Common use of VOTO Clause in Contracts

VOTO. O Sr. Ministro Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Direito (Relator): O segundo recorrido ajuizou ação pauliana para anular hipoteca concedida pela primeira ré em fraude contra credor, em favor do segundo réu, com fundamento nos artigos 106 e seguintes do Código Civil de 1916. A sentença julgou procedente o pedido. Para o Juiz, “somente pode ser considerado que agiu de boa-fé o promissário comprador do imóvel, o qual adquiriu a unidade e pagou o preço avençado, estando agora suportando o risco de ver o credor hipotecário adotar as medidas cabíveis para fazer valer a garantia viciada” (fl. 171). Ademais, asseverou que “não resta nenhuma dúvida que a cláusula inserta no contrato de compra e venda firmado com a então construtora Encol S/A, permitindo o oferecimento da unidade adquirida em hipoteca ou já informando a existência do gravame é nula pleno iures, vez que é abusiva e constante de típico contrato de adesão, sendo ineficaz em relação ao promissário comprador” (fl. 171). Para a sentença, “Não é crível que o promitente comprador, mesmo quitando o preço da unidade adquirida, tenha anuído com tal cláusula, a qual é claramente abusiva, pois além de estabelecer condição potestativa, traz previsão da possibilidade de se constituir garantia real sobre bem que não mais pertencia à construtora vendedora” (fl. 171). O Tribunal de Justiça de Goiás negou provimento à apelação. Rejeitou as preliminares considerando que a inicial está dentro dos ditames legais, que a sentença preenche os requisitos do art. 458 do Código de Processo Civil, tendo fundamentação suficiente e, finalmente, “que o vínculo criado em contrato de compra e venda entre os compromissários e, antes ou depois, entre a construtora contratante e o agente financeiro, através da garantia hipotecária, em face do mesmo imóvel, possibilita juridicamente o pedido tal como apresentado na inicial da ação e confere a qualquer dos integrantes da tríade, interesse e legitimidade para estarem em juízo” (fl. 233). No mérito, afirmou que a “sentença decidiu com acerto. Haja ou não a hipoteca se constituído antes da compra e, conquanto prima facie comportável a questão em torno do direito real, no caso em tela, sobreleva aspectos outros que de forma alguma devem ser olvidados, sob pena de incorrer o Julgador em severas injustiças com uma parcela da sociedade que procedeu com lisura e boa-fé na aquisição de sua casa própria” (fl. 234). Invoca precedente de que Relator nesta Corte o Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx para asserir que ninguém que tenha adquirido imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a da construtora perante seu financiador. Os embargos de declaração foram rejeitados. Não enxergo violação do artigo 535 do Código de Processo Civil. O tema objeto da controvérsia foi posto claramente no acórdão recorrido, não havendo empeço a que o tema seja tratado no recurso especial. A argumentação desenvolvida pelo recorrente é no sentido de que não seria possível desconstituir a hipoteca, regularmente estabelecida, de modo a impedir que o adquirente, mesmo tendo quitado integralmente o imóvel, possa ver a desoneração do gravame antes do pagamento da dívida ao credor hipotecário. Assim, prevalece o direito real sobre o direito pessoal. Traz, ainda, precedentes para apoiar o dissídio. Ocorre que, de fato, o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência mais recente desta Corte. Vejamos. Ao julgar o REsp n. 439.604-PR, de minha relatoria (DJ de 30.06.2003), esta Terceira Turma assentou que “os embargos de terceiro opostos pelos compradores de imóvel, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, são procedentes, não atingindo a garantia hipotecária do financiamento o terceiro adquirente da unidade, o qual responde, apenas, pelo pagamento do seu débito”. No meu voto expendi as razões que se seguem: Toda a questão é saber se a hipoteca gravando a operação de empréstimo feita pelo Banco à construtora, no espectro do Sistema Financeiro da Habitação, alcança o terceiro adquirente que cumpre a sua obrigação de pagamento. Tenho manifestado meu entendimento de que quando o imóvel é pago à vista, quitada a obrigação assumida, e, ainda, não tiveram os adquirentes conhecimento de que os bens estavam gravados, não há mesmo razão para embolar o imóvel da garantia oferecida pela construtora (cf. voto vista que proferi quando do julgamento do REsp n. 231.226-AL, Relator o Senhor Ministro Xxxxxxxx Xxxxxxx, DJ de 27.08.2001). Mas, neste feito, houve o pagamento parcial e a execução, diante da inadimplência da construtora financiada, atinge o terceiro adquirente. Com a devida vênia dos que entendem em sentido contrário, bem refletindo sobre as razões postas nos precedentes da Quarta Turma sobre a aquisição de imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação, quero crer que a postulação posta na inicial, merece mesmo acolhida. De fato, deve a responsabilidade dos adquirentes ficar restrita ao pagamento do seu débito, admitida a penhora da unidade adquirida apenas na hipótese de execução por inadimplemento das suas próprias obrigações. Nesse sentido, peço vênia para reproduzir as razões alinhadas pelo eminente Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx quando do julgamento do REsp n. 187.940-SP (DJ de 21.06.1999), como se segue: A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. (...)

VOTO. O Sr. Ministro Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Direito Xxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxxxxx (Relator): O segundo recorrido ajuizou ação pauliana para anular hipoteca concedida pela primeira ré Eminentes colegas. Consigno, inicialmente, que este é um daqueles processos em fraude contra credorcujo julgamento parte-se praticamente do “zero”, pois não tinha uma noção clara acerca do que seria o chamado “credit scoring”, ou simplesmente “credscore”. Após a afetação do primeiro recurso especial, em favor face da provocação feita pelo NURER (Núcleo de Recursos Repetitivos e Repercussão Geral) do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, informando a existência de cerca de oitenta mil recursos a respeito desse tema, passei a receber advogados das partes interessadas em meu gabinete. Nessas audiências, constatei que havia uma grande celeuma acerca da própria natureza do sistema “score” e do regime jurídico aplicável por se tratar de um tema novo no cenário jurídico. Por isso, após determinar a subida de um segundo réurecurso especial (ação coletiva de consumo movida pelo Ministério Público) sobre o mesmo tema, decidi realizar a audiência pública no mês de agosto, cujas notas taquigráficas foram anexadas aos autos eletrônicos. Ressalto que a audiência pública foi extremamente importante na formação do meu convencimento acerca das principais questões controvertidas a serem dirimidas para solução da controvérsia posta no presente processo. Nesse ponto, os meus agradecimentos a todos os participantes da audiência pública e a todas as pessoas que colaboraram para a sua realização, especialmente aos colegas e aos servidores desta Casa. Passo ao exame, preliminarmente, das questões incidentais suscitadas no curso da tramitação do presente recurso representantivo de controvérsia, tendo optado por fazê-lo na data de hoje juntamente com fundamento nos artigos 106 e seguintes o próprio recurso para agilizar o seu julgamento. Após, analisarei a questão central controvertida devolvida ao conhecimento deste colegiado pelo recurso especial representantivo de controvérsia e, posteriormente, será examinado individualmente o recurso especial interposto. Inicio pelo agravo regimental interposto por Xxxxxxxx Xxxxxx do Código Civil de 1916Carmo (fls. A sentença julgou procedente o pedido. Para o Juiz, “somente pode ser considerado que agiu de boa-fé o promissário comprador do imóvel612/636), o qual adquiriu não é parte no presente processo e se irresigna contra a unidade decisão que ampliou a suspensão para todas as ações em trâmite e pagou o preço avençado, estando agora suportando o risco que ainda não tenham recebido solução definitiva sobre tema objeto do presente recurso. Não conheço do agravo regimental por se tratar de ver o credor hipotecário adotar as medidas cabíveis para fazer valer a garantia viciada” (fl. 171)recurso interposto por terceiro que não é parte no presente processo. Ademais, asseverou ainda que “não resta nenhuma dúvida que a cláusula inserta no contrato fosse admitido, com o julgamento do presente caso como recurso representativo de compra e venda firmado com a então construtora Encol S/Acontrovérsia, permitindo seguindo o oferecimento da unidade adquirida em hipoteca ou já informando a existência do gravame é nula pleno iures, vez que é abusiva e constante de típico contrato de adesão, sendo ineficaz em relação ao promissário comprador” (fl. 171). Para a sentença, “Não é crível que o promitente comprador, mesmo quitando o preço da unidade adquirida, tenha anuído com tal cláusula, a qual é claramente abusiva, pois além de estabelecer condição potestativa, traz previsão da possibilidade de se constituir garantia real sobre bem que não mais pertencia à construtora vendedora” (fl. 171). O Tribunal de Justiça de Goiás negou provimento à apelação. Rejeitou as preliminares considerando que a inicial está dentro dos ditames legais, que a sentença preenche os requisitos rito do art. 458 do Código de Processo Civil543-C, tendo fundamentação suficiente eo agravo perde o seu objeto. Quanto aos embargos declaratórios opostos pela União, finalmente, “tenho que o vínculo criado em contrato de compra e venda entre os compromissários e, antes ou depois, entre a construtora contratante e o agente financeiro, através da garantia hipotecária, em face do mesmo imóvel, possibilita juridicamente o pedido tal como apresentado na inicial da ação e confere a qualquer dos integrantes da tríade, interesse e legitimidade para estarem em juízo” (fl. 233). No mérito, afirmou que a “sentença decidiu com acerto. Haja ou não a hipoteca se constituído antes da compra e, conquanto prima facie comportável a questão em torno do direito real, no caso em tela, sobreleva aspectos outros que de forma alguma devem ser olvidados, sob pena de incorrer o Julgador em severas injustiças com uma parcela da sociedade que procedeu com lisura e boa-fé na aquisição de sua casa própria” (fl. 234). Invoca precedente de que Relator nesta Corte o Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx para asserir que ninguém que tenha adquirido imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a da construtora perante seu financiador. Os embargos de declaração foram rejeitados. Não enxergo violação do artigo 535 do Código de Processo Civil. O tema objeto da controvérsia foi posto claramente no acórdão recorrido, não havendo empeço a que o tema seja tratado no recurso especial. A argumentação desenvolvida pelo recorrente é no sentido de que não seria possível desconstituir a hipoteca, regularmente estabelecida, de modo a impedir que o adquirente, mesmo tendo quitado integralmente o imóvel, possa ver a desoneração do gravame antes do pagamento da dívida ao credor hipotecário. Assim, prevalece o direito real sobre o direito pessoal. Traz, ainda, precedentes para apoiar o dissídio. Ocorre que, de fato, o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência mais recente desta Corte. Vejamos. Ao julgar o REsp n. 439.604-PR, de minha relatoria (DJ de 30.06.2003), esta Terceira Turma assentou que “os embargos de terceiro opostos pelos compradores de imóvel, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, são procedentes, não atingindo a garantia hipotecária do financiamento o terceiro adquirente da unidade, o qual responde, apenas, pelo pagamento do seu débito”. No meu voto expendi as razões que se seguem: Toda a questão é saber se a hipoteca gravando a operação de empréstimo feita pelo Banco à construtora, no espectro do Sistema Financeiro da Habitação, alcança o terceiro adquirente que cumpre a sua obrigação de pagamento. Tenho manifestado meu entendimento de que quando o imóvel é pago à vista, quitada a obrigação assumida, e, ainda, não tiveram os adquirentes conhecimento de que os bens estavam gravados, não há mesmo razão para embolar o imóvel da garantia oferecida pela construtora (cf. voto vista que proferi quando do julgamento do REsp n. 231.226-AL, Relator o Senhor Ministro Xxxxxxxx Xxxxxxx, DJ de 27.08.2001). Mas, neste feito, houve o pagamento parcial e a execução, diante da inadimplência da construtora financiada, atinge o terceiro adquirente. Com a devida vênia dos que entendem em sentido contrário, bem refletindo sobre as razões postas nos precedentes da Quarta Turma sobre a aquisição de imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação, quero crer que a postulação posta na inicial, merece mesmo acolhida. De fato, deve a responsabilidade dos adquirentes ficar restrita ao pagamento do seu débito, admitida a penhora da unidade adquirida apenas na hipótese de execução por inadimplemento das suas próprias obrigações. Nesse sentido, peço vênia para reproduzir as razões alinhadas pelo eminente Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx quando do julgamento do REsp n. 187.940-SP (DJ de 21.06.1999), como se segue: A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. (...)conhecidos.

