Common use of Xxxxxx Clause in Contracts

Xxxxxx. Il contratto in generale, Milano, 2002, 696 s. 92 X. Xxxxxxx, Il contenuto della garanzia fideiussoria ex d.lgs 122/2005 e le conseguenze della sua incompletezza ed erroneità, in Tutela dell’acquirente degli immobili da costruire: applicazioni del D.LGS. 122/2005 e prospettive, Atti del Convegno organizzato dalla Fondazione Italiana per il Notariato tenutosi a Roma il 20-21 gennaio 2006, 124. pagamento del prezzo da parte del “donante”, con un contratto a favore di terzo, con la cessione del contratto preliminare. Per verificare la sussistenza del requisito soggettivo necessario per l’applicabilità della disciplina di tutela (acquirente persona fisica) occorre far riferimento alla persona dello stipulante93, cioè di colui che contratta con l’imprenditore in una posizione di debolezza contrattuale e necessita della disciplina di tutela ed in particolare: i) delle informazioni dettagliate che è in grado di offrire il preliminare predisposto in conformità a quanto disposto dall’art. 6 del decreto 122, ii) della consegna della fideiussione a garanzia della restituzione delle somme o altri corrispettivi pagati al costruttore. Nel caso in cui successivamente alla conclusione del contratto, avvalendosi della facoltà contenuta nel contratto stesso, lo stipulante nomini un altro soggetto, occorre verificare se si estenda allo stesso la disciplina di tutela ed in particolare se continui a valere la fideiussione precedentemente prestata dall’imprenditore. Non sorgono particolari problemi per l’ipotesi in cui il nominato sia un parente di primo grado dello stipulante. In tal caso, è pacifico, risultando dal tenore letterale dell’art. 1, lett. a) del decreto, che si estende al parente di primo grado la disciplina di tutela ed il nominato acquisterà gli stessi diritti dello stipulante, per cui continuerà a produrre efficacia la stessa fideiussione già rilasciata allo stipulante. La perdita di efficacia della fideiussione, con il conseguente obbligo dell’imprenditore di doverne consegnare una nuova, indebolirebbe la tutela dell’acquirente, in contrasto con la ratio legis. Si noti che l’art. 2 del decreto 122 richiede il rilascio e la consegna all’acquirente, al momento della stipula del contratto - che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire - ovvero in un momento precedente, della fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale. È evidente la preoccupazione del legislatore di consentire all’acquirente di ottenere la fideiussione nella fase delle trattative quando ancora ha un minimo di forza contrattuale nei confronti del venditore. Richiedere una nuova fideiussione, in caso di sostituzione della persona dell’acquirente, significherebbe lasciare lo stesso senza alcuna tutela fino al momento in cui il costruttore non adempia a tale obbligo; il che sembra andare contro la ratio dell’art. 2 del decreto 122. Più dubbia è l’applicabilità della disciplina di tutela nel caso in cui lo stipulante nomini una persona diversa da un parente di primo grado. Secondo autorevole dottrina in tal caso non si applicherebbe la tutela del decreto 12294: il contenuto del contratto sarà conforme fin dall’origine al disposto dell’art. 6 del decreto ma perderà efficacia la fideiussione già consegnata allo stipulante e il costruttore resterà esonerato dall’obbligo di consegna dell’assicurazione di cui all’art. 4 del decreto 122. Sembra preferibile la tesi che estende, anche in caso di sostituzione dello stipulante con una persona fisica diversa da un parente di primo grado, la disciplina di tutela dell’acquirente. In primo luogo, non si vede la ragione per disapplicare le norme proprie del contratto per persona da nominare e della cessione del contratto. “La persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato” (art. 1401 c.c.); la cessione del contratto comporta una sostituzione di un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive (art. 1406 c.c.). Si aggiunga che è pure ipotizzabile un’interpretazione della norma dell’art. 1 del decreto 122 come riferita non tanto al contratto per persona da nominare quanto alla ipotesi più diffusa di donazione indiretta da ascendente a discendente. 00 Xxx. X. Xxxxxxxx, La “circolazione” del preliminare di vendita del costruttore e il D.Lgs. 122/2005, in La “circolazione” del contratto preliminare di alienazione di immobili, I quaderni della Fondazione italiana per il Notariato, 2009, 47.

