Common use of Art der baulichen Nutzung Clause in Contracts

Art der baulichen Nutzung. Mit der Festsetzung von Gewerbegebieten sollen die Belange der Wirtschaft berück- sichtigt werden. Zur nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung vorhandener sowie ge- planter gewerblicher Nutzungen werden die Grundstücksflächen im Plangebiet als Ge- werbegebiete gemäß § 8 BauNVO festgesetzt. Zur Differenzierung der Festsetzungen für das Vorhabengebiet und die Ergänzungsfläche werden zwei Gewerbegebiete GE 1 und GE 2 ausgewiesen. Das Gewerbegebiet GE 1 umfasst den Bereich Vorhaben- und Erschließungsplan, das Gewerbegebiet GE 2 die Ergänzungsfläche. Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan XV-19-1 VE getroffenen Festsetzungen ändern die im Bebauungsplan XV-19 ausgewiesene Nutzungsart. Mit der Festsetzung von Mischgebieten (MI) an der Wegedornstraße sowie nördlich und südlich der Rudo- wer Straße verfolgt der Bebauungsplan XV-19 das städtebauliche Ziel, im Ortskern Altglienicke, ausgehend vom Bestand, nicht wesentlich störenden gewerblichen Nut- zungen in verträglicher Nachbarschaft mit Wohnnutzung eine Ansiedlungsmöglichkeit zu geben, beziehungsweise deren Fortbestand zu ermöglichen. An diesem grundsätz- lichen Planungsziel wird festgehalten. Mit der Entwicklung und Etablierung der Wege- dornstraße als Gewerbestandort sowie bestehenden Verkehrs- bzw. Lärmbelastungen liegen jedoch kleinräumlich veränderte städtebauliche Rahmenbedingungen vor, wel- che die Eignung des Plangebiets für die Wohnnutzung erheblich einschränken. Mit der vorgesehenen Festsetzung von Gewerbegebieten werden die Planungsziele für das Vorhabengebiet sowie für die Fläche mit dem bestehenden Lebensmittelmarkt (Disco- unter) auf der Grundstücksebene modifiziert, um einerseits dem Bestand Rechnung zu tragen und anderseits unter der Berücksichtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhält- nisse Möglichkeiten zur Ansiedlung zu schaffen. Dies insbesondere, um die Umset- zung der konkreten betrieblichen Entwicklungsabsichten des mittelständischen und ortsverbundenen Unternehmens Auto-Zellmann zu ermöglichen. Das Gewerbeband entlang der Wegedornstraße wird ergänzt. Innerhalb der im Bebauungsplan XV-19 festgesetzten Allgemeinen Wohn- und Mischgebiete verbleiben ausreichend Flächen für die Wohnnutzung. Gewerbebetriebe dürfen den in Gewerbegebieten zulässigen Anteil von 800 m2 Ver- kaufsfläche nicht überschreiten. Die im Plangebiet vorhandenen und geplanten Nut- zungen stehen der Einstufung als Gewerbegebiet nicht entgegen. Im Bereich des Vor- haben- und Erschließungsplans stellen Werkstatt- und Lagerflächen den über- wiegenden Flächenanteil der beiden Betriebsteile Autohaus und Reifenhotel und halten den zulässigen Maximalwert ein. Innerhalb der Ergänzungsfläche erfüllt auch der be- stehende Lebensmittelmarkt diese im Gewerbegebiet gegebene Zulässigkeitsvoraus- setzung. Mit der Festsetzung von Gewerbegebieten wird das Heranrücken von gewerblichen Nutzungen an schutzwürdige Wohnnutzungen vorbereitet. Ein Gewerbegebiet kann ohne Verstoß gegen den Trennungsgrundsatz neben einem Wohngebiet festgesetzt werden, wenn auf die Gliederungs- bzw. Modifizierungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO zurückgegriffen wird. Grundsätzlich ist dazu eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung erforderlich. Ein Gewerbegebiet kann immer und nur dann ne- ben einem allgemeinen Wohngebiet festgesetzt werden, wenn es so eingeschränkt oder gegliedert ist, dass in unmittelbarer bzw. näherer Nachbarschaft zur Wohnbebau- ung nur nicht störende bzw. nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzungen zuge- lassen werden. Um im vorliegenden Planungsfall ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe zu gewährleisten, werden die im Gewerbegebiet zulässigen Nutzungen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans eingeschränkt. Es werden nur solche Gewerbebetriebe zugelassen, von denen keine wesentlichen Störungen des angrenzenden Wohnens zu befürchten sind. Die textliche Festsetzung Nr. 1 dient der planungsrechtlichen Absicherung der Nachbarschaftsverträglichkeit gewerblicher An- siedlungen im Plangebiet und setzt die im Fachgutachten getroffene Empfehlung zum Schallschutz um. Die Festsetzung entspricht der im benachbarten Bebauungsplange- biet XV-16 getroffenen Regelung für das dort festgesetzte Gewerbegebiet und fügt sich damit in das planungsrechtliche Konzept für den weiteren Planungsraum ein. Gewer- bebetriebe dürfen das Wohnen nicht wesentlich stören. Wesentliche Störungen benachbarter Wohnnutzungen werden durch die im vorhaben- bezogenen Bebauungsplan getroffenen Regelungen sowie durch konzeptionelle Be- standteile der Projektplanung, die im Durchführungsvertrag verbindlich gesichert wur- den, ausgeschlossen (vgl. Kapitel II, 1.1.4 und II, 2.8). Der Nachweis nach TA-Lärm für beantragte Vorhaben ist im Rahmen der jeweiligen bauaufsichtlichen Verfahren zu erbringen. Eine entsprechende Verpflichtung ist für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans in den Durchführungsvertrag aufge- nommen. Damit wird die Verträglichkeit der Gewerbenutzungen mit den benachbarten Wohnnutzungen sichergestellt. Die Zulässigkeit von Tankstellen im Gewerbegebiet wird innerhalb des Geltungsbe- reichs ausgeschlossen, da sie dem städtebaulichen Planungsziel der Bewahrung und Wiederherstellung des Ortsbildes entgegenstehen. Tankstellen sind im Ortskern auf- grund ihrer mangelnden städtebaulichen Einpassungsfähigkeit, ihrer verkehrserzeu- genden Wirkung, ihres hohen Versiegelungsgrades, ihrer Umweltproblematik (ober- und unterirdisch) und ihres nachbarschaftlichen Störungspotentials nicht zulässig, da sie damit den wesentlichen städtebaulich-landschaftsplanerischen Entwicklungszielen widersprechen. Insbesondere an der Wegedornstraße ist die Formulierung der westli- chen Eingangssituation des Ortskerns durch eine Eckbetonung in Form einer mindes- tens zweigeschossigen Bebauung vorgesehen. Dies ist durch die für Tankstellen in der Regel übliche Baustruktur durchgängig nicht möglich. Ein weiträumiger Ausschluss von Tankstellen im Umfeld des Geltungsbereichs des B-Plans findet nicht statt. Die Versor- gung mit Kraftstoff bleibt gewährleistet. Mehrere Tankstellen im Umfeld befinden sich beispielsweise am Adlergestell. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt die bauliche Nutzung durch Festsetzung eines Baugebiets auf Grund der Baunutzungsverordnung fest. Um eine Konkretisie- rung der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen zu ermögli- chxx, wird gemäß § 12 Abs. 3a BauGB i. V. mit § 9 Abs. 2 BauGB durch textliche Festsetzung geregelt, dass für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans (entspricht dem festgesetzten Baugebiet GE 1) im Rahmen der festgesetzten Nutzung nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin vertraglich verpflichtet. Der Projektplan wird Teil des Durchführungsvertrages. Ände- rungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungs- vertrages sind zulässig, ohne dass eine Änderung des vorhabenbezogenen Bebau- ungsplans erforderlich wird. Der durch die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bestimmte Rahmen darf dabei nicht überschritten werden. GE 1 2.110 m2 festgesetzt 0,24 resultierend 2.250 m2 4.360 m2 GE 2 2.032 m2 resultierend 0,4 festgesetzt 1.016 m2 3.048 m2 Auf den Grundstücken des Vorhabengebiets (GE 1) werden auf der Grundlage der konkreten Projektplanung als zulässiges Maß der Nutzung die maximalen Grundflä- chen (GR) sowie die maximale Höhe der baulichen Anlagen (Oberkante über NHN) für die geplanten Baukörper (Autohaus und Reifenhotel) ausgewiesen. Innerhalb des be- reits bebauten Ergänzungsbereichs (GE 2) werden die Festsetzungen des XV-19 bei- behalten und eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 bei mindestens zwei und maximal drei zulässigen Vollgeschossen sowie maximale Trauf- und Firsthöhen vorgesehen. Das festgesetzte Maß der Nutzung berücksichtigt das Nutzungsmaß der umliegenden Baugebiete (WA, MI und GE) und ermöglicht eine bestandsorientierte Neubebauung sowie die Umsetzung des Bebauungskonzeptes der Projektplanung. Für die gewerbli- chen Nutzungen werden ausreichend Entwicklungsmöglichkeiten geschaffen. Mit der Festsetzung der Grundflächen und der Beschränkung von Stellplätzen und Nebenan- lagen auf die dafür ausgewiesenen Flächen wird innerhalb des Vorhabengebiets das zulässige Maß der baulichen Nutzung gegenüber den Festsetzungen des XV-19 unter- schritten. § 19 Abs. 4 Satz 1 der Baunutzungsverordnung aufgeführten Grund- flächen bis zu einer Grundfläche von insgesamt 4.360 m2 überschritten werden. Durch eine intensive Begrünung des Vorhabengebiets sollen die baulichen Nutzungen innerhalb der Gewerbegebiete gegenüber den östlich benachbarten Wohnnutzungen abgeschirmt und das übergeordnete Ziel gärtnerisch angelegter Blockinnenbereiche umgesetzt werden. Dieses Planungsziel wird unter anderem durch die Festsetzung einer vorhabenbezogenen Grundfläche umgesetzt, aus der sich rechnerisch eine für Gewerbegebiete äußerst niedrige GRZ von rund 0,24 ergibt (siehe oben). Aufgrund der geringen GR führten die Überschreitungsmöglichkeiten gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO (von 50% der zulässigen Grundfläche für die Grundflächen von Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO) zu einer unvertretbaren Einschränkung der Grundstücks- nutzung. Um eine zweckentsprechende Nutzung des