VOTO. O Sr. Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxx (Relator): No acórdão embargado, o eminente relator, Ministro Xxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxx, citou precedentes da Quarta Turma desta Corte, nos quais restou consignado que a garantia hipotecária do financiamento concedido pelo SFH para a construção de imóveis não atinge o adquirente da unidade autônoma. No que interessa, assinalou o ilustre relator, verbis: Com efeito, a assim não se entender, haveria, fatalmente, para os adquirentes, um bis in idem, já que pagaram a totalidade do débito alusivo à unidade autônoma e rateio proporcional das partes comuns perante a construtora, e teriam de novamente fazê-lo, no todo ou parcialmente, para honrar a dívida da empresa inadimplente perante o banco credor. Ressalte-se que embora cientificado, no contrato de promessa de compra e venda, sobre a cessão do crédito, a sua relação jurídica, induvidosamente, se fez com a construtora. Esta, sim, é que celebrou o contrato, estabeleceu relação direta, a seu turno, com o financiador, em relação ao empréstimo obtido, de modo que caberia ao banco credor exercer fiscalização adequada para obter, no curso da obra, o recebimento das parcelas do seu crédito, à medida em que elas vinham sendo pagas paulatinamente pelos múltiplos adquirentes das unidades habitacionais. Não o fez, todavia, daí a sua omissão, negligência, não pode nem deve ser suportada por quem não lhe deu causa. (fl. 352). No paradigma dito divergente, a orientação acolhida pela Terceira Turma está assim estampada no voto do digno relator, Ministro Xxxxxxxx Xxxxxxx: Se a credora hipotecária não participou da avença, nem liberou os agravantes do vínculo hipotecário, sendo este real e não pessoal, qualquer negócio entre a incorporadora e os promitentes compradores é inoponível à ora agravada e exeqüente que, titular do direito de seqüela, pode exercer o seu direito de excutir o bem objeto da hipoteca para pagamento do seu crédito. Não prevalecem também as alegações de anuência tácita da embargada nem de que houve boa-fé dos promitentes compradores. Às fls. 495, o nobre sentenciante aduz nas suas razões de decidir que, em casos assemelhados como o que ora se cuida, o contrato de mútuo e hipoteca previa a transferência do referido débito hipotecário proporcionalmente aos adquirentes das unidades imobiliárias, bem como, a responsabilidade da construtora pela liquidação do débito. Anuindo esta disposição, tinham conhecimento do risco do negócio. (fl. 399). Merece prevalecer o aresto embargado. Em verdade, a controvérsia pacificou-se no âmbito da Segunda Seção desta Corte. Assim, no caso de a hipoteca ter sido instituída pela empresa construtora ao agente financeiro em data posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, é pacífica a jurisprudência no sentido de sua nulidade (leio ineficácia) em relação ao promitente comprador (REsp n. 146.659-MG, relator Ministro Xxxxx Xxxxx Xxxxx, DJ de 05.06.2000 e n. 296.453-RS, relator Ministro Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Direito (Relator): O segundo recorrido ajuizou ação pauliana para anular hipoteca concedida pela primeira ré em fraude contra credorDireito, em favor do segundo réu, com fundamento nos artigos 106 e seguintes do Código Civil DJ de 1916. A sentença julgou procedente o pedido. Para o Juiz, “somente pode ser considerado que agiu de boa-fé o promissário comprador do imóvel, o qual adquiriu a unidade e pagou o preço avençado, estando agora suportando o risco de ver o credor hipotecário adotar as medidas cabíveis para fazer valer a garantia viciada” (fl. 17103.09.2001). AdemaisAo contrário, asseverou que “não resta nenhuma dúvida que a cláusula inserta no contrato se o gravame foi constituído e registrado antes de firmado o compromisso de compra e venda firmado com a então construtora Encol S/A, permitindo o oferecimento da unidade adquirida em hipoteca ou já informando a existência do gravame é nula pleno iures, vez que é abusiva e constante de típico contrato de adesão, sendo ineficaz em relação ao promissário comprador” (fl. 171). Para a sentença, “Não é crível que o promitente comprador, mesmo quitando o preço da unidade adquirida, tenha anuído com tal cláusulavenda, a qual é claramente abusiva, pois além validade da hipoteca está condicionada ao fato de estabelecer condição potestativa, traz previsão da possibilidade de se constituir garantia real sobre bem que não mais pertencia à construtora vendedora” (fl. 171). O Tribunal de Justiça de Goiás negou provimento à apelação. Rejeitou as preliminares considerando que a inicial está dentro dos ditames legais, que a sentença preenche os requisitos recursos serem próprios do art. 458 do Código de Processo Civil, tendo fundamentação suficiente e, finalmente, “que o vínculo criado em contrato de compra e venda entre os compromissários e, antes ou depois, entre a construtora contratante e o agente financeiro, através bem como da garantia hipotecáriaciência do fato pelo adquirente. Esta é a situação estampada no acórdão paradigma (AGA n. 161.052-SP, em face relator Ministro Xxxxxxxx Xxxxxxx, DJ de 07.12.1998), que, por isso, não guarda perfeita identidade com a hipótese discutida no acórdão embargado, que cuida de financiamento por meio do mesmo imóvel, possibilita juridicamente o pedido tal como apresentado na inicial da ação e confere a qualquer dos integrantes da tríade, interesse e legitimidade para estarem em juízo” (fl. 233). No mérito, afirmou que a “sentença decidiu com acerto. Haja ou não a hipoteca se constituído antes da compra e, conquanto prima facie comportável a questão em torno do direito real, no caso em tela, sobreleva aspectos outros que de forma alguma devem ser olvidados, sob pena de incorrer o Julgador em severas injustiças com uma parcela da sociedade que procedeu com lisura e boa-fé na aquisição de sua casa própria” (fl. 234). Invoca precedente de que Relator nesta Corte o Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx para asserir que ninguém que tenha adquirido imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação assumiu Habitação. Nestes casos, a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a Segunda Seção tem decidido pela ineficácia da construtora hipoteca perante seu financiador. Os embargos de declaração foram rejeitados. Não enxergo violação do artigo 535 do Código de Processo Civil. O tema objeto o adquirente da controvérsia foi posto claramente no acórdão recorrido, não havendo empeço a que o tema seja tratado no recurso especial. A argumentação desenvolvida pelo recorrente é no sentido de que não seria possível desconstituir a hipoteca, regularmente estabelecida, de modo a impedir que o adquirente, mesmo tendo quitado integralmente o imóvel, possa ver a desoneração do gravame antes do pagamento da dívida ao credor hipotecáriounidade habitacional. Assim, prevalece o direito real sobre o direito pessoal. Traznas hipóteses em que a hipoteca é instituída pelo vendedor do imóvel (normalmente a construtora e/ou incorporadora) em favor da instituição financeira, aindacomo forma de financiamento do próprio empreendimento imobiliário, precedentes para apoiar o dissídio. Ocorre que, havendo repasse de fato, o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência mais recente desta Corte. Vejamos. Ao julgar o REsp n. 439.604-PR, de minha relatoria (DJ de 30.06.2003), esta Terceira Turma assentou que “os embargos de terceiro opostos pelos compradores de imóvel, no âmbito recursos do Sistema Financeiro da Habitação, são procedentesprevalece o direito de propriedade do imóvel por parte do comprador que, não atingindo perante a garantia hipotecária do financiamento instituição financeira, só responde até o terceiro adquirente da unidade, o qual responde, apenas, pelo pagamento valor do seu débito”. No meu voto expendi A venda direta das unidades aos adquirentes e o contrato de financiamento entre a construtora e o banco são, aparentemente, duas relações jurídicas distintas, porque a mesma construtora que vendeu e recebeu o preço (ou está recebendo as razões prestações) dá o empreendimento ou suas unidades autônomas em hipoteca ao banco. Este, por sua vez, sabe que se seguem: Toda a questão é saber se a hipoteca gravando os imóveis são destinados à venda, mas a operação de empréstimo feita pelo Banco à construtoraocorre como se os adquirentes não existissem, no espectro e não raro, repassam os recursos do Sistema Financeiro da Habitação, alcança o terceiro adquirente que cumpre Habitação sem verificar a sua obrigação de pagamentoviabilidade econômica do empreendimento ou a solvência das empresas incorporadoras. Tenho manifestado meu entendimento de que quando o imóvel é pago à vista, quitada a obrigação assumida, e, ainda, não tiveram os adquirentes conhecimento de que os bens estavam gravados, não há mesmo razão para embolar o imóvel da garantia oferecida pela construtora (cf. voto vista que proferi quando Por ocasião do julgamento do REsp n. 231.226498.862-ALGO, Relator a Terceira Turma, por unanimidade, acompanhou o Senhor voto condutor do eminente Ministro Xxxxxxxx XxxxxxxXxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Direito, DJ relator, no sentido de 27.08.2001). Mas, neste feito, houve o pagamento parcial e a execução, diante da inadimplência da construtora financiada, atinge o terceiro adquirente. Com a devida vênia dos que entendem em sentido contrário, bem refletindo sobre as razões postas nos precedentes da Quarta Turma sobre a aquisição de imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação, quero crer que a postulação posta na inicial, merece mesmo acolhida. que: “De fato, deve a responsabilidade dos adquirentes ficar restrita ao pagamento do seu débito, admitida a penhora da unidade adquirida apenas na hipótese de execução por inadimplemento das suas próprias obrigações.” (DJ de 1º.03.2004). Nesse sentido, peço vênia para reproduzir as razões alinhadas pelo eminente É digna de nota a posição do Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx quando do Xxxxxx, que, ao proferir voto no julgamento do REsp n. 187.940-SP (DJ de 21.06.1999), como se segueargumentou: A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. (...).