Xxxxxx. Il contratto in generale, Milano, 2002, 696 s. 92 X. Xxxxxxx, Il contenuto La invenzione del diritto: a proposito della garanzia fideiussoria ex d.lgs 122/2005 e le conseguenze della sua incompletezza ed erroneitàfun- zione dei giudici, in Tutela dell’acquirente degli immobili da costruire: applicazioni Riv. dir. proc. civ., 2017, p. 831 ss. 83 Va, peraltro, precisato che la Corte di Giustizia rivendica spesso nelle sue decisioni il necessario rigore dell’attività inter- pretativa, affermando espressamente che il primo criterio inter- pretativo è quello letterale e che il testo di una disposizione co- stituisce sempre il punto di partenza e, al contempo, il limite di ogni interpretazione. Così A. DI PORTO, Calcolo giuridico se- condo la legge nell’età della giurisdizione. Il ritorno del D.LGStesto normativo, in Calcolabilità giuridica, a cura di X. Xxxxxx, Bo- logna, 2017, p. 135 s. L a C o r t e d i G i u s t i z i a t r a s c e l t e d i m e r c a t o e i n t e r e s s i p r o t e t t i ( M a d d a l e n a R a b i t t i ) | 233 | 234 cui la disciplina è applicabile e il rimedio che deve o può essere utilizzato a tal fine”84. 122/2005 e prospettiveL’eclissi della fattispecie85 comporta che la strut- tura logica della norma resti fissata nell'essenziale, Atti cosicché la proposizione normativa ha struttura più semplice dell'ordinario, limitandosi a tutelare un certo valore giuridico incondizionatamente, espri- mendo una valutazione in chiave di risultato. Spetta poi all’interprete riempire di contenuto, in relazione al caso concreto, la formula indeterminata del Convegno organizzato dalla Fondazione Italiana per il Notariato tenutosi a Roma il 20-21 gennaio 2006, 124prin- cipio o della clausola generale ad esso applicabile86. pagamento del prezzo da parte del “donante”, con un contratto a favore di terzo, con la cessione del contratto preliminare. Per verificare la sussistenza del requisito soggettivo necessario per l’applicabilità della disciplina di tutela (acquirente persona fisica) occorre far riferimento alla persona dello stipulante93, cioè di colui che contratta con l’imprenditore in una posizione di debolezza contrattuale e necessita della disciplina di tutela ed in particolare: i) delle informazioni dettagliate che è in grado di offrire il preliminare predisposto in conformità a quanto disposto dall’art. 6 del decreto 122, ii) della consegna della fideiussione a garanzia della restituzione delle somme o altri corrispettivi pagati al costruttore. Nel caso in cui successivamente alla conclusione è costruita la norma si registra una discrezio- nalità del contratto, avvalendosi della facoltà contenuta nel contratto stesso, lo stipulante nomini un altro soggetto, occorre verificare se si estenda allo stesso la disciplina giudice molto maggiore di tutela ed in particolare se continui a valere la fideiussione precedentemente prestata dall’imprenditore. Non sorgono particolari problemi per l’ipotesi in cui il nominato sia un parente di primo grado dello stipulante. In tal caso, è pacifico, risultando dal tenore letterale dell’art. 1, lett. a) del decreto, che si estende al parente di primo grado la disciplina di tutela ed il nominato acquisterà gli stessi diritti dello stipulante, per cui continuerà a produrre efficacia la stessa fideiussione già rilasciata allo stipulante. La perdita di efficacia della fideiussione, con il conseguente obbligo dell’imprenditore di doverne consegnare una nuova, indebolirebbe la tutela dell’acquirente, in contrasto con la ratio legis. Si noti che l’art. 2 del decreto 122 richiede il rilascio e la consegna all’acquirente, al momento della stipula del contratto - che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire - ovvero in un momento precedente, della fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che il costruttore ha riscosso quella consen- tita dalla tradizione