Renovatie. De partijen kunnen te allen tijde schriftelijk overeenkomen dat de huurder zich ertoe verbindt op zijn kosten in het ge- huurde goed bepaalde werken uit te voeren, die door de ver- huurder moeten worden verricht. Zij moeten de termijn be- palen waarbinnen de werken moeten worden uitgevoerd. In dat geval kan van artikel 2 worden afgeweken op voor- waarde dat de voorgenomen werken er toe strekken het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de ver- eisten van dat artikel, dat deze werken precies omschreven worden, dat de aanvang voor de werken binnen een redelijk tijdstip is bepaald en dat geen huurgelden verschuldigd zijn tijdens de overeengekomen duur ervan, met dien verstande dat deze duur niet korter mag zijn dan degene die redelijker- wijze noodzakelijk is om ze uit te voeren. Als tegenprestatie verbindt de verhuurder zich ertoe tijdens een bepaalde periode die meer dan negen jaar kan bedra- gen, af te zien van het recht aan de huurovereenkomst een einde te maken of van het recht de herziening van de huur- prijs te vragen, of verbindt hij zich ertoe de huurprijs te ver- lagen of kwijt te schelden. Na beëindiging van de werken wordt op verzoek van de meest gerede partij overgegaan tot de oplevering ervan op tegenspraak. (art. 10 W.13.04.1997; van toepassing op huurover- eenkomsten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 (art. 15, eerste lid W.13.04.1997)).
Renovatie. Indien Verhuurder het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, geheel of gedeeltelijk wil renoveren, zal hij huurder daartoe een schriftelijk voorstel doen. Dit voorstel wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders van het complex daarmee heeft ingestemd. Indien huurder met het voorstel niet heeft ingestemd en ook niet binnen 8 weken na de schriftelijke kennisgeving van Verhuurder, dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, bij de rechter een beslissing heeft gevorderd omtrent de redelijkheid van het voorstel, is hij hieraan gebonden. Huurder is dan verplicht alle medewerking te verlenen bij de uitvoering van de werkzaamheden. Xxxxxxx verklaart zich tevens akkoord met een eventuele huurprijsverhoging als gevolg van de renovatie, voor zover deze verhoging redelijk en in overeenstemming is met de daarvoor geldende wettelijke bepalingen. De huurprijsverhoging gaat in op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de renovatiewerkzaamheden zijn beëindigd.
Renovatie. 1. De verhuurder zal, indien hij met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van het gehuurde, schriftelijk een redelijk voorstel aan de huurder doen.
2. De huurder zal de verhuurder de gelegenheid geven de renovatie uit te voeren, indien het voorstel van de verhuurder, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder, redelijk is.
3. Betreft de renovatie tien of meer (on)zelfstandige woonruimten en/of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid (complex) vormen, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn, indien ten minste zeventig procent van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. De verhuurder zal de huurder schriftelijk meedelen welk percentage huurders met het voorstel heeft ingestemd.
4. Heeft ten minste zeventig procent van de huurders met het voorstel ingestemd dan kan de huurder, indien hij dat wenst, binnen acht weken na de schriftelijke mededeling van de verhuurder als bedoeld in lid 3, de rechter verzoeken een uitspraak over de redelijkheid van het voorstel te doen. Laat de huurder dat na, dan zal hij de verhuurder in de gelegenheid moeten stellen de renovatie uit te voeren.
5. De huurverhoging gaat in op de eerste dag van de maand volgend op die waarin de renovatie is uitgevoerd.
Renovatie. 12.1 renovatie met behoud van huurovereenkomst
12.2 Huurder heeft geen recht op vermindering van de huurprijs of schadevergoeding als gevolg van het uitvoeren van renovatiewerkzaamheden.