VOTO. O Sr. Ministro Xxxxxxxx Xxxxx xx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Direito (Relator): O segundo recorrido ajuizou ação pauliana para anular hipoteca concedida pela primeira ré A CEF opôs embargos declaratórios pedindo suprimento de alegada omissão no aresto recorrido, de debate em fraude contra credortorno do art. 252, da Lei n. 6.015/1973 (fl. 205). Rejeitado os embargos, observo que o recurso especial não se manifestou sobre violação ao art. 535, inciso II, incidindo o apelo, neste ponto, no veto das Súmulas n. 282 e n. 356-STF. Contudo remanesce o preqüestionamento dos demais dispositivos legais tidos por violados. Para melhor entender-se a lide, transcrevo excertos do voto-condutor do acórdão recorrido, a saber: Quanto ao mérito, em favor do segundo réu, com fundamento nos artigos 106 e seguintes do Código Civil que pese ser incontestável que o “(...) direito de 1916. A sentença julgou procedente o pedido. Para o Juiz, “somente pode ser considerado que agiu de boa-fé o promissário comprador do imóvel, o qual adquiriu a unidade e pagou o preço avençado, estando agora suportando o risco de ver o seqüela confere ao credor hipotecário adotar as medidas cabíveis para fazer valer a o direito de perseguir (art. 677 do CC) e excutir o bem dado em garantia viciadaem poder de quem quer que o detenha.” (fl. 171173). Ademais, asseverou que “não resta nenhuma dúvida que a cláusula inserta no contrato de compra e venda firmado com a então construtora Encol S/A, permitindo o oferecimento da unidade adquirida em hipoteca ou já informando a existência do gravame é nula pleno iures, vez que é abusiva e constante de típico contrato de adesão, sendo ineficaz em relação ao promissário comprador” (fl. 171). Para a sentença, “Não é crível que o promitente comprador, mesmo quitando o preço da unidade adquirida, tenha anuído com tal cláusula, a qual é claramente abusiva, pois além de estabelecer condição potestativa, traz previsão da possibilidade de se constituir garantia real sobre bem que não mais pertencia à construtora vendedora” (fl. 171). O Tribunal de Justiça de Goiás negou provimento à apelação. Rejeitou as preliminares considerando que a inicial está dentro dos ditames legais, que a sentença preenche os requisitos do art. 458 do Código de Processo Civil, tendo fundamentação suficiente e, finalmente, “que o vínculo criado em contrato de compra e venda entre os compromissários e, antes ou depois, entre a construtora contratante e o agente financeiro, através da garantia hipotecária, em face do mesmo imóvel, possibilita juridicamente o pedido tal como apresentado na inicial da ação e confere a qualquer dos integrantes da tríade, interesse e legitimidade para estarem em juízo” (fl. 233). No mérito, afirmou que a “sentença decidiu com acerto. Haja ou não a hipoteca se constituído antes da compra e, conquanto prima facie comportável a questão em torno do direito real, no caso em telaespécie, sobreleva aspectos outros há várias peculiaridades a serem consideradas que impedem o exercício deste direito contra os apelados. Uma delas é a dificuldade que os apelados tiveram em obter as escrituras e os respectivos registros dos imóveis, que somente ocorreu 07 anos e 10 meses (junho de forma alguma devem ser olvidados1997) após a permuta do terreno, sob pena de incorrer o Julgador em severas injustiças com uma parcela ou, melhor dizendo, da sociedade que procedeu com lisura compra (fls. 27-28) e boa-fé na aquisição de sua casa própria” quitação total (fl. 23458) dos apartamentos (agosto de 1989). Invoca precedente de que Relator nesta Corte o Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx para asserir que ninguém que tenha adquirido imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a da construtora perante seu financiador. Os embargos de declaração foram rejeitados. Não enxergo violação do artigo 535 do Código de Processo Civil. O tema objeto da controvérsia foi posto claramente no acórdão recorrido, não havendo empeço a que o tema seja tratado no recurso especial. A argumentação desenvolvida pelo recorrente é no sentido de que não seria possível desconstituir a hipoteca, regularmente estabelecida, de modo a impedir que o adquirente, mesmo tendo quitado integralmente o imóvel, possa ver a desoneração do gravame antes do pagamento da dívida ao credor hipotecário. Assim, prevalece o direito real sobre o direito pessoal. Traz, ainda, precedentes para apoiar o dissídio. Ocorre que, de fato, o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência mais recente desta Corte. Vejamos. Ao julgar o REsp n. 439.604-PR, de minha relatoria (DJ de 30.06.2003), esta Terceira Turma assentou que “os embargos de terceiro opostos pelos compradores de imóvel, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, são procedentes, não atingindo a garantia hipotecária do financiamento o terceiro adquirente da unidade, o qual responde, apenas, pelo pagamento do seu débito”. No meu voto expendi as razões que se seguem: Toda a questão é saber se a hipoteca gravando a operação de empréstimo feita pelo Banco à construtora, no espectro do Sistema Financeiro da Habitação, alcança o terceiro adquirente que cumpre a sua obrigação de pagamento. Tenho manifestado meu entendimento de que quando o imóvel é pago à vista, quitada a obrigação assumida, e, aindamesmo assim, mediante adjudicação compulsória. Nesse interregno, em outubro de 1992 (antes de concluída a obra), a hipoteca foi outorgada por quem, na oportunidade, já não detinha mais disponibilidade sobre aquelas unidades residenciais, e, inobstante, ofereceu-as em garantia, incidindo, desta forma, na hipótese do art. 147, inc. II, do C. Civil, razão pela qual deve ser cancelado o respectivo ato constritivo. Recentes julgados do Colendo Superior Tribunal de Justiça, em casos semelhantes, de contratos sem registro, não tiveram os adquirentes conhecimento de que os bens estavam gravados, não há mesmo razão para embolar o imóvel da garantia oferecida pela construtora (cf. voto vista que proferi quando só excluíram a incidência do julgamento do REsp n. 231.226-AL, Relator o Senhor Ministro Xxxxxxxx Xxxxxxx, DJ de 27.08.2001). Mas, neste feito, houve o pagamento parcial e a execução, diante da inadimplência da construtora financiada, atinge o terceiro adquirente. Com a devida vênia dos que entendem em sentido contrário, bem refletindo sobre as razões postas nos precedentes da Quarta Turma sobre a aquisição de imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação, quero crer que a postulação posta na inicial, merece mesmo acolhida. De fato, deve a responsabilidade dos adquirentes ficar restrita ao pagamento do seu débito, admitida a penhora da unidade adquirida apenas na hipótese de execução por inadimplemento das suas próprias obrigações. Nesse sentido, peço vênia para reproduzir as razões alinhadas pelo eminente Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx quando do julgamento do REsp n. 187.940-SP (DJ de 21.06.1999), como se segue: A hipoteca que o financiador da construtora instituir gravame sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, como atribuíram à instituição financeira o dever de inteirar-se sobre as condições dos imóveis antes da concessão do financiamento. O eminente Relator menciona os REsp’s n. 287.774-DF-Xxxxxx e n. 146.659-MG-Asfor. Lembro que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa dispositivos do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceirossaudoso Código Civil, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócioa recorrente aponta como ofendidos, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. (...)estão assim redigidos:

VOTO. O SrInicialmente, antes de passar ao exame do presente conflito de competência, imperiosa é a manifestação quanto ao pedido de fixação de alimentos provisórios, formulado em sede do referido incidente processual pela parte autora da ação de alimentos avoengos. Ministro Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Direito Pela análise dos autos, tem-se que antes da remessa do feito a este Egrégio Tribunal de Justiça, o mesmo pedido, fundamentado no poder geral de cautela do juiz, foi dirigido ao magistrado da 15ª Vara de Família de Fortaleza, tendo este negado a pretensão autoral, lastreando-se para tanto em questões processuais e substanciais pertinentes ao caso, conforme o trecho da decisão de fls. 2/5 a seguir: “Feitas essas considerações, e me reportando à postulação de fixação de alimentos provisórios pelo autor em petição de fls. 196/199, conquanto não se desconheça a premência do pedido, este juízo encontra-se impossibilitado de acolhê-lo, por não ter como aferir o atual estado em que se encontram as duas ações de execução lá propostas; se houve ou não o exaurimento dessas ações executivas, de forma a demonstrar a incapacidade do genitor; nem a real capacidade da avó paterna pagar, de forma complementar e subsidiária, os alimentos fixados pelo juízo de origem, e não como pretendidos pelo neto. É que, a despeito do acordo celebrado entre o autor e seu genitor ter estabelecido uma prestação alimentícia no valor de R$ 2.700,00 (Relator): O segundo recorrido ajuizou dois mil e setecentos reais), postula da avó paterna, a título de alimentos provisórios, o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), pretensão que não se compraz com o caráter subsidiário e complementar da obrigação avoenga. Feitas essas considerações processuais e substanciais, indefiro o pedido em análise, determinando a remessa do feito ao e. Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, a fim de que delibere acerca do conflito negativo de competência suscitado por este juízo.” Sendo assim, a decisão que indeferiu o pedido de alimentos provisórios desafia a interposição de recurso adequado para sua reforma, sendo certo que um novo pedido em sede de conflito de competência não serve como sucedâneo recursal para combater a decisão de primeiro grau a respeito, razão pela qual deixo de deferir o pedido de fixação de alimentos provisórios. Passo ao exame do conflito negativo de competência. Presentes os pressupostos legais necessários ao conhecimento do conflito negativo de competência sub judice. De acordo com as informações prestadas nos autos, o juízo suscitado (5ª Vara de Família) declinou da competência para o juízo suscitante (15ª Vara de Família), sob o argumento de que não existe conexão entre a presente ação pauliana para anular hipoteca concedida pela primeira ré em fraude contra credor, de alimentos complementares e a ação onde foram arbitrados alimentos em favor do segundo réuautor. O cerne da questão posta em discussão, portanto, encontra-se no exame da existência de conexão entre a ação que fixou alimentos a serem prestados pelo genitor e a ação de alimentos complementares, ajuizada em face da avó paterna, a subsidiar a prevenção do juízo que homologou o acordo de prestação alimentícia firmado entre pai e filho. Há que se destacar, no presente caso, que a segunda demanda envolve novas partes, nova causa de pedir e pedido diverso do analisado na primeira ação, já que fundada em situação fática distinta da anterior, qual seja, a necessidade de a avó paterna complementar o pensionamento prestado pelo pai. Sendo assim, não se encontram presentes os requisitos necessários para se configurar a conexão em sua concepção tradicional, ou seja, não há entre os feitos uma identidade de pedido ou causa de pedir, tal como exige o Novo Código de Processo Civil em seu art. 55, caput: “Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir.” Por outro lado, sabe-se que é possível identificar a conexão entre duas ações não apenas com base no pedido ou na causa de pedir, mas também com fundamento nos artigos 106 na relação jurídica de direito material que é discutida em cada ação, desde que tal relação jurídica faça existir um vínculo entre as demandas capaz tornar necessário o julgamento de ambas por um único juiz, a fim de evitar decisões contraditórias. É a chamada conexão por prejudicialidade, que já era admitida pela jurisprudência pátria e seguintes do Código Civil mais recentemente foi adotada pelo Novo CPC no art. 55, §3º, in verbis: “Serão reunidos para julgamento conjunto os processos que possam gerar risco de 1916prolação de decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente, mesmo sem conexão entre eles.” No caso dos autos, entretanto, tem-se que a ação de divórcio onde foi firmada a obrigação alimentícia já se encontra decidida e transitada em julgado, assim como estão arquivadas as duas execuções que dela decorreram, não cabendo a reunião dos processos para julgamento conjunto, uma vez que somente as demandas que se encontram em trâmite são passíveis desse efeito aglutinador oriundo da conexão. A sentença julgou procedente Sobre o pedido. Para o Juiz, “somente pode ser considerado que agiu de boa-fé o promissário comprador do imóveltema, o qual adquiriu a unidade e pagou o preço avençado, estando agora suportando o risco de ver o credor hipotecário adotar as medidas cabíveis para fazer valer a garantia viciada” (fl. 171). Ademais, asseverou que “não resta nenhuma dúvida que a cláusula inserta no contrato de compra e venda firmado com a então construtora Encol S/A, permitindo o oferecimento da unidade adquirida em hipoteca ou já informando a existência do gravame é nula pleno iures, vez que é abusiva e constante de típico contrato de adesão, sendo ineficaz em relação ao promissário comprador” (fl. 171). Para a sentença, “Não é crível que o promitente comprador, mesmo quitando o preço da unidade adquirida, tenha anuído com tal cláusula, a qual é claramente abusiva, pois além de estabelecer condição potestativa, traz previsão da possibilidade de se constituir garantia real sobre bem que não mais pertencia à construtora vendedora” (fl. 171). O Superior Tribunal de Justiça de Goiás negou provimento à apelação. Rejeitou as preliminares considerando que a inicial está dentro dos ditames legais, que a sentença preenche os requisitos do art. 458 do Código de Processo Civil, tendo fundamentação suficiente e, finalmente, “que o vínculo criado em contrato de compra e venda entre os compromissários e, antes ou depois, entre a construtora contratante e o agente financeiro, através da garantia hipotecária, em face do mesmo imóvel, possibilita juridicamente o pedido tal como apresentado na inicial da ação e confere a qualquer dos integrantes da tríade, interesse e legitimidade para estarem em juízo” (fl. 233). No mérito, afirmou que a “sentença decidiu com acerto. Haja ou não a hipoteca se constituído antes da compra e, conquanto prima facie comportável a questão em torno do direito real, no caso em tela, sobreleva aspectos outros que de forma alguma devem ser olvidados, sob pena de incorrer o Julgador em severas injustiças com uma parcela da sociedade que procedeu com lisura e boa-fé na aquisição de sua casa própria” (fl. 234). Invoca precedente de que Relator nesta Corte o Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx para asserir que ninguém que tenha adquirido imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a da construtora perante seu financiador. Os embargos de declaração foram rejeitados. Não enxergo violação do artigo 535 do Código de Processo Civil. O tema objeto da controvérsia foi posto claramente no acórdão recorrido, não havendo empeço a que o tema seja tratado no recurso especial. A argumentação desenvolvida pelo recorrente é tem entendimento jurisprudencial sumulado no sentido de que a conexão não seria possível desconstituir promoverá sua consequência natural de agrupamento dos feitos, caso um deles tenha sido finalizado, verbis: “Súmula nº 235: A conexão não determina a hipotecareunião dos processos, regularmente estabelecidase um deles já foi julgado.” O Código de Processo Civil de 2015, por sua vez, consagrou o entendimento da referida Súmula em seu art. 55, §1º: “Os processos de modo ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado.” Não se pode falar, portanto, em conexão sucessiva de ações, sendo expressas, a impedir jurisprudência e a lei, ao afirmarem que o adquirente, mesmo tendo quitado integralmente o imóvel, possa ver a desoneração do gravame antes do pagamento da dívida ao credor hipotecáriopara as demandas serem reunidas é necessário que ambas estejam em trâmite. Assim, prevalece a distribuição por dependência seria descabida, mesmo que se admitisse a existência da conexão por prejudicialidade, tendo em vista o direito real sobre trânsito em julgado das ações que foram processadas perante a 5ª Vara de Família. A propósito: EMENTA: CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE CONEXÃO E CONTINÊNCIA. PROCESSO JULGADO. AUSÊNCIA DE PREVENÇÃO. SÚMULA 235/STJ. INTELIGÊNCIA DO ART. 79 DO RITJMG. Já tendo sido julgado o direito pessoal. Traz, ainda, precedentes para apoiar o dissídio. Ocorre que, de fato, o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência mais recente desta Corte. Vejamos. Ao julgar o REsp n. 439.604-PR, de minha relatoria (DJ de 30.06.2003), esta Terceira Turma assentou que “os embargos de terceiro opostos pelos compradores de imóvel, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, são procedentesprocesso reputado como conexo, não atingindo se justifica a garantia hipotecária do financiamento o terceiro adquirente da unidadereunião dos autos, o qual responde, apenas, pelo pagamento do seu débito”. No meu voto expendi as razões eis que não há que se seguem: Toda falar em Relator prevento. Aplicável a questão é saber se a hipoteca gravando a operação Súmula 235 do Superior Tribunal de empréstimo feita pelo Banco à construtoraJustiça, no espectro do Sistema Financeiro da Habitação, alcança que consagra o terceiro adquirente que cumpre a sua obrigação de pagamento. Tenho manifestado meu entendimento de que quando "a conexão não determina a reunião dos processos, se um deles já foi julgado". Não sendo o imóvel é pago caso de conexão, inexiste prevenção, e o processo será distribuído por sorteio. Conflito de competência acolhido. (TJMG - Conflito de Competência 1.0024.12.285154-6/002, Relator(a): Des.(a) Xxxxxxxxxx Xxxxx , 1ª Câmara Unif. Jurisp. Cível, julgamento em 01/08/2014, publicação da súmula em 14/08/2014). Em que pese os argumentos do Magistrado da 15ª Vara de Família quanto à vistanatureza sucessiva, quitada subsidiária e complementar dos alimentos avoengos, entendo que não existe uma relação de acessoriedade entre os feitos. Isto porque a obrigação assumidaação de alimentos complementares possui subsistência própria, com fundamento em fatos novos e, aindainclusive, com partes diferentes das que figuraram na ação anterior, não tiveram os adquirentes conhecimento possuindo vínculo de dependência com o anterior processo findo. No mesmo sentido, segue jurisprudência que os bens estavam gravadosse adequa perfeitamente ao caso: “PROCESSO CIVIL. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO DE ALIMENTOS COMPLEMENTARES. AÇÃO AUTÔNOMA. INEXISTÊNCIA DE CONEXÃO COM A AÇÃO DE ALIMENTOS FINDA. AUSÊNCIA DE PREVENÇÃO. LIVRE DISTRIBUIÇÃO. CONFLITO CONHECIDO. I - A ação de alimentos proposta em face dos avós paternos, em substituição à obrigação do pai do infante de prestar alimentos, é uma nova ação, muito embora decorrente da demanda alimentar originária, mormente por contemplar novas partes, nova causa de pedir e outro pedido, fundada em relação jurídica de direito material substancialmente modificada, vez que calcada na nova situação fática; II - inexistindo relação de acessoriedade, não há falar-se em conexão ou outra causa a ensejar a distribuição do feito por dependência; III - conflito procedente para declarar competente o juízo da 7ª Vara da Família de São Luís, a quem foi o feito inicialmente distribuído por sorteio.” (TJMA, CC 0405112015, Rel. Desembargador XXXXXXX XXXXXXXX XXXXX, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, julgado em 26/11/2015, DJe 03/12/2015). Também não vislumbro a aplicação da Súmula 39 deste Tribunal de Justiça, segundo a qual “A ação de exoneração ou revisional de alimentos, por conveniência instrutória, deve ser processada e julgada no juízo que primeiro conheceu da matéria, se distribuída no mesmo foro”. Isto porque seu enunciado se direciona expressamente às ações de exoneração ou revisão de alimentos, as quais guardam identidade de partes com aquelas da obrigação alimentar fixada anteriormente, o que não se verifica aqui. No caso em deslinde, o exame do binômio necessidade/possibilidade recairá sobre partes diferentes das que figuraram na ação primária, não justificando, portanto, a necessidade de processamento no mesmo juízo por conveniência instrutória. Assim, não há razão para embolar o imóvel da garantia oferecida pela construtora (cf. voto vista que proferi quando do julgamento do REsp n. 231.226-AL, Relator o Senhor Ministro Xxxxxxxx Xxxxxxx, DJ de 27.08.2001). Mas, neste feito, houve o pagamento parcial e a execução, diante da inadimplência da construtora financiada, atinge o terceiro adquirente. Com a devida vênia dos que entendem em sentido contrário, bem refletindo sobre as razões postas nos precedentes da Quarta Turma sobre a aquisição de imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação, quero crer que a postulação posta na inicial, merece mesmo acolhida. De fato, deve a responsabilidade dos adquirentes ficar restrita ao pagamento do seu débito, admitida a penhora da unidade adquirida apenas na hipótese de execução por inadimplemento das suas próprias obrigações. Nesse sentido, peço vênia para reproduzir as razões alinhadas pelo eminente Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx quando do julgamento do REsp n. 187.940-SP (DJ de 21.06.1999), como se segue: A hipoteca que o financiador feito seja remetido à 5ª Vara de Família da construtora instituir sobre Comarca de Fortaleza. Isso posto, CONHEÇO do presente conflito de competência, para declarar o imóvel garante a dívida dela enquanto Xxxxx xx 00x Xxxx xx Xxxxxxx xx Xxxxxxx xx Xxxxxxxxx – Ceará como competente para processar e julgar o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (artfeito. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. (...)É como voto.

