finansiella delen till handpenningen genom ett lån av hennes syster och svåger. Det var vid denna tidpunkt det tryckeri gick upp för henne att hon anlitarinte lyckats få lån. Hon hade fått svar av olika banker: bl.a. Storbanken där ES, Mäklarens bankman, ar- betade. Där gick det inte heller och det svaret dröjde pga. att bankmannen hade semester. Hon försökte sälja sin bostad, men då den var belånad täckte inte ett försälj- ningspris det lån som fanns på bostaden, det omöjliggjorde att en försäljning av den skulle kunna bistå till köpet av den aktuella bostadsrätten. Oavsett vad hen- nes bostadsrätt skulle säljas för sa bl.a. Mellanbanken att hon inte kunde få ett lånelöfte, dels för den nya bostadens höga värde och att den bostad hon bodde i var belånad samt att hon själv inte var kreditvärdig nog pga. för låg inkomst. Detta var omständigheter som Mäklaren fullt informerad och medveten om. I ren desperation frågade hon Mäklaren om hon kunde träda ur affären. När Mäk- laren sa nej frågade hon om Mäklarens bankman, som utlovat, skulle kunna hjälpa till. Bankmannen var inte anträffbar, säljaren pressade henne att tillträda och hon fick avier med hyra för bostaden. Hon började må dåligt pga. den rå- dande situationen. Mäklaren sa att hon skulle bli stämd och få betala skadestånd och rättegångs- kostnader utöver handpenningen på 315 000 kr, därför föreslog Mäklaren att hon skulle betala 50 000 kr till säljaren. Allt var en dimma för henne under denna tid, hon förstod det som en förskottsbetalning för hon hade verkligen inte pengar i egenskap av ensamstående mor och undersköterska. Hon skrev på en handling. Sedan fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, det hon signerat och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten lånat ytterligare medel för enbart var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång kompensation för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklaretillträtt bostaden under hösten 2019. Hon försökte få tag i Mäklarens bankman, men de ringde om varandra vid något tillfälle och sen försvann bankmannen på semester i december 2019. Mäklaren föreslog under denna period att de ändå skulle lägga ut hennes bostadsrätt till affären försäljning. Hon gick med CC på 2 350 det för hon var helt i Mäklarens händer och ville finna en väg ur denna mardröm. Hennes tanke var att hon kanske kunde få hjälp av anhöriga att klara ut detta. Men med så mycket märkligheter kring detta ville hon inte tillträda bostaden. Hon hade inte fått några nycklar och säljaren hyrde ut bostaden i andra hand un- der denna process (under hela den tid som hon inte tillträdde bostaden). Därför kändes det här med kompensation om 50 000 kr eftersom han nu var redo som ett lurendrejeri. Bostaden såldes om den 26 mars 2020, utan att skriva kontrakthon fått information om det, hon upptäckte det själv på Hemnet. Han undrade om Inte heller har hon fått någon redovisning av hur medlen fördelats och vad de gått till. Mäklaren har inte tillvaratagit hennes intressen i försäljningsprocessen. Enligt 8 § 2 st. fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska mäklaren ta till vara både säljarens och köparens intressen. Mäklaren har bland annat inte begärt något lånelöfte från henne. Hon har inte heller i överlåtelseavtalet tagit in en värderingsman grundläggande förut- sättning för avtalets ingående, nämligen att hon skulle få ett bolån (bl.a. från banken kunde kika förbiMäklarens bankman). Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efterDetta visste Mäklaren relativt tidigt i processen. I Hon ger in ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart mobilsamtal där Mäklaren, efter att talat med en bankman om hennes, NN:s, möjligheter till lån säger ”det här ser inte bra ut, det ser värre ut än jag trodde”. Under alla förhållanden har säljarens skada inte motsvarat handpenningen. Enligt överlåtelseavtalet den 29 augusti 2019 bestämdes köpeskillingen till 3 150 000 kr och handpenningen till 315 000 kr. Därefter har bostaden sålts till en annan kö- pare för 2 900 000 kr. Bostaden har alltså slutligen sålts för 250 000 kr mindre än det pris som de hade kommit överens om i överlåtelseavtalet. Mäklaren har dock innehållit hela den erlagda handpenningen om 315 000 kr. Någon rätt att inne- hålla handpenningen, och i synnerhet mellanskillnaden mellan 315 000 kr och 250 000 kr, dvs. 65 000 kr, föreligger under alla förhållanden inte. Xxxxxxx bör även följande tilläggas: Mäklaren har inte tillvaratagit hennes intressen i försäljningsprocessen. Efter en visning påtalades det för Mäklaren att något lånelöfte inte erhållits och att hon inte var kreditvärdig, men att ett intresse för bostaden fanns. Mäklaren gav då ett förslag: om hon inte lyckades få ett lånelöfte kunde hennes, Mäklarens, bank- man ordna detta (ES på Storbanken). Avtalet undertecknades av henne och hon lånade pengar till handpenningen av sin syster och svåger. Under denna tid fick reda på detta meddelade Mäklaren bekräftat från ES att hon alla sina spekulanter, även ZZ, inte skulle kunna få ett lån pga. att de nu fick vända sig till DD ifall de hon inte var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igenkreditvärdig. Hon för- sökte fortsatte försöka få reda på om de hade skrivit avtallån, men det ville de något lånelöfte kunde hon inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknasfå, nämligen det fak- tum trots att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit även försökte med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud sin ena syster som lagts tidigare medsökande och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild överatt belåna sin bo- stad. Jag vet Mäklaren var forcerande och ville att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”hon skulle tillträda. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida vägrade då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde medel för denna affär. Mäklaren föreslog att hon med gott fog kunde tro att affären skulle sälja den bostadsrätt hon bodde i, men den var fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sabelånad, vilket hon Mäklaren fick reda på. Även banken gjorde en kalkyl och nekade henne därefter ytterligare lån. I överlåtelseavtalet har vittne påMäklaren inte intagit en grundläggande förutsättning för avtalets ingående, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände nämligen att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev skulle få ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigbolån från banken eller Mäkla- rens bankman.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänSäljarna av fastigheten kontaktade henne då de inte var nöjda med NNs arbete, något som NN själv medger. NNs ensamrättsuppdrag, som jobbar på det tryckeri hon anlitarinte innehöll något försäljningspris, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren löpte ut den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skedejanuari 2018. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera nytt förmedlingsuppdrag med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt ensamrätt tecknades med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 7 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen Dessförinnan hade säljarna i god tid sagt upp sitt uppdrag med NN så att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CCdet skulle upphöra den 18 januari. Hon ringde frågade säljarna om de hade fått en lista med anvisade spekulanter från NN, men de hade fått till säljaren och berättade svar att paret istället önskade skriva på fredag eller lördagden tänkte hon mejla först när fastigheten var såld. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppenSäljarna fick heller aldrig någon mäklarjournal. Den 14 februari meddelade säljaren mejlade hon NN och efterfrågade anvisade spekulanter. Hon bad även NN att han lämnat uppdraget till mäklaren DDringa henne; hon ville förklara hur man brukar göra och vad som är skäligt. Omedelbart Hon sökte även NN per telefon utan återkoppling. Först den 22 februari, alltså en dryg månad efter att ensamrätten löpt ut och uppdragets upphörde, kom dessa uppgifter. NN krävde då även hälften av arvodet. Den 15 mars svarade hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanterNNs mejl, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall eftersom NN inte hade ringt tillbaka. Hon meddelar var de var intresserade i försäljningsprocessen och förklarade hur man brukar göra och vad som är skäligt. I mejlet klargjorde hon också att halva arvodet vore oskäligt, om nu inte den enda budgivaren, den som tidigare hoppade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man köpet, skulle gå ut på marknaden med huset köpa fastigheten igen. Hon för- sökte få reda skrev att en vanlig uppgörelse kan ligga på om de hade skrivit avtal80-20, men att det ville beror på hur omständigheterna ser ut. När de fick kontakt på telefon berättade hon vem som köpte huset och att det tyvärr inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del kunde bli tal om provisionsdelning i detta saknasfall, nämligen det fak- tum bland annat eftersom endast en av köparna hade varit på visning. Den andra köparen inte med på någon visning som NN hade. Hon talade dessutom om att hon ansåg att det är ett föreläggande hade det gått lång tid sedan köparen varit på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnatsvisningen. Då XX berättade då hur jobbiga säljarna hade varit och hur hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna varhade skjutsat dem hit och dit. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram NN ansåg att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än skäligt att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om betalt för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång denna nedlagda tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigkräva halva provisionen.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänSommaren 2019 förmedlade Mäklaren XX och YY:s sommarstuga i Z-köping. Kö- peskillingen uppgick till 630 000 kr och provisionen till 62 500 kr. Enligt XX och YY åsidosatte Mäklaren i olika avseenden sina skyldigheter. FRN E-post: xxx@xxx.xx First Office Tel: 00-000 000 00, som jobbar på det tryckeri hon anlitarvardagar 10-12 Xxxxxxxxxxxxxx 00 xxx.xxx.xx 164 40 Kista Deras missnöje handlar om Mäklarens sätt att genomföra affären, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastighetenmen också om ett oförskämt och obehagligt bemötande En köpare fanns redan innan affären påbörjades, och hon som villkor krävde denne att få köpa innan någon visning gjordes. Köparen fick kontaktdet villkoret tillgodosett. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- hetenDe fick veta hans bud, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav men inte att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och fått löfte om att han i så fall var i behov av att få hjälp ingen visning skulle genomföras. Övriga intressenter fick aldrig kontakt med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastighetenmäklaren. Det faktum ledde till att stugan såldes utan annonsering, utan visning och utan budgivning. Till det fanns personer som bodde på fastigheten, skall läggas att utgångspriset var mycket lågt De ville att Mäklaren skulle komma ut och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodetse stugan innan försäljningen. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 krkom, men det återtogs dels beroende blev ett mycket irriterat och obehagligt möte. Det blev en uppläx- ning som har lämnat sår efter sig. Under hela försäljningsprocessen, och även nu sedan de uttryckt sitt missnöje, har mäklarföretagets representanter gång på miljöförhållandena gång talat om nackdelarna med att tomten är arrenderad, däremot har man aldrig argumenterat för de fördelar som följer med arrendet. Tomten arrenderas av Länsstyrelsen. Arrendeavgiften är 1 019 kr per år. Mycket lågt alltså och det är indexreglerat så chockhöjningar är inte att vänta. Så är det på fastighetenplatsen, som är ett av kustens vackraste områden. I stort sett alla tomter av ursprungsbebyggelsen är på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten arrenderad mark. Det har aldrig betraktats som bostad samt bankernas ovilja en nackdel och intresset för fritidshus på platsen är mycket stort. Mäklaren var irriterad och på dåligt humör. Hon förklarade inte så de kunde fatta rätta beslut utan forcerade i stället fram försäljningen. Hela förfarandet lämnar en känsla av att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären mäklaren representerade något annat, att priset blev för lågt och arvodet för högt i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten förhållande till den 28 oktober 2017mycket blygsamma försäljningsinsatsen. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 betalade 62 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till kr i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till hennearvode, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 runda tal motsvarar tio procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtaletstugans försäljningsvärde (630 000 kr). Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig är en orimligt hög kostnad för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan en försäljning som saknar det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part flesta av de ingredienser som brukar ingå i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigmäklares uppdrag.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänUnder hösten 1998 annonserade en fastighetsägare ut sin fastighet till försäljning. Fastighetsmäklaren mäklaren Y kontaktade säljaren och ingick ett skriftligt förmed- lingsuppdrag med fastighetsägaren med ensamrätt till och med den 21 februari 1999 och därefter utan ensamrätt, om inte annat avtalades. Mäklaren Y lyckades dock inte anvisa någon spekulant och i november 1998 ansåg fastighetsägaren att en försäljning inte längre var aktuell. Det skedde ingen uppsägning av avtalet. I februari 1999 blev fastighetsägaren emellertid kontaktad av fastighetsmäklaren X, vid samma mäklarföretag som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren mäklaren Y. Mäklaren X uppgav att han hade tagit över förmedlingsuppdraget från mäklaren Y. Fastighetsägaren har i en spekulant som var intres- serad anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X och därvid uppgett följande. Han ville inte sälja fastigheten men han lät mäklaren X genomföra en fastighetsvisning. Mäklaren X hade inte något skriftligt förmedlingsuppdrag. Han infann sig inte till en av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp mäklaren X inbokad tid för kontraktsskrivning, varför endast köparen undertecknade köpekontraktet. Mäklaren X kontaktade honom därefter med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade besked om att han var beredd tvungen att acceptera lägre försäljningssummaen försäljning eller betala skadestånd. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade Han kände sig tvingad att gå med på en försäljning och han undertecknade därför köpekontraktet på mäklaren Xs kontor. Han försökte kort tid därefter få mäklaren X och köparna att gå med på att riva köpe- kontraktet men de om arvodetmotsatte sig det. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud Efter förhandling med köparna kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes de överens om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 återgå om köparna fick 100 000 kr. Förhandlingar fördes Mäklaren X ville inte betala tillbaka mäklarprovisionen. Anmälaren blev senare kontaktad av en person som upp- gav att han hade varit spekulant på flera håll fastigheten med ett högre bud än det som fastigheten såldes för. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta prisanfört följande. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallenFastighetsägaren gav mäk- larföretaget ett förmedlingsuppdrag. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon Han tog över uppdraget eftersom mäklaren Y inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolanfullfölja det. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både Ägaren kände väl till honom och till CCvar både glad och nöjd över att mäklaren X skulle vara honom behjälplig. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom Att en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få registrerad mäklare överlåter sysslor till en affär annan registrerad mäklare står inte i strid med god fastighetsmäklarsed. Det hade dessutom stått säljaren som uppgav fritt att han ämnade ge uppdraget till annan mäklareopponera sig mot ett övertagande. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev Om säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt meddelat att han inte ville skriva fullfölja försäljningen skulle han naturligtvis ha upphört med henne är bara hörsägen förmedlingsåtgärderna. Han anvisade två spekulanter. Den ene spekulanten kunde betala kontant och dumheter och accepterade en friskrivningsklausul på grund av husets skick. Den andre spekulanten lämnade ett indirekt erkännande högre bud men ville inte acceptera en friskrivning. Efter att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida fastighetsägaren hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, samrått med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog denne att hävda att sluta ett avtal med den spekulant som senare blev köpare var hanskunde betala kontant. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan Ett möte bestämdes på mäklarföretagets kontor. Fastighetsägaren uteblev från mötet men lät meddela mäklaren X att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som skulle skriva under köpekontraktet dagen därpå. Mäklaren X upprättade ett depositionsavtal i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev medavvaktan på säljarens underskrift. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat Han bestrider att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på skulle ha tvingat säljaren att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på acceptera affären eller att han visste hotat honom med skadeståndsansvar. Han har inte sagt att hon avtalet var mäklare bindande enbart genom köparnas undertecknande. Sedan fastighetsägaren (säljaren) hade undertecknat avtalet betalade han på fastighetendennes begäran ut det deponerade beloppet. Hon kan inte se Det antecknas att det fanns någon anledning för honom Fastighetsmäklarnämnden den 24 januari 2000 har återkallat mäklaren Ys registrering på grund av att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigdenne saknade ansvarsförsäkring.

