Contract
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE SUA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, na forma abaixo:
1. DAS PARTES |
1.1. OUTORGADO |
e endereço eletrônico , doravante denominado(a,s) COMPRADOR (A,ES). |
1.1.1. PROCURADOR |
Neste ato o(a,s) COMPRADOR(A,ES) nomeia(am) e constitui(em) seu procurador residente e domiciliado nesta Cidade, Estado do Rio de Janeiro, para fins de receber correspondências, citações, intimações e interpelações de qualquer procedimento judicial ou extrajudicial, inclusive por meio eletrônico ou fac-símile, especialmente os da lei 9.514/97, decorrentes do presente contrato, caso não seja(m) encontrado(s) o(s) comprador(a, es) |
1.2. OUTORGANTE |
SPE xxxx EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. com sede nesta cidade e neste Estado, na Avenida XXXXX, inscrita no CNPJ/MF XXXXX, neste ato representada por seu procurador X, brasileiro, casado, advogado, portador da carteira de identidade nº XXXX - XXX, inscrito no CPF sob o nº XXXXXX, residente e domiciliado nesta cidade, com escritório no endereço acima mencionado, conforme procuração lavrada no X Ofício de Notas, livro XXXX, folhas XXXX, de XXXXX, doravante designada simplesmente por VENDEDORA. |
1.3. INTERVENIENTE ANUENTE NA QUALIDADE DE CREDOR HIPOTECÁRIO DA VENDEDORA | |
XXXXX., com sede nesta Cidade, Estado do Rio de Janeiro, na XXX, n.º XXXX, inscrito no CNPJ sob o n° - 0XXXXX, neste ato representado por seus procuradores abaixo assinados e qualificados, conforme procuração lavrada no Ofício de Notas de , livro de a este anexada, doravante denominado CREDOR. | |
2. UNIDADE IMOBILIÁRIA AUTÔNOMA A fração ideal de do terreno designado por Lote X do PAL XXXXX, bem assim as acessões e benfeitorias a serem construídas, que quando prontas e acabadas, com o “habite-se” devidamente averbado no registro imobiliário, constituirão o a sala do Empreendimento XXXX denominado XXXXXX a ser erigido na XXXXXXXX, no Município do Rio de Janeiro, nesta cidade, conforme devidamente descrito e caracterizado na matrícula , do Xº. Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Estado do Rio de Janeiro, conforme memorial de incorporação registrado em sob o R- na matrícula n.º. e averbado sob o AV- na matrícula do imóvel objeto da presente, com inscrição fiscal n.º. CL (MP) | |
3. PREÇO | |
O preço global certo e ajustado para pagamento à vista é de R$ ( ) neste valor incluído, apenas, os preços da fração ideal e das acessões e benfeitorias a realizar, destacados nos campos 4 e 5 deste Quadro, e não considerada a obrigação do(a,s) OUTORGADO(A,S) de pagar(em) os demais encargos previstos em lei e também os acordados no corpo deste instrumento, dentre os quais a obrigação do pagamento da comissão de corretagem, como exposto na cláusula 12.3 deste contrato. | |
4. PREÇO DA FRAÇÃO IDEAL | 5. PREÇO DAS ACESSÕES E BENFEITORIAS |
R$ ( ) | R$ ( ) |
6. SINAL | |
R$ ( ) , a título de sinal e principio de pagamento, recebidos neste ato, através do cheque n° , banco , do qual será dada plena, irrevogável, rasa e geral quitação após a compensação do cheque. | |
7. SALDO DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO | |
Sem prejuízo da atualização monetária e da responsabilidade pelo pagamento dos demais acréscimos e encargos previstos neste quadro e/ou no corpo deste instrumento, o saldo do preço será pago conforme previsto abaixo: | |
A. SALDO DO PREÇO REAJUSTÁVEL ( INCC) SEM JUROS A.1. R$ ( ), através de 01 (uma) parcela, sem juros e reajustável, com vencimento em . |
A.2. SALDO DO PREÇO REAJUSTÁVEL (INCC) SEM JUROS A.2.1. R$ ( ), através de 01 (uma) parcela, sem juros e irreajustável, com vencimento em . |
A.3. SALDO DO PREÇO REAJUSTÁVEL (INCC) SEM JUROS A.3.1. R$ ( ), através de ( ) parcelas, mensais e sucessivas, sem juros e reajustáveis, cada uma no valor de R$ ( ), com vencimento da 1ª parcela em , e as demais em igual dia dos meses subsequentes. A.3.2. R$ ( ), através de 1 (uma) parcela, sem juros e reajustável, com vencimento em . |
B - SALDO DO PREÇO REAJUSTÁVEL IGPM E COM JUROS de 1% .A.M. B.1. R$ ( ), através de ( ) parcelas, mensais e sucessivas, juros e reajustáveis, cada uma no valor de R$ ( ), com vencimento da 1ª parcela em , e as demais em igual dia dos meses subsequentes. |
8. PRIMEIRO MÊS DE REFERÊNCIA PARA AS ATUALIZAÇÕES MONETÁRIAS |
de 2012. |
9. DATA PREVISTA PARA A CONCLUSÃO DA OBRA |
xxxx /2012, sendo que este prazo poderá vir a ser estendido pelo período de tolerância contratual de até 180 (cento e oitenta) dias, como previsto expressamente na cláusula 13.1. |
10. LIGAÇÕES DEFINITIVAS (DOS SERVIÇOS RATEADOS) |
Em observância às disposições contidas na clausula décima quarta do presente instrumento, discorrendo sobre os “Serviços Rateados”, destinados às instalações definitivas e demais despesas que se revestem de indefinição momentânea a respeito de sua quantificação, somente fixada no momento do pagamento, e, atendendo ao disposto no artigo 51 e seu parágrafo único, da Lei nº 4.591/64, resta pactuado entre as partes que o pagamento em apreço será realizado anteriormente à entrega das chaves e sempre acrescido da atualização monetária, mediante 3 (três) parcelas, sendo a primeira com vencimento em xxx de xxxx de 2012 e as demais em igual dia dos meses subsequentes. |
1 – CONCEITOS BÁSICOS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
1.1 - O financiamento imobiliário e a compra e venda, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, a seguir pactuados, neste contrato, estão disciplinados, basicamente, pela Lei nº 9.514, de 20.11.97, alterada pelas disposições da Medida Provisória nº 2.223, de 04.09.2001, publicada em 06.09.2.001 e pala Lei n° 10.931 de 02.08.2004, que criou um microsistema legal, integrado por normas jurídicas especiais, dispondo sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, instituindo a Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel e dando outras providências.
1.2 - Objetivando possibilitar a captação de recursos de investidores institucionais, essenciais ao funcionamento e à viabilidade do sistema de financiamento instituído pela lei:
a) os créditos originados do presente negócio poderão ser negociados e cedidos à companhia securitizadora ou a qualquer outra instituição, que, com base nos mesmos, poderá securitizá-los, mediante a emissão de títulos de crédito, nominativos e endossáveis, lastreados na garantia da alienação fiduciária do imóvel referido neste instrumento, passíveis, por sua vez, de serem negociados no mercado financeiro;
b) deverão ser respeitadas as bases e as condições essenciais em que se lastreiam o contrato, determinadas pelo artigo 5º da Lei 9514 de 1997, vale dizer, a livre pactuação, segundo as condições de mercado, e, ainda a reposição integral do capital financiado; a remuneração do capital financiado à taxa estipulada neste instrumento; a aplicação da Tabela Price; e a obrigatoriedade de contratação, pelo(a,s) COMPRADOR(A,ES), de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente e de danos físicos ao imóvel (vide letra “d” do item 5.1 abaixo).
2 – DA INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO
2.1. Fundadas nestas bases negociais, devem as disposições contratuais, adiante estipuladas, ser interpretadas, para todos os efeitos legais, na conformidade dos princípios, das normas e da finalidade do regime jurídico instituído pela citada lei, que os contratantes admitem ser de natureza especial, derrogatório de quaisquer normas de natureza geral, notadamente as incompatíveis com as suas disposições especiais.
3 – DO IMOVEL E DA PROPRIEDADE
3.1. DO IMÓVEL
3.1.1. Conforme item 2 do quadro resumo acima, o imóvel objeto da presente transação está localizado na Estrada XXXXXX, lote XX do PAL XXXX, objeto, respectivamente, das matrículas nº XXXXX do X Ofício do Registro de Imóveis da Capital do Estado do Rio de Janeiro e, após remembramento e desmembramento, devidamente averbados, resultaram nos lotes 01, 02 e 03, do PAL XXXXX, conforme devidamente descritos e caracterizados nas matrículas . Os mesmos estão inscritos na Prefeitura do Município do Rio de Janeiro sob o FRE nº XXXXX, CL XXXX- (MP).
3.2. DA PROPRIEDADE E SITUAÇÃO JURÍDICA
3.2.1. A VENDEDORA é legitima proprietária e possuidora da integralidade dos imóveis acima mencionados,
tendo sido havidos por esta através de Escritura Pública de Compra e Venda celebrada junto XXXXXXXXXXXXXXXXX, lavrada perante as Notas do XXXº Oficio de Justiça da comarca de Niterói, ao Livro XXXX, Fls. XXX, aos , devidamente registrada as matrículas XXXXX mantidas junto ao Xº Oficio de Registro de Imóveis desta cidade.
3.2.2. A empresa XXXXXX, por sua vez, adquiriu, anteriormente, a integralidade da propriedade dos imóveis descritos ao item 2 do Quadro Resumo através da celebração de instrumentos de compra e venda de xxxxx do xxº Ofício de xxxxi, livro xxx fl. xxx, outorgada por xxxxxx., registrada sob o R-xx em xxxx nas matrículas xxxxxx.
3.2.3. – Em vista da concessão de financiamento para produção do empreendimento, foi dada em 1ª, especial e única hipoteca ao CREDOR (conforme campo 1.3 do Quadro Resumo acima), hipoteca essa devidamente registrada no cartório do 9º Ofício do Registro Geral de Imóveis. Consta averbado a cessão fiduciária dos direitos creditórios ao BANCO XXXX S/A decorrentes dos compromissos compra e venda do empreendimento imobiliário
3.2.4. - Com exceção da hipoteca em favor do CREDOR, o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus judiciais ou extrajudiciais, foro ou pensão e quites de impostos e taxas de qualquer natureza, até a presente data.
3.2.5 - A VENDEDORA se responsabiliza por providenciar, junto ao credor hipotecário, BANCO XXXX., o ofício de baixa de hipoteca, entregando-o ao(s) COMPRADOR(A,ES), no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, contados da data em que ocorrer o pagamento do valor total, com a outorga da respectiva quitação da hipoteca, assim que os COMPRADOR(A,ES) solicitar(em), por escrito, a mencionada providência. A baixa de hipoteca somente será feita desde que haja integral pagamento do preço de venda e da dívida hipotecária que compete à VENDEDORA.
3.2.6 - O comprador declara que tem ciência e concorda com os descrito no item anterior.
3.2.7 - O CREDOR expressamente anui aos termos deste instrumento, concordando com a presente operação de compra e venda, intervindo neste ato.