VOTO. O Srque se discute nesta oportunidade é a possibilidade de prorrogação do prazo de vigência contratual, nos moldes do que determina o § 4º, do artigo 57 da Lei Federal nº 8.666/93, na medida em que o ajuste principal já havia sido prorrogado por 60 meses em época anterior à celebração do presente Termo Aditivo. Ministro Xxxxxx De acordo com a instrução da matéria, não me parecem existir justificativas suficientes, capazes de ensejar a excepcionalidade necessária, preconizada pelo aludido dispositivo legal. Considerando que os serviços relativos à locação de veículos para a Guarda Municipal de Campinas são de natureza contínua, são, portanto, completamente previsíveis e, assim, a invocação da excepcionalidade prevista no § 4º do artigo 57 da Lei de Licitações não seria apropriada in casu. Nessa toada, observa-se que, apenas 02 (dois) meses antes do encerramento do prazo de vigência contratual, a Administração Municipal tomou providências no sentido de elaboração de estudo para efetuar contratações distintas para a locação das viaturas e dos rádios comunicadores, com a formação de um grupo de trabalho com os servidores da Guarda Municipal de Campinas, por intermédio da Portaria nº 004/2013 – GS/SMCASP, publicada em 02/04/2013. Outrossim, não devem prosperar as alegações da Municipalidade de que problemas de corrupção na Administração foram detectados nos exercícios de 2011 e 2012 e, por isso, houve atraso nos procedimentos para a realização de nova licitação. As exceções previstas na lei não se destinam a remediar situações causadas pela inércia da Administração, que deixou de adotar providências necessárias para concluir, em tempo hábil, nova procedimento licitatório. Neste mesmo sentido, se deu a decisão exarada pela Primeira Câmara, em sessão de 16/07/2013, nos autos do TC-3412/003/05, que abrigou contratação levada a efeito pelo próprio Município de Campinas, também prorrogada por 72 meses, consoante trecho de interesse que me permito transcrever logo abaixo: “Sobre a questão, igualmente, aos órgãos instrutivos e técnicos da Casa, entendo que as alegações ofertadas não lograram evidenciar a situação excepcional motivadora da aplicação do disposto no § 4º, do artigo 57 da Lei nº8666/93. Isto porque, a norma de regência permite a prorrogação da prestação de serviços de natureza contínua, entretanto, a própria legislação impõe o prazo de 60 (sessenta) meses para duração de contratos da espécie, consoante o inciso II, do artigo 57 do referido diploma legal. Desse modo, sendo certo e previsível o término da vigência contratual, imperioso que a prorrogação, além do limite temporal fixado pela norma de regência, estivesse amparada em circunstância súbita, repentina, inesperada, ou seja, que se apresentasse de maneira incomum. ... Assim sendo, como bem disse a SDG, “60 (sessenta) meses é tempo bastante para se estudar, programar, executar e concluir, com sucesso, um regular procedimento licitatório”. A propósito esta Xxxxxxx Xxxxxx, nos autos do TC - 22471/026/03, ao apreciar situação semelhante, acordou julgar irregular Termo de Prorrogação que estendeu a vigência original do contrato além dos 60 (sessenta) meses, acompanhando o voto proferido pelo e. Conselheiro Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Direito que, entre outros aspectos, ponderou que 05 (Relator): O segundo recorrido ajuizou ação pauliana cinco) anos é tempo suficiente para anular hipoteca concedida pela primeira ré em fraude contra credorque a Administração Pública planeje e conclua, em favor tempo hábil, o competente certame, em observância ao princípio da eficiência, notadamente, porque conhece previamente o término da vigência contratual.” Demais disso, depreende-se do segundo réupróprio Parecer Jurídico de fls. 995/998, exarado pela Procuradoria do Município de Campinas, que não restou justificada a excepcionalidade para a prorrogação pretendida e, assim, naquela ocasião, houve o indeferimento do pedido de extensão do prazo contratual. À vista do exposto, acompanhando o pronunciamento do d. MPC, voto no sentido da irregularidade do Termo Aditivo nº 75/13, de 14/06/2013, com fundamento nos artigos 106 o acionamento dos incisos XV e seguintes XXVII, do Código Civil de 1916artigo 2º, da Lei Complementar nº 709/93. A sentença julgou procedente o pedido. Para o JuizFixo, “somente pode ser considerado que agiu de boa-fé o promissário comprador do imóvelainda, o qual adquiriu prazo de 60 (sessenta) dias, contados do transcurso do prazo recursal, para que os responsáveis apresentem a unidade e pagou o preço avençado, estando agora suportando o risco de ver o credor hipotecário adotar este Tribunal as medidas cabíveis para fazer valer a garantia viciada” (fl. 171). Ademais, asseverou que “não resta nenhuma dúvida que a cláusula inserta no contrato de compra e venda firmado com a então construtora Encol S/A, permitindo o oferecimento da unidade adquirida em hipoteca ou já informando a existência do gravame é nula pleno iures, vez que é abusiva e constante de típico contrato de adesão, sendo ineficaz em relação ao promissário comprador” (fl. 171). Para a sentença, “Não é crível que o promitente comprador, mesmo quitando o preço da unidade adquirida, tenha anuído com tal cláusula, a qual é claramente abusiva, pois além de estabelecer condição potestativa, traz previsão da possibilidade de se constituir garantia real sobre bem que não mais pertencia à construtora vendedora” (fl. 171). O Tribunal de Justiça de Goiás negou provimento à apelação. Rejeitou as preliminares considerando que a inicial está dentro dos ditames legais, que a sentença preenche os requisitos do art. 458 do Código de Processo Civil, tendo fundamentação suficiente e, finalmente, “que o vínculo criado em contrato de compra e venda entre os compromissários e, antes ou depois, entre a construtora contratante e o agente financeiro, através da garantia hipotecária, providências adotadas em face do mesmo imóvel, possibilita juridicamente o pedido tal como apresentado na inicial da ação e confere a qualquer dos integrantes da tríade, interesse e legitimidade para estarem em juízo” (fl. 233). No mérito, afirmou que a “sentença decidiu com acerto. Haja ou não a hipoteca se constituído antes da compra e, conquanto prima facie comportável a questão em torno do direito real, no caso em tela, sobreleva aspectos outros que de forma alguma devem ser olvidadospresente Decisão, sob pena de incorrer aplicação de penalidade pecuniária em caso de descumprimento. Transcorrido o Julgador em severas injustiças com uma parcela da sociedade que procedeu com lisura e boa-fé na aquisição de sua casa própria” (fl. 234). Invoca precedente de que Relator nesta Corte o Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx para asserir que ninguém que tenha adquirido imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a da construtora perante seu financiador. Os embargos de declaração foram rejeitados. Não enxergo violação do artigo 535 do Código de Processo Civil. O tema objeto da controvérsia foi posto claramente no acórdão recorrido, não havendo empeço a que o tema seja tratado no recurso especial. A argumentação desenvolvida pelo recorrente é no sentido de que não seria possível desconstituir a hipoteca, regularmente estabelecida, de modo a impedir que o adquirente, mesmo tendo quitado integralmente o imóvel, possa ver a desoneração do gravame antes do pagamento da dívida ao credor hipotecário. Assim, prevalece o direito real sobre o direito pessoal. Traz, ainda, precedentes para apoiar o dissídio. Ocorre que, de fato, o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência mais recente desta Corte. Vejamos. Ao julgar o REsp n. 439.604-PR, de minha relatoria (DJ de 30.06.2003), esta Terceira Turma assentou que “os embargos de terceiro opostos pelos compradores de imóvel, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, são procedentes, não atingindo a garantia hipotecária do financiamento o terceiro adquirente da unidade, o qual responde, apenas, pelo pagamento do seu débito”. No meu voto expendi as razões que se seguem: Toda a questão é saber se a hipoteca gravando a operação de empréstimo feita pelo Banco à construtora, no espectro do Sistema Financeiro da Habitação, alcança o terceiro adquirente que cumpre a sua obrigação de pagamento. Tenho manifestado meu entendimento de que quando o imóvel é pago à vista, quitada a obrigação assumida, e, ainda, não tiveram os adquirentes conhecimento de que os bens estavam gravados, não há mesmo razão para embolar o imóvel da garantia oferecida pela construtora (cf. voto vista que proferi quando do julgamento do REsp n. 231.226-AL, Relator o Senhor Ministro Xxxxxxxx Xxxxxxx, DJ de 27.08.2001). Mas, neste feito, houve o pagamento parcial e a execução, diante da inadimplência da construtora financiada, atinge o terceiro adquirente. Com a devida vênia dos que entendem em sentido contrárioprazo recursal, bem refletindo sobre como aquele fixado para adoção das medidas cabíveis, remetam-se cópias de peças dos autos ao D. Ministério Público Estadual para as razões postas nos precedentes da Quarta Turma sobre a aquisição medidas cabíveis. Autorizo vista e extração de imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação, quero crer que a postulação posta na inicial, merece mesmo acolhida. De fato, deve a responsabilidade dos adquirentes ficar restrita ao pagamento do seu débito, admitida a penhora da unidade adquirida apenas na hipótese de execução por inadimplemento das suas próprias obrigações. Nesse sentido, peço vênia para reproduzir as razões alinhadas pelo eminente Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx quando do julgamento do REsp n. 187.940-SP (DJ de 21.06.1999), como se segue: A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fécópias, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição quedeverão ser feitas no Cartório, tendo financiado o projeto observadas as cautelas de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. (...)estilo.

