Camera di commercio di Torino adibito a ristorante è possibile senza il consenso del locatore solo se si ceda, per così dire, il ristorante, e non il mero godimento dell’immobile: dunque l’azienda di ristorazione nel suo complesso, con tanto di attrezzature, contratti con i fornitori, etc. In questi casi il conduttore è tenuto a dare comunicazione al locatore della sublocazione o della cessione del contratto di locazione, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Tale comunicazione non costituisce un requisito di validità della sublocazione o della cessione del contratto ma è necessaria per rendere tali avvenimenti opponibili al locatore (ad esempio, se non vi è stata comunicazione della cessione, il locatore legittimamente potrà pretendere il canone dal conduttore originario). La comunicazione deve contenere l’indicazione degli elementi essenziali relativi ai contratti conclusi tra il conduttore ed il terzo, nonché le notizie essenziali relative alla persona che subentra nel godimento dell’immobile, in modo da consentire al locatore di esercitare il suo diritto di opporsi per gravi motivi. Sono gravi motivi che giustificano la opposizione del locatore alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione quelli che riguardano la persona del nuovo conduttore (e, in particolare la sua affidabilità e la sua solvibilità). La opposizione da parte del locatore dovrà avvenire entro il termine di 30 giorni dalla data in cui questi ha ricevuto la comunicazione. Nel gennaio 2017 Xxxxx e Xxxxxxxxx stipulano un contratto di locazione ad uso commerciale della durata di 6 anni e Xxxxxxxxx inizia a svolgere nell’immobile locato l’attività di parrucchiere. Dopo oltre due anni dall’inizio dell’attività Sempronio, deciso ad intraprendere una nuova professione, intende sublocare l’immobile e l’azienda ad un altro parrucchiere, e provvede a comunicare tale decisione al locatore. Xxxxx, che riceve la comunicazione del conduttore in data 31 ottobre 2019, potrà opporsi alla sublocazione dell’immobile entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione (ossia entro il 30 novembre 2019) se, ad esempio, il sub-conduttore indicato da Xxxxxxxxx appare insolvibile. Nel solo caso di cessione del contratto di locazione ad uso non abitativo, a fronte del potere di scelta del nuovo conduttore (cessionario), attribuito in via esclusiva al conduttore originario (cedente), la legge tutela in modo più forte il locatore rispetto alle eventuali conseguenze negative di tale scelta, non solo consentendo...
Camera di commercio di Torino. Il locatore
Camera di commercio di Torino. Ad esempio, tale disciplina è applicabile quando nell’immobile locato si svolge un’attività assicurativa, oppure un’attività bancaria o, ancora, l’attività di farmacista. Si considera attività artigianale quella in cui l’imprenditore svolge in prima persona l’attività lavorativa, anche manuale, all’interno di un’impresa caratterizzata da determinati limiti dimensionali, assumendone la piena responsabilità6. L’attività in questione viene svolta in misura prevalente dall’artigiano e ha per scopo la produzione di beni, anche semilavorati, o la prestazione di servizi (così, ad esempio, un calzolaio). Ai nostri fini, non è importante soffermarci sui limiti tra attività artigianali ed attività industriali, in quanto sono trattate allo stesso modo.
Camera di commercio di Torino. Il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni per ulteriori 6 (o 9) anni, salvo disdetta. Alla prima scadenza, come vedremo, la disdetta è possibile per il locatore solo in presenza di certe condizioni (mentre è sempre possibile per il conduttore). Dopo il secondo periodo di locazione (dunque dopo 6 + 6 oppure 9 + 9 anni) la disdetta diventa libera anche per il locatore. Le parti possono attivarsi per modificare le condizioni originarie del contratto; tuttavia non possono in nessun caso prevedere una durata inferiore a quella prevista dalla legge per il rinnovo del contratto (rispettivamente 6 e 9 anni).
Camera di commercio di Torino. Il contratto può stabilire la possibilità per il conduttore di recedere anche in assenza di gravi motivi (con un preavviso al locatore di almeno sei mesi, mediante lettera raccomandata). Si parla in questi casi di recesso convenzionale. Non è invece possibile prevedere il recesso convenzionale del locatore.