4 – INCORPORAÇÃO
4.1. A VENDEDORA em consonância as disposições contidas a Lei 4591 de 1964 e demais legislações especiais, está desenvolvendo incorporação imobiliária com a finalidade de erigir empreendimento de natureza estritamente comercial, a ser denominado XXXXX, que após construído tomará o endereço, XXXXXX, no Município do Rio de Janeiro, sendo o projeto de construção aprovado pela Prefeitura Municipal da Cidade do Rio de Janeiro, através do processo n.° XXXXX, e licença sob o n.º XXXX.
4.1.1 - O projeto arquitetônico aprovado, objeto da incorporação imobiliária proposta, conforme disposto a clausula supra, consiste na execução de 1 (um) bloco composto por Xxxxxxx, Xxxxxx, 0x Pavimento, Pavimento de Cobertura e Telhados e contará com ( xxx lojas e xxxx () salas comerciais, estando submetido ao regime das leis nº 4591 de 16.12.64; 4864 de 25.12.65 do Dec. Lei nº 55.815 de 08 de Março de 1965, do Código Civil e da lei 10.931 de 02/08/2004.
4.2. Nos termos da lei n° 4591/64 e legislações posteriores pertinentes ao assunto, a VENDEDORA, interessada em promover uma incorporação imobiliária no aludido imóvel prenotou o Memorial de
Incorporação relativo ao empreendimento projetado, no Cartório do Xº Ofício de Registro Geral de Imóveis, dele constando tudo que se exige nos diplomas legais pertinentes, como por exemplo, frações ideais, discriminação das unidades e compartimentos da área comum etc, em homenagem ao artigo 32 do diploma supramencionado.
4.2.1. – A Incorporação Imobiliária a ser efetivada ao terreno de maior porção, submete-se aos desígnios da Lei 4591 de 1964, com preço pré-fixado e reajustável, conforme se depreende da clausula terceira do Quadro Resumo do presente instrumento, preço este que se refere ao custo da unidade imobiliária autônoma, conforme preconiza o inciso IV do § 12º do artigo 31-F, e aditado, ainda, o disposto a clausula décima oitava, no que pertine aos serviços rateados, que não integram o preço, conforme dispõe o item 7 do Quadro Resumo em consonância ao disposto ao artigo 51, parágrafo único da legislação especifica.
4.3 Juntamente com o Memorial de Incorporação, apresentou a Minuta de Convenção de Condomínio.
4.4. O(a,s) COMPRADOR(A,ES) neste ato manifesta(m) o seu conhecimento do Memorial de Especificações do Empreendimento e da Minuta da Convenção de Condomínio, sendo certo que o(a,s) COMPRADOR(A,ES) declara(m) ter recebido nesta data uma cópia de cada um dos documentos mencionados, obrigando-se a respeitar e cumprir as regras contidas na futura Convenção de Condomínio e regimento interno.
5 – DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
5.1. O financiamento concedido pela VENDEDORA a(o,s) COMPRADOR(A,ES), é feito na conformidade das normas do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI, instituído pela Lei n.º 9.514, de 20.11.1997:
a) reposição integral do valor financiado e respectiva atualização monetária, no prazo pactuado;
b) remuneração do capital mutuado à taxa exposta no quadro resumo acima e sistema de amortização ofertado pelo banco à época;
c) capitalização dos juros;
d) autorização da contratação pela VENDEDORA de seguros contra os riscos de morte, invalidez permanente do(a,s) COMPRADOR(A,ES) e danos físicos do imóvel, com cláusula específica que indique a VENDEDORA, como beneficiária em caso de sinistro;
e) possibilidade de cessão, parcial ou total, do crédito, inclusive mediante securitização de créditos imobiliários, ou ainda sub-rogação dos direitos da VENDEDORA a outra empresa do ramo da construção civil, com o que o(a,s) COMPRADOR(A,ES) concorda(m) expressamente como condição deste contrato, na forma do artigo 35 da Lei 9.514/97;
f) os créditos imobiliários decorrentes deste contrato poderão lastrear, mediante a sua cessão, a emissão por companhia securitizadora de um título de crédito denominado Certificado de Recebíveis Imobiliários, que será livremente negociado por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados, ou a emissão, por qualquer entidade financeira integrante do Sistema de Financiamento Imobiliário, de debêntures ou de qualquer outro título de crédito;
5.2. As partes, desde já convencionam que, tendo em vista a boa-fé objetiva dos contratantes e como condição do presente negócio em face aos princípios constitucional de respeito ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito, não se aplicará a este contrato qualquer norma superveniente de congelamento ou deflação, total ou parcial, do saldo devedor e/ou do valor de cada prestação.
5.3. Caso, por mera liberalidade, e sem que tal fato caracterize novação, a VENDEDORA aceite, temporariamente, o congelamento ou deflação do valor de algumas prestações, fica desde logo ajustado,
como condição deste contrato, que:
a) o saldo devedor continuará a ser atualizado monetariamente;
b) a cada mês o(a,s) COMPRADOR(A,ES) estará(ão) repondo menos do que deveria(m);
c) a diferença entre o valor real de cada prestação e o de sua parcial reposição será cobrada pela
VENDEDORA tão logo se encerre o congelamento ou deflação;
d) a quitação, total ou parcial, do preço pela VENDEDORA condiciona-se à apuração posterior do saldo devedor do(a,s) COMPRADOR(A,ES), ainda que não haja ressalva expressa no recibo ou boleto bancário.
6 - DO PENHOR DOS CRÉDITOS:
6.1. A VENDEDORA, com a ciência e concordância do(s) COMPRADOR(A,ES), cedeu para a entidade bancária concedente de financiamento para a produção em penhor os créditos mencionados na cláusula sétima do Quadro Resumo, acima, os quais serão cobrados pelo sistema escritural, na forma descrita no mesmo item deste instrumento, cujo produto será destinado a amortização da dívida relativa à unidade objeto desta transação.
7 - DA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA
7.1. Objetivando a reposição integral do valor financiado, pressuposto básico e essencial deste contrato, o total financiado terá seu poder de compra atualizado monetariamente, a partir desta data, mensalmente, inclusive na ocorrência do vencimento antecipado do financiamento ou nas hipóteses de antecipação.
8 - INDICES DE REAJUSTE E TAXA DE JUROS:
8.1. Durante a obra: O valor do montante relativo às parcelas "A", do preço do presente instrumento, serão, durante a fase de produção, até o mês da data da vistoria para concessão do habite-se com aceite pela municipalidade inclusive, reajustado pelo incremento da variação percentual positiva do Índice Nacional de Custo de Construção (I.N.C.C.-FGV), apurado pela Fundação Xxxxxxx Xxxxxx (FGV) e divulgado pela revista Conjuntura Econômica, sendo o mês base o constante do item 8 do Quadro Resumo deste instrumento, e tomar-se-á como percentual para cálculo de cada obrigação de pagamento aquele divulgado com referência a dois meses imediatamente anteriores à data base e à data do respectivo vencimento de cada parcela; caso o índice escolhido venha a ser abandonado pela FGV, será adotado o que esta vier a escolher em substituição ou, em sua falta, Índice do Custo da Construção Civil do Município do Rio de Janeiro, o índice do Sindicato da Construção Civil do Município do Rio de Janeiro (CUB representativo), o Índice Nacional de Preço ao Consumidor (IBGE), ou Índice indicado como substituto pelo Governo Federal, sempre nesta ordem, preferidos os primeiros, se não houver obstáculo legal à sua utilização.
8.2. Após a data da vistoria para concessão do habite-se e aceite pela municipalidade: O valor do montante relativo à parcela “B”, assim como os valores NÃO pagos no vencimento relativo à Parcela “A”, ou seja, valores pagos após a data da vistoria para concessão do habite-se com aceite da obra pela municipalidade serão reajustados mensalmente pelo incremento da variação positiva do Índice Geral de Preços do Mercado – IGP-M, apurado pela Fundação Xxxxxxx Xxxxxx (FGV) e divulgado na Revista Conjuntura Econômica, sendo o mês base para o início do cálculo do reajuste por este índice o do mês posterior ao da concessão do habite-se, e tomar-se-á como percentual para cálculo de cada obrigação de pagamento, aquele divulgado com referência a dois meses anteriores à data do habite-se e à data do respectivo vencimento de cada parcela.
8.3 - Na hipótese de ocorrência, de forma temporária ou definitiva, de vedação, extinção e/ou suspensão do índice de atualização monetária das parcelas do financiamento acima referido (IGPM-FGV), será adotado o que a FGV vier a escolher em substituição ou, em sua falta, o índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna (IGP-DI).
8.4 - Caso a VENDEDORA ceda ou transfira, total ou parcialmente, os referidos recebíveis, poderá se operar, quando da efetivação da cessão, independentemente de qualquer formalidade, não importa de que espécie ou natureza, ou de ulterior e nova manifestação de vontade dos contratantes, ou mesmo da cessionária, a automática substituição desde já estabelecida e ajustada, para todos os efeitos legais, dos índices determinados neste contrato, pelo índice de atualização monetária ou de remuneração básica válido para as contas de poupança livre de pessoas físicas. A atualização monetária, na conformidade do novo índice, verificar-se-á mensalmente, com aniversário a partir da data em que se verificar a cessão ou transferência dos recebíveis.
9 - DOS PAGAMENTOS:
9.1. Os pagamentos deverão ser efetuados nas datas de vencimento, conforme cláusula sétima do Quadro Resumo, na sede do VENDEDOR. O (A,S) COMPRADOR (A,ES) poderá (ao), por comodidade, efetuar os pagamentos através de boleto bancário emitidos pelo Credor.
9.2. As parcelas, atualizadas monetariamente e acrescidas dos juros moratórios, em caso de atraso, assim como todas as demais obrigações pecuniárias, poderão ser pagas através de boletos de cobrança bancários emitidos através de instituição bancária credora. Caso os boletos não cheguem ao destinatário até a véspera do vencimento, caberá a(o,s) COMPRADOR(A,ES) contatar o Departamento de Relacionamento com o Cliente da VENDEDORA, para emissão de novo boleto, que deverá ser retirado no escritório da VENDEDORA ou solicitar a impressão da 2ª via do boleto através do sítio eletrônico xxx.XXXXXXXX.xxx.xx e efetuar pagamento até a data do vencimento, permitida a realização dos pagamentos em nossos escritórios, ficando a VENDEDORA autorizada a cobrá-los integralmente, com as providências pertinentes resultantes do inadimplemento ou mora.
9.3. O não recebimento oportuno de qualquer boleto bancário e/ou aviso de vencimento não exonera o(a,s) COMPRADOR(A,ES) da obrigação de efetuar(em) qualquer dos pagamentos previstos no presente instrumento, nem justifica o atraso em sua liquidação, devendo, na ocorrência desse fato, obter as informações pertinentes, com a devida antecedência, no escritório da VENDEDORA.
9.4. O (A,S) COMPRADOR(A,ES) fica(m) obrigado(s) a comprovar(em) à VENDEDORA no prazo de 05 (cinco) dias, sempre que lhe(s) for solicitado, a efetivação de qualquer pagamento.