VOTO. O SrDES. Ministro Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Direito FEDERAL XXXX XXXXX XXXXXX (RelatorRELATOR): O Questiona-se através do presente recurso a abusividade da inclusão, nos cálculos do débito em discussão, da capitalização mensal dos juros e da comissão de permanência, bem como a sujeição do contrato ao CDC. Sobre os aspectos dos juros, da capitalização mensal e da inacumulatividade da comissão de permanência, tem-se que, segundo recorrido ajuizou ação pauliana para anular hipoteca concedida pela primeira ré em fraude contra credor, em favor orientação emanada do segundo réu, com fundamento nos artigos 106 e seguintes do Código Civil de 1916. A sentença julgou procedente o pedido. Para o Juiz, “somente pode ser considerado que agiu de boa-fé o promissário comprador do imóvel, o qual adquiriu a unidade e pagou o preço avençado, estando agora suportando o risco de ver o credor hipotecário adotar as medidas cabíveis para fazer valer a garantia viciada” (fl. 171). Ademais, asseverou que “não resta nenhuma dúvida que a cláusula inserta no contrato de compra e venda firmado com a então construtora Encol S/A, permitindo o oferecimento da unidade adquirida em hipoteca ou já informando a existência do gravame é nula pleno iures, vez que é abusiva e constante de típico contrato de adesão, sendo ineficaz em relação ao promissário comprador” (fl. 171). Para a sentença, “Não é crível que o promitente comprador, mesmo quitando o preço da unidade adquirida, tenha anuído com tal cláusula, a qual é claramente abusiva, pois além de estabelecer condição potestativa, traz previsão da possibilidade de se constituir garantia real sobre bem que não mais pertencia à construtora vendedora” (fl. 171). O Tribunal de Justiça de Goiás negou provimento à apelação. Rejeitou as preliminares considerando que a inicial está dentro dos ditames legais, que a sentença preenche os requisitos do art. 458 do Código de Processo Civil, tendo fundamentação suficiente e, finalmente, “que o vínculo criado em contrato de compra e venda entre os compromissários e, antes ou depois, entre a construtora contratante e o agente financeirocolendo STF, através da garantia hipotecária, em face Súmula nº 596 as limitações constantes do mesmo imóvel, possibilita juridicamente o pedido tal como apresentado na inicial da ação Decreto nº 22.626/33 referentes às taxas de juros e confere a qualquer dos integrantes da tríade, interesse e legitimidade para estarem em juízo” (fl. 233). No mérito, afirmou que a “sentença decidiu com acerto. Haja ou não a hipoteca se constituído antes da compra e, conquanto prima facie comportável a questão em torno do direito real, no caso em tela, sobreleva aspectos de outros que de forma alguma devem ser olvidados, sob pena de incorrer o Julgador em severas injustiças com uma parcela da sociedade que procedeu com lisura e boa-fé na aquisição de sua casa própria” (fl. 234). Invoca precedente de que Relator nesta Corte o Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx para asserir que ninguém que tenha adquirido imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a da construtora perante seu financiador. Os embargos de declaração foram rejeitados. Não enxergo violação do artigo 535 do Código de Processo Civil. O tema objeto da controvérsia foi posto claramente no acórdão recorrido, não havendo empeço a que o tema seja tratado no recurso especial. A argumentação desenvolvida pelo recorrente é no sentido de que não seria possível desconstituir a hipoteca, regularmente estabelecida, de modo a impedir que o adquirente, mesmo tendo quitado integralmente o imóvel, possa ver a desoneração do gravame antes do pagamento da dívida ao credor hipotecário. Assim, prevalece o direito real sobre o direito pessoal. Traz, ainda, precedentes para apoiar o dissídio. Ocorre que, de fato, o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência mais recente desta Corte. Vejamos. Ao julgar o REsp n. 439.604-PR, de minha relatoria (DJ de 30.06.2003), esta Terceira Turma assentou que “os embargos de terceiro opostos pelos compradores de imóvel, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, são procedentes, não atingindo a garantia hipotecária do financiamento o terceiro adquirente da unidade, o qual responde, apenas, pelo pagamento do seu débito”. No meu voto expendi as razões que se seguem: Toda a questão é saber se a hipoteca gravando a operação de empréstimo feita pelo Banco à construtora, no espectro do Sistema Financeiro da Habitação, alcança o terceiro adquirente que cumpre a sua obrigação de pagamento. Tenho manifestado meu entendimento de que quando o imóvel é pago à vista, quitada a obrigação assumida, e, ainda, não tiveram os adquirentes conhecimento de que os bens estavam gravados, não há mesmo razão para embolar o imóvel da garantia oferecida pela construtora (cf. voto vista que proferi quando do julgamento do REsp n. 231.226-AL, Relator o Senhor Ministro Xxxxxxxx Xxxxxxx, DJ de 27.08.2001). Mas, neste feito, houve o pagamento parcial e a execução, diante da inadimplência da construtora financiada, atinge o terceiro adquirente. Com a devida vênia dos que entendem em sentido contrário, bem refletindo sobre as razões postas nos precedentes da Quarta Turma sobre a aquisição de imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação, quero crer que a postulação posta na inicial, merece mesmo acolhida. De fato, deve a responsabilidade dos adquirentes ficar restrita ao pagamento do seu débito, admitida a penhora da unidade adquirida apenas na hipótese de execução por inadimplemento das suas próprias obrigações. Nesse sentido, peço vênia para reproduzir as razões alinhadas pelo eminente Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx quando do julgamento do REsp n. 187.940-SP (DJ de 21.06.1999), como se segue: A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio. As regras gerais sobre a hipoteca encargos não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários às operações realizadas pelas instituições públicas ou privadas integrantes do Sistema Financeiro da HabitaçãoNacional. A Lei nº 4.595/64 criou o Conselho Monetário Nacional e é a ele a quem compete estabelecer os limites de taxas de juros, porquanto estes sabem descontos, comissões e qualquer outra forma de remuneração de operações e serviços bancários ou financeiros e, com relação à capitalização dos juros, é sabido que as unidades ela era vedada com a serem construídas serão alienadas periocidade inferior a terceirosum ano, que responderão apenas pela dívida que assumiram e só com o seu negócioadvento da Medida Provisória nº 1.963-17/2000, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa é que passou a ser permitida, nas operações realizadas pelas instituições integrantes do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente finalSistema Financeiro Nacional, por período inferior, mas desde que pactuada pelos contratantes. A se observar a data da celebração do contrato, objeto desta monitória, ocorrida em 2012, conclui-se que a capitalização dos juros já não era mais vedada. De acordo com a excussão análise dos termos da hipotecaavença ora contestada, há previsão de capitalização de juros e esta é legalmente devida em caso de inadimplência. Por outro lado, tem-se entendimento jurisprudencial dominante pela possibilidade de cobrança da comissão de permanência, calculada com base na taxa de CDI, desde que não está permitida pelo sistemacumulada com juros moratórios, remuneratórios, correção monetária, taxa de rentabilidade e multa, em razão dessa comissão já possuir dupla finalidade: corrigir monetariamente o montante do débito e remunerar a instituição bancária pela mora contratual. (...)Consoante este entendimento, não há ilegalidade na cobrança isolada da Comissão de Permanência. Entretanto, não pode ela ser cumulada com outros encargos decorrentes da impontualidade.