Camera di commercio di Torino. Xxxxx, unico conduttore dell’immobile, adibisce l’immobile a cartoleria e, con il consenso del locatore, inizia ad esercitare l’attività insieme a Xxxx. Dopo qualche anno Xxxxx recede dal contratto, dando regolare preavviso al locatore, a causa di problemi di salute che gli impongono di cessare la sua attività. Caio, avendo utilizzato l’immobile unitamente a Tizio ha diritto di succedere nel contratto di locazione come conduttore. Il locatore potrà però opporsi a tale successione se Xxxx risulta inaffidabile o insolvibile. La giurisprudenza ritiene che quando l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti, con titolarità del contratto in capo ad uno solo di essi, gli altri possono succedere, in caso di morte o recesso del conduttore, solo se la coutenza è stata contemplata nel contratto, oppure successivamente autorizzata dal locatore. Dunque il mero uso di fatto da parte di più soggetti è irrilevante. Una successione nel contratto può aversi anche in caso di separazione e divorzio. In caso di separazione, legale o consensuale, o di divorzio il coniuge (anche se non conduttore) ha diritto di succedere nel contratto di locazione, quando continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro coniuge, prima dell’interruzione del rapporto coniugale. Il diritto di successione nel contratto di locazione è dunque riconosciuto al solo coniuge che esercitasse l’attività economica con il proprio partner già prima della separazione o del divorzio.
Camera di commercio di Torino. Al conduttore non è consentito sospendere il pagamento del canone, a meno che il godimento dell’immobile sia divenuto completamente impossibile. In ogni altro caso, dunque, salvo un accordo tra le parti, il conduttore che voglia liberarsi del contratto o anche solo ridurre il canone deve rivolgersi al giudice.
Camera di commercio di Torino. In caso di inadempienze o di danni causati all’immobile dal conduttore il locatore può rivalersi sul deposito cauzionale per la somma necessaria. Ovviamente, se sorge controversia (ad esempio se il conduttore nega il danno o la propria inadempienza) sarà comunque necessaria una sentenza del giudice per accertare l’effettivo diritto spettante al locatore. Diversamente, se il conduttore ha adempiuto tutte le obbligazioni poste a suo carico, il locatore è obbligato a restituire il deposito cauzionale al termine della locazione. La restituzione del deposito cauzionale da parte del locatore deve avvenire in modo tempestivo; se ciò non accade il conduttore potrà richiedere la restituzione della somma in via giudiziale attraverso un decreto ingiuntivo.
Camera di commercio di Torino. Se il conduttore recede dal contratto senza rispettare il periodo del preavviso e riconsegna immediatamente il bene, l’accettazione dell’immobile da parte del locatore non esclude l’obbligo del conduttore di pagare i canoni restanti fino alla scadenza del contratto oppure fino al momento in cui l’immobile viene locato a terzi.
Camera di commercio di Torino conduttore, che può giustificare la risoluzione del contratto per inadempimento. Di fronte all’inadempimento, da parte del conduttore, dell’obbligo di pagare il canone entro il termine convenuto, il locatore può scegliere se attendere, e chiedere al conduttore il pagamento, oppure rivolgersi al giudice per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento in via ordinaria o, in alternativa, lo sfratto per morosità del conduttore (secondo le regole che vedremo ai paragrafi 2.3 e 2.7). La valutazione della gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto è, come vedremo, rimessa all’apprezzamento del giudice. Viene tuttavia attribuita importanza al comportamento del locatore che abitualmente tolleri il ritardo. Ciò significa che il ritardo nel pagamento non può essere considerato grave inadempimento (e, conseguentemente, giustificare la risoluzione del contratto) nei casi in cui il conduttore abbia abitualmente pagato in ritardo il canone, senza precedenti contestazioni da parte del locatore. Naturalmente ciò non impedisce al locatore di pretendere, diversamente dal passato, il puntuale pagamento; semplicemente non può, di fronte ad un nuovo ritardo corrispondente a quelli abituali, chiedere immediatamente la risoluzione.