9.5. Qualquer diferença verificada entre os pagamentos efetuados pelo(a,s) COMPRADOR(A,ES) e a sistemática de cálculos dos mesmos, estabelecida no presente instrumento, deverá ser imediatamente paga pelo(a,s) COMPRADOR(A,ES), no prazo máximo de 05 (cinco) dias, contados do aviso que a VENDEDORA lhe dirigir nesse sentido. Da mesma forma, verificado o indevido pagamento a maior pelo(,s) COMPRADOR(A,ES), deverá a VENDEDORA abater a diferença apurada do saldo devedor;
9.6. Os valores das parcelas, acrescidas da atualização monetária e dos juros moratórios, em caso de atraso, serão comunicados ao(a,s) COMPRADOR(A,ES), através de boletos bancários, a serem remetidos para o
seu endereço por via postal simples;
9.7. Sempre que qualquer pagamento for efetuado pelo(a,s) COMPRADOR(A,ES) através de cheque, a obrigação só será considerada adimplida após a compensação bancária.
9.8. Fica expressamente vedado a(o,s) COMPRADOR(A,ES) pagar qualquer prestação enquanto não tiverem sido pagas e quitadas todas as vencidas anteriormente. Se eventualmente isto vier a ocorrer, o valor eventualmente recebido será imputado na liquidação ou amortização da mais antiga parcela vencida e não paga, acrescida dos encargos e penalidades previstas neste contrato.
9.9. A prova de pagamento de uma parcela não presume quitação da anterior, somente a considerando quando efetivamente comprovada.
10- DA AMORTIZAÇÃO:
10.1. Considerando a sistemática da concessão do crédito e de sua eventual cessão e securitização, à VENDEDORA interessa receber seu crédito na forma e no tempo ajustado, sendo condição deste contrato que qualquer amortização antecipada e voluntária deverá ser efetivada da última prestação para a primeira (ou seja, da parcela que está prevista para vencer por último, considerada a sequência temporal estabelecida no contrato, para aquelas que já estiverem se vencendo no momento em que realizada a antecipação de pagamento), e somente poderá se realizar desde que cumpridas cumulativamente, as seguintes condições:
a) seja precedida de pré-aviso escrito com antecedência mínima de 10 (dez) dias, com indicação da quantia ofertada;
b) o abatimento do montante oferecido será precedido da atualização do saldo devedor e cálculo de juros, pela forma antes indicada, procedendo-se, após o abatimento, à eliminação do efeito da atualização sobre o saldo remanescente, mediante a divisão deste saldo pelo mesmo índice de atualização aplicado;
11 - DA LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA:
11.1. A liquidação antecipada de todo o valor financiado somente poderá se concretizar desde que cumpridas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) seja precedida de pré-aviso escrito, com antecedência mínima de 10 (dez) dias;
b) seja o saldo devedor do financiamento atualizado, no período compreendido entre a data da apuração da dívida ou da última atualização, se já ocorrida, e a data da liquidação, pelo critério pro rata die do índice utilizado para a atualização do saldo devedor. Os juros, observada sua redução proporcional, tal como prevê o 2º do artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor (ou seja, sua incidência, mediante aplicação do índice contratual, até a data efetiva da amortização), serão cobrados sobre o valor previamente atualizado;
11.2. Formalizado o pré-aviso, acima referido, o(a,s) COMPRADOR(A,ES) terá(ão) o direito de retratar(em) o pedido, comunicando por escrito e de modo inequívoco a VENDEDORA sua intenção de não mais efetuar a amortização e/ou liquidação;
12 - OBRIGAÇÕES DAS PARTES
12.1. São obrigações da VENDEDORA dentre outras constantes deste contrato:
a) Reparar os vícios e defeitos que forem reclamados nas condições, garantias e prazos previstos em lei,
conforme descrito no “Manual do Usuário”, que será entregue no ato da imissão da posse.;
b) Entregar a unidade comprometida no prazo previsto e de acordo com as especificações constantes do memorial descritivo, ressalvados os atrasos justificados ventilados na cláusula 13.1.;
c) Prestar as informações que forem solicitadas pelo(a,s) COMPRADOR(A,ES), a respeito do andamento da obra.
12.2. São obrigações do(a,s) COMPRADOR(A,ES), dentre outras constantes deste contrato:
a) Pagar pontualmente as parcelas do preço e outros débitos que forem devidos, no local designado, sob pena de inclusão de seu(s) nome(s) nos cadastros de proteção ao crédito – SPC e SERASA, bem assim da incidência de multas e da adoção das providências para execução da garantia fiduciária;
a.1) A VENDEDORA poderá enviar avisos de vencimento para pagamento por via bancária, sendo que a falta de recebimentos destes avisos não exime o(a,s) COMPRADOR(A,ES) de efetuar(em) qualquer dos pagamentos previstos no presente contrato, nem constitui justificativa para o atraso em sua liquidação;
b) Pagar no tempo devido os encargos fiscais, condominiais e outros a que estiver(em) sujeito(s), ressarcindo prontamente a VENDEDORA quando esta for compelida a fazê-lo em seu nome;
c) Comunicar à VENDEDORA qualquer alteração no seu endereço ou no seu endereço eletrônico, constantes do presente contrato;
d) Apresentar a guia de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI quitada e bem como promover o pagamento das custas devidas ao Registro de Imóveis, para os fins de registro do presente instrumento;
e) Pagamento das cotas de rateio das despesas de ligações, de acordo com a cláusula décima quarta;
f) O pagamento da comissão de corretagem devida ao intermediador da venda, valor este não incluso no preço objeto deste contrato, tal como previsto na cláusula 12.3 abaixo e igualmente destacado no item 7 (sete) do Quadro Resumo deste instrumento.
12.3. Declara(m) o(a,s) COMPRADOR(A,ES) que tem ciência inequívoca de que arcará(ão) com o pagamento da comissão de corretagem, valor este não incluso no preço, em conformidade com o art. 3º. da Lei 6.530/78 c/c art. 725 do Código Civil, obrigação esta que foi transacionada pelas partes e que ficará a cargo exclusivo do(a,s) COMPRADOR(A,ES), estando a presente cláusula realçada em negrito e rubricada especificamente por estes, exprimindo sua ciência inequívoca quanto à obrigação avençada, em homenagem, ainda, ao artigo 490 do Código Civil, ao artigo 54, §4º da Lei 8078 de 1990 e à boa-fé objetiva que rege todos os negócios.
12.3.1. O estabelecimento do preço do negócio envidado observou, expressamente, o fato de o encargo ter sido assumido pelo(a,s) OUTORGADO(A,S), o que significa dizer que se tal pacto não tivesse sido formulado o preço teria sido ajustado de modo diverso.
12.3.2. Eventual êxito em pretensão do(a,s) OUTORGADO(A,S) de vir a discutir a assunção de tal obrigação importará na quebra do equilíbrio econômico financeiro do negócio, impondo à OUTORGANTE o pagamento de um valor que não estava previsto quando do estabelecimento do preço e, por isso, admitirá a adoção de medidas por esta última, em face do(a,s) OUTORGADO(A,S), para reequilibrar o valor do negócio, diante da ocorrência de enriquecimento sem causa (vedado pelo art. 884 do Código Civil) e da caracterização da reserva mental (consistente em firmar uma declaração, imbuído do ânimo de vir a descumprir o que se firmou) como previsto no art. 110 do Código Civil.
13 - DA CONSTRUÇÃO
13.1 - A VENDEDORA obriga-se a concluir a construção até o último dia do mês enunciado no item 9 do Quadro Resumo, registrando-se aqui não estar considerado naquele prazo a tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão das obras, ora expressamente compreendida e pactuada entre as partes. Fica esclarecido e certo que, no prazo aqui mencionado, não se inclui o tempo necessário para execução de serviços extraordinários, acréscimos ou arremates, salvo motivo de caso fortuito ou força maior, de acordo com o artigo 393 do Código Civil, entendendo-se como tal, dentre outros os seguintes:
(I)- greves parciais ou gerais;
(II)- suspensão ou falta de transportes;
(III)- falta de materiais na praça ou de mão-de-obra especializada; (IV)- racionamento de energia;
(V)- chuvas prolongadas que impeçam ou dificultem etapas importantes da obra;
(VI) - eventual embargo da obra não resultante de negligência ou erro da construtora;
(VII)- demora na execução de serviços que são próprios de empresas concessionárias de serviços públicos; (VIII)- demora na concessão do “Habite-se” e outras autorizações legais, por motivos alheios à vontade da construtora; e
(IX)- reformas econômicas ou outros atos governamentais que interfiram no setor da construção.
13.2 - O imóvel será construído com fiel observância das plantas aprovadas, das especificações e do memorial descritivo que integram o memorial de incorporação, podendo a VENDEDORA, no entanto, por conveniência técnica, determinação do Poder Público ou exigência das empresas concessionárias de serviços públicos, promover modificações no projeto aprovado, sem que assista a qualquer das partes direito à indenização ou compensação.
13.3 – Em razão do interesse dos demais subscritores da incorporação em tela e da sua própria segurança, o(a,s) COMPRADOR(A,ES) assumem o compromisso de não interferir direta ou indiretamente no andamento normal da obra, bem como concorda(m) em se abster de ingressar na obra.
13.4 – Serão toleradas as diferenças não superiores a 5% (cinco por cento) nas dimensões do projeto aprovado, que resultem da execução das obras, para mais ou para menos, sem que justifiquem qualquer direito às partes a ressarcimento, compensações e indenizações, na forma do §1º do artigo 500 do Código Civil.
13.5. – O atraso na conclusão do empreendimento por prazo superior ao previsto no item 9 do Quadro Resumo, importará em incidência de multa, a ser paga pela VENDEDORA ao(a,s) COMPRADOR(A,ES), em valor equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel a cada período de 30 (trinta) dias de atraso, salvo a ocorrência das hipóteses enumeradas no item 13.1., que refletem circunstâncias de caso fortuito ou de força maior.
14 – DAS DESPESAS OBJETO DE RATEIO ENTRE OS ADQUIRENTES (SERVIÇOS RATEADOS)
14.1 – Pela expressão “Serviços Rateados” compreenda-se, para os fins de interpretação deste contrato, o grupo de despesas cujo valor não é conhecido quando da elaboração do orçamento das obras, assim como no momento da celebração deste contrato e, por este motivo, assume a parte COMPRADORA a obrigação de efetuar o pagamento da sua participação no rateio – pois que as despesas dizem respeito a toda a incorporação e, por conseguinte, a todas e a cada uma das unidades imobiliárias que o compõem.
14.1.1. Deste modo, no preço da unidade objeto deste contrato (assim como no preço das unidades
constantes das tabelas de venda) não estão compreendidos os custos dos Serviços Rateados, destinados ao custeio das despesas com as denominadas instalações definitivas, despesas cartoriais e outras despesas que não se revestem de definição na elaboração do orçamento da obra. Os referidos valores deverão ser pagos pelo(a,s) COMPRADOR(A,ES) à VENDEDORA conforme se infere do constante no item 10 do Quadro Resumo e às disposições das cláusulas seguintes.