Grundstücks sicher zu stellen, wird gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO eine höhere Überschreitungsmöglichkeit ein- geräumt. Auf der Grundlage der konkreten Projektplanung wird eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen bis zu einer GR von 4.360 m2 zugelassen, um die Errichtung der entsprechenden, in der Projekt- planung vorgesehenen Anlagen (Kundenstellplätze, Betriebsstraße, Zufahrten und Rangierbereiche) im erforderlichen Umfang von rund 2.260 m2 zu ermöglichen (vgl. Kennzahlen Projektplanung). Die sich einschließlich Nebenanlagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten ergebende GRZ von insgesamt 0,48 liegt deutlich unterhalb der Obergrenze gemäß § 17 BauNVO für Gewerbegebiete. Innerhalb des GE 1 verbleiben rund 50 % nicht überbaubare Grundstücksflächen, die gärtnerisch zu unterhalten sind. Unter Berücksichtigung der mit dem Bebauungsplan XV-19 formulierten städtebauli- chen Entwicklungsziele sowie der konkreten Höhen der geplanten Gebäude wird in- nerhalb des Vorhabengebietes (GE 1) die Höhe baulicher Anlagen durch Festsetzung einer Oberkante von 46,0 m über NHN (als Höchstmaß) begrenzt. Für die Ergänzungsfläche werden die Regelungen des XV-19 übernommen und eine maximale Traufhöhe von 46 m und eine Firsthöhe von 50 m über NHN festgesetzt. Die städtebauliche Konzeption annähernd einheitlicher First- und Traufhöhen sowie die Bildung einer Bauflucht entlang der Straßen und die Ausweisung einer Mindestge- schosszahl dienen dem Erhalt der ortstypischen vorstädtischen Straßenrandbebauung. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen in Verbindung mit der Höhe baulicher Anlagen sowie der Mindest- und Höchstzahl der Vollgeschosse in Orientie- rung an den Festsetzungen der Bebauungspläne XV-19 und XV-16 dient der Fortfüh- rung dieser Baustruktur. Um der Erforderlichkeit für untergeordnete und nicht maßstabsgebende Dachaufbau- ten Rechnung zu tragen, können technische Aufbauten (wie z.B. Schornsteine, Lüf- tungsanlagen) die festgesetzte Oberkante ausnahmsweise überschreiten. Dies gilt nicht für Werbeanlagen. Die Festsetzungen der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit §§ 22 und 23 BauNVO folgen dem Festsetzungsduk- tus und den städtebaulichen Prinzipien des Bebauungsplans XV-19. Durch die Fest- setzung von Baufenstern und für die Ergänzungsfläche auch der zulässigen Bauweise innerhalb der bebaubaren Flächen, wird eine ausschließlich offene Bauweise ermög- licht. Unter Berücksichtigung der Typik des Ortskerns Altglienicke sichern die ausge- wiesenen Baufenster eine Mindesttransparenz zwischen den Grundstücksflächen und ermöglichen eine differenzierte und den örtlichen Verhältnissen angepasste Bebauung. Innerhalb des Vorhabengebiets wird die Lage der geplanten Baukörper auf dem Grundstück durch eine an der konkreten Projektplanung orientierte Ausweisung der Baufenster bzw. eine erweiterte Baukörperfestsetzung gesichert. Dabei werden bau- ordnungsrechtlich gebotene Abstände (in Gewerbegebieten genügt eine Tiefe von 0,2 H, mindestens 3 m) zu benachbarten Flächen außerhalb des Vorhabengebiets sicher eingehalten. Die vorderen und rückwärtigen Baugrenzen sichern die städtebauliche Gliederung. An der Wegedornstraße und der Semmelweisstraße sind durch die Zurücksetzung der Baugrenzen Vorgartenbereiche vorgesehen. Die Freihaltung der Blockinnenbereiche von Bebauung zur Schaffung zusammenhängender privater Freiflächen entspricht den freiraumplanerischen Zielstellungen.

Art der baulichen Nutzung. Mit der Festsetzung Der geplante Lebensmittel-Discountmarkt hat eine Verkaufsfläche von Gewerbegebieten sollen ca. 800 m². Gem. Pkt. 2.3.2 des sog. "Einzelhandelserlasses" greift bei dieser Größenordnung die Belange der Wirtschaft berück- sichtigt werden. Zur nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung vorhandener sowie ge- planter gewerblicher Nutzungen werden Vermutungsregel, derzufolge das Vorhaben die Grundstücksflächen im Plangebiet als Ge- werbegebiete gemäß in § 8 BauNVO festgesetzt. Zur Differenzierung der Festsetzungen für das Vorhabengebiet und die Ergänzungsfläche werden zwei Gewerbegebiete GE 1 und GE 2 ausgewiesen. Das Gewerbegebiet GE 1 umfasst den Bereich Vorhaben- und Erschließungsplan11, das Gewerbegebiet GE 2 die Ergänzungsfläche. Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan XV-19-1 VE getroffenen Festsetzungen ändern die im Bebauungsplan XV-19 ausgewiesene Nutzungsart. Mit der Festsetzung von Mischgebieten (MI) an der Wegedornstraße sowie nördlich und südlich der Rudo- wer Straße verfolgt der Bebauungsplan XV-19 das städtebauliche Ziel, im Ortskern Altglienicke, ausgehend vom Bestand, nicht wesentlich störenden gewerblichen Nut- zungen in verträglicher Nachbarschaft mit Wohnnutzung eine Ansiedlungsmöglichkeit zu geben, beziehungsweise deren Fortbestand zu ermöglichen. An diesem grundsätz- lichen Planungsziel wird festgehalten. Mit der Entwicklung und Etablierung der Wege- dornstraße als Gewerbestandort sowie bestehenden Verkehrs- bzw. Lärmbelastungen liegen jedoch kleinräumlich veränderte städtebauliche Rahmenbedingungen vor, wel- che die Eignung des Plangebiets für die Wohnnutzung erheblich einschränken. Mit der vorgesehenen Festsetzung von Gewerbegebieten werden die Planungsziele für das Vorhabengebiet sowie für die Fläche mit dem bestehenden Lebensmittelmarkt (Disco- unter) auf der Grundstücksebene modifiziert, um einerseits dem Bestand Rechnung zu tragen und anderseits unter der Berücksichtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhält- nisse Möglichkeiten zur Ansiedlung zu schaffen. Dies insbesondere, um die Umset- zung der konkreten betrieblichen Entwicklungsabsichten des mittelständischen und ortsverbundenen Unternehmens Auto-Zellmann zu ermöglichen. Das Gewerbeband entlang der Wegedornstraße wird ergänzt. Innerhalb der im Bebauungsplan XV-19 festgesetzten Allgemeinen Wohn- und Mischgebiete verbleiben ausreichend Flächen für die Wohnnutzung. Gewerbebetriebe dürfen den in Gewerbegebieten zulässigen Anteil von 800 m2 Ver- kaufsfläche nicht überschreiten. Die im Plangebiet vorhandenen und geplanten Nut- zungen stehen der Einstufung als Gewerbegebiet nicht entgegen. Im Bereich des Vor- haben- und Erschließungsplans stellen Werkstatt- und Lagerflächen den über- wiegenden Flächenanteil der beiden Betriebsteile Autohaus und Reifenhotel und halten den zulässigen Maximalwert ein. Innerhalb der Ergänzungsfläche erfüllt auch der be- stehende Lebensmittelmarkt diese im Gewerbegebiet gegebene Zulässigkeitsvoraus- setzung. Mit der Festsetzung von Gewerbegebieten wird das Heranrücken von gewerblichen Nutzungen an schutzwürdige Wohnnutzungen vorbereitet. Ein Gewerbegebiet kann ohne Verstoß gegen den Trennungsgrundsatz neben einem Wohngebiet festgesetzt werden, wenn auf die Gliederungs- bzw. Modifizierungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 4 bis 9 3 BauNVO zurückgegriffen wird. Grundsätzlich ist dazu eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung erforderlich. Ein Gewerbegebiet kann immer und nur dann ne- ben einem allgemeinen Wohngebiet festgesetzt werden, wenn es so eingeschränkt oder gegliedert ist, dass in unmittelbarer bzw. näherer Nachbarschaft zur Wohnbebau- ung nur nicht störende bzw. nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzungen zuge- lassen werden. Um im vorliegenden Planungsfall ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe zu gewährleisten, werden die im Gewerbegebiet zulässigen Nutzungen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans eingeschränkt. Es werden nur solche Gewerbebetriebe zugelassen, von denen keine wesentlichen Störungen des angrenzenden Wohnens zu befürchten sind. Die textliche Festsetzung Nr. 1 dient der planungsrechtlichen Absicherung der Nachbarschaftsverträglichkeit gewerblicher An- siedlungen im Plangebiet und setzt die im Fachgutachten getroffene Empfehlung zum Schallschutz um. Die Festsetzung entspricht der im benachbarten Bebauungsplange- biet XV-16 getroffenen Regelung für das dort festgesetzte Gewerbegebiet und fügt sich damit in das planungsrechtliche Konzept für den weiteren Planungsraum ein. Gewer- bebetriebe dürfen das Wohnen nicht wesentlich stören. Wesentliche Störungen benachbarter Wohnnutzungen werden durch die im vorhaben- bezogenen Bebauungsplan getroffenen Regelungen sowie durch konzeptionelle Be- standteile der Projektplanung, die im Durchführungsvertrag verbindlich gesichert wur- den, ausgeschlossen (vgl. Kapitel II, 1.1.4 und II, 2.8). Der Nachweis nach TA-Lärm für beantragte Vorhaben ist im Rahmen der jeweiligen bauaufsichtlichen Verfahren zu erbringen. Eine entsprechende Verpflichtung ist für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans in den Durchführungsvertrag aufge- nommen. Damit wird die Verträglichkeit der Gewerbenutzungen mit den benachbarten Wohnnutzungen sichergestellt. Die Zulässigkeit von Tankstellen im Gewerbegebiet wird innerhalb des Geltungsbe- reichs ausgeschlossen, da sie dem städtebaulichen Planungsziel der Bewahrung und Wiederherstellung des Ortsbildes entgegenstehen. Tankstellen sind im Ortskern auf- grund ihrer mangelnden städtebaulichen Einpassungsfähigkeit, ihrer verkehrserzeu- genden Wirkung, ihres hohen Versiegelungsgrades, ihrer Umweltproblematik (ober- und unterirdisch) und ihres nachbarschaftlichen Störungspotentials nicht zulässig, da sie damit den wesentlichen städtebaulich-landschaftsplanerischen Entwicklungszielen widersprechen. Insbesondere an der Wegedornstraße ist die Formulierung der westli- chen Eingangssituation des Ortskerns durch eine Eckbetonung in Form einer mindes- tens zweigeschossigen Bebauung vorgesehen. Dies ist durch die für Tankstellen in der Regel übliche Baustruktur durchgängig nicht möglich. Ein weiträumiger Ausschluss von Tankstellen im Umfeld des Geltungsbereichs des B-Plans findet nicht statt. Die Versor- gung mit Kraftstoff bleibt gewährleistet. Mehrere Tankstellen im Umfeld befinden sich beispielsweise am Adlergestellgenannten Auswirkungen haben kann. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt trägt diesem Sachverhalt Rechnung und trifft für das Vorhaben die bauliche Nutzung durch Festsetzung eines Baugebiets als sonstiges Son- dergebiet gem. § 11 Abs. 3 BauNVO mit der Zweckbestimmung "Lebensmittel- Einzelhandel". Im Hinblick auf Grund der Baunutzungsverordnung fest. Um eine Konkretisie- rung der die Verträglichkeit dieses Vorhabens mit den vor- handenen Nutzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen Ortsteil Huckarde und dem Stadtbezirk Huckarde ist bei der Beurteilung der eingangs dargelegte geringe Versorgungsgrad im Umgebungsbereich des Vorhabens als auch die Größenordnung des Vorhabens zu ermögli- chxxberücksichtigen. Diese lassen keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen i.S. des § 11, wird gemäß § 12 Abs. 3a BauGB i. V. mit § 9 Abs3 BauNVO erkennen. 2 BauGB durch textliche Festsetzung geregeltIn den westlichen Wohngebieten Huckardes, dass für also den Bereich des Vorhaben- Wohnbereichen Huckarder Bruch und Erschließungsplans westlich der S-Bahnlinie (entspricht dem festgesetzten Baugebiet GE 1) Erpinghofstraße/Aspeystraße), befinden sich keinerlei Lebensmittelgeschäfte. Lediglich im Rahmen Eckbereich Unterfeldstra- ße/Aspeystraße befinden sich ein Bäckereigeschäft und ein kleiner türkischer Le- bensmittelladen. Auch der festgesetzten Nutzung nur solche Ortsteil Wischlingen, südlich der Rahmer Straße, verfügt über keinerlei Geschäfte des Lebensmitteleinzelhandels. Aufgrund dieser unzureichenden Nahver- sorgungssituation ist das geplante Vorhaben zulässig sindinmitten des Wohngebietes an der As- peystraße geeignet, die Nahversorgungssituation der beschriebenen Wohngebiete er- heblich zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin vertraglich verpflichtetverbessern. Der Projektplan wird Teil Insbesondere ist hier der Aspekt der guten fußläufigen Er- reichbarkeit des Durchführungsvertrages. Ände- rungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungs- vertrages sind zulässig, ohne dass eine Änderung des vorhabenbezogenen Bebau- ungsplans erforderlich wird. Der durch die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bestimmte Rahmen darf dabei nicht überschritten werden. GE 1 2.110 m2 festgesetzt 0,24 resultierend 2.250 m2 4.360 m2 GE 2 2.032 m2 resultierend 0,4 festgesetzt 1.016 m2 3.048 m2 Auf den Grundstücken des Vorhabengebiets (GE 1) werden auf der Grundlage der konkreten Projektplanung als zulässiges Maß der Nutzung die maximalen Grundflä- chen (GR) sowie die maximale Höhe der baulichen Anlagen (Oberkante über NHN) für die geplanten Baukörper (Autohaus und Reifenhotel) ausgewiesen. Innerhalb des be- reits bebauten Ergänzungsbereichs (GE 2) werden die Festsetzungen des XV-19 bei- behalten und eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 bei mindestens zwei und maximal drei zulässigen Vollgeschossen sowie maximale Trauf- und Firsthöhen vorgesehen. Das festgesetzte Maß der Nutzung berücksichtigt das Nutzungsmaß der umliegenden Baugebiete (WA, MI und GE) und ermöglicht eine bestandsorientierte Neubebauung sowie die Umsetzung des Bebauungskonzeptes der Projektplanung. Für die gewerbli- chen Nutzungen werden ausreichend Entwicklungsmöglichkeiten geschaffen. Mit der Festsetzung der Grundflächen und der Beschränkung von Stellplätzen und Nebenan- lagen auf die dafür ausgewiesenen Flächen wird innerhalb des Vorhabengebiets das zulässige Maß der baulichen Nutzung gegenüber den Festsetzungen des XV-19 unter- schritten. § 19 Abs. 4 Satz 1 der Baunutzungsverordnung aufgeführten Grund- flächen bis zu einer Grundfläche von insgesamt 4.360 m2 überschritten werden. Durch eine intensive Begrünung des Vorhabengebiets sollen die baulichen Nutzungen innerhalb der Gewerbegebiete gegenüber den östlich benachbarten Wohnnutzungen abgeschirmt und das übergeordnete Ziel gärtnerisch angelegter Blockinnenbereiche umgesetzt werden. Dieses Planungsziel wird unter anderem durch die Festsetzung einer vorhabenbezogenen Grundfläche umgesetzt, aus der sich rechnerisch eine für Gewerbegebiete äußerst niedrige GRZ von rund 0,24 ergibt (siehe oben)Standortes hervorzuheben. Aufgrund der geringen GR führten Lage des Standortes abseits der Hauptverkehrsstraßen und der Ver- kaufsflächenbegrenzung auf ca. 800 m² ist weiterhin nicht zu befürchten, dass es durch das geplante Vorhaben im Stadtbezirk Huckarde zu Kaufkraftumlenkungen nennenswerten Umfangs kommt, die Überschreitungsmöglichkeiten gemäß § 19 Absdie Versorgungssicherheit anderer Ortsteile ge- fährden würden. 4 Satz 2 BauNVO Der westlich gelegene Ortsteil Jungferntal/Rahm verfügt selbst über ein gutes Nah- versorgungsangebot an der Rahmer Straße (von 50% Rewe-Vollsortimenter; Plus- Discountmarkt; Getränkemarkt) sowie einen Edeka-Supermarkt in der zulässigen Grundfläche Wohnsiedlung Jungferntal. Gleiches gilt auch für die Grundflächen von Anlagen nach § 19 Absöstlichen und südöstlichen Wohngebiete Hu- ckardes, denen im Ortskern Huckarde und im Bereich Varziner Straße ein entspre- chendes Angebot zur Verfügung steht (Rewe-Vollsortimenter; Plus-Discountmarkt an der Varziner Straße und im Ortskern; DM-Drogeriemarkt). 4 Satz 1 BauNVO) zu Da der Standort des geplanten Discount-Marktes an der Aspeystraße keine besondere Verkehrsgunst an einer unvertretbaren Einschränkung der Grundstücks- nutzung. Um eine zweckentsprechende Nutzung des Grundstücks sicher zu stellenHauptverkehrsstraße aufweist, wird gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO auch eine höhere Überschreitungsmöglichkeit ein- geräumt. Auf der Grundlage der konkreten Projektplanung wird eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen bis zu einer GR von 4.360 m2 zugelassen, um die Errichtung der entsprechenden, in der Projekt- planung vorgesehenen Anlagen (Kundenstellplätze, Betriebsstraße, Zufahrten und Rangierbereiche) im erforderlichen Umfang von rund 2.260 m2 zu ermöglichen (vgl. Kennzahlen Projektplanung). Die sich einschließlich Nebenanlagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten ergebende GRZ von insgesamt 0,48 liegt deutlich unterhalb der Obergrenze gemäß § 17 BauNVO für Gewerbegebiete. Innerhalb zentrenrele- vante Kaufkraftumlenkung aus den vorgenannten Wohnbereichen des GE 1 verbleiben rund 50 % Stadtbezirkes nicht überbaubare Grundstücksflächen, die gärtnerisch zu unterhalten sind. Unter Berücksichtigung der mit dem Bebauungsplan XV-19 formulierten städtebauli- chen Entwicklungsziele sowie der konkreten Höhen der geplanten Gebäude wird in- nerhalb des Vorhabengebietes (GE 1) die Höhe baulicher Anlagen durch Festsetzung einer Oberkante von 46,0 m über NHN (als Höchstmaß) begrenzt. Für die Ergänzungsfläche werden die Regelungen des XV-19 übernommen und eine maximale Traufhöhe von 46 m und eine Firsthöhe von 50 m über NHN festgesetzt. Die städtebauliche Konzeption annähernd einheitlicher First- und Traufhöhen sowie die Bildung einer Bauflucht entlang der Straßen und die Ausweisung einer Mindestge- schosszahl dienen dem Erhalt der ortstypischen vorstädtischen Straßenrandbebauung. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen in Verbindung mit der Höhe baulicher Anlagen sowie der Mindest- und Höchstzahl der Vollgeschosse in Orientie- rung an den Festsetzungen der Bebauungspläne XV-19 und XV-16 dient der Fortfüh- rung dieser Baustruktur. Um der Erforderlichkeit für untergeordnete und nicht maßstabsgebende Dachaufbau- ten Rechnung zu tragen, können technische Aufbauten (wie z.B. Schornsteine, Lüf- tungsanlagen) die festgesetzte Oberkante ausnahmsweise überschreiten. Dies gilt nicht für Werbeanlagen. Die Festsetzungen der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit §§ 22 und 23 BauNVO folgen dem Festsetzungsduk- tus und den städtebaulichen Prinzipien des Bebauungsplans XV-19. Durch die Fest- setzung von Baufenstern und für die Ergänzungsfläche auch der zulässigen Bauweise innerhalb der bebaubaren Flächen, wird eine ausschließlich offene Bauweise ermög- licht. Unter Berücksichtigung der Typik des Ortskerns Altglienicke sichern die ausge- wiesenen Baufenster eine Mindesttransparenz zwischen den Grundstücksflächen und ermöglichen eine differenzierte und den örtlichen Verhältnissen angepasste Bebauung. Innerhalb des Vorhabengebiets wird die Lage der geplanten Baukörper auf dem Grundstück durch eine an der konkreten Projektplanung orientierte Ausweisung der Baufenster bzw. eine erweiterte Baukörperfestsetzung gesichert. Dabei werden bau- ordnungsrechtlich gebotene Abstände (in Gewerbegebieten genügt eine Tiefe von 0,2 H, mindestens 3 m) zu benachbarten Flächen außerhalb des Vorhabengebiets sicher eingehalten. Die vorderen und rückwärtigen Baugrenzen sichern die städtebauliche Gliederung. An der Wegedornstraße und der Semmelweisstraße sind durch die Zurücksetzung der Baugrenzen Vorgartenbereiche vorgesehen. Die Freihaltung der Blockinnenbereiche von Bebauung zur Schaffung zusammenhängender privater Freiflächen entspricht den freiraumplanerischen Zielstellungenerfolgen.