12.3 renovatie zonder behoud van huurovereenkomst
Renovatie. Een verhuurder kan niet zonder meer een renovatie uitvoeren. Als de huurder het niet eens is met de reno- vatieplannen zal de rechter moeten beoordelen of het renovatievoornemen redelijk is of niet.25 De rechtspraak leert dat ook het aanbrengen van dubbele beglazing of het wijzigen van de kleur van het buitenschilderwerk reeds wordt aangemerkt als een verandering van de woning, en dus onder het begrip ‘renovatie’ ex artikel 7:220 BW valt.26 De verhuurder heeft dus toestemming van de huurder nodig, zelfs als de VvE reeds besloten heeft dat moet worden gerenoveerd. Een verhurende appartementseigenaar kan zich niet verschuilen achter een VvE-besluit, omdat iedere eigenaar bij de kanton- rechter om vernietiging van een VvE-besluit kan vra- gen, bijvoorbeeld omdat hij tijd nodig heeft om eerst met de huurders overeenstemming te bereiken. Artikel 5:120 lid 3 BW geeft voor huurders een speciale regeling met betrekking tot de werking van bepalingen in het reglement zoals opgenomen in de akte van splitsing in appartementsrechten. Een bepaling in het reglement die na het sluiten van de huurovereenkomst van kracht wordt, geldt niet ten opzichte van de huurder, tenzij hij daarin heeft toegestemd. In de meeste modelreglementen van de KNB is geregeld dat een gebruiker de woning pas in gebruik mag nemen nadat hij een gebruikersverklaring heeft getekend, waarin hij verklaart dat hij de bepalingen van het regle- ment en het eventuele huishoudelijk reglement, alsme- de eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 lid 1 BW, voor zover die op een gebruiker betrekking heb- ben, zal naleven. Het is de vraag of deze bepalingen in wet en modelreglementen ook zien op renovatiebeslui- ten. In de praktijk blijken huurders medewerking te weige- xxx omdat ze geen vervangende woonruimte ter be- schikking krijgen, geen verhuiskostenvergoeding ont- vangen of omdat ze de vergoeding voor het ongerief te laag vinden. Ook kan er sprake zijn van het al dan niet verstrekken van schadevergoeding of verminde- ring van de huurprijs als de dringende werkzaamheden het gevolg zijn van een gebrek (bijv. achterstallig on- derhoud). In dit kader is dat van ondergeschikt belang; het gaat erom vast te stellen of de huurder al dan niet kan worden gedwongen mee te werken aan de werk- zaamheden waartoe in een VvE wordt besloten. De renovatieregeling is de enige regeling in het huur- recht waarbij de wetgever zichtbaar rekening gehouden heeft met VvE’s. In de memorie van toelichting is daarover het volgende...
Renovatie. 5.1 Het betrekken van huurders
Renovatie. 18.1 Indien en voor zover van overheidswege aan verhuurder dwingende voorschriften worden gegeven tot veranderingen, aanpassingen of verbeteringen van het gehuurde afzonderlijk, dan wel van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, verklaart huurder deze veranderingen in, op, aan of bij het gehuurde te zullen toestaan.
18.2 Indien het gehuurde deel uitmaakt van een complex van meerdere woningen en verhuurder het complex, of een gedeelte daarvan waarvan het gehuurde deel uitmaakt, wenst te veranderen, aan te passen of te verbeteren, terwijl die werkzaamheden van overheidswege niet dwingend zijn voorgeschreven, moet huurder daartoe de gelegenheid geven mits:
a. tenminste 70 % van de huurders binnen het complex, of een gedeelte daarvan, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, met de voorgestelde verandering, aanpassing of verbetering heeft ingestemd;
b. de voorgestelde verandering, aanpassing of verbetering om technische, organisatorische, sociale en/of financiële redenen slechts complexgewijs of per betreffend gedeelte kan worden aangebracht;
c. verhuurder huurder tijdig heeft geïnformeerd over de voorgenomen verandering, aanpassing of verbetering en met huurder respectievelijk de huurdersorganisatie heeft overlegd.
18.3 Indien verhuurder volgens artikel 18.1 of 18.2 gerechtigd of verplicht is bepaalde wijzigingen of vernieuwingen in of aan het gehuurde aan te brengen, is verhuurder tevens gerechtigd huurder een voorstel tot wijziging van de huurprijs te doen op de voet van artikel 7:252 en/of artikel 7:255 BW.