14.2 - Serão rateados os valores necessários aos pagamentos dos itens elencados abaixo, que se revestem de indefinição da quantia, somente fixada no momento do pagamento, atendendo ao disposto no artigo 51 e seu parágrafo único, da Lei 4.591/64:
• Despesas, com taxas e emolumentos para ligações e instalações e/ou serviços que são próprios de concessionárias de serviços públicos, assim como serviços de despachantes e credenciados das concessionárias,
• imposto territorial do período da construção que, ao invés de ser estimado para ser embutido no preço, resta ajustado que o valor efetivo será arcado pelos adquirentes, assumindo o(a,s) COMPRADOR(A,ES) tal obrigação e reconhecendo ser a mesma integrante do equilíbrio econômico do negócio,
• inclusão predial,
• averbação da Convenção do Condomínio,
• instalação de Condomínio.
14.2.1. Serão ainda cobradas sob a forma rateada as despesas com obras necessárias, mesmo que executadas por terceiros, para execução das:
• ligações definitivas de luz,
• rede de água,
• rede de telefone,
• rede de gás,
• rede de esgoto,
• águas pluviais,
• prevenção de incêndio;
• ampliações e/ou reforços das redes públicas que vierem a ser exigidos pelas concessionárias
• plantios de mudas de árvores exigidas como contrapartida delo Departamento de Parques e Jardins,
• rebaixamento de meio fio e
• execução do "vault”, câmara subterrânea, transformadores e/ou outros equipamentos que venham a ser exigidos pela concessionária de energia elétrica.
14.3 – As despesas acima elencadas referem-se às despesas com obras necessárias, mesmo que executadas por terceiros, sendo certo que esses valores serão objeto de pagamento à parte, de acordo com o estipulado abaixo, sendo certo que se quaisquer de tais valores vierem a ser pagos antecipadamente pela VENDEDORA os valores a serem reembolsados serão acrescidos de atualização monetária, de acordo com as regras constantes do presente instrumento, acrescidos de taxa de sua administração de 20% (vinte por cento) sobre os serviços realizados,
14.4 - Fica ajustado que os valores despendidos para possibilitar as antes referidas ligações definitivas, tanto àqueles cobrados pelas concessionárias de serviços públicos, quanto àqueles realizados diretamente por ser- lhe repassada a obrigação pelas citadas concessionárias, todos impossíveis de serem pré-determinados, pois dependem dos valores a serem fixados pelas concessionárias, e/ou efetivamente gastos para possibilitar que
as ligações ocorram, atendendo às exigências das mesmas concessionárias serão cobrados do(a,s)
COMPRADOR(A,ES) no momento em que forem efetivamente gastos.
14.5 – Todos os prazos e obrigações contidos no presente instrumento têm vencimentos certos, independentemente de aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial, sendo que, qualquer tolerância da VENDEDORA representará ato de mera liberalidade, não constituindo precedente, novação ou alteração dos termos estipulados.
14.6 – Aplicam-se às verbas devidas na forma desta Cláusula Décima Quarta as disposições constantes das Cláusulas 12.3.1 e 12.3.2 acima, pois que tais valores não foram considerados quando do ajuste do preço e eventual tentativa do(a,s) COMPRADOR (A,S) de não arcar – integral ou parcialmente – com este(s) ônus importará em desequilíbrio econômico do pacto, com as consequências naquelas disposições previstas.
15 - TRANSMISSÃO DE DIREITOS E DA POSSE E ENTREGA DAS CHAVES
15.1. A unidade será considerada concluída com a realização sem pendências da vistoria para concessão do habite-se com aceite pela municipalidade ou pela comunicação feita pela VENDEDORA a(o,s) COMPRADOR(A,ES) para vistoria da unidade imobiliária autônoma que lhe(s) pertencerá(ão) e constatação de o mesmo apresentar condições técnicas de habitabilidade, a serem verificadas de comum acordo entre as partes, valendo como fato determinante da conclusão da unidade, entre esses dois eventos, o que primeiro se verificar.
15.2. Será realizada rigorosa vistoria em conjunto com o(a,s) COMPRADOR(A,ES) antes da sua entrega, para correção de quaisquer defeitos que apresentem.
15.3. O(A,s) COMPRADOR(A,ES) assume(m) o compromisso de vistoriar a aludida unidade, referida nao item 2 do Quadro Resumo do presente instrumento, assinando o respectivo termo de vistoria feita no prazo de até 7 (sete) dias contados ou da data da vistoria para concessão do habite-se e aceite pela municipalidade ou da data da comunicação de que trata o item 15.1, o que primeiro ocorrer, sendo que a entrega das respectivas chaves terá lugar e forma de acordo com o estipulado na cláusula 15.4 e seguintes.
15.4 - O(A,s) COMPRADOR(A,ES) só será(ão) imitido(s) na posse, com o recebimento das chaves da unidade objeto do presente contrato se estiver(em) em dia, isto é, adimplentes com os pagamentos de suas obrigações contratuais, conforme cláusula 15.5 abaixo, podendo a VENDEDORA exercer o direito de retenção das aludidas chaves até a regularização das eventuais obrigações em aberto.
15.5 - Para o recebimento das chaves, o(a,s) COMPRADOR(A,ES) deverá(ão) estar adimplente(s) com todas as obrigações decorrentes deste instrumento, inclusive com:
a) quitação do preço
b) Com o pagamento das despesas enunciadas na cláusula décima quarta e seus subitens deste instrumento;
c) Cota condominial desde a instalação do condomínio.
15.6. A recusa, omissão ou atraso injustificado por parte do(a,s) COMPRADOR(A,ES) no recebimento das chaves da unidade, por prazo superior a quinze dias da data de sua convocação para esse fim, e, no caso da não entrega das chaves em razão do inadimplemento dele(s) COMPRADOR(A,ES) no cumprimento das obrigações constantes deste instrumento, dará à VENDEDORA o direito de adotar as medidas administrativas e legais para prevenir suas responsabilidades e prover a ressalva dos seus direitos.
16 - DOS SEGUROS:
16.1 - Durante a vigência deste contrato, a partir do aceite da adesão pela Seguradora e o pagamento da 1ª prestação mensal, excluída a parcela paga a título de sinal e princípio de pagamento, e até a liquidação total do saldo devedor, tendo em vista a obrigatoriedade da contratação de seguro, na forma da Lei nº 9.514/97, conforme declaração constante da cláusula 16.3 abaixo e considerando que a VENDEDORA possui condições e força de negociação para procurar as melhores taxas e condições para seus clientes, este(s) autoriza(m) a VENDEDORA a contratar com seguradora de sua livre escolha, seguro contra morte ou invalidez permanente, sendo que o primeiro período anual está representado por apólice, parte integrante e complementar a este contrato, como se aqui estivesse literal e integralmente reproduzida.
16.2. Compromete(m)-se, ainda, o(a,s) COMPRADOR(A,ES), ao reembolso mensal quanto às parcelas quitadas pela VENDEDORA e toma(m) ciência de que, ocorrendo qualquer um dos eventos acima mencionados, a VENDEDORA receberá diretamente da companhia seguradora o valor da indenização, que será utilizado para a amortização ou liquidação total do saldo devedor, devidamente atualizado.
16.3 - O(A,s) COMPRADOR(A,ES) declara(m) estar ciente(s):
a) que deverá(ão) comunicar o sinistro imediatamente, por escrito à VENDEDORA, devendo ainda informar a seus beneficiários que, em caso de ocorrência de morte, eles deverão comunicar o evento, imediatamente à VENDEDORA;
b) Que não contará(ão) com as coberturas do seguro por morte e invalidez permanente, quando tais sinistros resultarem de causa comprovadamente ocorrida em data anterior à assinatura do presente contrato.
16.5 - O valor dos prêmios dos seguros obedece às seguintes condições: a) é devido mensalmente; b) para cobertura de riscos de natureza pessoal (morte e invalidez permanente) o prêmio mensal é calculado, multiplicando-se a taxa indicada na apólice pela importância segurada, que é o saldo devedor do financiamento na data de vencimento de cada prestação; c) para a cobertura de riscos de natureza material (danos físicos no imóvel) o prêmio mensal é calculado, aplicando-se a taxa indicada na apólice de seguro, sendo atualizado monetariamente pelo mesmo índice e na mesma periodicidade em que é atualizado monetariamente o saldo devedor; d) anualmente, os seguros de danos físicos do imóvel, e os de morte e invalidez permanentes, serão renovados automaticamente pela companhia seguradora sendo o pagamento do prêmio de inteira responsabilidade do(a,s) COMPRADOR(A,ES).
16.6. O(A,s) COMPRADOR(A,ES) declara(m) estar ciente(s) da obrigação da contratação do seguro, na forma da Lei nº 9.514/97, Artigo 5º, inciso IV, razão pela qual autoriza(m) a VENDEDORA a promover a contratação.
17 - DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA:
17.1. Em garantia do financiamento concedido e do cumprimento de todas as obrigações contratuais, o(a,s)
COMPRADOR(A,ES) aliena(m) fiduciariamente à VENDEDORA, em garantia, nos termos da Lei nº 9.514, de
20.11.97 e modificações da Llei nº 10.931/2004, a fração ideal de terreno e áreas comuns objeto da compra e venda, acima operada, incorporando-se à garantia todas as acessões e benfeitorias que acrescerem ao imóvel;
17.2. A garantia constituída vigerá durante o prazo da reposição integral do valor do financiamento e do cumprimento de todas as obrigações, ora convencionadas;
17.3. Como condição deste contrato o(a,s) COMPRADOR(A,ES) concorda(m) expressamente que a VENDEDORA ceda, transfira ou sub-rogue, no todo ou em parte, o crédito decorrente deste contrato a outra empresa do ramo da construção civil, hipótese em que o cessionário se sub-rogará em todos os direitos e obrigações titulados pela VENDEDORA, conforme artigo 35 da citada lei;
17.4. Como alienante, em caráter fiduciário, o(a,s) COMPRADOR(A,ES) declara(m):
a) não estar sujeito(s) à apresentação da CND-INSS, por não ser(em) contribuinte(s) obrigatório(s) deste órgão, na qualidade de empregador(es);
b) que o imóvel não foi adquirido na constância de união estável prevista na Lei nº 9.278, de 10.05.96, razão pela qual é(são) seu(s) único(s) e exclusivo(s) proprietário(s);
c) padecerá de eficácia o disposto na letra “b” desta cláusula 17.4 caso conste na qualificação do(s)
COMPRADOR(A,ES) que este(s) mantém (êm) relação de matrimônio ou de união estável;
17.5. Depois de concluído o empreendimento e imitido na posse direta do imóvel, assegura(m)-se ao(a,s) COMPRADOR(A,ES), enquanto estiver(em) adimplente(s) com as obrigações que ora assume(m), a livre utilização do imóvel por sua conta e risco, assumindo ele(a,s), COMPRADOR(A,ES), toda a responsabilidade por sua guarda e conservação, e a ele(s) incumbindo pagar todos os impostos, taxas, seguro, contribuições condominiais e quaisquer outras contribuições ou encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, ou seja, inerentes à garantia.