Bakgrund. Mäklaren X och två andra fastighetsmäklare vid samma mäklarföretag dömdes den 7 december 2000 av Norrköpings tingsrätt för bokföringsbrott, grovt skattebedrägeri, grovt skattebrott, skattebedrägeri och skattebrott till fängelse i åtta månader. Därtill meddelades mäklaren X näringsförbud att gälla i fem år. Domen har överklagats. Av tingrättens domskäl framgår bl.a. följande. De tre tilltalade har utan omsvep erkänt allt vad åklagaren lagt dem till last. Genom säljarens flickvän/vänderas samstämmiga berättelser har i huvudsak följande framkommit. År 1990 startade de tillsammans fasighetsmäklar- rörelse i mäklarföretaget A. Året därpå började fastighetsmarknaden att vika och omsättningen fortsatte sedan att sjunka. Efter hand stod det klart att bolagets intäkter inte på långa vägar skulle räcka till för att ge dem nödtorftig försörjning. De beslöt därför gemensamt att undanhålla vissa mäklarprovisioner från bokföring och beskattning. När de i slutet av varje månad gjorde en översikt över bolagets ekonomi och utfallande mäklarprovisioner samt därvid kunde se att provisionerna inte skulle räcka till både arbetsgivaravgifter och skatter bestämde de ett belopp, som jobbar var och en av dem skulle ta ut ”svart”, för att garantera dem en nettolön på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, mellan 12 000 och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 14 000 kr. Intresset Erkännandena stöds av en omfattande skriftlig bevisning. Mäklaren X har i huvudsak uppgett följande. 2001-02-14:1 Tingrätten bedömde ärendet fel vad avser påföljdsdelen. Det är dock ostridigt att han gjort sig skyldig till skattebrott. Han har drivit verksamhet som mäklare i egen regi sedan år 1990. Han har haft tillgång till god och omfattande utbildning. Fastighets- krisen medförde en kraftig nedgång i antalet förmedlade objekt vilket ledde till försämrad lönsamhet. Inför risken att år 1994 bli tvungna att lägga ned verksamheten, med betydande ekonomiska skador som följd, däribland avsaknad av A-kassa och stora kostnader för fastigheten blev omedelbart mycket egen fastighet, valde han och de andra mäklarna att i stället redovisa vissa intäkter felaktigt för att om möjligt kunna uppbära en lön om ungefär 12 000 kr per månad brutto. Det bakomliggande motivet var att kunna försörja familjen. Tillvägagångssättet har inte varit dolt eller avancerat i syfte att undgå upptäckt i samband med revision. Fastmer hade de arkiverat samtliga handlingar vilket varit till skattemyndighetens hjälp och även till trygghet för kunderna. I samband med revisionen har de återbetalat samtliga medel som lånats ur bolaget och från staten samt därefter iakttagit de krav som gäller skattemässigt. I samband med revisionen har skattemyndigheten även gjort en genomgång av klientmedel och därvid funnit att inga oegentligheter förekommit gentemot någon kund. Han förekommer inte i kronofogdens register och har inte ådragit sig några klagomål från tillsynsmyndigheten. Han har efter revisionen förmedlat ett stort och visningar genomfördes fortlöpandeantal fastighets- affärer utan att tumma på kvalitet eller redbarhet mot kunderna. En del bud kom inHan har goda relationer till andra fastighetsmäklare, bland annat ett på 3 200 000 krkommunen, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad kreditgivare samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen andra företag vilket inte hade varit möjligt om det var möjligt fanns anledning att bosätta sig betvivla hans redbarhet. Han anser att han, oaktat tingsrättens dom samt Göta hovrätts dom framledes, upprätthåller de redbarhetskrav som bör ställas på fastighetenaktiva fastighetsmäklare. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet Av fastighetsmäklarlagens förarbeten framgår att en allsidig bedömning bör göras och att hänsyn bör tas till 2 500 000 krpå vilket sätt fastighetsmäklaren skött sina förmedlingsuppdrag. Förhandlingar fördes om Det skall göras en samlad bedömning, dels avseende aktuell brottslighet och omständigheterna kring denna, dels av det sätt han bedrivit fastighetsmäklar- verksamhet under nuvarande och tidigare verksamhet. Mot bakgrund av att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade samtliga förmedlingar förfarit redbart medför den faktiska brottsligheten att det inte var något hon var in- tresserad av föreligger sådana skäl att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte ifrågasätta redbarheten att en ny seriös spekulant dykt uppavregistrering kan komma fråga. Brottsligheten ligger även långt tillbaka i tiden, CC, som lagt ett bud var beroende av svåra omständigheter och har inte något egentligt samband med det sätt han bedrivit sin yrkesmässiga verksamhet gentemot kunder och andra aktörer på 2 350 000 krfastighetsmarknaden. Han skulle bara prata med sin revisor Fastighetsmäklarnämnden bör i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr första hand avstå från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda vidare åtgärder till dess att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga Göta hovrätt haft tillfälle att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efterbedöma ärendet. I andra hand bör nämnden lämna ärendet utan åtgärd och i tredje hand bör den ifrågavarande brottsligheten anses vara av sådan art att endast en varning bör meddelas. Fastighetsmäklarnämnden har i ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade tillsynsärende inte till vidtagit någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då åtgärd mot en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud fastighetsmäklare som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigbegått försäkringsbedrägeri.

Bakgrund. Genom säljarens flickvänMäklaren har haft uppdrag att förmedla försäljning av NNs fastighet XX. Fastig- heten såldes efter det att mäklaruppdraget hade sagts upp och utan Mäklarens medverkan. Frågan gäller om Mäklaren har rätt till provision och/väneller rätt till er- sättning för sina annonskostnader om 7 308 kr. FRN E-post: xxx@xxx.xx First Office Tel: 00-000 000 00, som jobbar på det tryckeri hon anlitarvardagar 10-12 Xxxxxxxxxx 00, fick hon reda på 0 tr xxx.xxx.xx 121 77 Johanneshov Hösten 2016 bestämde han sig för att fastigheten eventuellt skulle säljasundersöka förutsättningarna för en försälj- ning av sin fastighet. SäljarenDet kom en kvinnlig mäklare från [mäklarföretag] och gjorde en värdering, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakaAA hette hon. Hon träffade säljaren den 18 december 2016värderade fastigheten till 2 000 000 kr om han följde de råd hon hade om hur fastigheten skulle förberedas inför försäljning. Säljaren uppgav att han hade Det var en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker del lösöre på tomten som hon bara kan spekulera omansåg skulle tas bort innan försäljning. Säljaren sa uttryckligen I de- cember 2016 kom en YY och frågade om fastigheten var till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017salu. De var beredda bestämde att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastighetenträffas efter jul- och nyårshelgen. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet De träffades och bestämde köpeskillingen till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. YY skulle gå till banken för att få lånelöfte och sen skulle de skriva kontrakt. I den vevan kom han i kontakt med Mäklaren. Hon frågade om hon kunde titta på fastigheten. Hon kom, såg och erbjöd sina tjänster. Han sa att de XX hade blivit lovad fastigheten för 2 000 000 kr, men om han inte skulle få lånelöfte eller på annat sätt inte kunna skriva kontrakt, så kunde Mäklaren få uppdraget att sälja fastigheten. YY undersökte fastigheten på olika sätt, handlingar, besiktning, sanering, vad som var tillåtet enligt detaljplan att göra med fastigheten, osv. Under tiden stressade Mäklaren honom att skriva under ett förmedlingsuppdrag vilket han till sist gjorde, den 29 april 2017. Den första spekulanten var Mäklarens egen son. Mäklaren föreslog att denne skulle köpa fastigheten för 1 700 000 kr, men sonen fick inte lånelöfte, så det blev inget. Sen hände inget förrän fastigheten kom ut med marknadsföring på internet i sep- tember. Den 25 september 2017 fick han sms från en spekulant vid namn BB som meddelade att han inte ville göra affär med Mäklaren som han varken upplevde som seriös eller kunnig. BB ville gärna göra affär med honom direkt eller med en ny mäklare. Det kom fler spekulanter som inte ville ha med Mäklaren att göra. Han blev mer och mer konfunderad allt eftersom tiden gick. Saker som en mäklare borde ha koll på eller ta reda på, där brast hon. Hon började till exempel att mark- nadsföra fastigheten på Hemnet med information som antydde att det här var en "vanlig fastighet" där man kunde bo. Men det är det inte. Det har han förklarat för henne och det syns ju också i fastighetsutdraget. Han har haft sin firma där. Hon lyssnade inte heller på honom och hans önskemål, till exempel att det var viktigt att få en köpare som inte krävde några utan villkor utan som förstod vad det var man köpte, så att säga. Även om han kunde få mer betalt, så ville han hellre ha en enkel affär, utan förbehåll för till exempel försäljning av bostad eller lånelöfte. Sen kom han i kontakt med en ZZ. Denne hade pratat med XX, som han kände. YY hade informerat ZZ om fastigheten. ZZ hade också finansiering klar via SEB. Då tip- sade han Mäklaren om ZZ och hänvisade honom till Mäklaren, för hon hade ju upp- draget att sälja. Men Mäklaren nonchalerade ZZ och ville hellre sälja till andra spe- kulanter som lagt högre bud, så det var inte intressant men med olika villkor. Mäklaren hade berättat för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen honom att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret fått bud på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få Mäklaren skickade många sms och mejl till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakthonom angående detta. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen kände sig stressad och pressad, men ville inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte sälja till någon av demmed såna villkor. Hennes förmodan var Han bestämde sig för att man skulle gå ut på marknaden säga upp uppdraget med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunenMäk- laren, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom skedde den 1 februari 2018. DD Den 5 februari skickade Mäklaren ett sms till ZZ med följande innehåll. "Hej[ZZ]! Som du vet är det min uppgift som mäklare att se till att [NN] får så bra betalt som möjligt. Vi har i mejl en köpare på 2,5 och de ämnar skriva idag. Är du villig att höja ditt bud?" För honom är det nästan en lögn, ett sätt att pressa ZZ som han inte önskade då han inte ville sälja till henne skrivit ”vilka dem som bjudit 2 500 000 kr. De hade villkor för sitt bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild överhan inte accepterade. Jag vet att [säljaren] sa att Det hade han sagt till Mäklaren. Sen kom en ny speku- lant (som han tror heter CC) som lade bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk2 350 000 kr, men hon tycker som ville ha tid för en värdering innan han skrev kontrakt, han tror att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerandeCC:s bank hade krävt det. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal Xxxxx spekulant hade skrivits och säljarens förhalande gjorde redan den 18 januari sagt att hon med gott fog kunde tro han var redo att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne påskriva, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”bara skulle kolla en sak med sin revisor som skulle ta tre dagar. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då Så blev det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, hans känsla för spekulanten var inte bra med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jävdetta. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses Han har inte fått någon spekulantlista eller budlista så han har ingen klar bild över hur många som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teoritittat, vad den nu är värdde heter, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklarevilka datum som olika saker hänt osv. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått Han vände sig till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som fick ett skrivuppdrag och hjälpte honom att skriva kontrakt med ZZ, helt utan villkor och efter att uppsägningstiden med Mäk- laren gått ut. Nu kräver Mäklaren honom på en stor summa pengar. Han har svarat henne och sagt att han motsätter sig hennes krav. Han har bett om en spekulantlista men det har han inte fått, inte heller något annat underlag av den typen heller. Han vill att FRN granskar följande: • Är det OK att sälja till sin egen son? • Är förmedlingsuppdraget rätt skrivet? Så här i brådskan skrev efterhand när han inte är stres- sad av Mäklaren, och läst i lugn och ro, så känns det inte bra med flera saker. • Han har fått betala för viss marknadsföring innan han visste vad det skulle kosta. Är det rätt att skriva så, att man inte vet vad något kommer att kosta? Är det rätt att han fått betala det fastän Mäklaren inte fick ihop affären? • Han tycker det är fel att Mäklaren använde ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne förkastat bud för att säkerställa vems få en annan spekulant hon skrev medatt bjuda över 2 500 000 kr. Säljarens • Den faktura som Mäklaren nu skickat till honom; oavsett om den är rätt eller fel, är det verkligen rimligt att sätta fyra dagars betalningsfrist och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att dessutom innan han hade reserverat kunder fått betalt för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på fastighet? Har Mäklaren rätt att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har begära de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning här pengarna av lagtexten kan hon honom? Han tycker inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigdet.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänI slutet av augusti bjöd Mörbylånga Bostads AB in till dialogmöte i Grönhögen om byggnation av nya hyresrätter på Xxxxxxxxx 00. Bostäder har diskuterats i ett antal grupper härnere, och om det är något som är sonderat, så är det önskemål och behov för de sydliga byarna. En viktig målgrupp som lägenheter behöver byggas för är de äldre med villa, som jobbar av olika skäl vill förenkla sitt boende. Kanske man blivit ensam, trapporna skuttar man inte upp och ner som tidigare, att sköta trädgård och ett stort hus tar för mycket tid och kraft. Då är en marklägenhet, 2:a eller 3:a, med uterum och uteplats återkommande som önskemål. Den här gruppen står inte i någon bostadskö eftersom utbudet inte finns. Det har också framförts önskemål om lägenheter i byarna på östra sidan, det tryckeri hon anlitar, fick hon reda kan vara parhus eller tre-fyra stycken i en länga. Naturligtvis är det inte bara äldre som söker lägenheter. MBAB presenterade ett förslag med tio lägenheter i tre plan på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontaktXxxxxxxxx 00. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen om enplans blir dyrare hyra borde man väl ändå ställa frågan, vill ni teckna er för en lägenhet? Vad är intressant för er som vill bo i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren Grönhögen? Det är en sak att förtäta i den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckningurbana staden Färjestaden, men frågetecken kring saneringen kvarstod och i en by på landet dit folk söker sig för lugnet känns en hyreskoloss på villatomt malplacerad. De flesta av oss tänker nog på allmännyttan som just det, något som är till för oss, invånarna. Men riktigt så är det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbeteinte. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastighetenDe kommunala fastighetsbolagen ska drivas affärsmässigt. Det faktum innebär inte att varje projekt måste vara en vinstmaskin, men hela koncernen måste gå runt. Kommunen kan ge särskilda direktiv att bygga för äldre, i olika delar av kommunen och så vidare. Sen går ju allt att tolka. MBAB har valt att ändra reglerna för hyresgäster. Fram tills nyligen var det fanns personer krav att vara skriven på lägenheten man hyr. Så är det inte längre. Om MBAB bygger i Grönhögen, kan lägenheterna mycket väl utnyttjas som bodde semesterbostäder. Det var nog knappast det behovet som låg bakom kommunens puff att bygga utanför Färjestaden. Senaste dokumentet om ägardirektiv i kommunens diarie verkar vara ute på fastighetenåterremiss, men man kan förstå varför MBAB väljer att maxa inkomsten över allmännyttan: Om det kommunala bostadsbolaget agerar som vilket kommersiellt fastighetsbolag som helst, undrar vän av ordning. Behövs de? Tittar vi på grannkommunen Borgholm har de inget eget bostadsbolag. De byggde ett hyreshus i Rälla som HSB förvaltar. Här utnyttjade man ramavtalet som SKR tagit fram för att hålla nere kostnaderna. Ett projekt som knappast kan ha gått under radarn är Bocirkeln som Södra Möckleby sockenförening aktivt jobbat med under ett antal år. Förslag har presenterats för gemensamt boende i både Södra Möckleby och dessas tidsbehov Grönhögen. Här är tanken egna anpassade lägenheter för äldre, med gemensam yta att flyttaumgås. Ett första steg vore att renovera och anpassa lägenheterna intill Alungården. Även här verkar behoven ramla mellan stolarna. Kommunen behöver renodla uppdraget till MBAB att vara just allmännytta, gjorde framförallt för den åldrande befolkningen i kommunen. Skapar man flyttvägar för dem, frigörs villor för barnfamiljer. Kommunen kan också lägga direktiv att de bygga i byarna på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighetöstra sidan. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten De delar av beståndet som lika väl kan skötas av privata fastighetsbolag kan läggas ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom inpengarna användas till äldreboende, bland annat ett på 3 200 000 krtrygghetsboende, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad seniorboende samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären mindre enheter i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela hela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig.

