시장분석. 가. 도입시설별로 시장분석 및 수요예측 근거를 충실히 제시한 후, 수행 후 사업 이익 및 수익률이 과장·축소 추정되지 않도록 해야 하며, 이를 위해 용도별 처분계획에 따라 분양, 매각, 운영, 임대 수익과 비용 등 예상 산정금액과 산정기준을 제시한다.
시장분석. [시장분석] 본 시장분석보고서는 2020년 08월에 작성된 (주)대한감정평가법인 시장조사 보고서 및 대한토지신탁(주)에서 제공받은 시장 분석 자료를 활용하여 작성하였습니다. 보고서에 포함된 추정 및 예측치들은 실제 발생하는 상황과 차이가 있을 수 있으며, 또한 향후 운용과정에서 경제상황의 변동 등의 계량화되지 아니한 위험요인이 존재하므로 이러한 정성적 위험요 인을 유의하시기 바랍니다. 구분 주요내용 입지분석 - 이천 지역은 서울 및 수도권 소비자와의 접근성이 다른지역보다 가까워 선호도가 높은편이며, 본건 자산 이 위치한 백사면 지역은 고속도로 등의 접근성이 우수한 편임. - 본건 자산은 제2중부고속도로, 영동고속도로, 중부내륙고속도로, 광주 원주고속도로 등 4개의 고속도로 사이에 위치하여 전국 교통망이 우수함 본건 입지현황 - 본건 자산 약 5km 거리에 3번 국도 도암IC를 통하여 동판교IC까지 약 30분 내, 강남권역까지 1시간 내, 인천권역 90분 내, 김포권역 100분 내 진입가능한 위치임. 본건 교통 입지현황
시장분석. [시장분석] 본 시장분석보고서는 2022년 05월 삼정회계법인 및 키움투자자산운용(주)에서 제공받은 시장 분석 자료를 활용하여 작성 하였습니다. 보고서에 포함된 추정 및 예측치들은 실제 발생하는 상황과 차이가 있을 수 있으며, 또한 향후 운용과정에서 경제상황의 변동 등의 계량화되지 아니한 위험요인이 존재하므로 이러한 정성적 위험요인을 유의하시기 바랍니다. 구분 주요내용 입지 분석 - 본건 자산은 광명역을 통한 대중교통 접근성과 인근에 위치한 5개의 고속도로를 통한 광역 접근성이 뛰어나 대형몰 이용 에 편리한 입지를 가지고 있습니다. - 2022년 1월 기준 광명시 및 인접 지역의 인구 수는 약 246만명으로 인접지역으로부터의 소비층 유입이 기대되는 입지입 니다. 본건 자산 광역입지 - 본건 자산 반경 1km 이내에는 롯데몰, IKEA, 코스트코를 중심으로 한 유통사 클러스터가 형성되어 집객효과를 함께 누리 고 있으며, 광명역을 중심으로 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 밀집한 주거지역이 계속해서 발전하고 있어 지속적인 배 후수요의 증가가 예상되는 입지입니다. 본건 자산 협의 입지 - 본건 자산은 KTX 광명역과 지하철1호선과 약 900m 거리로 도보 10분내에 위치하고 있으며, 14개의 버스노선 이용가능 하고 광명종합터미널 및 26개 노선의 버스정류장이 위치하고 있습니다. 본건 자산 대중교통 입지현황 개발 계획 - 신안산선 및 월곶판교선의 개통으로 인해 광명시로부터 주요 업무지구인 여의도, 판교, 구로디지털단지, 송도로의 접근 성이 대폭 향상되어 광명시 및 인접지역에 거주하며 외부 업무 지구로 통근하는 거주 인구가 증가할 것으로 기대 됩니다. 본건 자산 인근 개발계획_1 - 주거위주의 신도시에 오피스빌딩 공급이 활발히 진행되고 있으며, 중앙대학교 광명병원이 2022년 3월 개원하였습니다. - 광명 구름산 택지지구는 5천 세대 이상의 주거단지로 조성되며, 광명역 권역으로 인구 유입이 활발히 진행 될 것으로 예 상됩니다. 본건 자산 인근 개발계획_2 - 광명시는 공공주택지구 및 신도시 개발 계획이 예정 되어있어, 2031년 까지 약 10만여 호의 신규 인구 유입이 전망됩니 다. - 광명, 시흥 공공주택지는 약 1천 2백만㎡ 규모로 조성되며, 7만가구의 주거와 함께 유동인구 유입이 활발해질 것입니다. 