17.6. Qualquer acessão ou benfeitoria, não importa de que espécie ou natureza, somente poderá ser introduzida pelo(a,s) COMPRADOR(A,ES) no imóvel mediante prévia e expressa autorização da VENDEDORA, obrigando-se o(a,s) COMPRADOR(A,ES), caso a obra seja autorizada, a obter(em) as licenças administrativas necessárias, o CND-INSS e a averbar o aumento ou a diminuição da área construída, sendo que, em qualquer hipótese, os acréscimos ocorridos se incorporarão ao imóvel e ao seu valor, para fins de realização do leilão extrajudicial, não podendo o(a,s) COMPRADOR(A,ES) invocar(em) direito de indenização ou de retenção;
17.7. Caso o(a,s) COMPRADOR(A,ES) queira(m) locar o imóvel a terceiros, obriga(m)-se, sob a pena de vencimento antecipado da dívida, a incluir(em) no contrato de locação que vier(em) a celebrar, que o locatário toma conhecimento de que:
a) a propriedade fiduciária do imóvel é titulada pela VENDEDORA;
b) eventual indenização por benfeitorias, de qualquer espécie ou natureza, passará a integrar o valor do lance vencedor em leilão, não podendo ser pleiteado qualquer direito de indenização ou de retenção, não importa a que título ou pretexto;
c) sujeitar-se-á aos efeitos da ação de reintegração na posse prevista no artigo 30 da Lei nº 9.514/97, independentemente de sua citação ou intimação;
d) de que inexistirá qualquer direito de preferência e/ou de continuidade da locação, caso ocorra a consolidação da propriedade plena em nome da VENDEDORA e/ou a alienação do imóvel a terceiros em leilão público extrajudicial;
e) caso a VENDEDORA, porventura, não consinta com a locação, esta e seus sucessores não estarão obrigados a respeitar a locação;
17.7.1. Será considerado ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a
contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a 01 (um) ano sem concordância por escrito do fiduciário, conforme artigo 37-B da lei 9.514/97.
17.8. O(A,s) COMPRADOR(A,ES), sempre que lhe(s) for(em) solicitado(s), deverá(ão) entregar à
VENDEDORA cópia do contrato de locação;
17.9. Após solicitação expressa do(a,s) COMPRADOR(A,ES), estando a dívida totalmente liquidada, a VENDEDORA outorgará o pertinente Termo de Quitação no prazo máximo de 30 (trinta dias), sob pena de responder pelo pagamento de multa moratória equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração, sobre o valor do financiamento, atualizado monetariamente, na conformidade do índice previsto neste contrato;
17.10. O cancelamento imobiliário do registro da propriedade fiduciária, com a consequente consolidação na pessoa do(a,s) COMPRADOR(A,ES) da plena propriedade do imóvel, far-se-á à luz do aludido Termo de Quitação e sua averbação a matricula do imóvel, em consonância ao disposto a Lei 6015 de 1973, artigo 167, II, 2, sendo certo que suas despesas correrão por conta do(a,s) COMPRADOR(A,ES);
17.11. Considerando a alienação fiduciária em garantia, acima pactuada, o(a,s) COMPRADOR(A,ES) não poderá(ão) constituir ônus sobre o imóvel, que, por tal razão, é insuscetível de penhora, pois constitui patrimônio afetado exclusivamente ao financiamento objeto do presente instrumento.
18 - DA MORA E DO INADIMPLEMENTO:
18.1 – A mora com relação a VENDEDORA será constatada quando vislumbrado o atraso na conclusão do empreendimento, por prazo superior ao previsto no item 9 do Quadro Resumo, acrescido do prazo de carência (de até 180 dias) previsto no item 13.1, importando, outrossim, a incidência de multa, a ser paga pela VENDEDORA à(o,s) COMPRADOR(A,ES), em valor equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel por cada período de 30 (trinta) dias de atraso. Aplica-se à expressão “valor do imóvel” lançada nesta cláusula o sentido contido na Cláusula 13.6 acima.
18.2. A mora do(a,s) COMPRADOR(A,ES) no cumprimento das obrigações assumidas neste contrato sujeitá- lo(s)-á ao pagamento das seguintes penalidades:
a) juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ou fração, que incidirão sobre o valor do débito (parcelas, encargos, reembolsos, tributo, tarifas etc), atualizado monetariamente, na forma prevista neste contrato e conforme artigo 395 do Código Civil;
b) Honorários advocatícios de cobrança, com fundamento nos artigos 389 e 395 do Código Civil Brasileiro;
c) despesas com a publicação dos editais do leilão extrajudicial e comissão de leiloeiro, esta na base de 5% (cinco por cento) sobre o valor do montante em atraso ou do lance vencedor, se houver, na hipótese de alienação do imóvel em leilão público;
18.2.1. Nos casos em que o(a,s) COMPRADOR(A,ES) venham a deixar de cumprir as obrigações ou se constitua(em) em mora, além dos juros de mora acima estipulados, incorrerá(ão) em multa penal de 2% (dois por cento) do valor do débito em atraso, atualizado monetariamente ou, em caso de modificação da lei que a estipula, o maior percentual que vier a ser permitido por lei, na forma do artigo 408 e seguintes do Código Civil.
18.3. A atualização monetária da(s) parcela(s) em atraso será realizada de acordo com o disposto nas cláusulas 7 e 8, caso o pagamento ocorra até a data da vistoria para concessão do habite-se e aceite pela municipalidade e, na eventualidade de pagamento após essa data, serão as parcelas e o saldo devedor
reajustados mensalmente pelo incremento da variação positiva do Índice Geral de Preços do Mercado – IGP- M, apurado pela Fundação Xxxxxxx Xxxxxx (FGV) e divulgado na Revista Conjuntura Econômica, sendo o mês base para o início do cálculo do reajuste por este índice o do mês da concessão do habite-se, e tomar-se-á como percentual para cálculo de cada obrigação de pagamento, aquele divulgado com referência a dois meses anteriores à data base e à data do respectivo vencimento de cada parcela, calculada pro rata die, observando-se o seguinte:
a) quando o pagamento ocorrer após a data do vencimento da parcela, mas ainda dentro do mês de seu vencimento, o valor da prestação será atualizado monetariamente desde o dia do seu vencimento até o dia do seu efetivo pagamento, mediante a incidência diária de 1/30 avos da última variação percentual disponível entre os valores do índice eleito neste contrato;
b) quando o pagamento ocorrer em mês posterior ao do vencimento da prestação, o valor desta será atualizado monetariamente até o mês em que se der o pagamento, com base no critério de atualização monetária previsto neste contrato. A partir de então, e até o dia em que, neste mês, for efetuado o pagamento, seus valores serão atualizados monetariamente pelo mesmo critério previsto em (a), supra.
18.4. Na hipótese de ocorrência, de forma temporária ou definitiva, de vedação, extinção e/ou suspensão do índice de atualização monetária acima referido (IGPM), será adotado como índice substitutivo o que substituir os dois e, na falta de ambos, o índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna (IGP-DI);
18.5. A dívida vencer-se-á, automática e antecipadamente, nos seguintes casos:
a) se as obrigações não forem cumpridas nas épocas próprias e se o(a,s) COMPRADOR(A,ES) faltar(em) ao pagamento de qualquer parcela de capital ou de juros, ou de qualquer outra quantia por ele(a,s) devida(s), em decorrência deste contrato;
b) em caso de falência, concurso de credores ou insolvência do(a,s) COMPRADOR(A,ES);
c) se não forem mantidos em dia os pagamentos de todos os tributos, tarifas, seguro e contribuição condominial, imputáveis ao imóvel;
d) se forem prestadas declarações ou informações falsas neste instrumento;
e) se ocorrer cessão ou transferência pelo(a,s) COMPRADOR(A,ES) de seus direitos e obrigações decorrentes deste contrato, sem a prévia e expressa autorização da VENDEDORA, ou cessão, empréstimo, promessa de venda, alienação do imóvel, ou constituição sobre o mesmo de qualquer ônus, seja de que natureza for;
f) em caso de desapropriação;
g) se o(a,s) COMPRADOR(A,ES) não mantiver(em) o imóvel em perfeito estado de conservação, segurança e habitabilidade, ou realizar(em), sem o prévio e expresso consentimento da VENDEDORA, obras de demolição, alteração ou acréscimo, que comprometam a manutenção da garantia; e
h) se houver infração a qualquer cláusula deste contrato.
18.6. Na hipótese de desapropriação, total ou parcial, do imóvel, a VENDEDORA, como proprietária, ainda que em caráter resolúvel, será a única e exclusiva beneficiária da justa e prévia indenização paga pelo poder expropriante, cedendo, em caso de obtenção de financiamento bancário para produção, este direito à instituição bancária concedente, que será a beneficiária necessária, até o valor total da quitação do valor correspondente à hipoteca;
18.7. Se, no dia do seu recebimento pela instituição financeira e, em havendo sobra, pela VENDEDORA, a indenização for:
a) superior ao valor da dívida, tal como definido neste contrato, para fins do leilão extrajudicial, a importância que sobejar será entregue à instituição financeira e/ou ao(a,s) COMPRADOR(A,ES), na forma disciplinada neste contrato;
b) inferior ao valor da dívida, tal como definido neste contrato, para fins de leilão extrajudicial, a dívida perante a VENDEDORA será considerada extinta e exonerada a VENDEDORA da obrigação de restituição ao(a,s) COMPRADOR(A,ES) de qualquer quantia, seja a que título for.