Art der baulichen Nutzung. Mit Die Festsetzungen des Bebauungsplanes 2391 leiten sich aus der oben beschriebenen städtebaulichen Konzeption zur Entwicklung des neuen Wohnquartiers ab. Vor diesem Hintergrund wird für das Plangebiet ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt, das in zwei Teilbereiche gegliedert wird (WA 1 und WA 2). Allgemeine Wohngebiete dienen gemäß § 4 BauNVO vorwiegend dem Wohnen. Der westliche Teil des Plangebietes (WA 1) dient der Errichtung eines Wohngebäudes für eine Baugemeinschaft. Die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen der Verwaltung, Gartenbetriebe und Tankstellen) werden für das Plangebiet ausgeschlossen (textliche Festsetzung Nr.1). Tankstellen und Gartenbaubetriebe fügen sich durch ihre großflächigen Strukturen nicht in die kleinteilige städtebauliche Gliederung des Plangebiets ein. Zudem führen Tankstellen auch zu einem Verkehrsaufkommen in den Abendstunden, welches in diesem vergleichsweise kleinen Wohngebiet nicht erwünscht ist. Eine Tankstelle besteht darüber hinaus auch in rd. 300 m Entfernung zum Plangebiet an der Schwachhauser Heerstraße. Die Ansiedlung von Gewerbegebieten sollen die Belange Verwaltungen wird ausgeschlossen, da diese vorwiegend in den zentralen Versorgungsbereichen der Wirtschaft berück- sichtigt werdenStadt vorgehalten werden sollen. Zur nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung vorhandener sowie ge- planter gewerblicher Nutzungen werden die Grundstücksflächen Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe sind unzulässig, um gewerbliche Immissionen im Plangebiet als Ge- werbegebiete gemäß § 8 BauNVO festgesetzt. Zur Differenzierung der Festsetzungen für das Vorhabengebiet und die Ergänzungsfläche werden zwei Gewerbegebiete GE 1 und GE 2 ausgewiesen. Das Gewerbegebiet GE 1 umfasst den Bereich Vorhaben- und Erschließungsplan, das Gewerbegebiet GE 2 die Ergänzungsflächezu vermeiden. Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan XV-19Planung beinhaltet auch eine Festsetzung, die sich auf die südlich angrenzende Tennisnutzung bezieht. So ist innerhalb der Fläche für Sportanlagen mit der Zweckbestimmung "Tennisplatz / Tennis-1 VE getroffenen Festsetzungen ändern Traglufthalle" die im Bebauungsplan XV-19 ausgewiesene NutzungsartErrichtung einer Tennis- Traglufthalle zulässig. Die Errichtung ist auf den Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April begrenzt (textliche Festsetzung Nr.11). Mit der Festsetzung von Mischgebieten (MI) an der Wegedornstraße sowie nördlich und südlich der Rudo- wer Straße verfolgt der Bebauungsplan XV-19 das städtebauliche Ziel, im Ortskern Altglienicke, ausgehend vom Bestand, nicht wesentlich störenden gewerblichen Nut- zungen in verträglicher Nachbarschaft mit Wohnnutzung eine Ansiedlungsmöglichkeit zu geben, beziehungsweise deren Fortbestand zu ermöglichen. An diesem grundsätz- lichen Planungsziel wird festgehalten. Mit der Entwicklung und Etablierung der Wege- dornstraße als Gewerbestandort sowie bestehenden Verkehrs- bzw. Lärmbelastungen liegen jedoch kleinräumlich veränderte städtebauliche Rahmenbedingungen vor, wel- che die Eignung des Plangebiets für die Wohnnutzung erheblich einschränken. Mit der vorgesehenen Festsetzung von Gewerbegebieten werden die Planungsziele planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen, dass auch außerhalb der Sommersaison ein Teil der Tennisanlagen für das Vorhabengebiet sowie für die Fläche mit Tennisspielen in einer Traglufthalle genutzt werden kann. In dem bestehenden Lebensmittelmarkt (Disco- unter) auf der Grundstücksebene modifiziert, um einerseits dem Bestand Rechnung zu tragen und anderseits unter der Berücksichtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhält- nisse Möglichkeiten zur Ansiedlung zu schaffen. Dies insbesondere, um die Umset- zung der konkreten betrieblichen Entwicklungsabsichten des mittelständischen und ortsverbundenen Unternehmens Auto-Zellmann zu ermöglichen. Das Gewerbeband entlang der Wegedornstraße wird ergänzt. Innerhalb der im Bebauungsplan XV-19 festgesetzten Allgemeinen Wohn- und Mischgebiete verbleiben ausreichend Flächen für die Wohnnutzung. Gewerbebetriebe dürfen den in Gewerbegebieten zulässigen Anteil von 800 m2 Ver- kaufsfläche nicht überschreiten. Die im Plangebiet vorhandenen und geplanten Nut- zungen stehen der Einstufung als Gewerbegebiet nicht entgegen. Im Bereich des Vor- haben- und Erschließungsplans stellen Werkstatt- und Lagerflächen den über- wiegenden Flächenanteil der beiden Betriebsteile Autohaus und Reifenhotel und halten den zulässigen Maximalwert ein. Innerhalb der Ergänzungsfläche erfüllt auch der be- stehende Lebensmittelmarkt diese im Gewerbegebiet gegebene Zulässigkeitsvoraus- setzung. Mit der Festsetzung von Gewerbegebieten wird das Heranrücken von gewerblichen Nutzungen an schutzwürdige Wohnnutzungen vorbereitet. Ein Gewerbegebiet kann ohne Verstoß gegen den Trennungsgrundsatz neben einem Wohngebiet festgesetzt werden, wenn auf die Gliederungs- bzw. Modifizierungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO zurückgegriffen wird. Grundsätzlich ist dazu eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung erforderlich. Ein Gewerbegebiet kann immer und nur dann ne- ben einem allgemeinen Wohngebiet festgesetzt werden, wenn es so eingeschränkt oder gegliedert ist, dass in unmittelbarer bzw. näherer Nachbarschaft zur Wohnbebau- ung nur nicht störende bzw. nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzungen zuge- lassen werden. Um im vorliegenden Planungsfall ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe zu gewährleisten, werden die im Gewerbegebiet zulässigen Nutzungen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans eingeschränkt. Es werden nur solche Gewerbebetriebe zugelassen, von denen keine wesentlichen Störungen des angrenzenden Wohnens zu befürchten sind. Die textliche Festsetzung Nr. 1 dient der planungsrechtlichen Absicherung der Nachbarschaftsverträglichkeit gewerblicher An- siedlungen im Plangebiet und setzt die im Fachgutachten getroffene Empfehlung zum Schallschutz um. Die Festsetzung entspricht der im benachbarten Bebauungsplange- biet XV-16 getroffenen Regelung somit Anforderungen für das dort festgesetzte Gewerbegebiet und fügt sich damit in das planungsrechtliche Konzept für den weiteren Planungsraum ein. Gewer- bebetriebe dürfen das Wohnen nicht wesentlich stören. Wesentliche Störungen benachbarter Wohnnutzungen werden durch die im vorhaben- bezogenen Bebauungsplan getroffenen Regelungen sowie durch konzeptionelle Be- standteile Tennisspielen außerhalb der Projektplanung, die im Durchführungsvertrag verbindlich gesichert wur- den, ausgeschlossen (vgl. Kapitel II, 1.1.4 und II, 2.8). Der Nachweis nach TA-Lärm für beantragte Vorhaben ist im Rahmen der jeweiligen bauaufsichtlichen Verfahren zu erbringen. Eine entsprechende Verpflichtung ist für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans in den Durchführungsvertrag aufge- nommen. Damit wird die Verträglichkeit der Gewerbenutzungen mit den benachbarten Wohnnutzungen sichergestellt. Die Zulässigkeit von Tankstellen im Gewerbegebiet wird innerhalb des Geltungsbe- reichs ausgeschlossen, da sie dem städtebaulichen Planungsziel der Bewahrung und Wiederherstellung des Ortsbildes entgegenstehen. Tankstellen sind im Ortskern auf- grund ihrer mangelnden städtebaulichen Einpassungsfähigkeit, ihrer verkehrserzeu- genden Wirkung, ihres hohen Versiegelungsgrades, ihrer Umweltproblematik (ober- und unterirdisch) und ihres nachbarschaftlichen Störungspotentials nicht zulässig, da sie damit den wesentlichen städtebaulich-landschaftsplanerischen Entwicklungszielen widersprechen. Insbesondere an der Wegedornstraße ist die Formulierung der westli- chen Eingangssituation des Ortskerns durch eine Eckbetonung in Form einer mindes- tens zweigeschossigen Bebauung vorgesehen. Dies ist durch die für Tankstellen in der Regel übliche Baustruktur durchgängig nicht möglich. Ein weiträumiger Ausschluss von Tankstellen im Umfeld des Geltungsbereichs des B-Plans findet nicht statt. Die Versor- gung mit Kraftstoff bleibt gewährleistet. Mehrere Tankstellen im Umfeld befinden sich beispielsweise am Adlergestell. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt die bauliche Nutzung durch Festsetzung eines Baugebiets auf Grund der Baunutzungsverordnung fest. Um eine Konkretisie- rung der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen zu ermögli- chxx, wird gemäß § 12 Abs. 3a BauGB i. V. mit § 9 Abs. 2 BauGB durch textliche Festsetzung geregelt, dass für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans (entspricht dem festgesetzten Baugebiet GE 1) im Rahmen der festgesetzten Nutzung nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin vertraglich verpflichtet. Der Projektplan wird Teil des Durchführungsvertrages. Ände- rungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungs- vertrages sind zulässig, ohne dass eine Änderung des vorhabenbezogenen Bebau- ungsplans erforderlich wird. Der durch die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bestimmte Rahmen darf dabei nicht überschritten werden. GE 1 2.110 m2 festgesetzt 0,24 resultierend 2.250 m2 4.360 m2 GE 2 2.032 m2 resultierend 0,4 festgesetzt 1.016 m2 3.048 m2 Auf den Grundstücken des Vorhabengebiets (GE 1) werden auf der Grundlage der konkreten Projektplanung als zulässiges Maß der Nutzung die maximalen Grundflä- chen (GR) sowie die maximale Höhe der baulichen Anlagen (Oberkante über NHN) für die geplanten Baukörper (Autohaus und Reifenhotel) ausgewiesen. Innerhalb des be- reits bebauten Ergänzungsbereichs (GE 2) werden die Festsetzungen des XV-19 bei- behalten und eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 bei mindestens zwei und maximal drei zulässigen Vollgeschossen sowie maximale Trauf- und Firsthöhen vorgesehen. Das festgesetzte Maß der Nutzung berücksichtigt das Nutzungsmaß der umliegenden Baugebiete (WA, MI und GE) und ermöglicht eine bestandsorientierte