VOTO. O Sr. Ministro Xxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Direito (Relator): O segundo recorrido ajuizou ação pauliana para anular hipoteca concedida pela primeira ré em fraude contra credor, em favor do segundo réu, com fundamento nos artigos 106 e seguintes do Código Civil de 1916xx Xxxxxxx: Acompanho o relator. A sentença julgou procedente Sra. Ministra Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx: Sr. Presidente, data maxima venia, leio o pedidotrecho relevante do acórdão recorrido. Para Nem caberia argumentar, por outro lado, a aplicação do Estatuto do Idoso (art. 15º, § 3º, da Lei n. 10.741/2003), pois, sendo o Juizcontrato anterior à vigência desse diploma, “suas disposições não poderiam retroagir para apanhar e disciplinar atos jurídicos precedentemente aperfeiçoados. Em outras palavras, a pretendida nulidade implicaria afronta à relação jurídica já plenamente consolidada quando do advento da nova legislação, sendo indiferente, nesse caso, se cuidar esta de disposição de ordem pública, já que suas novas restrições somente podem ser opostas independentemente da vontade dos contratantes aos ajustes subsequentes. Logo, a ação deve ser julgada improcedente. O recurso especial veio fundamentado exclusivamente no art. 15 do Estatuto do Idoso, posterior ao contrato, e também em dissídio com acórdão da relatoria da eminente Ministra Xxxxx Xxxxxxxx, no qual decidiu a Terceira Turma que o Estatuto do Idoso se aplica aos contratos anteriores à edição da referida lei por se tratar de relação de trato continuado. Esse é um dos fundamentos do voto do eminente Ministro Relator. Considero configurado o dissídio com esse acórdão da Terceira Turma sobre a aplicação ou não da lei posterior para invalidar a cláusula de contrato anterior. Penso, data maxima venia, que não se pode ser considerado que agiu de boa-fé o promissário comprador do imóvel, o qual adquiriu a unidade e pagou o preço avençado, estando agora suportando o risco de ver o credor hipotecário adotar as medidas cabíveis para fazer valer a garantia viciada” (fl. 171). Ademais, asseverou que “não resta nenhuma dúvida dizer que a cláusula inserta de contrato celebrado quando não havia a lei citada passou a ser nula em razão de uma lei posterior. O Supremo Tribunal Federal tem jurisprudência sólida firmada a partir de precedente de seu Plenário em ação de controle de constitucionalidade da relatoria do Ministro Xxxxxxx Xxxxx, no contrato qual se estabeleceu que não é importante, para efeito de compra e venda firmado com aplicação de lei posterior a então construtora Encol S/A, permitindo o oferecimento da unidade adquirida em hipoteca ou já informando a existência do gravame é nula pleno iures, vez que é abusiva e constante de típico contrato de adesão, sendo ineficaz em relação ao promissário comprador” (fl. 171). Para a sentença, “Não é crível que o promitente comprador, mesmo quitando o preço da unidade adquirida, tenha anuído com tal cláusulacontratos anteriores, a qual é claramente abusiva, pois além de estabelecer condição potestativa, traz previsão da possibilidade circunstância de se constituir garantia real sobre bem que não mais pertencia à construtora vendedora” (fl. 171). O Tribunal tratar de Justiça matéria de Goiás negou provimento à apelação. Rejeitou as preliminares considerando que a inicial está dentro dos ditames legais, que a sentença preenche os requisitos do art. 458 do Código de Processo Civil, tendo fundamentação suficiente e, finalmente, “que o vínculo criado em contrato de compra e venda entre os compromissários e, antes ou depois, entre a construtora contratante e o agente financeiro, através da garantia hipotecária, em face do mesmo imóvel, possibilita juridicamente o pedido tal como apresentado na inicial da ação e confere a qualquer dos integrantes da tríade, interesse e legitimidade para estarem em juízo” (fl. 233). No mérito, afirmou que a “sentença decidiu com acerto. Haja ou não a hipoteca se constituído antes da compra e, conquanto prima facie comportável a questão em torno do direito real, no caso em tela, sobreleva aspectos outros que de forma alguma devem ser olvidados, sob pena de incorrer o Julgador em severas injustiças com uma parcela da sociedade que procedeu com lisura e boa-fé na aquisição de sua casa própria” (fl. 234). Invoca precedente de que Relator nesta Corte o Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx para asserir que ninguém que tenha adquirido imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a da construtora perante seu financiador. Os embargos de declaração foram rejeitados. Não enxergo violação do artigo 535 do Código de Processo Civil. O tema objeto da controvérsia foi posto claramente no acórdão recorrido, não havendo empeço a que o tema seja tratado no recurso especial. A argumentação desenvolvida pelo recorrente é no sentido de que não seria possível desconstituir a hipoteca, regularmente estabelecida, de modo a impedir que o adquirente, mesmo tendo quitado integralmente o imóvel, possa ver a desoneração do gravame antes do pagamento da dívida ao credor hipotecário. Assim, prevalece o direito real sobre o direito pessoal. Traz, ainda, precedentes para apoiar o dissídio. Ocorre que, de fato, o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência mais recente desta Corte. Vejamos. Ao julgar o REsp n. 439.604-PR, de minha relatoria (DJ de 30.06.2003), esta Terceira Turma assentou que “os embargos de terceiro opostos pelos compradores de imóvel, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, são procedentes, não atingindo a garantia hipotecária do financiamento o terceiro adquirente da unidade, o qual responde, apenas, pelo pagamento do seu débito”. No meu voto expendi as razões que se seguem: Toda a questão é saber se a hipoteca gravando a operação de empréstimo feita pelo Banco à construtora, no espectro do Sistema Financeiro da Habitação, alcança o terceiro adquirente que cumpre a sua obrigação de pagamento. Tenho manifestado meu entendimento de que quando o imóvel é pago à vista, quitada a obrigação assumida, e, ainda, não tiveram os adquirentes conhecimento de que os bens estavam gravados, não há mesmo razão para embolar o imóvel da garantia oferecida pela construtora (cf. voto vista que proferi quando do julgamento do REsp n. 231.226-AL, Relator o Senhor Ministro Xxxxxxxx Xxxxxxx, DJ de 27.08.2001). Mas, neste feito, houve o pagamento parcial e a execução, diante da inadimplência da construtora financiada, atinge o terceiro adquirente. Com a devida vênia dos que entendem em sentido contrário, bem refletindo sobre as razões postas nos precedentes da Quarta Turma sobre a aquisição de imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação, quero crer que a postulação posta na inicial, merece mesmo acolhida. De fato, deve a responsabilidade dos adquirentes ficar restrita ao pagamento do seu débito, admitida a penhora da unidade adquirida apenas na hipótese de execução por inadimplemento das suas próprias obrigações. Nesse sentido, peço vênia para reproduzir as razões alinhadas pelo eminente Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx quando do julgamento do REsp n. 187.940-SP (DJ de 21.06.1999), como se segue: A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. (...)ordem pública.

VOTO. O Sr. Ministro Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Direito Desembargador Federal XXXXXX XXXXXX DE ATHAYDE (Relator): O segundo recorrido ajuizou Discute-se sobre a competência para processar e julgar a execução individual de sentença proferida em ação pauliana ordinária coletiva, que tramitou na 2ª Vara Federal de Florianópolis. A sistemática da execução/cumprimento de sentença em ações coletivas difere consideravelmente da prevista no Código de Processo Civil para anular hipoteca concedida pela primeira ré em fraude contra credoras ações individuais, pois, em favor razão da generalidade do segundo réu, com fundamento nos artigos 106 e seguintes do Código Civil de 1916. A sentença julgou procedente o pedido. Para o Juiz, “somente pode ser considerado que agiu de boa-fé o promissário comprador do imóvelprovimento judicial na ação coletiva, o qual adquiriu cumprimento da sentença exige, como pressuposto da liquidação e dos atos propriamente executivos, a unidade e pagou o preço avençado, estando agora suportando o risco de ver o credor hipotecário adotar as medidas cabíveis para fazer valer a garantia viciada” (fl. 171). Ademais, asseverou que “não resta nenhuma dúvida que a cláusula inserta no contrato de compra e venda firmado com a então construtora Encol S/A, permitindo o oferecimento necessária demonstração da unidade adquirida em hipoteca ou já informando a existência titularidade do gravame é nula pleno iures, vez que é abusiva e constante de típico contrato de adesão, sendo ineficaz exequente em relação ao promissário comprador” (fldireito material. 171). Para a sentençaPor conseguinte, “Não é crível em que o promitente comprador, mesmo quitando o preço da unidade adquirida, tenha anuído com tal cláusula, a qual é claramente abusiva, pois além de estabelecer condição potestativa, traz previsão da possibilidade de se constituir garantia real sobre bem que não mais pertencia à construtora vendedora” (fl. 171). O Tribunal de Justiça de Goiás negou provimento à apelação. Rejeitou pesem as preliminares considerando que a inicial está dentro dos ditames legais, que a sentença preenche os requisitos disposições do art. 458 55, § 2º, inciso II, e do art. 516, inciso II, do Código de Processo Civil, tendo fundamentação suficiente eprevalece o microssistema de direito processual coletivo em relação às normas gerais do CPC, finalmenteno tocante à competência para a execução de título judicial derivado de demanda coletiva. A esse respeito, “que dispõem o vínculo criado em contrato de compra e venda entre os compromissários eart. 98, antes ou depois§ 2º, entre a construtora contratante e o agente financeiroart. 101, através inciso I, da garantia hipotecáriaLei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor): É firme a jurisprudência do STJ reconhecendo a possibilidade de promover a liquidação e a execução da sentença proferida em ação coletiva em juízo diverso do que decidiu a causa no primeiro grau de jurisdição, em face do mesmo imóvelcom fundamento nas disposições dos arts. 98, possibilita juridicamente o pedido tal como apresentado na inicial da ação § 2º, e confere a qualquer dos integrantes da tríade101, interesse e legitimidade para estarem em juízo” (fl. 233). No méritoinciso I, afirmou que a “sentença decidiu com acerto. Haja ou não a hipoteca se constituído antes da compra e, conquanto prima facie comportável a questão em torno do direito real, no caso em tela, sobreleva aspectos outros que de forma alguma devem ser olvidados, sob pena de incorrer o Julgador em severas injustiças com uma parcela da sociedade que procedeu com lisura e boa-fé na aquisição de sua casa própria” (fl. 234). Invoca precedente de que Relator nesta Corte o Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx para asserir que ninguém que tenha adquirido imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a da construtora perante seu financiador. Os embargos de declaração foram rejeitados. Não enxergo violação do artigo 535 do Código de Processo CivilDefesa do Consumidor: No mesmo sentido, já decidiu esta Corte: Pois bem. O tema objeto Considerando que, na linha dos precedentes do STJ e desta Corte, o ajuizamento da controvérsia foi posto claramente no acórdão recorridoexecução coletiva não torna prevento o respectivo juízo para fins de execução individual, não havendo empeço a que há falar em incompetência do Juízo da 3ª Vara Federal de Florianópolis/SC. Ante o tema seja tratado no recurso especial. A argumentação desenvolvida pelo recorrente é exposto, voto no sentido de que não seria possível desconstituir conhecer do conflito e declarar a hipoteca, regularmente estabelecida, de modo a impedir que o adquirente, mesmo tendo quitado integralmente o imóvel, possa ver a desoneração competência do gravame antes do pagamento da dívida ao credor hipotecário. Assim, prevalece o direito real sobre o direito pessoal. Traz, ainda, precedentes para apoiar o dissídio. Ocorre que, de fato, o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência mais recente desta Corte. Vejamos. Ao julgar o REsp n. 439.604-PR, de minha relatoria (DJ de 30.06.2003), esta Terceira Turma assentou que “os embargos de terceiro opostos pelos compradores de imóvel, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, são procedentes, não atingindo a garantia hipotecária do financiamento o terceiro adquirente da unidade, o qual responde, apenas, pelo pagamento do seu débito”. No meu voto expendi as razões que se seguem: Toda a questão é saber se a hipoteca gravando a operação de empréstimo feita pelo Banco à construtora, no espectro do Sistema Financeiro da Habitação, alcança o terceiro adquirente que cumpre a sua obrigação de pagamento. Tenho manifestado meu entendimento de que quando o imóvel é pago à vista, quitada a obrigação assumida, e, ainda, não tiveram os adquirentes conhecimento de que os bens estavam gravados, não há mesmo razão para embolar o imóvel da garantia oferecida pela construtora (cf. voto vista que proferi quando do julgamento do REsp n. 231.226-AL, Relator o Senhor Ministro Xxxxxxxx Xxxxxxx, DJ de 27.08.2001). Mas, neste feito, houve o pagamento parcial e a execução, diante da inadimplência da construtora financiada, atinge o terceiro adquirente. Com a devida vênia dos que entendem em sentido contrário, bem refletindo sobre as razões postas nos precedentes da Quarta Turma sobre a aquisição de imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação, quero crer que a postulação posta na inicial, merece mesmo acolhida. De fato, deve a responsabilidade dos adquirentes ficar restrita ao pagamento do seu débito, admitida a penhora da unidade adquirida apenas na hipótese de execução por inadimplemento das suas próprias obrigações. Nesse sentido, peço vênia para reproduzir as razões alinhadas pelo eminente Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx quando do julgamento do REsp n. 187.940-SP (DJ de 21.06.1999), como se segue: A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. (...)juízo suscitante.

