市场法评估结果. 在评估基准日，委托评估的资产账面价值为 16,073.75 万元，评 估价值为 16,470.52 万元，增值额为 396.77 万元，增值率为 2.47%。市场法评估的具体计算过程如下：
市场法评估结果. 采用市场法评估后，莱钢集团本次申报评估的部分资产扣除负债后的净资产在本次评估基准日 2010 年 12 月 31 日的评估值为 235,364.00 万元。
市场法评估结果. 截至评估基准日 2020 年 12 月 31 日，三台农商行经审计的每股净资产为
市场法评估结果. 经采用上市公司比较法，对维也纳酒店的股东全部权益价值进行评估，在评估基准日，维也纳酒店经审计后的合并口径归属于母公司所有者权益为人民币 484,382,553.29 元，评估价值为人民币 2,209,965,900.00 元，较账面股东全部权益增值为人民币 1,725,583,346.71 元，增值率为 356.24%。 评估方法的选择：收益法是从企业的预期获利能力角度来评价资产或企业的价值，被评估企业经营多年，经营模式及管理水平较为成熟，各项经营指标较为稳定，正常情况下，在可预见的未来，公司发展是稳定上升的，盈利性较好，收益法结果可以更好地体现出企业的整体成长性和盈利能力。而市场法虽采用的是上市公司比较法，但考虑到每个公司的业务结构、经营模式、企业规模、资产配置以及具体交易案例的交易背景均不尽相同，客观上对上述差异的量化很难做到准确。因此，财瑞评估经分析后选用收益法评估结果为最终评估结果，即维也纳酒店的股东全部权益在 2015 年 12 月 31 日所表现的市场价值为人民币 2,212,231,119.00 元。
市场法评估结果. 通过市场法评估过程，在评估假设及限定条件成立的前提下，易视腾在评估基准日的股东全部权益评估前母公司账面价值 6,933.38 万元，股东全部权益评估 价值 92,637.29 万元。增值 85,703.91 万元，增值率 1,236.11%。
市场法评估结果. 在评估假设条件成立的前提上，北京大圆和江苏大圆股东全部权益价值采用市场法评估的结果为 26,200.00 万元。
3、 评估结果差异分析及评估结论
市场法评估结果. 采用市场法对美尔雅期货的净资产进行评估得出的评估基准日 2022 年 4 月 30 日持续经营的前提下的股东全部权益价值（净资产）为 70,496.85 万元，较经审计的账面值（合并口径）52,135.67 万元，增值 18,361.18 万元，增值率 35.22%。
市场法评估结果. 可比参数的选择与确定 本次评估在运用市净率模型时，确定的参数情况如下：
市场法评估结果. 采用市场法评估后，莱钢集团本次申报评估的部分资产扣除负债后的净资产在本次评估基准日 2010 年 6 月 30 日的评估值为 2,396,132,327.00 元。
市场法评估结果. 在测算出销品茂购物中心底层商铺比准价格后，根据分层差异系数确定各层评估结果如下表所示： 楼层位置 建筑面积（M2） 比准价格（元） 层差系数 金额（元） 地下一层 23,804.43 16,885 40% 401,942,561 一层 26,773.16 42,213 100% 1,130,175,403 二层 23,779.71 29,549 70% 702,669,029 三层 23,535.95 21,529 51% 506,696,759 四层 25,100.12 16,885 40% 423,820,546 五层 24,502.54 10,000 23.69% 245,025,400 六层 13,416.44 6,000 14.21% 80,498,640 小计 160,912.35 - - 3,490,828,339 均价（元/m2） 21,694 市场法测算评估对象房地产的评估结果为 3,490,828,339 元，单位建筑面积 均价为 21,694 元。
4） 投资性房地产价值的确定 销品茂投资性房地产评估用两种不同的方法估算的市场价值分别为：收益法价值为 1,265,974,578 元，市场法价值为 3,490,828,339 元，两者差异较大。 由于销品茂购物中心有一定数量的可租面积采取的是长期租约方式对外发租，租期为 8 至 15 年不等。市场法评估结果中无法体现附长期租约事宜对其交易价值的影响，且比较案例因经营策略不同，在设计上可租面积占整体面积的比例不相同，出售价格可比性因素修正有一定主观判断性。 湖北众联认为，本次对投资性房地产以收益法评估，是以销品茂购物中心当前收益流为起点，考虑到未来当地经济发展速度及水平，以未来销品茂购物中心预期收益流入的现值作为评估值，其反映的价值较为符合评估对象销品茂购物中心的现实及预计收益情况。 根据本次评估对象的实际利用状况，湖北众联认为选择收益法评估结果作为销品茂购物中心的评估价值较为合理。 考虑到销品茂购物中心整体的不可分割性，自用的房屋建筑物均分布在销品茂各层的中间层，不便发租，且面积较小，因此销品茂购物中心的自用办公用房的价值，以从购物中心总体评估价值中按面积分摊后的金额确定。 投资性房地产及固定资产-房屋建筑物在评估基准日的评估结果如下表：
1 投资性房地产 71,330.98 125,093.42 53,762.44 75.37
2 房屋建筑物 522.78 1,504.04 981.26 187.70 注：因自用房屋建筑物面积较小，账面价值中未分摊土地成本。