Neubebauung sowie die Umsetzung des Bebauungskonzeptes der Projektplanung. Für die gewerbli- chen Nutzungen werden ausreichend Entwicklungsmöglichkeiten geschaffen. Mit der Festsetzung der Grundflächen und der Beschränkung von Stellplätzen und Nebenan- lagen auf die dafür ausgewiesenen Flächen wird innerhalb des Vorhabengebiets das zulässige Maß der baulichen Nutzung gegenüber den Festsetzungen des XV-19 unter- schritten. § 19 Abs. 4 Satz 1 der Baunutzungsverordnung aufgeführten Grund- flächen bis zu einer Grundfläche von insgesamt 4.360 m2 überschritten werden. Durch eine intensive Begrünung des Vorhabengebiets sollen die baulichen Nutzungen innerhalb der Gewerbegebiete gegenüber den östlich benachbarten Wohnnutzungen abgeschirmt und das übergeordnete Ziel gärtnerisch angelegter Blockinnenbereiche umgesetzt werden. Dieses Planungsziel wird unter anderem durch die Festsetzung einer vorhabenbezogenen Grundfläche umgesetzt, aus der sich rechnerisch eine für Gewerbegebiete äußerst niedrige GRZ von rund 0,24 ergibt (siehe oben). Aufgrund der geringen GR führten die Überschreitungsmöglichkeiten gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO (von 50% der zulässigen Grundfläche für die Grundflächen von Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO) zu einer unvertretbaren Einschränkung der Grundstücks- nutzung. Um eine zweckentsprechende Nutzung des Grundstücks sicher zu stellen, wird gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO eine höhere Überschreitungsmöglichkeit ein- geräumt. Auf der Grundlage der konkreten Projektplanung wird eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen bis zu einer GR von 4.360 m2 zugelassen, um die Errichtung der entsprechenden, in der Projekt- planung vorgesehenen Anlagen (Kundenstellplätze, Betriebsstraße, Zufahrten und Rangierbereiche) im erforderlichen Umfang von rund 2.260 m2 zu ermöglichen (vgl. Kennzahlen Projektplanung). Die sich einschließlich Nebenanlagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten ergebende GRZ von insgesamt 0,48 liegt deutlich unterhalb der Obergrenze gemäß § 17 BauNVO für Gewerbegebiete. Innerhalb des GE 1 verbleiben rund 50 % nicht überbaubare Grundstücksflächen, die gärtnerisch zu unterhalten sind. Unter Berücksichtigung der mit dem Bebauungsplan XV-19 formulierten städtebauli- chen Entwicklungsziele sowie der konkreten Höhen der geplanten Gebäude wird in- nerhalb des Vorhabengebietes (GE 1) die Höhe baulicher Anlagen durch Festsetzung einer Oberkante von 46,0 m über NHN (als Höchstmaß) begrenzt. Für die Ergänzungsfläche werden die Regelungen des XV-19 übernommen und eine maximale Traufhöhe von 46 m und eine Firsthöhe von 50 m über NHN festgesetzt. Die städtebauliche Konzeption annähernd einheitlicher First- und Traufhöhen sowie die Bildung einer Bauflucht entlang der Straßen und die Ausweisung einer Mindestge- schosszahl dienen dem Erhalt der ortstypischen vorstädtischen Straßenrandbebauung. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen in Verbindung mit der Höhe baulicher Anlagen sowie der Mindest- und Höchstzahl der Vollgeschosse in Orientie- rung an den Festsetzungen der Bebauungspläne XV-19 und XV-16 dient der Fortfüh- rung dieser Baustruktur. Um der Erforderlichkeit für untergeordnete und nicht maßstabsgebende Dachaufbau- ten Rechnung zu tragen, können technische Aufbauten (wie z.B. Schornsteine, Lüf- tungsanlagen) die festgesetzte Oberkante ausnahmsweise überschreiten. Dies gilt nicht für Werbeanlagen. Die Festsetzungen der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit §§ 22 und 23 BauNVO folgen dem Festsetzungsduk- tus und den städtebaulichen Prinzipien des Bebauungsplans XV-19. Durch die Fest- setzung von Baufenstern und für die Ergänzungsfläche auch der zulässigen Bauweise innerhalb der bebaubaren Flächen, wird eine ausschließlich offene Bauweise ermög- licht. Unter Berücksichtigung der Typik des Ortskerns Altglienicke sichern die ausge- wiesenen Baufenster eine Mindesttransparenz zwischen den Grundstücksflächen und ermöglichen eine differenzierte und den örtlichen Verhältnissen angepasste Bebauung. Innerhalb des Vorhabengebiets wird die Lage der geplanten Baukörper auf dem Grundstück durch eine an der konkreten Projektplanung orientierte Ausweisung der Baufenster bzw. eine erweiterte Baukörperfestsetzung gesichert. Dabei werden bau- ordnungsrechtlich gebotene Abstände (in Gewerbegebieten genügt eine Tiefe von 0,2 H, mindestens 3 m) zu benachbarten Flächen außerhalb des Vorhabengebiets sicher eingehalten. Die vorderen und rückwärtigen Baugrenzen sichern die städtebauliche Gliederung. An der Wegedornstraße und der Semmelweisstraße sind durch die Zurücksetzung der Baugrenzen Vorgartenbereiche vorgesehen. Die Freihaltung der Blockinnenbereiche von Bebauung zur Schaffung zusammenhängender privater Freiflächen entspricht den freiraumplanerischen ZielstellungenFreiluftsaison berücksichtigt.

Art der baulichen Nutzung. Mit der Festsetzung von Gewerbegebieten sollen 6.1.1 sonstiges Sondergebiet „Studierendenwohnheime“ (SOSH) Im Bebauungsplan ist für die Belange der Wirtschaft berück- sichtigt bestehenden Studierendenheime und die geplanten baulichen Erweiterungen ein sonstiges Sondergebiet „Studierendenwohnheime“ (SOSH) festgesetzt wor- den. Damit soll insbesondere den dort vorgesehenen besonderen Wohnformen Rechnung ge- tragen werden. Zur nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung vorhandener sowie ge- planter gewerblicher Nutzungen werden Die Baugebietsfläche ist durch die Grundstücksflächen Nähe zu den Einrichtungen der Universität Rostock für das studentische Wohnen besonders geeignet. Kurze Wege ermöglichen den Ver- zicht auf motorisierte Mobilität. Die Einrichtungen der Universität sind fußläufig zu erreichen. Daher soll das Wohnen im Plangebiet als Ge- werbegebiete gemäß § 8 BauNVO festgesetzt. Zur Differenzierung auf die Bedürfnisse der Festsetzungen für das Vorhabengebiet und die Ergänzungsfläche werden zwei Gewerbegebiete GE 1 und GE 2 ausgewiesenStudierenden abgestellt werden. Das Gewerbegebiet GE 1 umfasst den Bereich Vorhaben- und Erschließungsplan, das Gewerbegebiet GE 2 die Ergänzungsfläche. Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan XV-19-1 VE getroffenen Festsetzungen ändern die im Bebauungsplan XV-19 ausgewiesene Nutzungsart. Mit der Festsetzung von Mischgebieten (MI) an der Wegedornstraße sowie nördlich und südlich der Rudo- wer Straße verfolgt der Bebauungsplan XV-19 das städtebauliche Ziel, im Ortskern Altglienicke, ausgehend vom Bestand, nicht wesentlich störenden gewerblichen Nut- zungen in verträglicher Nachbarschaft mit Wohnnutzung eine Ansiedlungsmöglichkeit zu geben, beziehungsweise deren Fortbestand zu ermöglichen. An diesem grundsätz- lichen Planungsziel wird festgehalten. Mit der Entwicklung und Etablierung der Wege- dornstraße als Gewerbestandort sowie bestehenden Verkehrs- bzw. Lärmbelastungen liegen jedoch kleinräumlich veränderte städtebauliche Rahmenbedingungen vor, wel- che die Eignung des Plangebiets allgemeine für die Wohnnutzung erheblich einschränken. Mit der vorgesehenen Festsetzung von Gewerbegebieten werden die Planungsziele für das Vorhabengebiet sowie für die Fläche mit dem bestehenden Lebensmittelmarkt (Disco- unter) auf der Grundstücksebene modifiziert, um einerseits dem Bestand Rechnung zu tragen und anderseits unter der Berücksichtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhält- nisse Möglichkeiten zur Ansiedlung zu schaffen. Dies insbesondere, um die Umset- zung der konkreten betrieblichen Entwicklungsabsichten des mittelständischen und ortsverbundenen Unternehmens Auto-Zellmann zu ermöglichen. Das Gewerbeband entlang der Wegedornstraße wird ergänzt. Innerhalb der im Bebauungsplan XV-19 festgesetzten Allgemeinen Wohn- und Mischgebiete verbleiben ausreichend Flächen für die Wohnnutzung. Gewerbebetriebe dürfen den in Gewerbegebieten zulässigen Anteil von 800 m2 Ver- kaufsfläche nicht überschreiten. Die jedermann zugängliche Wohnen soll im Plangebiet vorhandenen nicht zugelassen wer- den. Ein solches Planungsziel lässt sich nur mit der Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes nach § 11 BauNVO erreichen. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans dient das sonstige Sondergebiet „Studieren- denwohnheime“ vorwiegend dem studentischen Wohnen. Zulässig sind: - Studierendenwohnheime, - Einrichtungen für die studentische Verpflegung, - Räume und geplanten Nut- zungen stehen Einrichtungen für kulturelle und gesellschaftliche Veranstaltungen der Einstufung Studierenden, - Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Studierenden dienen. Ausnahmsweise können zugelassen werden: - Anlagen für Verwaltungen. Bei der Festsetzung des sonstigen Sondergebietes „Studierendenwohnheime“ ist geprüft wor- den, ob eine auf § 11 Abs. 1 BauNVO gestützte Festsetzung hierfür zulässig ist. Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden (§ 11 Abs. 1 BauNVO). Dabei kommt es nicht darauf an, ob einzelne zulässige Nutzungsarten auch in typisierten Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO verwirklicht werden könnten. Ein wesentlicher Unterschied liegt ins- besondere dann vor, wenn ein Festsetzungsgehalt gewollt ist, der sich keinem der in den §§ 2 bis 10 BauNVO geregelten Gebietstypen zuordnen und der sich deshalb mit einer auf sie gestützten Festsetzung nicht erreichen lässt. Die allgemeine Zwecksetzung des Baugebietes ist das entscheidende Kriterium dafür, ob sich das festgesetzte Sondergebiet von einem Ge- bietstyp im Sinne der §§ 2 bis 10 BauNVO unterscheidet. Zu vergleichen sind die konkreten Festsetzungen des Sondergebietes mit der jeweiligen „Abstrakten“ allgemeinen Zweckbestim- mung des Baugebietstyps. Können die mit der Planung verbundenen Zielsetzungen mit der allgemeinen Zweckbestimmung der anderen Baugebiete nicht in Deckung gebracht werden, unterscheiden sie sich von ihnen wesentlich und ist den Erfordernissen des § 11 Abs. 1 BauNVO entsprochen. Das sonstige Sondergebiet „Studierendenwohnheime“ soll vorrangig dem studentischen Woh- nen dienen. Zulässig sind neben Studierendenwohnheimen auch ergänzende Einrichtungen zur Versorgung und Betreuung der Studierenden. Ein solches Planungsziel lässt sich mit kei- nem der typisierten Baugebiete nach den §§ 2 bis 10 BauNVO verwirklichen. Zwar kann ein Studierendenwohnheim allgemein auch als Gewerbegebiet Wohngebäude eingestuft und in einem allgemeinen oder reinen Wohngebiet zugelassen werden, das festgesetzte Sonderge- biet soll aber ausschließlich dem studentischen Wohnen in Wohnheimen dienen. Der auf dem freien Markt verfügbare allgemeine Wohnungsbau soll hier gerade nicht entgegenzugelassen werden. Im Bereich sonstigen Sondergebiet „Studierendenwohnheime“ befinden sich die Wohnheime des Vor- haben- und Erschließungsplans stellen Werkstatt- und Lagerflächen den über- wiegenden Flächenanteil der beiden Betriebsteile Autohaus und Reifenhotel und halten den zulässigen Maximalwert ein. Innerhalb der Ergänzungsfläche erfüllt auch der be- stehende Lebensmittelmarkt diese im Gewerbegebiet gegebene Zulässigkeitsvoraus- setzung. Mit der Festsetzung von Gewerbegebieten wird das Heranrücken von gewerblichen Nutzungen an schutzwürdige Wohnnutzungen vorbereitet. Ein Gewerbegebiet kann ohne Verstoß gegen den Trennungsgrundsatz neben einem Wohngebiet festgesetzt werden, wenn auf die Gliederungs- bzw. Modifizierungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO zurückgegriffen wird. Grundsätzlich ist dazu eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung erforderlich. Ein Gewerbegebiet kann immer und nur dann ne- ben einem allgemeinen Wohngebiet festgesetzt werden, wenn es so eingeschränkt oder gegliedert ist, dass in unmittelbarer bzw. näherer Nachbarschaft zur Wohnbebau- ung nur nicht störende bzw. nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzungen zuge- lassen werden. Um im vorliegenden Planungsfall ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe zu gewährleisten, werden die im Gewerbegebiet zulässigen Nutzungen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans eingeschränkt. Es werden nur solche Gewerbebetriebe zugelassen, von denen keine wesentlichen Störungen des angrenzenden Wohnens zu befürchten sind. Die textliche Festsetzung Nr. 1 dient der planungsrechtlichen Absicherung der Nachbarschaftsverträglichkeit gewerblicher An- siedlungen im Plangebiet und setzt die im Fachgutachten getroffene Empfehlung zum Schallschutz um. Die Festsetzung entspricht der im benachbarten Bebauungsplange- biet XV-16 getroffenen Regelung für das dort festgesetzte Gewerbegebiet und fügt sich damit in das planungsrechtliche Konzept für den weiteren Planungsraum ein. Gewer- bebetriebe dürfen das Wohnen nicht wesentlich stören. Wesentliche Störungen benachbarter Wohnnutzungen werden durch die im vorhaben- bezogenen Bebauungsplan getroffenen Regelungen sowie durch konzeptionelle Be- standteile der ProjektplanungStu- dierendenwerks Rostock-Wismar, die im Durchführungsvertrag verbindlich in ihrem Bestand gesichert wur- den, ausgeschlossen (vglund erweitert werden sollen. Kapitel II, 1.1.4 und II, 2.8). Der Nachweis Zwar können nach TA-Lärm für beantragte Vorhaben ist im Rahmen der jeweiligen bauaufsichtlichen Verfahren zu erbringen. Eine entsprechende Verpflichtung ist für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans in den Durchführungsvertrag aufge- nommen. Damit wird die Verträglichkeit der Gewerbenutzungen mit den benachbarten Wohnnutzungen sichergestellt. Die Zulässigkeit von Tankstellen im Gewerbegebiet wird innerhalb des Geltungsbe- reichs ausgeschlossen, da sie dem städtebaulichen Planungsziel der Bewahrung und Wiederherstellung des Ortsbildes entgegenstehen. Tankstellen sind im Ortskern auf- grund ihrer mangelnden städtebaulichen Einpassungsfähigkeit, ihrer verkehrserzeu- genden Wirkung, ihres hohen Versiegelungsgrades, ihrer Umweltproblematik (ober- und unterirdisch) und ihres nachbarschaftlichen Störungspotentials nicht zulässig, da sie damit den wesentlichen städtebaulich-landschaftsplanerischen Entwicklungszielen widersprechen. Insbesondere an der Wegedornstraße ist die Formulierung der westli- chen Eingangssituation des Ortskerns durch eine Eckbetonung in Form einer mindes- tens zweigeschossigen Bebauung vorgesehen. Dies ist durch die für Tankstellen in der Regel übliche Baustruktur durchgängig nicht möglich. Ein weiträumiger Ausschluss von Tankstellen im Umfeld des Geltungsbereichs des B-Plans findet nicht statt. Die Versor- gung mit Kraftstoff bleibt gewährleistet. Mehrere Tankstellen im Umfeld befinden sich beispielsweise am Adlergestell. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt die bauliche Nutzung durch Festsetzung eines Baugebiets auf Grund der Baunutzungsverordnung fest. Um eine Konkretisie- rung der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen zu ermögli- chxx, wird gemäß § 12 Abs. 3a BauGB i. V. mit § 9 Abs. 2 BauGB durch textliche Festsetzung geregelt, dass für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans (entspricht dem festgesetzten Baugebiet GE 1) im Rahmen der festgesetzten Nutzung nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin vertraglich verpflichtet. Der Projektplan wird Teil des Durchführungsvertrages. Ände- rungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungs- vertrages sind zulässig, ohne dass eine Änderung des vorhabenbezogenen Bebau- ungsplans erforderlich wird. Der durch die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bestimmte Rahmen darf dabei nicht überschritten werden. GE 1 2.110 m2 festgesetzt 0,24 resultierend 2.250 m2 4.360 m2 GE 2 2.032 m2 resultierend 0,4 festgesetzt 1.016 m2 3.048 m2 Auf den Grundstücken des Vorhabengebiets (GE 1) werden auf der Grundlage der konkreten Projektplanung als zulässiges Maß der Nutzung die maximalen Grundflä- chen (GR) sowie die maximale Höhe der baulichen Anlagen (Oberkante über NHN) für die geplanten Baukörper (Autohaus und Reifenhotel) ausgewiesen. Innerhalb des be- reits bebauten Ergänzungsbereichs (GE 2) werden die Festsetzungen des XV-19 bei- behalten und eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 bei mindestens zwei und maximal drei zulässigen Vollgeschossen sowie maximale Trauf- und Firsthöhen vorgesehen. Das festgesetzte Maß der Nutzung berücksichtigt das Nutzungsmaß der umliegenden Baugebiete (WA, MI und GE) und ermöglicht eine bestandsorientierte Neubebauung sowie die Umsetzung des Bebauungskonzeptes der Projektplanung. Für die gewerbli- chen Nutzungen werden ausreichend Entwicklungsmöglichkeiten geschaffen. Mit der Festsetzung der Grundflächen und der Beschränkung von Stellplätzen und Nebenan- lagen auf die dafür ausgewiesenen Flächen wird innerhalb des Vorhabengebiets das zulässige Maß der baulichen Nutzung gegenüber den Festsetzungen des XV-19 unter- schritten. § 19 Abs. 4 Satz 1 der Baunutzungsverordnung aufgeführten Grund- flächen bis zu einer Grundfläche von insgesamt 4.360 m2 überschritten werden. Durch eine intensive Begrünung des Vorhabengebiets sollen die baulichen Nutzungen innerhalb der Gewerbegebiete gegenüber den östlich benachbarten Wohnnutzungen abgeschirmt und das übergeordnete Ziel gärtnerisch angelegter Blockinnenbereiche umgesetzt werden. Dieses Planungsziel wird unter anderem durch die Festsetzung einer vorhabenbezogenen Grundfläche umgesetzt, aus der sich rechnerisch eine für Gewerbegebiete äußerst niedrige GRZ von rund 0,24 ergibt (siehe oben). Aufgrund der geringen GR führten die Überschreitungsmöglichkeiten gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO (von 50% der zulässigen Grundfläche für die Grundflächen von Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO) zu einer unvertretbaren Einschränkung der Grundstücks- nutzung. Um eine zweckentsprechende Nutzung des Grundstücks sicher zu stellen, wird gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO eine höhere Überschreitungsmöglichkeit ein- geräumt. Auf der Grundlage der konkreten Projektplanung wird eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen bis zu einer GR von 4.360 m2 zugelassen, um die Errichtung der entsprechenden, in der Projekt- planung vorgesehenen Anlagen (Kundenstellplätze, Betriebsstraße, Zufahrten und Rangierbereiche) im erforderlichen Umfang von rund 2.260 m2 zu ermöglichen (vgl. Kennzahlen Projektplanung). Die sich einschließlich Nebenanlagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten ergebende GRZ von insgesamt 0,48 liegt deutlich unterhalb der Obergrenze gemäß § 17 BauNVO für Gewerbegebiete. Innerhalb des GE 1 verbleiben rund 50 % nicht überbaubare Grundstücksflächen, die gärtnerisch zu unterhalten sind. Unter Berücksichtigung der mit dem Bebauungsplan XV-19 formulierten städtebauli- chen Entwicklungsziele sowie der konkreten Höhen der geplanten Gebäude wird in- nerhalb des Vorhabengebietes (GE 1) die Höhe baulicher Anlagen durch Festsetzung einer Oberkante von 46,0 m über NHN (als Höchstmaß) begrenzt. Für die Ergänzungsfläche werden die Regelungen des XV-19 übernommen und eine maximale Traufhöhe von 46 m und eine Firsthöhe von 50 m über NHN festgesetzt. Die städtebauliche Konzeption annähernd einheitlicher First- und Traufhöhen sowie die Bildung einer Bauflucht entlang der Straßen und die Ausweisung einer Mindestge- schosszahl dienen dem Erhalt der ortstypischen vorstädtischen Straßenrandbebauung. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen in Verbindung mit der Höhe baulicher Anlagen sowie der Mindest- und Höchstzahl der Vollgeschosse in Orientie- rung an den Festsetzungen der Bebauungspläne XV-19 und XV-16 dient der Fortfüh- rung dieser Baustruktur. Um der Erforderlichkeit für untergeordnete und nicht maßstabsgebende Dachaufbau- ten Rechnung zu tragen, können technische Aufbauten (wie z.B. Schornsteine, Lüf- tungsanlagen) die festgesetzte Oberkante ausnahmsweise überschreiten. Dies gilt nicht für Werbeanlagen. Die Festsetzungen der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 8 BauGB i. V. auch einzelne Flächen festgesetzt werden, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengrup- pen mit besonderem Wohnbedarf (hierzu zählt auch der Wohnbedarf von Studierenden) be- stimmt sind, hierbei darf es sich aber nur um eingestreute Flächen innerhalb eines Baugebie- tes und nicht um ein größeres geschlossenes Gebiet selbst handeln. Das festgesetzte Son- dergebiet „Studierendenwohnheime soll aber vollständig dem Wohnbedarf von Studierenden dienen. Vom frei verfügbaren Wohnungsbau unterscheiden sich Studierendenwohnheime des Studie- rendenwerks Rostock-Wismar insbesondere in folgenden Punkten: • Studierendenwohnheime sind im BGB von zahlreichen Regelungen im Mietrecht aus- genommen (556d bis 561, §§ 22 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 575, 575a Abs.1, §§ 577, 577a) • Die Errichtung und 23 BauNVO folgen dem Festsetzungsduk- tus Betreibung von Studierendenwohnheimen wird im Studierenden- werksgesetz (StudWG M-V vom 9.Dezember 2015) als eine Aufgabe des Studieren- denwerkes festgelegt (§ 4 Abs. 1 Satz 2 Ziff. 2 StudWG M-V) • Die Nutzung der Wohnheime ist ausschließlich Studierenden vorbehalten • Die Wohndauer liegt oft nur bei wenigen Monaten und im Durchschnitt unter 2 Jahren • Besonders ausländische Studierende (derzeit mehr als 50% im Studierendenwerk Rostock-Wismar) nutzen die Wohnheime • In den städtebaulichen Prinzipien des Bebauungsplans XV-19Wohnungen können nicht alle üblichen Funktionen untergebracht werden. Durch In den Wohneinheiten befinden sich in der Regel nur die Fest- setzung von Baufenstern Zimmer, Sanitärzellen und eine kleine Möglichkeit zum Kochen • Zentral für alle Wohnheimbewohner stehen häufig zur Verfügung: o Wohnküchen mit Backofen zum Kochen o Gemeinschaftsräume zum Lernen und für die Ergänzungsfläche Freizeitgestaltung o Waschräume mit Waschmaschinen und Trockner o Sporträume, z.T. durch den Hochschulsport betrieben o Fahrradräume • Alle Wohnheimzimmer sind direkt an das Internet der Universität und die Bibliothek angebunden • Die Verträge sind stets auf zwei Semester befristet, die Vertragslaufzeiten orientieren sich damit am Studienverlauf • Die Kündigungsfristen sind dem Studienverlauf angepasst, Sonderkündigungen sind wegen Exmatrikulation möglich • Die Wohneinheiten sind sehr funktional gebaut und vollständig möbliert • Die Belegung in den Wohnheimen ist sehr dicht (geringe Wohnfläche je Bewohner) • Die Mieten sind pauschal und all-inclusive, alle Kosten, auch Strom, Möbel, Internet, Kleinreparaturen etc. sind in der zulässigen Bauweise innerhalb der bebaubaren FlächenRegel bereits enthalten, wird es gibt keine Betriebskosten- abrechnungen und keine Nachzahlungen • Es findet keine Bonitätsprüfung vor Vertragsabschluss statt; alle Studierenden können unabhängig vom Einkommen gleichberechtigt einen Mietvertrag erhalten • Kurze Wege zur Hochschule (Campuslage oder sehr gute Verkehrsanbindung) sind eine ausschließlich offene Bauweise ermög- licht. Unter Berücksichtigung der Typik des Ortskerns Altglienicke sichern die ausge- wiesenen Baufenster eine Mindesttransparenz zwischen den Grundstücksflächen und ermöglichen eine differenzierte und den örtlichen Verhältnissen angepasste Bebauung. Innerhalb des Vorhabengebiets wird die Lage der geplanten Baukörper auf dem Grundstück durch eine an der konkreten Projektplanung orientierte Ausweisung der Baufenster bzw. eine erweiterte Baukörperfestsetzung gesichert. Dabei wichtige Voraussetzung • Es werden bau- ordnungsrechtlich gebotene Abstände (in Gewerbegebieten genügt eine Tiefe von 0,2 H, mindestens 3 m) zu benachbarten Flächen außerhalb des Vorhabengebiets sicher eingehaltenkeine Gewinne erwirtschaftet. Die vorderen Miete orientiert sich an sozialen Aspekten • Der Bau von Wohnheimen wird staatlich unterstützt, um die Mieten niedrig zu halten. Liegenschaften des Landes werden für den Wohnheimbau oft zur Verfügung gestellt Aus den zuvor genannten Gründen kann festgestellt werden, dass eine auf § 11 Abs. 1 BauNVO gestützte Festsetzung für das sonstige Sondergebiet „Studierendenwohnheime“ zu- lässig ist. Neben den eigentlichen Wohnheimen sind noch Einrichtungen für die studentische Verpflegung, Räume und rückwärtigen Baugrenzen sichern Einrichtungen für kulturelle und gesellschaftliche Veranstaltungen der Studierenden und Anlagen zur Kinderbetreuung, die städtebauliche Gliederungden Bedürfnissen der Studierenden dienen, im Gebiet zulässig. An der Wegedornstraße und der Semmelweisstraße Anlagen für Verwaltungen sind durch die Zurücksetzung der Baugrenzen Vorgartenbereiche vorgesehen. Die Freihaltung der Blockinnenbereiche von Bebauung zur Schaffung zusammenhängender privater Freiflächen entspricht den freiraumplanerischen Zielstellungennur als Ausnahme zulassungsfähig, etwa wenn sie dem Studierendenwerk dienen.

Art der baulichen Nutzung. Mit Die Fläche der Festsetzung geplanten Photovoltaikanlage wird als sonstiges Sondergebiet (SO) gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO mit der Zweckbestimmung für die Nutzung erneuerbarer Energien als Photovoltaik-Freiflächenanlage (SO Photovoltaik) festgesetzt. Das SO dient der Errichtung und dem Betrieb von Gewerbegebieten sollen Photovoltaikanlagen einschließlich der zu deren Wartung und Betrieb erforderlichen Anlagen. Zulässig sind fest installierte Photovoltaikanlagen jeglicher Art bestehend aus Photovoltaikmodulen, Photovoltaikgestellen (Unterkonstruktion), Wechselrichterstationen, Transformatoren-/ Netzeinspeisestationen und Einfriedungen. Sämtliche Gebäude und Nebenanlagen für sonstige elektrische Betriebseinrichtungen zur Verteilung und Ableitung der gewonnenen Elektroenergie in das Netz des Netzbetreibers werden innerhalb des sonstigen Sondergebiets errichtet. Die innere Verkehrserschließung erfolgt über die Belange geplante Zufahrt, welche unter anderem auch dem Bau, der Wirtschaft berück- sichtigt werdenWartung und dem Betrieb der Anlage dient. Zur nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung vorhandener sowie ge- planter gewerblicher Nutzungen werden die Grundstücksflächen Ortsgebundene Festsetzungen von Verkehrsflächen innerhalb des SO erfolgen nicht, da diese innerhalb der Baufläche zulässig sind und sich diese Wege der Zweckbestimmung des sonstigen Sondergebiets unterordnen. Die Höhe der Oberkante baulicher Anlagen im Plangebiet als Ge- werbegebiete gemäß § 8 BauNVO sonstigen Sondergebiet wird auf maximal 155,0 m über Normalhöhennull (ü NHN) festgesetzt. Zur Differenzierung der Festsetzungen für Bezugssystem ist das Vorhabengebiet und die Ergänzungsfläche werden zwei Gewerbegebiete GE 1 und GE 2 ausgewiesenDeutsche Haupthöhennetz 2016 (DHHN2016). Das Gewerbegebiet GE 1 umfasst den Bereich Vorhaben- und Erschließungsplan, das Gewerbegebiet GE 2 die Ergänzungsflächeanstehende Gelände weist Höhen zwischen ca. Die 150 m im vorhabenbezogenen Bebauungsplan XV-19-1 VE getroffenen Festsetzungen ändern die Norden und 151 m im Bebauungsplan XV-19 ausgewiesene NutzungsartSüden auf. Mit der Festsetzung Damit ermöglicht die festgesetzte Höhe die Errichtung baulicher Anlagen, je nach Standort mit einer Höhe von Mischgebieten (MI) an der Wegedornstraße sowie nördlich und südlich der Rudo- wer Straße verfolgt der Bebauungsplan XV-19 das städtebauliche Ziel, im Ortskern Altglienicke, ausgehend vom Bestand, nicht wesentlich störenden gewerblichen Nut- zungen in verträglicher Nachbarschaft mit Wohnnutzung eine Ansiedlungsmöglichkeit zu geben, beziehungsweise deren Fortbestand zu ermöglichen. An diesem grundsätz- lichen Planungsziel wird festgehalten. Mit der Entwicklung und Etablierung der Wege- dornstraße als Gewerbestandort sowie bestehenden Verkehrs- bzw. Lärmbelastungen liegen jedoch kleinräumlich veränderte städtebauliche Rahmenbedingungen vor, wel- che die Eignung des Plangebiets für die Wohnnutzung erheblich einschränken. Mit der vorgesehenen Festsetzung von Gewerbegebieten werden die Planungsziele für das Vorhabengebiet sowie für die Fläche mit dem bestehenden Lebensmittelmarkt (Disco- unter) auf der Grundstücksebene modifiziert, um einerseits dem Bestand Rechnung zu tragen und anderseits unter der Berücksichtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhält- nisse Möglichkeiten zur Ansiedlung zu schaffen. Dies insbesondere, um die Umset- zung der konkreten betrieblichen Entwicklungsabsichten des mittelständischen und ortsverbundenen Unternehmens Auto-Zellmann zu ermöglichen. Das Gewerbeband entlang der Wegedornstraße wird ergänzt. Innerhalb der im Bebauungsplan XV-19 festgesetzten Allgemeinen Wohn- und Mischgebiete verbleiben ausreichend Flächen für die Wohnnutzung. Gewerbebetriebe dürfen den in Gewerbegebieten zulässigen Anteil von 800 m2 Ver- kaufsfläche nicht überschreiten. Die im Plangebiet vorhandenen und geplanten Nut- zungen stehen der Einstufung als Gewerbegebiet nicht entgegen. Im Bereich des Vor- haben- und Erschließungsplans stellen Werkstatt- und Lagerflächen den über- wiegenden Flächenanteil der beiden Betriebsteile Autohaus und Reifenhotel und halten den zulässigen Maximalwert ein. Innerhalb der Ergänzungsfläche erfüllt auch der be- stehende Lebensmittelmarkt diese im Gewerbegebiet gegebene Zulässigkeitsvoraus- setzung. Mit der Festsetzung von Gewerbegebieten wird das Heranrücken von gewerblichen Nutzungen an schutzwürdige Wohnnutzungen vorbereitet. Ein Gewerbegebiet kann ohne Verstoß gegen den Trennungsgrundsatz neben einem Wohngebiet festgesetzt werden, wenn auf die Gliederungs- bzw. Modifizierungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 4 4,0 bis 9 BauNVO zurückgegriffen wird. Grundsätzlich ist dazu eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung erforderlich. Ein Gewerbegebiet kann immer und nur dann ne- ben einem allgemeinen Wohngebiet festgesetzt werden, wenn es so eingeschränkt oder gegliedert ist, dass in unmittelbarer bzw. näherer Nachbarschaft zur Wohnbebau- ung nur nicht störende bzw. nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzungen zuge- lassen