본건 자산 인근 개발계획_3 시장 분석 - COVID-19의 영향으로 2020년 오프라인 유통업체 매출액은 감소세를 보였으나, 2021년 복합쇼핑몰 포함 사업부의 매출 액 증가에 힘입어 전년대비 7.5% 성장하였으며 오프라인 리테일 강세로 인한 추가적인 성장세가 기대됩니다. 국내 리테일 산업 현황_1 - 오프라인 쇼핑몰은 몰링문화(쇼핑+외식+스포츠+문화생활)의 영향으로 단순한 쇼핑공간이 아닌 엔터테인먼트, 식음 등 의 기능을 동시에 수행하는 종합 문화 공간으로 나아가고 있으며, 오프라인만의 체험 위주의 현장성을 강화하여 확실한 차 별점을 구축하고 있습니다. - 롯데몰의 경우 향후 3년간 총3개의 구체적인 신규 출점 계획이 잡혀 있어 복합쇼핑몰로의 활발한 공급이 예상됩니다. 국내 리테일 산업 현황_2 - 본건 자산 및 경쟁시설들의 비교 및 평가를 위하여 배후인구, 상업시설 세대, 교통접근성, 주차 편의성, 건물 독립 복합 입점 여부, 규모의 집객력 이상 6개의 항목을 분석 기준으로 설정하였습니다. 본건 자산 경쟁력 분석 매매사례 - 2020년 이후 거래된 본건 자산과 유사한 매매 사례의 Cap.Rate 는 4% 대 수준을 형성하고 있음. - 본건 매입가액은 324,000백만원, 평단가는 8.52백만원이며, 1년차 NOI(순영업이익) 기준으로 산정된 매입 Cap.Rate은 4.79% 입니다. 본건 자산 유사 거래 사례
시장분석. ○ 미국 물류시장 현황 및 분석 2019년과 2020년 미국의 물류 거래량은 각각 $117bn과 $104bn으로 역대 최고치이며 최근 10년 거래량의 성장세는 CAGR 17% 수준입니다. 미국 물류시설 거래량 추이(2010-2020) 출처:Cushman & Wakefield '21년 1분기 미국 물류시장 중 순흡수면적이 가장 높은 지역은 Dallas/Ft. Worth, Atlanta, Inland Empire, Phoenix, Chicago, Pennsylvania I-78/81 Corridor, Columbus 순임. 시장 임대료는 '21년 1분기 $8.44 psf 이며 작년 동기간 대비 7.1% 상승하였습니다. 도시별 순흡수면적 Top 10(21년 1분기 기준) 출처:CBRE U.S. Industrial & Logistics Figures Q1 2021 <미국 물류시설 임대료 상승률 추이(YoY％)> 출처:CBRE U.S. Industrial & Logistics Figures Q1 2021 ○ 인디애나폴리스 물류시장 현황 및 분석 인디애나폴리스 물류 시장은 CBD를 중심으로 South, Southwest, Northwest, Northeast, East 권역으로 구분됩니다. <인디애나폴리스 submarket> 출처:CBRE U.S. Industrial & Logistics Figures Q2 2020 인디애나폴리스 평균 임대료는 $4.04/sf, 공실률은 4.5% 수준입니다. 본건 자산이 소재한 South 권역의 경우 평균 임대료 $4.34/sf, 공실률 4.8%를 기록하여 시장 평균과 유사한 수준 입니다. <인디애나폴리스 물류시장 submarket 주요 지표> 출처:Colliers Research Industrial Indianapolis 2020 Q4 인디애나폴리스 물류 시장은 Covid 19 확산에 따른 영향에도 불구하고, 20년 4분기 지표는 전년 동기 대비 견조한 성장세를 이어가고 있습니다. 신규 공급의 증가로 공실률이 소폭 상 승하였으나 다시 하락할 전망이며, 임대료는 $4.26 psf으로 전년 동기간 대비 2.2% 상승하 였습니다. <’20년 ４Q vs ’19년 ４Q 주요 시장 지표 비교> 출처:Colliers Research Industrial Indianapolis 2020 Q4 <순흡수면적 10년 추이 (2010년 ~ 2020년)> 출처:Colliers Research Industrial Indianapolis 2020 Q4