Bakgrund. Fastighetsmäklaren X förmedlade i juni 2000 försäljningen av en lägenhet. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har mäklaren X kritiserats för att hon upprättade ett köpekontrakt utan att köpet villkorades av att köparen erhöll lån eller kunde sälja den lägenhet hon hade. Anmälaren har uppgett bl.a. följande. Köparen informerade mäklaren X att hon redan hade ett boende med sedvanliga krediter. Mäklaren X upprättade trots det köpehandlingar som undertecknades av parterna den 30 juni 2000. I köpekontraktet togs inte in något villkor om att köparen hade rätt att häva köpet för det fall hon inte fick lån eller kunde sälja sin lägenhet. I samband med tillträdet den 1 september kom köparen i stora problem med att fullfölja affären då banken nekade henne lån mot bakgrund av att hennes egen lägenhet inte var såld. Genom en annan mäklarfirmas försorg beviljade emellertid en annan bank henne lån vilket möjliggjorde tillträde till lägenheten. Köparens berättigade intresse äventyrades genom att mäklaren X upprättat handlingar utan några suspensiva villkor eftersom köparen gentemot säljaren riskerade att ådra sig skadestånd i enlighet med överlåtelseavtalet. Mäklaren X har uppgett bl.a. följande. Hon erhöll uppdraget att förmedla försäljningen av bostadsrätten den 15 juni 2000. Utgångspriset var 690 000 kr eller högstbjudande. Objektet annonserades ut och ett tiotal intressenter lät anteckna sina namn under visningarna. Budgivningen startade på 650 000 kr och slutade på 800 000 kr. Under perioden den 20 – 30 juni orienterade köparen henne om sina önskemål med anledning av den pågående försäljningen av hennes större och dyrare lägenhet i samma bostadsrättsförening. Utgångspriset på den lägenheten var enligt köparen 1 295 000 kr och belåningen 160 000 kr. Köparen berättade att hennes mäklare hade spekulanter på lägenheten men att de avsåg att vänta med försäljningen till augusti då trycket på marknaden hade ökat. Hon begärde därför att få senarelägga tillträdet till den 1 september. Sedan budgivningen avslutats bedömde hon att köparen med en kompetent mäklare utan svårighet borde kunna avsluta försäljningen av sin lägenhet under augusti månad till ett pris väl överstigande priset på den lägenhet hon avsåg att köpa. Det låg inte i säljarens flickvän/vän, – ett dödsbo – intresse att sälja till en spekulant som jobbar både krävde sent tillträde och förbehåll i köpet. I en sådan situation hade det varit förmånligare att sälja till en annan spekulant. Hon föreslog därför sin uppdragsgivare att sälja till det högre budet med tillträde den 1 september. Säljaren godtog villkoret men var inte beredd att acceptera ytterligare villkor. Någon diskussion med köparen om att villkora köpet genomfördes därför inte. Däremot diskuterade hon och köparen konsekvenserna av en eventuell försening av försäljningen av hennes lägenhet. Det framgick då att köparens ekonomiska situation var sådan att erforderliga banklån utan svårighet skulle erhållas. Köpeavtal tecknades den 30 juni. Inför tillträdet meddelade köparen att avslut skulle ske på en annan bank än den som tidigare hade angivits. Hon hade under perioden innan köpekontraktet skrevs upprepade kontakter med köparen men hade sedan inte någon kontakt med henne förrän dagarna före tillträdet. Inte vid något tillfälle under försäljningsprocessen redovisade köparen att hon hade några problem med sin bank. Om hon hade vetat att det tryckeri förhöll sig så skulle hon anlitar, biträtt köparen med erforderlig bankkontakt. Först i efterhand fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen man inte lyckades sälja köparens lägenhet förrän i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigseptember.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakaNN kontaktade henne för ett offertmöte. Hon och hennes nyutexaminerade kol- lega ZZ träffade säljaren XX och YY i bostaden den 18 december 201621 augusti 2018. Säljaren uppgav att han Paret hade en spekulant liten dotter och skulle separera. Bostaden hade haft en vattenskada och försäkringsbo- laget hade renoverat deras badrum. NN och YY hade tagit in flera andra mäklare för värdering samt offert då de ville jämföra. De tittade på värderingen samt gick igenom alla aktuella försäljningarna som var intres- serad skett i deras hus samt i kvarteret. NN och YY uppfattning om värdet på deras bostad överensstämde med den tillgängliga statistiken. Hon stämde av fastigheten tidigare er- farenheter av mäklare samt vilken arvodesmodell de önskade och att han det bottnade i så fall var i behov av att få hjälp ett förslag med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte lägre arvode i botten om 1, 15 procent samt en överstigande del om tio procent på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 köpeskilling över 6 000 000 kr. Hon sa att de hade högre budarbetar självklart med fler arvodesmodeller, så även en fast procent, men det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls inget som NN och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren YY var intresserad av pengar vid sidan intresserade av. Att slutpriset på bostaden kunde bli högre eller lägre än 6 000 000 kr pratade de även om. NN och YY vill inte teckna något avtal vid mötet utan ville jämföra offerterna och återkomma. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren lämnade uppdragsavtal och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud förslag på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomförasför- säljningsplan. Dagen efter mötet kom fick hon ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet sms av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren NN som uppgav att han ämnade ge uppdraget till de valt att anlita en annan mäklare. Hon försökte få till affären frågade vad det var som de inte var nöjda med CC eller saknade i hennes förslag och fick svaret ”styling”. Det vanliga är att kunden önskar pruta på 2 350 arvodet men någon sådan diskussion skedde inte. Några dagar senare sms:ade NN att hon ångrat sig och inte ville anlita den andra mäklaren – hon uppgav ingen anledning varför de inte kommit överens – och undrade om hon, Mäklaren, kunde åta sig uppdraget. Varken under mötet eller i efterhand hade NN och YY tagit upp någon fråga kring arvodet eller värderingen. Uppdragsavtal tecknades och därefter på- börjades arbetet. I samband med detta gjorde XX klart att det endast var de två som skulle ha kontakt. Dock skulle hon delge båda makarna all information om arbetet, annonslänkar samt budgivningen. NN hade enligt egen utsago sålt bostad flera gånger tidigare och borde därmed haft kännedom kring mäklararvode samt uppdragsavtal med fastighetsmäklare och vad detta innebär. Bostaden såldes den 11 september 2018 för 6 661 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl och tillträde genomför- des den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 28 november 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, Anmälaren är säljare av en fastighet. Han har i en anmälan till Fastighetsmäklar- nämnden anfört bl.a. följande. Han anlitade mäklare X för ett förmedlingsuppdrag och informerade om att han inte ansåg sig ha möjlighet att ha kvar fastigheten. Vid ett tillfälligt besök på mäklarnas kontor lade mäklare Y fram ett färdigt kontrakt. Han bad om att få ta med sig kon- traktet hem men mäklare Y menade att det inte var någon idé. Efter en kort stund an- lände de två personer som jobbar stod som köpare på kontraktet. Mäklare Y gick som allra hastigast igenom kontraktet med parterna och han skrev på. Han har ångrat försälj- ningen. Medan kontraktet fortfarande låg kvar på mäklare Ys bord bad han om att ”hela affären skulle kastas i papperskorgen”. Det undertecknade köpekontraktet överlämnades till köparna trots hans protester. Han erbjöd sig också att betala provi- sion till mäklare X men denne hänvisade honom till att anlita en advokat. Priset blev för lågt och marknadsföringen har varit otillräcklig. En av köparna är mäklare. Mäk- larna borde ha avrått honom från att sälja. Mäklare X och mäklare Y har inkommit med ett gemensamt yttrande i ärendet. De har tillbakavisat kritiken och i huvudsak anfört följande. Anmälaren hade under en längre tid och vid ett flertal tillfällen önskat sälja fastig- heten. Så småningom träffades en överenskommelse om försäljning. Efter visningar fanns det tryckeri hon anlitar, inte någon spekulant. Anmälaren blev irriterad och besökte mäklarföretaget i princip dagligen. Han propsade på att fastigheten skulle säljas snabbt och gick ner i pris. Mäklare Y kontaktades av de blivande köparna. Först när det var aktuellt med ett köp fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljasen av köparna var mäklare i en annan kommun. Säljaren, som bodde på fastigheten, Det gick flera turer innan handlingarna blev undertecknade. Köpare och hon säljare var inbokade för en noggrann genomgång inför undertecknandet. Anmälaren fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren all den 18 december 2016. Säljaren uppgav att hjälp han hade rätt till och betydligt mer än vad som kan krävas av en spekulant mäklare. Till yttrandet har fogats handlingar som var intres- serad upprättats i samband med förmedlingen. Från dessa har följande noterats. I uppdragsavtalet har mäklare X angivits som mäklare. Avtalet har undertecknats av uppdragsgivaren och mäklare X. Under rubriken Ersät- tare finns antecknat Om fastighetsmäklaren på grund av semester, sjukdom eller av annan orsak är förhindrad att utföra del av uppdraget, godkänner uppdragsgivaren att fastighetsmäklarkollega ensam biträder att utföra den aktuella delen av uppdra- get. Köpekontrakt, depositionsavtal, särskild överenskommelse, tillägg till köpekontrakt och köpebrev har undertecknats av både säljaren och köparna. I det inskickade köpekontraktet finns i § 13 bl.a. följande avtalsvillkor. Köparen skall låta besiktiga fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YYbesiktningsman, senast den 23 maj 2003. Efter besiktning att besikt- ningen utförts