werden. Um im vorliegenden Planungsfall ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe zu gewährleisten, werden die im Gewerbegebiet zulässigen Nutzungen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans eingeschränkt. Es werden nur solche Gewerbebetriebe zugelassen, von denen keine wesentlichen Störungen des angrenzenden Wohnens zu befürchten sind. Die textliche Festsetzung Nr. 1 dient der planungsrechtlichen Absicherung der Nachbarschaftsverträglichkeit gewerblicher An- siedlungen im Plangebiet und setzt die im Fachgutachten getroffene Empfehlung zum Schallschutz um5,0 Metern. Die Festsetzung entspricht der im benachbarten Bebauungsplange- biet XV-16 getroffenen Regelung für das dort festgesetzte Gewerbegebiet und fügt sich damit in das planungsrechtliche Konzept für den weiteren Planungsraum ein. Gewer- bebetriebe dürfen das Wohnen nicht wesentlich stören. Wesentliche Störungen benachbarter Wohnnutzungen werden durch die im vorhaben- bezogenen Bebauungsplan getroffenen Regelungen sowie durch konzeptionelle Be- standteile der Projektplanung, die im Durchführungsvertrag verbindlich gesichert wur- den, ausgeschlossen (vgl. Kapitel II, 1.1.4 und II, 2.8). Der Nachweis nach TA-Lärm für beantragte Vorhaben ist im Rahmen der jeweiligen bauaufsichtlichen Verfahren zu erbringen. Eine entsprechende Verpflichtung ist für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans in den Durchführungsvertrag aufge- nommen. Damit wird die Verträglichkeit der Gewerbenutzungen mit den benachbarten Wohnnutzungen sichergestellt. Die Zulässigkeit von Tankstellen im Gewerbegebiet wird innerhalb des Geltungsbe- reichs ausgeschlossen, da sie dem städtebaulichen Planungsziel der Bewahrung und Wiederherstellung des Ortsbildes entgegenstehen. Tankstellen sind im Ortskern auf- grund ihrer mangelnden städtebaulichen Einpassungsfähigkeit, ihrer verkehrserzeu- genden Wirkung, ihres hohen Versiegelungsgrades, ihrer Umweltproblematik (ober- und unterirdisch) und ihres nachbarschaftlichen Störungspotentials nicht zulässig, da sie damit den wesentlichen städtebaulich-landschaftsplanerischen Entwicklungszielen widersprechen. Insbesondere an der Wegedornstraße ist die Formulierung der westli- chen Eingangssituation des Ortskerns durch eine Eckbetonung in Form einer mindes- tens zweigeschossigen Bebauung vorgesehen. Dies ist durch die für Tankstellen in der Regel übliche Baustruktur durchgängig nicht möglich. Ein weiträumiger Ausschluss von Tankstellen im Umfeld des Geltungsbereichs des B-Plans findet nicht statt. Die Versor- gung mit Kraftstoff bleibt gewährleistet. Mehrere Tankstellen im Umfeld befinden sich beispielsweise am Adlergestell. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt die bauliche Nutzung durch Festsetzung eines Baugebiets auf Grund der Baunutzungsverordnung fest. Um eine Konkretisie- rung der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen zu ermögli- chxx, wird gemäß § 12 Abs. 3a BauGB i. V. mit § 9 Abs. 2 BauGB durch textliche Festsetzung geregelt, dass für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans (entspricht dem festgesetzten Baugebiet GE 1) im Rahmen der festgesetzten Nutzung nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin vertraglich verpflichtet. Der Projektplan wird Teil des Durchführungsvertrages. Ände- rungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungs- vertrages sind zulässig, ohne dass eine Änderung des vorhabenbezogenen Bebau- ungsplans erforderlich wird. Der durch die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bestimmte Rahmen darf dabei nicht überschritten werden. GE 1 2.110 m2 festgesetzt 0,24 resultierend 2.250 m2 4.360 m2 GE 2 2.032 m2 resultierend 0,4 festgesetzt 1.016 m2 3.048 m2 Auf den Grundstücken des Vorhabengebiets (GE 1) werden auf der Grundlage der konkreten Projektplanung als zulässiges Maß der Nutzung die maximalen Grundflä- chen (GR) sowie die maximale zur Höhe der baulichen Anlagen (Oberkante über NHN) für als Höchstgrenze berücksichtigt nachbarschützende Belange, optische Beeinträchtigungen werden durch die geplanten Baukörper (Autohaus Xxxx des Standortes und Reifenhotel) ausgewiesendurch grünordnerische Maßnahmen weitestgehend vermieden. Innerhalb des be- reits bebauten Ergänzungsbereichs (GE 2) werden die Festsetzungen des XV-19 bei- behalten Es wird ein günstiges Verhältnis von Anlagenhöhe zu den Anlagenzwischenräumen erreicht und eine Grundflächenzahl mögliche Fernwirkung der Anlage verringert. Die Höhenfestlegung schließt Konstruktionsweisen mit größeren Höhen, wie drehbare, turmartige Konstruktionen oder ähnliche Varianten von vornherein aus. Die Bodenfreiheit (GRZAbstand der Modultischunterkante zur GOK) von 0,4 bei wird auf mindestens zwei und maximal drei zulässigen Vollgeschossen sowie maximale Trauf- und Firsthöhen vorgesehen0,8 Meter festgesetzt. Das festgesetzte Maß der Nutzung berücksichtigt das Nutzungsmaß der umliegenden Baugebiete (WA, MI und GE) und ermöglicht eine bestandsorientierte Neubebauung sowie die Umsetzung des Bebauungskonzeptes der Projektplanung. Für die gewerbli- chen Nutzungen werden ausreichend Entwicklungsmöglichkeiten geschaffen. Mit der Festsetzung der Grundflächen und der Beschränkung von Stellplätzen und Nebenan- lagen auf die dafür ausgewiesenen Flächen wird innerhalb des Vorhabengebiets das zulässige Maß der baulichen Nutzung gegenüber den Festsetzungen des XV-19 unter- schritten. § 19 Abs. 4 Satz 1 der Baunutzungsverordnung aufgeführten Grund- flächen bis zu einer Grundfläche von insgesamt 4.360 m2 überschritten werden. Durch eine intensive Begrünung des Vorhabengebiets sollen die baulichen Nutzungen innerhalb der Gewerbegebiete gegenüber den östlich benachbarten Wohnnutzungen abgeschirmt und das übergeordnete Ziel gärtnerisch angelegter Blockinnenbereiche umgesetzt werden. Dieses Planungsziel Dadurch wird unter anderem durch die Festsetzung einer vorhabenbezogenen Grundfläche umgesetzt, aus der sich rechnerisch Versickerungsmöglichkeit des anfallenden Regenwassers sowie eine für Gewerbegebiete äußerst niedrige GRZ von rund 0,24 ergibt (siehe oben). Aufgrund der geringen GR führten die Überschreitungsmöglichkeiten gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO (von 50% der zulässigen Grundfläche für die Grundflächen von Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO) zu einer unvertretbaren Einschränkung der Grundstücks- nutzung. Um eine zweckentsprechende Nutzung des Grundstücks sicher zu stellen, wird gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO eine höhere Überschreitungsmöglichkeit ein- geräumt. Auf der Grundlage der konkreten Projektplanung wird eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen bis zu einer GR von 4.360 m2 zugelassen, um die Errichtung der entsprechenden, in der Projekt- planung vorgesehenen Anlagen (Kundenstellplätze, Betriebsstraße, Zufahrten und Rangierbereiche) im erforderlichen Umfang von rund 2.260 m2 zu ermöglichen (vgl. Kennzahlen Projektplanung). Die sich einschließlich Nebenanlagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten ergebende GRZ von insgesamt 0,48 liegt deutlich unterhalb der Obergrenze gemäß § 17 BauNVO für Gewerbegebiete. Innerhalb des GE 1 verbleiben rund 50 % nicht überbaubare Grundstücksflächen, die gärtnerisch zu unterhalten sind. Unter Berücksichtigung der mit dem Bebauungsplan XV-19 formulierten städtebauli- chen Entwicklungsziele sowie der konkreten Höhen der geplanten Gebäude wird in- nerhalb des Vorhabengebietes (GE 1) die Höhe baulicher Anlagen durch Festsetzung einer Oberkante von 46,0 m über NHN (als Höchstmaß) begrenzt. Für die Ergänzungsfläche werden die Regelungen des XV-19 übernommen und eine maximale Traufhöhe von 46 m und eine Firsthöhe von 50 m über NHN festgesetzt. Die städtebauliche Konzeption annähernd einheitlicher First- und Traufhöhen sowie die Bildung einer Bauflucht entlang der Straßen und die Ausweisung einer Mindestge- schosszahl dienen dem Erhalt der ortstypischen vorstädtischen Straßenrandbebauung. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen in Verbindung mit der Höhe baulicher Anlagen sowie der Mindest- und Höchstzahl der Vollgeschosse in Orientie- rung an geschlossene Vegetationsdecke unter den Festsetzungen der Bebauungspläne XV-19 und XV-16 dient der Fortfüh- rung dieser Baustruktur. Um der Erforderlichkeit für untergeordnete und nicht maßstabsgebende Dachaufbau- ten Rechnung zu tragen, können technische Aufbauten (wie z.B. Schornsteine, Lüf- tungsanlagen) die festgesetzte Oberkante ausnahmsweise überschreiten. Dies gilt nicht für Werbeanlagen. Die Festsetzungen der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit §§ 22 und 23 BauNVO folgen dem Festsetzungsduk- tus und den städtebaulichen Prinzipien des Bebauungsplans XV-19. Durch die Fest- setzung von Baufenstern und für die Ergänzungsfläche auch der zulässigen Bauweise innerhalb der bebaubaren Flächen, wird eine ausschließlich offene Bauweise ermög- licht. Unter Berücksichtigung der Typik des Ortskerns Altglienicke sichern die ausge- wiesenen Baufenster eine Mindesttransparenz zwischen den Grundstücksflächen und ermöglichen eine differenzierte und den örtlichen Verhältnissen angepasste Bebauung. Innerhalb des Vorhabengebiets wird die Lage der geplanten Baukörper auf dem Grundstück durch eine an der konkreten Projektplanung orientierte Ausweisung der Baufenster bzw. eine erweiterte Baukörperfestsetzung gesichert. Dabei werden bau- ordnungsrechtlich gebotene Abstände (in Gewerbegebieten genügt eine Tiefe von 0,2 H, mindestens 3 m) zu benachbarten Flächen außerhalb des Vorhabengebiets sicher eingehalten. Die vorderen und rückwärtigen Baugrenzen sichern die städtebauliche Gliederung. An der Wegedornstraße und der Semmelweisstraße sind durch die Zurücksetzung der Baugrenzen Vorgartenbereiche vorgesehen. Die Freihaltung der Blockinnenbereiche von Bebauung zur Schaffung zusammenhängender privater Freiflächen entspricht den freiraumplanerischen ZielstellungenModulen gewährleistet.