시장분석. 구분 주요내용 GBD오피스시장 - GBD 오피스권역은 강남구, 서초구 지역으로 이루어지며, 테헤란로, 강남대로, 기타권역 등 세 개의 세부권역으로 구분됨 - 본 자산은 도곡로를 중심으로 GBD 기타권역에 위치하며 중형급 오피스빌딩으로 분류됨 GBD 오피스 세부권역 구분 - 서울시 주요 오피스 권역인 GBD 내 향후 공급 전체 오피스 중 14%인 연면적 약 59만평이 중형이고, 향후 대형 오피스 위주의 공급이 예상되 는 GBD에서 중형 오피스는 희소성을 가지고 있음 공급시장 규모별 오피스 Stock현황 및 공급 추이 - GBD 오피스 공급시장은 2014년까지 판교 테크노밸리 영향으로 공실률이 상승하였으나, 2015년 이후 흡수면적이 크게 증가하여 안정적인 임대시장을 형성 - 2019년 하반기에는 소형 오피스의 신규공급만이 예정되어 있어 공실률에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됨 GBD 오피스 순공급 및 순흡수 추이 - GBD 내 오피스의 거래규모 및거래단가는 꾸준히 증가하는 추세이며, 거래단가는 지난 3년간 연평균 5.79%성장률을 보임 - 19년 2분기의 3.3㎡당 거래단가는 24백만원 수준임 거래시장 GBD 오피스 거래규모 및 평당 거래가격 - 거래사례 비교 (1) 거래사례 비교1 - 거래사례 비교 (2) 거래사례 비교2 - 본 자산의 평당 매입 예정가는 12,600천원 수준이며, 매매사례 가격 수준은 연면적 평당 15,000천원 ~ 25,000천원임 거래사례 - 본 자산이 속한 GBD 기타권역의 중형 오피스 공실률은 2019년 1분기 기준 6.3%수준임 - 최근 5 년간의 CAGR을 바탕으로 예측한 결과 2021년 공실률은 소형 (4.7%), 중형 (5.4%), 중대형 (6.3%), 대형 (8.5%) 순으로 전망됨 임대시장 GBD 기타권역 오피스 공실률 추이(19.1Q기준) - GBD 권역 내 중형 오피스의 3.3㎡당 임대료를 비교 했을 때, 본 자산이 속한 기타권역이 가장 큰 폭의 상승률을 보여줌 - 최근 3년간 CAGR 을 바탕으로 예측한 결과 2021년 GBD 기타권역 내 중형 오피스의 평균 실질임대료는 56,322원 수준으로 예상됨 GBD 권역별 중형 오피스 임대료 추이(19.1Q기준) - 경쟁빌딩 임대료 비교 경쟁임대료 분석 - 경쟁빌딩의 NOC(명목임대료) 평균은 188,500원 내외 수준이며, Effective NOC(실질임대료) 평균은 175,000원 수준임 - 본 자산의 전체적인 건물의 임대차 상황이 좋아질 것을 감안하여 적정 E.NOC 수준은 약 17.0 만원 ~17.5 만원 수준임 적정 임대료 수준
시장분석. 대체에너지 개발 분위기조성 및 정부지원 - Hydrox Gas의 생성 및 상용화 초기단계 - 미국 / 일본 / 아이슬란드 등지에서 일부 상용화 - 소형 위주 가스발생기 시장 형성 - 국내 철강관련 업체 약 80개소 - 국내외적으로 친 환경사업분야 각광 - 용융로 단가 및 연료비 절감으로 기존시장대체 수요 발생 - 폐기물 처리분야 사업 세계 약 1,470개소
시장분석. 아래의 시장분석 자료는 KB 금융지주 경영연구소 부동산연구팀 및 JLL 코리아, CBRE, Genstarmate 에서 제공받은 시장 분석 자료를 활용하여 작성하였습니다. 시장분석 내용상 추정 및 예측치들은 실제 발생하는 상황과 차이가 있을 수 있으며, 또한 향후 운용과정에서 경제상황의 변동 등의 계량화되지 아니한 위험요인이 존재하므로 이러한 정성적 위험요인을 유의하시기 바랍니다.