IL FALLIMENTO DELLE PARTI. L’art. 1, comma 77, della legge n. 208/2015 afferma che “all’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria si applica l’art. 00, xxxxx xxxxx, xxxxxxx x) xxx xxxxx xxxxxxx 16 marzo 1942, n. 267”. La previsione crea alcuni dubbi in quanto si apre parlando di “acquisto”, per poi richiamare una norma la quale prescrive una “esenzione” dalla revocatoria per “i pagamenti di beni e servizi effettuati nell’esercizio dell’attività d’impresa nei termini d’uso”, senza rinviare, come ci si attendeva alla lettera c) della medesima norma, la quale prevede l’esenzione per “le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado”. Gli atti “esentati” dall’azione revocatoria sarebbero quindi in via ipotetica, nel caso del leasing immobiliare abitativo, il pagamento del prezzo da parte dell’istituto concedente in favore del venditore dell’immobile; e il pagamento dei canoni di leasing da parte dell’utilizzatore al concedente, nonché l’eventuale riscatto finale. Così facendo però, non è chiara la ratio delle disposizioni agevolative, per cui sarà necessario distinguere a seconda del soggetto che viene dichiarato fallito la norma applicabile. In caso di fallimento dell'utilizzatore, si potrà applicare, nell’interesse del concedente, l’art. 67, c. 3, a) L.F., ovvero la regola per cui i pagamenti dei canoni fatti alla società di leasing prima della dichiarazione di fallimento saranno esenti dall’azione revocatoria da parte del 54 In questo senso, X. Xxxxx, X. Xxxxxxx, X. Xxxxxx, Il leasing immobiliare abitativo: prime osservazioni, Studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 38-2016/C approvato il 22 gennaio 2016, in xxx.xxxxxxxxx.xx, p. 21. 55 X. Xxxxxxxx, I nuovi contratti immobiliari: rent to buy e leasing abitativo, CEDAM, Padova, 2017, cit. p. 89. 56 X. Xxxxxxxx, op. cit., cit. p. 93. curatore dell’utilizzatore fallito, in quanto pagamenti effettuati nell’esercizio dell’attività d’impresa nei termini d’uso. In caso di fallimento del fornitore-venditore “emerge l'incongruenza”57 del richiamo alla lettera a) del terzo comma dell'art. 67 Legge Fallimentare, essendo stato più appropriato il richiamo alla lettera c) della detta norma. Nonost...
IL FALLIMENTO DELLE PARTI. Le ipotesi di fallimento del concedente e del conduttore sono regolate dal comma 6 dell'articolo 23 del Decreto Legge 12 settembre 2014. Il fallimento è essenzialmente un processo di esecuzione forzata che ha due presupposti fondamentali, uno soggettivo, ovvero la qualità d'imprenditore commerciale del concedente o del conduttore; l'altro oggettivo, ossia l'insolvenza dell'imprenditore stesso. Tale stato di insolvenza sussiste, a norma dell'articolo 5 della legge fallimentare, nell'eventualità in cui l'imprenditore non sia più in grado di “soddisfare regolarmente le proprie obbligazioni”, con “inadempimenti od altri fatti esteriori”. Insolvenza e inadempimento sono due cose differenti dal momento che per insolvenza si intende l'impossibilità di adempiere alle obbligazioni con “mezzi normali e alla naturale scadenza”, mentre nel caso di inadempimento il soggetto può non pagare ma essere in grado di farlo. Nella specificità del rent to buy “in caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni”. Il fallimento del concedente non costituisce quindi cessazione del contratto. Pertanto il curatore fallimentare, nominato con la sentenza del Tribunale che ha dichiarato il fallimento, può solamente agire in revocatoria, per non essere vincolato all'obbligo di cessione dell'immobile al termine del periodo di godimento qualora il conduttore manifesti la volontà di esercitare il proprio diritto all'acquisto. L'azione revocatoria è concessa, fatto salvo che il conduttore provi che non era a conoscenza dello stato d'insolvenza del concedente, se il rent to buy è stato stipulato nell'anno anteriore alla dichiarazione di fallimento e se le obbligazioni assunte dal concedente superano di oltre un quarto ciò che gli è stato dato o promesso. Alla lettera c) la legge fallimentare stabilisce però che non sono soggetti a revocatoria “le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati (...), conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia ef...