VOTO. O SrPretende a autora, ora apelante, o recebimento de aluguéis decorrentes de contrato de locação de imóvel de sua propriedade durante o período em que estava sub judice a validade da arrematação do bem empreendida pela promovida/apelada através de hasta pública realizada perante a Justiça Laboral. Ministro Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Direito Afirma a insurgente que a recorrida, após ter arrematado o imóvel, firmou novo negócio jurídico com a empresa locatária (Relator): O segundo recorrido ajuizou ação pauliana para anular hipoteca concedida Central da Construção Ltda.), majorando significativamente o valor do aluguel, e que, declarada a nulidade da arrematação, faz jus ao proveito econômico auferido. Na sentença, o Juízo a quo foi pela primeira ré em fraude contra credorimprocedência do pedido, em favor ao fundamento de que, embora tenha sido declarada nula a arrematação, enquanto a mesma vigorou, a empresa demandada agiu na qualidade de possuidora de boa fé, que, nos termos do segundo réuart. 1.214, com fundamento nos artigos 106 e seguintes do Código Civil de 1916Civil, tem direito aos frutos percebidos em decorrência da posse. A sentença julgou procedente Vejamos o pedidoque dispõe a norma: “Art. Para o Juiz, “somente pode ser considerado que agiu 1.214. O possuidor de boa-fé o promissário comprador do imóveltem direito, o qual adquiriu a unidade e pagou o preço avençadoenquanto ela durar, estando agora suportando o risco de ver o credor hipotecário adotar as medidas cabíveis para fazer valer a garantia viciadaaos frutos percebidos.” (fl. 171). AdemaisPrestadas tais informações, asseverou que “não resta nenhuma dúvida que a cláusula inserta no contrato de compra e venda firmado com a então construtora Encol S/A, permitindo o oferecimento da unidade adquirida em hipoteca ou já informando a existência do gravame é nula pleno iures, vez que é abusiva e constante de típico contrato de adesão, sendo ineficaz em relação ao promissário comprador” (fl. 171). Para a sentença, “Não é crível que o promitente comprador, mesmo quitando o preço da unidade adquirida, tenha anuído com tal cláusula, a qual é claramente abusiva, pois além de estabelecer condição potestativa, traz previsão da possibilidade de se constituir garantia real sobre bem que não mais pertencia à construtora vendedora” (fl. 171). O Tribunal de Justiça de Goiás negou provimento à apelação. Rejeitou as preliminares considerando que a inicial está dentro dos ditames legais, que a sentença preenche os requisitos do art. 458 do Código de Processo Civil, tendo fundamentação suficiente e, finalmente, “que o vínculo criado em contrato de compra e venda entre os compromissários e, antes ou depois, entre a construtora contratante e o agente financeiro, através da garantia hipotecária, em face do mesmo imóvel, possibilita juridicamente o pedido tal como apresentado na inicial da ação e confere a qualquer dos integrantes da tríade, interesse e legitimidade para estarem em juízo” (fl. 233). No mérito, afirmou que a “sentença decidiu com acerto. Haja ou não a hipoteca se constituído antes da compra e, conquanto prima facie comportável a questão em torno do direito real, no caso em tela, sobreleva aspectos outros que de forma alguma devem ser olvidados, sob pena de incorrer o Julgador em severas injustiças com uma parcela da sociedade que procedeu com lisura e boa-fé na aquisição de sua casa própria” (fl. 234). Invoca precedente de que Relator nesta Corte o Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx para asserir que ninguém que tenha adquirido imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a da construtora perante seu financiador. Os embargos de declaração foram rejeitados. Não enxergo violação do artigo 535 do Código de Processo Civil. O tema objeto da controvérsia foi posto claramente no acórdão recorrido, não havendo empeço a que o tema seja tratado no recurso especial. A argumentação desenvolvida pelo recorrente é no sentido de que não seria possível desconstituir a hipoteca, regularmente estabelecida, de modo a impedir que o adquirente, mesmo tendo quitado integralmente o imóvel, possa ver a desoneração do gravame antes do pagamento da dívida ao credor hipotecário. Assim, prevalece o direito real sobre o direito pessoal. Traz, ainda, precedentes para apoiar o dissídio. Ocorre penso que, de fato, o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência mais recente desta Corte. Vejamos. Ao julgar o REsp n. 439.604-PR, de minha relatoria (DJ de 30.06.2003), esta Terceira Turma assentou que “os embargos de terceiro opostos pelos compradores de imóvel, no âmbito do Sistema Financeiro dispositivo da Habitação, são procedentes, não atingindo a garantia hipotecária do financiamento o terceiro adquirente da unidade, o qual responde, apenas, pelo pagamento do seu débito”. No meu voto expendi as razões que se seguem: Toda a questão é saber se a hipoteca gravando a operação de empréstimo feita pelo Banco à construtora, no espectro do Sistema Financeiro da Habitação, alcança o terceiro adquirente que cumpre a sua obrigação de pagamento. Tenho manifestado meu entendimento de que quando o imóvel é pago à vista, quitada a obrigação assumida, e, ainda, não tiveram os adquirentes conhecimento de que os bens estavam gravados, não há mesmo razão para embolar o imóvel da garantia oferecida pela construtora (cf. voto vista que proferi quando do julgamento do REsp n. 231.226-AL, Relator o Senhor Ministro Xxxxxxxx Xxxxxxx, DJ de 27.08.2001). Mas, neste feito, houve o pagamento parcial e a execução, diante da inadimplência da construtora financiada, atinge o terceiro adquirente. Com a devida vênia dos que entendem em sentido contrário, bem refletindo sobre as razões postas nos precedentes da Quarta Turma sobre a aquisição de imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação, quero crer que a postulação posta na inicial, merece mesmo acolhida. De fato, deve a responsabilidade dos adquirentes ficar restrita ao pagamento do seu débito, admitida a penhora da unidade adquirida apenas na hipótese de execução por inadimplemento das suas próprias obrigações. Nesse sentido, peço vênia para reproduzir as razões alinhadas pelo eminente Ministro Xxx Xxxxxx xx Xxxxxx quando do julgamento do REsp n. 187.940-SP (DJ de 21.06.1999), como se segue: A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim sentença deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com mantido em todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição termos. Primeiramente, destaco que, tendo financiado em detida análise ao caderno processual, especificamente, à cópia da decisão proferida na Justiça Especializada (fls. 35/40), o projeto que ensejou a declaração da nulidade da arrematação sob enfoque foi o fato de construçãoque o representante legal da promovente, na época, executada, não foi negligente na defesa devidamente notificado do seu crédito perante leilão que a sua devedoracausou, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócioexigência contida no art. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes 687, §5º, do Sistema Financeiro da HabitaçãoCPC1. Assim, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceirosconstata-se, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipotecafacilidade, que não está permitida pelo sistemafoi a apelada/arrematante que deu causa à nulidade do ato judicial que extirpou, temporariamente, o imóvel litigado do acervo patrimonial da insurgente, mas sim um vício formal na condução da execução trabalhista. (...)A meu ver, essa situação, por si só, demonstra a boa fé da recorrida na aquisição, tida por nula, do imóvel, autorizando, por isso, a aplicação da norma supratranscrita, já que, enquanto considerada válida a arrematação, é impossível não qualificar a adquirente como, no mínimo, possuidora do bem. Logo, no período em que esteve na posse de boa fé do imóvel locado, em decorrência da arrematação, repito, com vício formal, poderia a 1 Art. 687. […]. § 5o O executado terá ciência do dia, hora e local da alienação judicial por intermédio de seu advogado ou, se não tiver procurador constituído nos autos, por meio de mandado, carta registrada, edital ou outro meio idôneo. recorrida perceber os frutos dele advindos, assim como destacam os julgados que, agora, colaciono: AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUERES - COISA COMUM - METADE IDEAL DE IMÓVEIS ADQUIRIDOS EM ARREMATAÇÃO OCORRIDA EM PROCESSO TRABALHISTA