och ej allvarliga fel och brister föreligger, avstår köparen med bindan- de verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fel eller brister i fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, En köpare har i en anmälan kritiserat mäklare X och bl.a. uppgett att hon lämnat oriktiga uppgifter om fastigheten i flera avseenden. Han hade frågat om man fick bygga ett så stort hus som jobbar fanns på fastigheten och fått svaret att mäklare X kontrol- lerat bygglovet och att det tryckeri hon anlitar, fick hon reda var i sin ordning. Han berättade om sina planer på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts föra ytterligare byggnader på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra Ingenting sades då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd huset i själva verket bestod av två hus (två taxeringsenheter) förenade med en s.k. passage och att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade byggnationen på fastigheten den 28 oktober 2017var fullt utnyttjad enligt byggplanen. De var beredda att skriva på 2 750 000 krFöre kontraktskriv- ningen fick han kontraktet, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen utan bilagor, för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastighetengranskning. Vid mötet frågade kontraktskrivningen var han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte personligen närvarande utan hade lämnat fullmakt till sin fru som inte var något hon insatt i fastighetsaffärer. Vid tillfället uppgavs muntligen och i säljarens frågelista att bygglov saknades för isolerade väggar och tak i passagen. Efteråt kontaktade han byggnadsnämnden och fick veta att passagen var in- tresserad av föremål för anmälan om olovlig byggnad och måste rivas samt att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 krbyggrätten var maximalt utnyttjad. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud framförde till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra mäklare X att han nu var redo ville häva köpet p.g.a. att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms passagen måste rivas samt att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare bygga fler hus på fastigheten. Hon kan hörde inte se av sig beträffande säljarens ovilja att underteckna hävningsavtalet. Han har till anmälan fogat bl.a. köpekontrakt med bilagor. Mäklare X har bemött kritiken och anfört att hon vid visningstillfället informerat anmälaren om byggnadens area i enlighet med faktabeskrivningen som anmälaren fick på visningen. På anmälarens fråga om vilken byggrätt som gäller för fastigheten informerade hon om kommunens byggplan. På hans fråga om det fanns möjlighet att bygga gäststuga eller garage på fastigheten upplyste hon honom om att det fanns någon anledning redan finns en gäststuga samt att säljarna tidigare ansökt om bygglov för honom en carport på 24 kvm men fått avslag på ansökan. Det har inte framgått vid diskussioner med anmälaren att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018köpet var villkorat av möjlighet till ytterligare byggnation. Hon informerade honom hade tagit del av delegationsprotokoll samt ritningar från kommunen där det framgår att bygglov beviljats för nybyggnad samt utbyggnad på fastigheten. Hon hade då igen ingen anledning att betvivla att byggnationen inte stämde överens med det beviljade bygg- lovet. Vid kontraktsgenomgången togs frågan upp angående avsaknaden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar. Säljaren medgav till en början rätten för köparna att häva avtalet men ändrade sig senare och åtgärdade felet i enlighet med kommunens anvisningar så att byggnaden överensstämde med tidigare beviljat bygg- lov. Enligt säljarnas uppfattning fanns inte längre skäl för hävning. Mäklare X har gett in bl.a. bygglovshandlingar. I frågelistan, en bilaga till köpekontraktet, har säljaren under frågan finns erforderliga bygglov med åtföljande slutbesiktning? uppgett följande. Passage ej bygglov för iso- lerade väggar, tak. I bygglovshandling kallad Ärende om han skulle sälja bygglov, anges att bygglov beviljats 1996. Av handling kallad Anmälan för olovlig byggnation från 2004 framgår att en vägg av den olovligt utförda utgången skall tas bort och ett mellanrum mellan takkonstruktionen och en av byggnaderna anordnas. Med nämnda åtgärder utförda kan resterande del av den olovligt utförda åtgärden bedöma som skärmtak …. som ej kräver bygglov. I hävningsavtalet anges att ovan nämnda köpekontrakt skall hävas till någon av spekulanternaalla delar, skulle han ändå bli ersättningsskyldig.att grunden för köpets återgång är att det saknas bygglov för passagen mellan

Bakgrund. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har fastighetsmäklaren X kritiserats av en säljare som anfört att han inte erhållit den ansvarsförsäkring som enligt anmälaren in- gick i förmedlingsuppdraget. Han har uppgett att han tecknat ett avtal om förmedling med mäklare X sedan han läst i en reklamfolder att det mäklarföretag där mäklare X arbetade bl.a. hade ansvarsförsäkring för dolda fel. Anmälaren har bifogat en reklamfolder där mäklarföretaget presenteras. Under foto- grafier av tre mäklare, en av dem är mäklare X, beskrivs vad företaget erbjuder. Där finns bl.a. följande text. Genom säljarens flickvän/vänoss erhåller Du Safes dolda-fel-försäkring vid fastig- hetsöverlåtelse. En tryggare försäljning utan kostnad! Anmälaren har även bifogat ett informationsblad om företagets försäkring. Där finns bl.a. följande text. Nu kan du som säljer din bostad genom oss ta del av [mäklarföretagets namn] Ansvarsförsäk- ring, en prisvärd försäkring som skyddar dig från ansvar. Mäklare X, som jobbar på det tryckeri hon anlitarnumera arbetar vid ett annat mäklarföretag, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljashar yttrat sig och sam- manfattningsvis anfört bl.a. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontaktföljande. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav I hans uppdragsavtal finns inskrivet att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, tillhandahålla fri flyttstädning men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade ingenting om att han var beredd skulle tillhandahålla någon försäkring. Vid genomgången av uppdragsavtalet informerade han anmälaren om den 10-åriga ansvarsförsäkringen och om kostnaderna för försäkringen och att acceptera lägre försäljningssummadet erfordrades ett besiktningsprotokoll om denne önskade en sådan försäkring. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodetDet framkom aldrig vid hans redogörelse för för- säkringen att anmälaren uppfattat att företaget erbjöd den kostnadsfritt. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men Om han hade uppfattat det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar hade han med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären all säkerhet fört in en passus i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes avtalet om att skriva av- tal med förbehåll försäkringen skulle ingå. Inom företaget fanns inga generella utfästelser om godkännande från kommunen angående boendetatt bjuda kunderna på en försäkring mot dolda fel. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för Att det vid den aktuella tidpunkten skulle ha gått ut något meddelande till medarbetarna på företaget att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var försäkringen skulle erbjudas gratis kände han inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 krtill. Han skulle bara prata med sin revisor informerades aldrig om att sådana utfästelser getts i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr den reklamfolder som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning fått ta del av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtaletanmälan. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning stod klart för honom att kontakta henne i annat fallanmälaren uppfattat att han fått en sådan utfästelse försökte han teckna en försäkring genom en mäklarorganisation som har en mot- svarande försäkringsprodukt. Alltså Detta förfarande var dock inte möjligt eftersom försäkringen inte kunde tecknas retroaktivt. Anmälaren har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget begärt att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja betala ett belopp till mäklarföretaget för att teckna försäkringen. Han har emellertid 2004-01-21:1 inte fått någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig.uppgift från företaget om att försäkring ordnats. Han har föreslagit anmälaren att denne betalar summan till mäklarföretaget och därefter kommer till honom med den aktuella räkningen. Han skall då mot kvitto betala anmälarens kost- nad. Han beklagar den situation som anmälaren hamnat i.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen köpekontrakt den 15 juni 2017 överlät NN bostadsrätten till lägenheten nr XX i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingenHSB Brf XX. Den 13 september juli 2017 lades fastigheten ut tecknades ett nytt köpekontrakt som ersatte det första kontraktet. Uppdraget att förmedla försäljning av bostadsrätten hade lämnats till försäljning för utgångspriset 2 990 Mäklaren. FRN E-post: xxx@xxx.xx Box 67 Tel: 00-000 kr000 00, vardagar 10-12 125 22 Älvsjö xxx.xxx.xx Hon tycker inte att hon har fått det hon har betalat för. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort Hon har köpt och visningar genomfördes fortlöpandesålt ett par lägenheter och har aldrig varit i närheten av någon mer oproffsig mäklarbyrå. En del bud kom in, bland annat Xxxxxxxx om nedsättning av arvodet grundar sig på flera händelser i hennes för- säljning. Köparna ville upprätta ett nytt kontrakt där även köparens sambo var med i köpet. Hon nekade detta på 3 200 000 kr, men inrådan av mäklarkedjans jurister. Trots det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man kontaktade Xxx- xxxxxx chef bostadsrättsföreningen och fick nyttja fastigheten ett förhandsbesked om att sambon var godkänd. Efter det upprättades ett nytt kontrakt som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhetköparna skrev på; hon hade fortfarande inte blivit informerad när det skedde. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade Någon från mäklarkontoret ringde henne och kikade sa att hon så fort som möjligt skulle skriva på fastigheten den 28 oktober 2017det nya kontraktet och åka ner med det till mäklarkontoret. De Så blev också fallet. Xxxxxxx fick ingen information om att det var beredda jurister som hade avrått henne från att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om ett nytt kontrakt utan fick höra att det var möjligt hon som krånglade. Utan att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med meddela henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan byttes ansvarig mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl har aldrig träffat den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos nye mäklaren och säljaren vem som köpt fastighetenvar inte heller den hon skrev avtal med. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med Dessutom kopplades en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade tredje mäklare in när de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulantskulle genomföra köpet. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZlämnat sitt lånenummer fyra gånger till mäklarassistenten, träffat honom tre gånger via mejl och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänsten gång via telefon. Hon kan hann bli mycket orolig över att köpet inte i skulle gå igenom eftersom det inte verkar ha framgått att hennes lägenhet var pantsatt. Hon fick mejla angående sin vildaste fantasi se handpenning som inte sattes in på hennes konto; hon fick inte heller något besked om att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision den hade betalats till en annan mäklaremäklaren. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd Först mer än han trodde, en vecka efter det att köparna hade betalat handpenningen fick hon den till sitt konto och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände då på grund av att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information mejlat om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigdet.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en fastighetsmäklare som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på gör gällande att fastigheten eventuellt skulle säljasmäklaren X agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att för- medla en fastighet under den tid som anmälaren hade ett uppdrag att med ensamrätt förmedla samma objekt. Säljaren, som bodde på fastigheten, Anmälaren menar att mäklaren X haft kännedom om an- mälarens uppdrag. Mäklaren X har i yttrande tillbakavisat kritiken och anfört följande. Hennes förmedlingsuppdrag hade sagts upp av säljarna och hon fick kontaktbekräftade uppsäg- ningen den 26 juni 2002 men "reserverade sig med två spekulanter". Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- hetenSamtidigt infor- merade hon om att provision skulle tillfalla henne om någon av dessa förvärvade huset efter förmedlingsuppdragets slut. Säljarna har härefter anlitat en annan mäklare, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakaanmälaren. Efter ca 3, 5 vecka återkom en av spekulanterna och meddelade att han önskade köpa fastigheten. Hon träffade säljaren underrättade säljarna som gav anmälaren en tid att följa upp sina kunder. Då detta inte ledde till någon affär beslutade sig säljarna för att sälja fastigheten genom henne till spekulanten. Hon upprättade ett köpekontrakt som parterna undertecknade den 18 december 20166 augusti 2002. Säljaren uppgav Härefter har anmälaren kontaktat henne för en uppgörelse om provisionen men de har inte lyckats nå en uppgörelse. Anmäla- ren skickade en faktura till säljarna som skulle betalas inom tio dagar. I annat fall skulle fakturan skickas vidare till kronofogdemyndigheten. För att han hade hjälpa säljarna ur detta problem upprättades ett tilläggsavtal så att en spekulant som var intres- serad del av fastigheten den deponerade handpen- ningen kunde utbetalas till dem. Tillträde har skett och att han i så fall var i behov av att få hjälp parterna har varit nöjda med ett upp- dragsavtalbåde informationen och affärens genomförande. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker Anmälaren har skickat in två uppdragsavtal som hon bara kan spekulera omtecknat med respektive säljare den 9 juli 2002. Säljaren sa uttryckligen Uppdragen är enligt villkoren förenade med ensamrätt till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastighetenden 8 oktober 2002. Det faktum avtal om förmedlingsuppdrag som mäklaren X bifogat sitt yttrande har under- tecknats av henne den 25 september 2001 och av säljarna den 26 september 2001. Avtalet gällde med ensamrätt till den 24 december 2001. 2003-05-07:4 Mäklaren X har inkommit med bl.a. beslut från Mäklarsamfundets Ansvarsnämnds sammanträde den 20 november 2002. Av beslutet framgår att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov anmälaren bl.a. ålagts att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten mot faktura vidarebefordra den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget uppdragsgivaren mottagna provisionen till mäklaren DD. Omedelbart efter att Xs arbetsgivare till vilken hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar överlåtit sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigprovision.

Bakgrund. Genom I augusti 2019 kom han i kontakt med Mäklaren angående fastigheten. Enligt de- taljplanen kunde enbart ett bygglov på 60 kvm beviljas. Mäklaren uppgav emel- lertid att enligt säljarens flickvän/vänföreträdare AA kunde ett bygglov för ett 1,5-planshus på 120 kvm inte nekas. Mäklaren uppgav även att det kunde finnas möjlighet att bygga upp mot 190 kvm. Eftersom detaljplanen enbart beviljade ett betydligt mer begränsat bygglov kom parterna överens om att ingå ett bygglovsavtal (”Avtalet”). Avtalet skulle tillför- säkra att han, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, om han inte fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant ett bygglov som var intres- serad av förmånligare än det som bevil- jades enligt detaljplanen, skulle få köpa fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 billigare pris. Han köpte därefter fastigheten för 4 500 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip Av Avtalet framgick att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade bygglov på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 krför en byggnad om minimum 120 kvm, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 ytterli- gare 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud tillfalla säljaren. Om han inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att erhöll nämnda bygglov skulle sälja- ren inte få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via smsutan då skulle beloppet återbetalas till honom. Belop- pet deponerades hos Mäklaren på dennes klientmedelskonto. Av beslut från byggnadsnämnden framgår att han har beviljats bygglov för en åt- gärd som överensstämmer med gällande detaljplan. Detaljplanen tillåter byggrätt i en våning på 60 kvm för huvudbyggnad. Han menar att Xxxxxxx ska tolkas som att han ska erhålla bygglov om 120 kvm boarea för att de 500 000 kr ska tillfalla säljaren. Med boarea avses den yta som är användbar för boende, både såsom exempelvis sammanlagd golvyta på våning 1 och golvyta på våning 2. Källare under mark ingår inte i boarea. För en lekman, och även för en mäklare, är det boarean som är relevant. Exempelvis anger en fastig- hetsannons uteslutande boarea, möjligen med tillägg av biarea. Gällande detaljplan tillåter byggrätt i en våning med högsta byggarea om 60 kvadratmeter. Med byggarea avses den markyta byggnaden upptar. Källare ingår inte i byggarea. Det får anses klarlagt att Avtalet syftade till honom och att han skulle beviljas ett bygglov som var mer förmånligt än vad som följde av detaljplanen. I annat fall fanns inget skäl att ytterligare 500 000 kr skulle erläggas. Hur ansökan om bygglov är upprättad saknar här relevans. Frågan är om villkoret i Avtalet kan uppfyllas, det vill säga om bygglov om 120 kvm boarea kan erhållas. Det torde vara ostridigt att ett sådant bygglov inte kan erhållas. Detta är även skälet till CCansökan om bygglov formulerades på det sätt som skedde. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms Det kan således konstateras att han inte längre var intresserad av erhållit en boarea om 120 kvm. Därmed är villkoret i Avtalet inte uppfyllt, med följd att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull han har rätt att få tillbaka de de- ponerade medlen. Efter att bygglovsbeslutet meddelats uppkom tvist mellan parterna. AA ville få de deponerade medlen utbetalade till en affär med säljaren som uppgav sig medan han, XX, ansåg att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte skulle få till affären med CC på 2 350 000 kr pengarna tillbaka eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen villkoren enligt Xxxxxxx inte kunde bli av dagen efteruppfyllts. I ett mejlkorrespondens mellan honom och AA, där Mäklaren var cc:ad, framförde AA hot mot både honom och Mäklaren. AA skrev bland annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget har asyl i USA och inte kan bli utlämnad till mäklaren DDSverige. Omedelbart efter AA skrev även att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanterom pengarna inte betalades skulle han krossa honom, även ZZNN, att de nu fick vända och Mäklarens mäklarfirma. AA håller sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtalalltså undan i USA och han, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagtsNN, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet möjlighet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med kräva pengar eller starta en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigdomstolsprocess.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, I juni 2004 förvärvade två köpare en fritidsfastighet som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på hade förmedlats av mäklare X. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna kritiserat mäklare X för att han inte informerat dem om att fastigheten eventuellt skulle säljasbelastades av ett vägservitut. SäljarenDetta servitut var ett s.k. förrättningsservitut som inte var inskrivet. Servitutet var inte angett i objektsbeskrivningen eller köpekontraktet. I kontraktet fanns en utfästelse från säljaren att inga andra rättigheter fanns än de som närmare angavs i kontraktet. I anmälan kritiseras mäklare X även för att denne varit undfallande när det gällt sitt löfte att ordna upp problemen med servitutet. Anmälarna har i huvudsak anfört bl.a. följande. Vid ett besök på fastigheten berättade grannar för dem att vissa hade rätt att gå över fastigheten på resterna av en timmerväg som fanns dragen i området. Grannarna uppgav vidare att en del personer hade rätt att köra där. De åkte till mäklare Xs kontor för att få mera information. Mäklare X tog fram en karta från Lant- mäteriet över området. Av kartan framgick att den gamla vägen visserligen delvis var utsatt, som bodde men att den inte gick över fastigheten. Streckningen på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i kartan upphörde ca 100 m från fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren Mäklare X uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då för dem att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade kunde se att det inte var något hon var in- tresserad av fanns någon väg och att framföra eller delta i. Hon nämnde ingen hade rätt att köra där. Med hänvisning till underlaget för fastighetsregistret sade mäklare X att det dock till säljaren vid senare tillfälleinte fanns några andra servitut. ZZ har därefter ofta varit ute hos För att vara på den säkra sidan bad de mäklare X att kon- takta säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för hennesjälva kontaktade de Lantmäteriet. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte Av Lantmäteriet fick de en karta som bekräftade den bild som mäklare X hade gett. När Mäklare X sedan i köpekontraktet skrev att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom inga ytterligare servitut och belastningar fanns ansåg de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon gjort vad som rimligen kunde begäras av dem. Hennes förmodan var Efter inflyttningen fick de klart för sig att man skulle gå ut på marknaden med huset igenderas fastighet belastade av ett vägservitut från 1937. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD Mäklare X har i mejl ett yttrande till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, Fastighetsmäklarnämnden bekräftat att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt missat information om servitutet med förnekar att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar passiv med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part ha kontakt med parterna i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigaffären.

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljarna av en fastighet som jobbar mäklare X har haft i uppdrag att förmedla. Anmälarna har framfört kritik mot mäklare X för att denne framställt krav på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på provision trots att fastigheten eventuellt skulle säljasköparna inte erlagt handpenning i rätt tid och att affären inte fullföljts. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontaktAnmälarna har även ifrågasatt provisionens stor- lek. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbakaI en senare inkommen komplettering har anmälarna bl.a. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav gjort gällande att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten mäk- lare X haft kännedom om köparnas bristande ekonomi och att han därför borde ha ”avkrävt” köparna en handpenning motsvarande 10 procent av köpeskillingen vid kontraktstecknandet. Köpekontraktet borde, enligt anmälarna, även ha villkorats för köparnas lån. Mäklare X har inkommit med yttranden i ärendet och tillbakavisat kritiken. Han har i huvudsak anfört följande. Anmälarnas påståenden är oriktiga och ogrundade. Han har i allt utfört uppdraget om- sorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Parterna har haft goda möjligheter att överväga villkoren i avtalet. Han hade en genomgång av hela avtalet med säljarna och när sedan parterna träffades gick man tillsammans igenom hela av- talet. Då hinder uppstått för köparna med att betala handpenningen i tid har han haft täta kontakter med båda parter. Han har gjort allt han kunnat för att förmå köparna att betala i vart fall så fall var i behov av snart det varit möjligt. Mäklarfirman har tillställt säljarna provi- sionsfaktura. Den överenskomna provisionen svarar mot den tidigare tillämpade riks- provisionstaxan. Säljarna har inte haft något att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig erinra mot den avtalade provisionssat- sen och har inte vid något tidigare tillfälle krävt att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera omskulle reduceras. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar Det ankom- mer inte på honom”mäklaren att göra en kreditprövning av köparen. Förslaget var då att de skulle gå ut Mäklare X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med bl.a. kopia av uppdragsavtal och köpekontrakt. I uppdragsavtalet finns bl.a. följande klausuler. Under den tid uppdraget gäller med ensamrätt får detta ej uppsägas eller avbrytas utan mäklarens medgivande. --- Provisionen är förfallen till marknaden med fastighetenbetalning så snart bindande överlåtelseavtal träffats mellan köpare och säljare dock senast på till- trädesdagen. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare--- I köpekontraktet, som tidigare nämntsundertecknats av köparna och säljarna den 15 januari 2005, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum har parterna avtalat att det fanns personer en handpenning som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten motsvarar 5 procent av köpeskillingen skall erläggas senast den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten21 januari 2005. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Hon sa att de hade högre bud, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om § 13 under rubriken Ska- destånd finns följande ersättningsklausul Skulle köparen eller säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var ej fullborda sina åtaganden enligt detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin avtal äger motparten rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektetskälig ersättning. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldig.---

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vänHon fick den 4 juli 2018 uppdrag att förmedla NN:s och YY:s bostad. Bostaden över- läts genom köpekontrakt den 24 augusti 2018. Köpekontraktet innehöll en klausul som gav köparen rätt att besiktiga fastigheten med möjlighet att efter utförd be- siktning begära köpets återgång. Begäran om återgång skulle skriftligen tillställas NN och YY senast kl. 12 den 29 augusti 2018. Avtalad tidpunkt för tillträde var den 14 september 2018. Efter utförd besiktning, som jobbar på det tryckeri hon anlitaräven innefattade en korttidsmätning av radon, fick hon reda med- delade köparen att han avsåg att begära återgång av köpet om inte NN och YY gick med på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade bekosta installation av en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång radonpump för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 40 000 kr. Hon sa informerade XX och XX att de hade högre budköparen avsåg att begära köpets återgång om någon överenskom- melse inte kom till stånd mellan parterna senast kl. 12 den 29 augusti 2018. Då någon sådan uppgörelse inte nåddes, så det var inte intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för lät hon meddela att diskutera fastigheten. Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och fört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att en ny seriös spekulant dykt upp, CC, som lagt ett bud på 2 350 000 kr. Han skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte kunde skriva kontrakt på utsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes kännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och han fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten och annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. Direkt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklareåtergå. Detta skulle i så fall öppna efterhand visa vara en Pandoras ask av möjligheter felaktig uppgift då köparen aldrig tillställde XX och YY någon skriftlig begäran om återgång, vilket var den avtalade formen för hur en begäran om återgång skulle framställas. NN:s och YY:s uppfattning var att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa skriftliga beskedet från henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade avsåg att begära återgång var att anse som en skriftlig begäran om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också återgång. Efter nya diskussioner mellan parterna kom man överens om att köparen ändå fullfölja affären och att ändra tidpunkten för tillträdet i enlighet med NN:s och YY:s önskemål. Hon föreslog att ändringen skulle stå för arvodetgöras i ett tilläggsavtal, även om men då NN och YY var av upp- fattningen att det står annat i det skrivna och upprättade avtaletförsta köpet hade gått åter, krävde de att ett nytt köpekontrakt skulle upprättas. Det bry och nya köpekontraktet undertecknades den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att XX är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 4 september 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle sälja till någon av spekulanterna, skulle han ändå bli ersättningsskyldigXxxxxxxx tillträddes den 1 november 2018.