18.8. A tolerância da VENDEDORA no recebimento de qualquer prestação ou encargo previsto neste instrumento, em datas posteriores aos respectivos vencimentos, a não aplicação imediata das sanções, ou o não exercício das ações que a mora ou o inadimplemento do(a,s) COMPRADOR(A,ES) acarretariam, não poderão jamais ser invocados como precedente ou novação, sendo tais fatos levados em conta de mera liberalidade, podendo, assim, a VENDEDORA, a qualquer tempo, impor as sanções ou ajuizar a interpelação ou ação que lhe competir;
18.9. A constituição em mora do(a,s) COMPRADOR(A,ES) far-se-á mediante intimação pela VENDEDORA
com a outorga de prazo de 15 (quinze) dias para a purga da mora;
18.10. Decorridos 10 (dez) dias, contados do vencimento de cada parcela, a VENDEDORA, ou seu cessionário, poderá iniciar o procedimento de intimação, sendo que, ainda que não concretizada, a purga da mora deverá se fazer com o pagamento do principal atualizado (prestações vencidas e não pagas e as que se vencerem no curso da intimação), dos juros compensatórios, dos juros moratórios, dos demais encargos e despesas judiciais e/ou extrajudiciais, inclusive tributos e tarifas, contribuições condominiais, se for o caso, e honorários advocatícios;
18.11. O simples pagamento do principal, sem atualização monetária e sem os demais acréscimos moratórios, não exonerará(ão) o(a,s) COMPRADOR(A,ES) da responsabilidade para com a liquidação de tais obrigações, continuando em mora, para todos os efeitos legais;
18.12. O procedimento de intimação obedecerá aos seguintes requisitos:
a) será requerido pela VENDEDORA, ou seu cessionário, ao Oficial competente do Registro de Imóveis, indicando o valor vencido e não pago e os acréscimos, como as penalidades moratórias;
b) far-se-á, a critério do Oficial do Registro de Imóveis, por intermédio de seu preposto, ou pelo Oficial do Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento firmado pelo(a,s) COMPRADOR(A,ES), ou por quem deva receber a intimação;
c) realizar-se-á pessoalmente ao(a,s) COMPRADOR(A,ES), ou a seu representante legal, ou procurador regularmente constituído;
18.13. Se o destinatário da intimação encontrar-se em local incerto e não sabido, certificado pelo Oficial do Registro de Imóveis ou pelo de Títulos e Documentos, competirá ao primeiro promover sua intimação por edital com prazo de 10 (dez) dias, contados da primeira divulgação, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação no local do imóvel ou noutro de comarca de fácil acesso, se, no local do imóvel, não houver imprensa com circulação diária;
18.14. Purgada a mora, concretizada mediante pagamento por intermédio de cheque administrativo, objeto da correspondente compensação bancária, nominativo à VENDEDORA, ou a quem expressamente indicado no requerimento de intimação, convalescerá o contrato de alienação fiduciária em garantia, caso em que, nos três dias seguintes, o Oficial entregará à VENDEDORA as importâncias recebidas do(a,s) COMPRADOR(A,ES), sendo certo que o reembolso das despesas de cobrança e de intimação será diretamente efetuado pelo(a,s) COMPRADOR(A,ES) ao Oficial, em dinheiro ou por intermédio de cheque administrativo;
18.15. Eventual diferença entre o valor efetivamente devido para os fins de purgação da mora e aquele pago pelo(a,s) COMPRADOR(A,ES) com essa finalidade será paga por estes últimos (COMPRADOR(A,ES)) juntamente com a primeira ou com a segunda prestação que se vencer após a purgação da mora;
18.16. Não purgada a mora, no prazo assinado, o Oficial:
a) certificará tal fato;
b) promoverá o registro da consolidação da propriedade, que passará a ser plena, em nome da VENDEDORA, mediante a prévia apresentação da prova de recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis ou de direitos a eles relativos, sobejando a garantia hipotecária em favor da instituição financeira, se for o caso;
19- DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL:
19.1. Consolidada a propriedade em nome da VENDEDORA, o imóvel será alienado a terceiros, da seguinte forma:
a) a alienação se fará sempre por público leilão extrajudicial;
b) o primeiro público leilão realizar-se-á dentro de 30 (trinta) dias, contados da data do registro da consolidação da plena propriedade em nome da VENDEDORA;
c) Se, no primeiro público leilão o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel estipulado no item 3 do Quadro Resumo, supra, o segundo público leilão, realizar-se-á dentro de 15 (quinze) dias, contados da data do primeiro leilão, tendo como referencial o valor da dívida;
19.2. O público leilão (primeiro e segundo) será anunciado mediante edital único com prazo de 10 (dez) dias, contados da primeira divulgação, publicado por três dias, ao menos, em um dos jornais de maior circulação no local do imóvel ou noutro de comarca de fácil acesso, se, no local do imóvel não houver imprensa com circulação diária;
19.3. A VENDEDORA, já, então, como titular da propriedade plena do imóvel, transmitirá o domínio e a posse do imóvel ao licitante vencedor;
19.4. Para fins do leilão, os contratantes adotam os seguintes conceitos:
a) valor do imóvel é o da compra e venda acima celebrada, que antecede o financiamento imobiliário e alienação fiduciária em garantia, aqui incluído o valor das benfeitorias executadas às expensas do(a,s) COMPRADOR(A,ES), obedecidos os demais requisitos previstos neste contrato, atualizado monetariamente de acordo com a variação percentual acumulada pelo mesmo índice e periodicidade que atualizam o valor do saldo devedor do financiamento a partir da presente data;
b) valor da dívida é o equivalente à soma das seguintes quantias:
b1 - o valor do saldo devedor, nele incluídas as parcelas vencidas e os prêmios de seguro vencidos e não pagos, atualizados monetariamente até o dia da consolidação da plena propriedade na pessoa da VENDEDORA e acrescidas das penalidades moratórias e despesas abaixo elencadas;
b2 - contribuições devidas ao condomínio;
b3 - despesas de água, luz e gás (valores vencidos e não pagos até a data do leilão);
b4 - IPTU e demais tributos, tarifas ou contribuições eventualmente incidentes (valores vencidos e não pagos até a data do leilão);
b5 - taxa diária de ocupação, fixada em 0,035% (trinta e cinco milésimos percentuais) sobre o valor do imóvel (conforme letra “a)” da cláusula 19.4 acima), atualizado pelo mesmo índice pactuado neste contrato, e devida desde o primeiro dia subseqüente ao da consolidação da plena propriedade na pessoa da VENDEDORA;
b6 - qualquer contribuição ou tributo com fato gerador incidente sobre os pagamentos efetuados pela VENDEDORA, em decorrência da intimação e da alienação em leilão extrajudicial e da entrega de qualquer quantia ao(a,s) COMPRADOR(ES);
b7 - custeio dos reparos necessários à reposição do imóvel em idêntico estado de quando foi entregue ao(a,s) COMPRADOR(A,ES), a menos que ele já o tenha devolvido em tais condições à VENDEDORA ou ao adquirente no leilão extrajudicial;
b8 - o imposto de transmissão que tenha sido pago pela VENDEDORA, em decorrência da consolidação da plena propriedade do imóvel, em decorrência do inadimplemento do(a,s) COMPRADOR(A,ES);
19.5. Se, no primeiro leilão, o maior lance oferecido:
a) for inferior ao valor do imóvel, será realizado o segundo leilão;
b) for superior ao valor do imóvel, a VENDEDORA entregará ao(a,s) COMPRADOR(A,ES) a importância que sobejar, como adiante disciplinado;
19.6. No segundo leilão:
a) será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, conceituado neste contrato, hipótese em que, nos 5 (cinco) dias subseqüentes ao integral e efetivo recebimento, a VENDEDORA entregará ao(a,s) COMPRADOR(A,ES) a importância que sobejar, como adiante disciplinado;
b) poderá ser recusado o maior lance oferecido, desde que inferior ao valor da dívida, como conceituado no presente contrato, caso em que a dívida perante a VENDEDORA será considerada extinta e exonerado este último da obrigação de restituição ao(a,s) COMPRADOR(A,ES) de qualquer quantia, na forma do § 5º do art. 27 da Lei 9.514/97, declarando-se extinto o vinculo obrigacional decorrente do negocio jurídico, dentro de 5 (cinco) dias contados da data da realização do segundo leilão, a VENDEDORA disponibilizará ao(a,s) COMPRADOR(A,ES) termo de extinção da obrigação;
19.7. Também será extinta a dívida, se no segundo leilão não houver licitante;
19.8. Se, no primeiro ou no segundo leilão, sobejar importância a ser restituída ao(a,s) COMPRADOR(A,ES) (hipótese que restará caracterizada se o valor da arrematação for superior ao valor da dívida), a VENDEDORA, se for o caso, colocar-lhe-á a mencionada diferença à disposição do(a,s) COMPRADOR(A,ES), considerando nela incluído o valor da indenização das benfeitorias, podendo tal importância ser depositada em conta corrente do(a,s) COMPRADOR(A,ES);
19.9. A VENDEDORA manterá no escritório, à disposição do(a,s) COMPRADOR(A,ES), a correspondente prestação de contas pelo período de 12 (doze) meses, contados da data da realização do leilão (primeiro ou segundo);
19.10. O(A,s) COMPRADOR(A,ES) restituirá(ão) o imóvel, livre e desimpedido de pessoas e/ou coisas, dentro do prazo de 10 (dez) dias, contados da consolidação da propriedade fiduciária em nome da VENDEDORA, sob pena de pagamento à VENDEDORA ou ao adquirente do imóvel em leilão da multa diária equivalente a 0.035% (trinta e cinco milésimos percentuais) sobre o valor do imóvel, como definido neste contrato, sem prejuízo de sua responsabilidade pelo pagamento de todas as despesas de condomínio, água, luz e gás incorridas após a data de realização do público leilão e de todas as despesas necessárias à reposição do imóvel ao estado em que o recebeu;
19.11. Não ocorrendo a desocupação do imóvel no prazo e forma ajustados, a VENDEDORA, seus cessionários ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel em leilão, poderão requerer a sua reintegração na posse, que será concedida liminarmente, para que o imóvel seja desocupado no prazo máximo de 60
(sessenta) dias, desde que comprovada, mediante certidão da matrícula do imóvel, a consolidação da plena propriedade em nome da VENDEDORA, ou do registro do contrato celebrado em decorrência do leilão, conforme quem seja o autor da reintegração na posse, cumulada com a cobrança do valor da taxa de ocupação e demais despesas previstas neste contrato;
19.12. O(A,s) COMPRADOR(A,ES) tem ciência inequívoca quanto à desnecessidade de sua intimação pessoal, a respeito da data da realização do leilão extrajudicial. Caso, ele(a,s), o(a,s) COMPRADOR(A,ES), tenha(m) interesse em acompanhar o leilão extrajudicial, ser-lhe(s)-á facultado solicitar, por escrito, informações junto à VENDEDORA, sem prejuízo, evidentemente, de continuidade plena do leilão extrajudicial competente;
20 – DO MANDATO
20.1. O(A,s) COMPRADOR(A,ES), neste ato, nomeia(m) e constitui(em) sua bastante procuradora a VENDEDORA, por seus representantes legais Xxxx Xxxxx Xxx Xxxxx xx Xxxxx, brasileiro, casado, advogado inscrito na OAB/RJ sob o nº 73.613, inscrito no CPF sob o n.º 000.000.000-00, e/ou Xxxx Xxxxxx Xxx Xxxxx xx Xxxxx, brasileiro, casado, empresário, portador da carteira de identidade n.º 05243665-6, expedida pelo IFP/RJ, inscrito no CPF/MF sob o n.º 000.000.000-00 com escritório nesta cidade e neste Estado, a Avenida Paisagista Xxxx Xxxxx xx Xxxxxxx Xxxx, n.º 200, bloco 03, grupo 401 – Barra da Tijuca e, em caráter irrevogável e irretratável, nos termos dos artigos. 683 e 684 do Código Civil, podendo o mandatário substabelecer, no todo ou em parte, com ou sem reservas de iguais poderes para si, os poderes especiais e únicos de representação da VENDEDORA deste mandato junto às repartições públicas de um modo geral, empresas concessionárias de serviços públicos, autarquias e entidades paraestatais, notadamente o registro imobiliário, assinando alterações do Memorial de Incorporação podendo assinar requerimentos, guias e memoriais discriminar frações, assinar plantas, promover a retificação de metragens do terreno e os registros que se fizerem necessários, inclusive eventuais rerratificações e/ou aditamentos na convenção de condomínio, bem como, representá-lo(s) nas Assembléias Gerias do Condomínio, no caso de sua(s) ausência.