18.4 Bij veranderingen, aanpassingen of verbeteringen als bedoeld in de artikelen 18.1 en 18.2 is het gestelde in artikel 17.6 van toepassing.
18.5 Als huurder niet met het voorstel als bedoeld in artikel 17.2 heeft ingestemd en ook niet binnen acht (8) weken na de schriftelijke kennisgeving van verhuurder dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd bij de rechter een beslissing heeft gevorderd over de redelijkheid van het voorstel, dan is hij aan het voorstel gebonden.
Renovatie. Voorstel
11.1. Wenst de verhuurder gedurende de huurtijd over te gaan tot renovatie van het gehuurde, dan doet hij de huurder daartoe schriftelijk een voorstel. De huurder is verplicht aan het uitvoeren van deze renovatie mee te werken, indien het voorstel van de verhuurder redelijk is. Onder renovatie wordt zowel verstaan sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.
Renovatie. 12.1 renovatie met behoud van huurovereenkomst
12.2 vermindering huurprijs of schadevergoeding
12.3 renovatie zonder behoud van huurovereenkomst
Renovatie. De hieronder beschreven procedure geldt voor woningen die een ingrijpende woningverbetering (dringende werkzaamheden) ondergaan, welke op initiatief van Woningstichting Barneveld wordt uitgevoerd, waarbij de woning grotendeels wordt vernieuwd door veranderingen aan te brengen of door de woning te vergroten. Onder dringende werkzaamheden wordt verstaan de werkzaamheden die niet zonder nadeel tot na het einde van de huurtermijn kunnen worden uitgesteld. De wettelijke regeling is niet alleen van toepassing bij dringende reparaties, maar ook bij werkzaamheden die tot herstel van schade of ter voorkoming van schade zijn bedoeld. Verder is de dringendheid niet beperkt tot een bouwkundige noodzaak, maar kan voortvloeien uit de hogere kosten in de toekomst indien de werkzaamheden niet nu worden uitgevoerd.
8.1 Huisbezoeken
1. Een medewerker van Woningstichting Barneveld of een daarvoor ingeschakelde persoon (bijvoorbeeld via de aannemer die de werkzaamheden uitvoert) bezoekt zo spoedig mogelijk, nadat duidelijk is welke werkzaamheden er worden uitgevoerd en waarvan de huurder in kennis is gesteld, de huurder. Doel van het bezoek/de bezoeken is onder meer:
a. de huurder te informeren over de verdere procedure;
b. de huurder te informeren over zijn rechten en plichten, waaronder uit dit sociaal plan;
c. het inventariseren van de woonwensen van de huurder en het onderzoeken van de mogelijkheden om daaraan tegemoet te komen;
d. afspraken maken over de door de huurder Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) in de woning en eventuele aanpassingen in het kader van de Wmo;
e. meedenken, adviseren en eventueel hulp bieden tegen vergoeding als de huurder werkzaamheden niet kan uitvoeren die nodig zijn bij het goed laten verlopen van de renovatie; denk hierbij aan vloerbedekking verwijderen, zware meubelen verzetten, e.d. De te betalen kosten worden vooraf schriftelijk aan de huurder vermeld; deze kosten worden niet verrekend met een tegemoetkoming die de huurder ontvangt. De huurder ontvangt na afronding van de werkzaamheden binnen twee weken een factuur van het afgesproken bedrag van Woningstichting Barneveld.
2. De afspraken die gemaakt worden tijdens de huisbezoeken worden schriftelijk vastgelegd in een bewonersdocument. De huurder ontvangt hiervan een afschrift. Indien gewenst kan de huurder of Woningstichting Xxxxxxxxx, een derde persoon betrekken bij het huisbezoek.
3. Een medewerker van Woningstichting Xxxxxxxxx of een door Woningstichting Barneveld aangewezen aanneme...