20.2. Considerando, ainda que o projeto aprovado será ser revisto, alterado, modificado e/ou aprimorado em decorrência de imposições legais, técnicas ou funcionais, sem importar em alterações na área privativa da unidade ora prometida maiores que 5% (cinco por cento) ou em sua quantidade de vagas de garagem, fato que daria ensejo à necessidade de adaptação do Memorial de Incorporação às alterações impostas ou ajustadas, o(a,s) COMPRADOR(A,ES) autoriza(m) a VENDEDORA, por seus procuradores, a representá-lo(s) junto às repartições competentes, especialmente o Registro de Imóveis e a Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, visando acompanhar o processamento das alterações e/ou modificações, bem como, a promover as substituições que se fizerem necessárias no respectivo Memorial de Incorporação e na Convenção de Condomínio, ficando ainda a VENDEDORA investida de poderes para assinar a escritura pública da referida Convenção de Condomínio, em caso de retificação do memorial de incorporação ou não e respectiva rerratificação, se necessária. O exercício dos mandatos aqui conferidos não acarretarão em ônus pecuniário para o(a,s) COMPRADOR(A,ES) sob título de honorários.
20.3. O(A,s) COMPRADOR(A,ES), pela presente e na melhor forma de direito, nomeiam-se e constituem-se mutuamente procuradores, com poderes irrevogáveis e irretratáveis, nos termos do artigo 684 e parágrafo único do art. 686 do Código Civil, para receber citações, intimações, interpelações, notificações judiciais e extrajudiciais, inclusive por meio eletrônico ou fac-símile, rerratificar, aditar, constituir procuradores com poderes “ad judicia” para o foro em geral, tudo como
referência ao presente instrumento, atos esses que darão como bons, firmes e valiosos, assim como para se representarem perante repartições públicas, cartórios de notas e de registro imobiliário.
20.3.1. Tendo em vista a regulamentação pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro da “entrega certificada de arquivos eletrônicos”, fica(m) o(a,s) COMPRADOR(A,ES) ciente(s) de que a VENDEDORA poderá usar este meio de comunicação para notificações que se façam necessárias, por qualquer motivo inerente a este contrato.
20.4. Na hipótese de ser apenas um COMPRADOR fica sem efeito o item 20.3 acima.
21.- DA CESSÃO DE DIREITOS:
21.1. O(s) COMPRADOR(ES) somente poderá(ão) ceder e transferir os direitos e obrigações oriundos do presente instrumento, ou aliená-los a qualquer título, desde que obtenha(m) prévia e expressa anuência da VENDEDORA e que:
a) o(s) COMPRADOR(ES) esteja(m) em dia, na ocasião, com os pagamentos e demais obrigações ora por ele(s) assumidas;
b) o(s) COMPRADOR(ES) seja(m) financeiramente idôneo(s), a critério da VENDEDORA;
c) seja pago o ITBI (imposto de Transmissão de bens imóveis) correspondente;
d) seja paga a taxa de transferência de 3% (três por cento) sobre o valor da negociação, ou seja, da própria cessão.
21.2. Se a cessão ocorrer no ato da escritura de venda e compra o(s) COMPRADOR(ES) deverá(ão) comparecer naquela escritura, na qualidade de ANUENTE(S).
21.3. A realização de negocio jurídico de cessão de direitos aquisitivos ou cessão de direitos com subrogação de divida, não será reconhecida pela VENDEDORA, padecendo de nulidade de pleno direito, ao caso de não observância e atendimento aos requisitos previstos ao item 21.1. supra e da necessária interveniência da VENDEDORA.
21.4. - Nada obstante, a VENDEDORA não negará seu consentimento para a alienação, desde que o adquirente seja idôneo e que tenham sido cumpridos todos os requisitos constantes as alíneas do item 21.1. acima do presente instrumento.
22 - DISPOSIÇÕES GERAIS:
22.1. Considerando-se a necessidade de planejamento, organização e implantação dos serviços e atividades condizentes com o padrão do empreendimento, a VENDEDORA, como condição essencial deste instrumento, e exclusivamente pelo fato de, nas suas condições de incorporadora, ter a incumbência de levar a cabo o empreendimento em sua concepção original, fica investida pelo(a,s) COMPRADOR(A,ES) de amplos e gerais poderes para, antes mesmo da “Assembléia Geral de Instalação do Condomínio”, contratar, em nome do Condomínio da futura edificação, e pelo prazo de 1 (um) ano, contado da “Assembléia Geral de Instalação do Condomínio”, empresa para administrar o condomínio, conforme previsto na Convenção de Condomínio.
22.2.- Concluída a obra e não alienada a totalidade das unidades autônomas integrantes do
empreendimento, poderá ser instalado e mantido:
a) um local para atendimento, por corretores credenciados, em local apontado pela VENDEDORA;
b) em local escolhido pela VENDEDORA placas promocionais da mesma, das construtoras e da(s) corretora(s), do material e com formatos e dimensões que entenderem.
22.3. - A(s) firma(s) Corretora(s) encarregada(s) das vendas de unidades do empreendimento poderá(ão) manter no local corretores, que terão livre acesso às unidades ainda não vendidas, aos “halls” sociais e às demais partes comuns, podendo utilizar os elevadores e vestíbulos.
22.4. - Os prazos e obrigações contidos no presente contrato se farão efetivos, independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial, inclusive entre os contratantes, seus herdeiros e sucessores.
22.5. - O(A,s) COMPRADOR(A,ES) tem perfeito conhecimento de que o edifício é de destinação exclusivamente comercial, não podendo suas unidades serem utilizadas para fins residenciais de qualquer natureza.
22.6. - Este contrato é extensivo e obrigatório aos herdeiros, sucessores e cessionários ou promitentes cessionários dos contratantes, ficando desde já autorizados todos os registros, averbações, cancelamentos que forem necessários, perante o Registro de Imóveis competente;
22.7. - O(A,s) COMPRADOR(A,ES) obriga(m)-se a comunicar por escrito à VENDEDORA a eventual mudança de endereço ou de estado civil assumindo os riscos que possam advir em caso de não fazê- lo.
22.8. - Conforme acima estipulado, o(a,s) COMPRADOR(A,ES) não poderão, sem o prévio e expresso consentimento da VENDEDORA ceder ou, por qualquer forma, alienar os direitos decorrentes do presente contrato.
22.9. - A taxa de expediente de que trata o subitem anterior será devida seja qual for a forma, natureza ou espécie do ato pelo qual se processar a cessão, em consonância ao disposto a clausula vigésima primeira.
22.10.- É facultado à VENDEDORA a colocação, em caráter definitivo e em local por ela escolhido, de um marco ou placa alusiva ao empreendimento e à sua construção.
22.11. – O(A,s) COMPRADOR(A,ES) juntará(ao) ao presente a guia de recolhimento do imposto sobre transmissão de bens e direitos a ele relativos – ITBI, que ficará fazendo parte integrante deste para fins de direito.
22.12. - O(A,s) COMPRADOR(A,ES) declara(m) ter conhecimento de que a VENDEDORA, se compromete, única e exclusivamente, a entregar as unidades e as partes comuns do empreendimento rigorosamente de acordo com o projeto legal aprovado e com as especificações contidas no memorial descritivo, independentemente de qualquer outro serviço que venha a ser oferecido ao público por terceiros, em decorrência de instalações no “stand promocionais de vendas”.
22.13. - Ressalvadas as hipóteses de inadimplemento das obrigações assumidas pelas partes neste contrato, o presente é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, em conformidade a cláusula 27.2., dele não podendo as partes se arrepender com assento na regra contida no artigo 420 do Código Civil, sendo assim extensivo e obrigatório aos herdeiros e sucessores dos contratantes, pelo que a escritura de compra, venda e cessão há de se fazer, ainda que compulsoriamente, nos termos da legislação vigente, respondendo ainda a VENDEDORA, pela evicção de direito.
22.14. - A tolerância por qualquer dos contratantes, quanto a alguma demora, atraso ou omissão da outra parte no cumprimento das obrigações ajustadas neste instrumento, ou a não aplicação, na ocasião oportuna, das cominações aqui constantes, não acarretará o cancelamento das penalidades, nem dos poderes ora conferidos, podendo ser aplicados aqueles e exercidos estes, a qualquer tempo, caso permaneçam as causas.
22.15. - O disposto na cláusula anterior prevalecerá ainda que a tolerância ou a não aplicação das cominações ocorra repetidas vezes, consecutiva ou alternadamente.
22.16. - A ocorrência de uma ou mais hipóteses, acima referidas, não implicará em precedente, novação ou modificação de quaisquer disposições deste contrato, as quais permanecerão íntegras e em pleno vigor, como se nenhum favor houvesse ocorrido nesse intervalo.
22.17. - O(A,s) COMPRADOR(A,ES) responde(m) por todas despesas decorrentes da presente compra e venda e do financiamento com alienação fiduciária, inclusive aquelas relativas a emolumentos e despachante para obtenção das certidões dos distribuidores forenses, da Municipalidade e de propriedade, as necessárias à sua efetivação e as demais que se lhe seguirem, inclusive as relativas a emolumentos e custas de Serviço de Notas e de Serviço de Registro de Imóveis, inclusive quanto ao reembolso das despesas com o Registro deste instrumento particular , além de quitações fiscais e qualquer tributo devido sobre a operação, que venha a ser cobrado ou criado, não se confundindo, pois, as obrigações tributárias inerentes a VENDEDORA a realização do empreendimento.
23. DECLARAÇÕES DO COMPRADOR
23.1-. O(s) COMPRADOR(ES) expressamente declara(m):
(i) que não tem títulos protestados, nem existe(m) ações contra ele(s) em processamento, que impossibilitem o presente negócio;
(ii) que tem ciência de que o imóvel onde será levado a efeito o empreendimento confrontará com outro onde estará situado um Posto de Gasolina, que se comunicará com o empreendimento;
(iii) que tem ciência que poderá haver, no futuro, também em lote contíguo, empreendimento nos mesmos padrões do empreendimento no qual está situada a unidade autônoma objeto do presente, quando então poderá ser estabelecida área de circulação e ligação entre tais empreendimentos, a fim de que haja comunicação direta entre ambos;
(iv) que tem ciência que poderá haver, no futuro, também em lote contíguo, empreendimento empreendimento objeto de incorporação imobiliário de natureza estritamente residencial, quando então poderá ser estabelecida área de circulação e ligação as vias de acesso daquele;
(v) que tem ciência que a receita proveniente da exploração das áreas comuns do empreendimento, fachadas, áreas de circulação, e quaisquer outras, caberão única e exclusivamente à VENDEDORA;
(vi) que tem ciência que as áreas comuns poderão ser alteradas, suprimidas, locadas ou cedidas a qualquer título a terceiros, tudo mediante autorização do Síndico ou da Administradora do empreendimento;
(vii) que tem ciência que, observadas as ressalvas impostas através da Convenção de Condomínio, ficará assegurado aos proprietários, atuais e futuros, de duas ou mais unidades autônomas contíguas no mesmo pavimento, divididas por paredes, ou em pavimentos seguidos de forma imediata, divididas por laje, o direito de reunir ditas unidades, no todo ou em parte, inclusive com áreas e partes cujo uso
exclusivo lhe for deferido, caso em que as frações ideais correspondentes às unidades autônomas ou partes reunidas serão somadas para os fins de direito, sem qualquer interferência nas frações ideais das demais unidades do Condomínio. Será permitido ainda o fechamento do corredor das áreas comuns que dão acesso às salas/lojas , desde que tal fechamento seja executado em salas/lojas contíguas, de propriedade de um mesmo condômino, não podendo, em hipótese alguma bloquear o acesso a qualquer sala/loja e às instalações e equipamentos das partes comuns, nem tampouco prejudicar os demais condôminos em seus acessos a corredores, halls, escadas e elevadores;
(viii) que tem ciência que é vedado ao(s) COMPRADOR(ES) solicitar modificações, substituições ou acréscimo em sua unidade; a interferência direta na obra, quer seja em entendimento com o mestre- de-obras ou encarregados, quer com os operários a serviço da VENDEDORA ou subempreiteiros que esta contratar; a entrada e/ou permanência na obra sem autorização prévia do profissional dela encarregado, devendo toda e qualquer reclamação ou sugestão ser-lhe diretamente apresentada; (ix)que tem ciência que as unidades Xxxxx 000, 000, 000, 000 e 332 poderão se destinar à instalação de uma instituição de ensino, bem como que a unidade Loja 1027 poderá servir de acesso à referida instituição.
23.2. - O manual do usuário fornecido por ocasião da entrega das chaves, onde constam os nomes dos fornecedores de serviços de assistência técnica autorizada, é parte integrante do presente contrato e estabelece que os serviços e consertos de defeitos ocasionalmente verificados, só poderão ser feitos (I) pela VENDEDORA, (II) pela assistência técnica dos fabricantes, ou (III) por pessoas autorizadas pelas fábricas; sob pena de perda da garantia e do direito de reclamação em face da VENDEDORA.
23.3. - Declara(m) o(a,s) COMPRADOR(A,ES) ter(em) conhecimento de que:
a) o prazo de decadência para reclamar contra possíveis defeitos aparentes, de fácil constatação, é de 90 (noventa) dias, contados da data da entrega da unidade autônoma;
b) o prazo decadencial para reclamar contra vícios redibitórios, como tais entendidos eventuais defeitos ocultos, é de 01 (um) ano, contado da efetiva entrega do imóvel, observadas as demais disposições do Código Civil que tratam da matéria;
c) o prazo de garantia para a responsabilidade pela solidez e segurança do edifício é de 05 (cinco) anos, contados da data do “habite-se”, ficando pré-excluída a responsabilidade se o defeito decorrer da falta de manutenção e conservação a que fica(m) obrigado(s) o(s) COMPRADOR(A,ES) e o condomínio.
23.4. - No caso da ocorrência de vício descrito na cláusula anterior, a VENDEDORA ficará obrigada a repor a unidade no estado em que foi entregue ao(a,s) COMPRADOR(A,ES), não ficando, em hipótese nenhuma, obrigada a reparar, repor, substituir, consertar ou de qualquer outra forma indenizar valores referentes a benfeitorias voluptuárias de decoração que se agregarem ao imóvel, tais como, por exemplo: móveis, quadros, tapetes, cortinas, armários etc., pois tais benfeitorias serão realizadas sem qualquer interferência da VENDEDORA.
23.5. - Os serviços para consertos de defeitos verificados, só poderão ser feitos pela VENDEDORA pela assistência técnica dos fabricantes, ou por pessoas autorizadas pelas fábricas; constituindo o descumprimento pelo(a,s) COMPRADOR(A,ES) das regras estipuladas nesta cláusula na perda das garantias e do direito de reclamação contra a VENDEDORA em juízo ou fora dele. A VENDEDORA fornecerá junto com as chaves um manual onde constam os nomes dos fornecedores e serviços de assistência técnica.
23.6. - A partir da data de instalação do condomínio, correrão por conta do(a,s) COMPRADOR(A,ES) todas as despesas de condomínio que forem estipuladas em Assembléia, sendo, ainda, da exclusiva
responsabilidade do(a,s) COMPRADOR(A,ES), as despesas e encargos fiscais que se façam necessários ou exigidos neste contrato, a forma da alínea “a” do item 15.5.
23.7. - O (AS,S) COMPRADOR (ES) declara(m) ter ciência e concorda(m) que, no caso da falta da entrega do termo de opção para mudança de acabamento ou modificações do imóvel nesta data, juntamente com este instrumento, o imóvel será entregue no modelo padrão/básico.
23.8. - Para a guarda, manutenção e atualização de dados cadastrais, bem como permanente e contínua geração de dados relativos ao cumprimento dos direitos e obrigações decorrentes das relações jurídicas, legais e contratuais originadas deste instrumento e disponibilização ou prestação de informações respectivas, o(s) COMPRADOR(ES) concorda(m) em pagar mensalmente, juntamente com as parcelas mensais, uma Taxa de Administração do Crédito, no valor atual de R$ 25,00 (vinte e cinco reais), cobrada pela VENDEDORA, que será atualizado na mesma periodicidade e índice do contrato, ou seja, mensalmente. Na hipótese de superveniência de lei que admita o reajuste em periodicidade inferior, o reajuste previsto nesta cláusula automaticamente passará a ser feito na menor periodicidade permitida por lei.
23.9 - O(A,s) COMPRADOR(A,ES) declara(m) que tomou(ram) conhecimento prévio do conteúdo deste instrumento, que suas disposições são de inteira e integral compreensão e alcance e que as obrigações pecuniárias assumidas são compatíveis com a sua capacidade econômico-financeira declarando, ainda, ter(em) recebido, neste ato, uma cópia da Convenção de Condomínio, à qual expressamente adere(m), passando ela a fazer parte integrante e complementar do presente contrato, assim como uma planta da unidade objeto deste instrumento.
23.10 – Declara(m) o(a,s) COMPRADOR(A,ES) que têm ciência dos apontamentos constantes das certidões dos distribuidores em nome da VENDEDORA e das certidões referentes ao imóvel, não sendo impeditivas à presente transação.
23.11 – Declara também o(a,s) COMPRADOR(A,ES) que está ciente e não se opõem que os valores que representam as parcelas de pagamento do preço da aquisição, do imóvel ora negociado, sejam empenhados a instituição bancária para garantia do pagamento de hipoteca que recai sobre o imóvel e que para tanto os pagamentos que serão feitos aquele momento pelo agente bancário credor, via título bancário, e que a empresa envidará os melhores esforços para canalizar tais pagamentos à liquidação desta hipoteca.
23.12 – O(S) COMPRADOR(A,ES) têm ciência que o comparecimento do CREDOR neste contrato é apenas e tão somente para anuir na venda com a manutenção da garantia hipotecária que recai sobre o imóvel para garantia de seu crédito, e quanto a constituição do penhor dos recebíveis que serão pagos conforme fluxo de recebimento, não sendo o CREDOR anuente ou responsável pelos demais aspectos que envolvem esta contratação, como preço, prazo, termos ou ainda pelas condições físicas e construtivas do imóvel.
23.13 - O(A,s) COMPRADOR(A,ES) declara(m) que a VENDEDORA disponibilizou uma minuta para exame, com as condições de pagamento do presente contrato e obedecendo a forma legal.
24 – DECLARAÇÕES FINAIS
24.1. O imóvel acima descrito integra o ATIVO CIRCULANTE da VENDEDORA, não fazendo parte do ATIVO PERMANENTE IMOBILIZADO, razão pela qual deixa de apresentar a CND do INSS e Certidão Negativa da Receita Federal.
24.2 – A VENDEDORA declara estar ciente de que as parcelas acima indicadas (recebíveis) somente poderão ser objeto de securitização desde que haja a prévia quitação da hipoteca.
24.3 – A VENDEDORA declara que, em caso de sinistro ou de desapropriação, o beneficiário dos seguros acima mencionados será o BANCO, enquanto perdurar a hipoteca.
24.4 – Declara também a VENDEDORA que está ciente e não se opõe que os valores que representam as parcelas de pagamento do preço da aquisição, do imóvel ora negociado, continuem sendo empenhados ao CREDOR para garantia do pagamento da hipoteca que recai sobre o imóvel e que para tanto os pagamentos serão feitos através da Cobrança do CREDOR, via Boleto, e que a empresa envidará os melhores esforços para canalizar tais pagamentos à liquidação desta hipoteca.
25 – DO ESTACIONAMENTO
25.1. Tem ciência o(a,s) COMPRADOR(A,ES) que todas as vagas do empreendimento se acham vinculadas à Xxxx 000, tudo conforme previsto na minuta da Convenção do Condomínio apostilada ao memorial de incorporação.
25.2. O proprietário da supracitada unidade terá o direito, de explorar economicamente as vagas para o estacionamento de veículos, seja diretamente, seja através de sociedade que venha a constituir, se associar, contratar, inclusive, mas não apenas, instituindo sistema de cobrança rotativa, com manobristas ou não, podendo se utilizar de sistema duplicador, alugando-as a terceiros, sejam eles usuários do Condomínio ou não, além de poder se valer das cancelas para qualquer evento de marketing, relacionado a utilização do estacionamento, ou de suas maquinas de controle (cancelas e afins).
25.3. Sem prejuízo do disposto no item supra, será assegurado, pelo atual ou futuro proprietário da Xxxx 000, perpetua gratuita e ininterruptamente, ao(a,s) COMPRADOR(A,ES), o direito de estacionar 01 (hum) veículo (s) de passeio, sem direito de escolha da localização da referida vaga, presa ou não, sujeita ao uso de manobrista, conforme preconizado as disposições constantes ao instrumento de Convenção de Condomínio, do qual o(a,s) COMPRADOR(A,ES), tem inequívoca ciência com exceção do titular da Xxxx 000, a quem será assegurada a gratuidade de estacionamento de 18 (dezoito) veículos de passeio, sempre e em qualquer caso no pavimento do subsolo ou na parte externa posterior, a exclusivo critério do proprietário da unidade Xxxx 000.
26 - ATO JURÍDICO PERFEITO
26.1 - As partes contratantes declaram que o presente contrato, livremente convencionado, constitui ato jurídico perfeito, não suscetível de lhe serem aplicados dispositivos de legislação superveniente à sua celebração e que possam, direta ou indiretamente, alterar o pressuposto de sua comutatividade, nos termos do disposto no artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal.
27 – DO FORO E IRRETRATABILIDADE
27.1 - O foro do contrato é o da comarca de situação do imóvel, com exclusão de qualquer outro, mesmo decorrente de atual ou futuro domicilio das partes.
27.2 - O presente contrato é celebrado de forma irrevogável e irretratável.
E, por assim se acharem justos e contratados, que assinam na presença de duas testemunhas, depois de terem lido e achado conforme.
Rio de Janeiro, de de
VENDEDORA:
COMPRADOR(A,ES):
INTERVENIENTE ANUENTE:
TESTEMUNHAS:
NOME: CPF:
NOME:
CPF:
FOLHA DE CONTINUAÇÃO E/OU DE ASSINATURAS DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE SUA ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, CELEBRADO ENTRE E EM . .2012.