e, secondo i termini del contrattodi conseguenza, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento ciò impone di individuare nuovi meccanismi di controllabilità e prevedibilità della proprietà o di altro diritto reale. È decisione, essendo evidente la preoccupazione del legislatore di consentire all’acquirente di ottenere la fideiussione nella fase delle trattative quando ancora ha un minimo di forza contrattuale nei confronti del venditore. Richiedere una nuova fideiussione, in caso di sostituzione della persona dell’acquirente, significherebbe lasciare lo stesso senza alcuna tutela fino al momento in cui il costruttore non adempia a tale obbligo; il che sembra andare contro la ratio dell’art. 2 del decreto 122. Più dubbia è l’applicabilità della disciplina di tutela quelli finora utilizzati sono inefficienti nel caso in cui lo stipulante nomini una persona diversa da un parente di primo grado. Secondo autorevole dottrina in tal caso non si applicherebbe la tutela del decreto 12294: il contenuto del contratto sarà conforme fin dall’origine al disposto dell’art. 6 del decreto ma perderà efficacia la fideiussione già consegnata allo stipulante e il costruttore resterà esonerato dall’obbligo di consegna dell’assicurazione di cui all’art. 4 del decreto 122. Sembra preferibile la tesi che estende, anche in caso di sostituzione dello stipulante con una persona fisica diversa da un parente di primo grado, la disciplina di tutela dell’acquirente. In primo luogo, non si vede la ragione per disapplicare le norme proprie del contratto per persona da nominare e della cessione del contratto. “La persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato” (art. 1401 c.cdiverso contesto.); la cessione del contratto comporta una sostituzione di un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive (art. 1406 c.c.). Si aggiunga che è pure ipotizzabile un’interpretazione della norma dell’art. 1 del decreto 122 come riferita non tanto al contratto per persona da nominare quanto alla ipotesi più diffusa di donazione indiretta da ascendente a discendente. 00 Xxx. X. Xxxxxxxx, La “circolazione” del preliminare di vendita del costruttore e il D.Lgs. 122/2005, in La “circolazione” del contratto preliminare di alienazione di immobili, I quaderni della Fondazione italiana per il Notariato, 2009, 47.

Xxxxxx. Il contratto in generalecontratto, Milano, 20021987, 696 s. 92 X. Xxxxxxx11, ss. unilaterale incida direttamente nella sfera giuridica altrui quando l’effetto sia insuscettibile di pregiudizio personale e patrimoniale e fatta sempre salva la facoltà di rifiutare84. In altre parole, può dirsi non necessario il contratto allorché l’altrui atto negoziale produca effetti meramente vantaggiosi nella sfera giuridica del terzo, salva la facoltà di rifiutare. Anche ammettendo che l’autonomia privata possa creare negozi unilaterali atipici, il fatto che il trustee, ai sensi dell’art. 2 della Convenzione, assuma obbligazioni di fare85, dovendo, come si sa, ottemperare alle 84 Secondo una parte della dottrina, l’unico strumento generale di esplicazione dell’autonomia privata sarebbe il contratto. Tanto è vero che il nostro ordinamento non avrebbe riconosciuto generale impegnatività alla promessa unilaterale, emblematica figura che si giustappone al contratto. Cfr., XXXXXX, Il contenuto contratto, cit., p. 11, ss., secondo il quale, viceversa: “l’argomento esegetico tratto dalla segnalata norma sulle promesse unilaterali non è in realtà decisivo poiché altre norme riconoscono generale efficacia vincolante alla promessa unilaterale al di fuori di uno schema tipico. Sul piano della garanzia fideiussoria ex d.lgs 122/2005 e le conseguenze valutazione degli interessi, poi, la necessità del consenso altrui si spiega in considerazione dell’esigenza di rispetto della sua incompletezza ed erroneitàsfera giuridica dei terzi. Ne risulterebbe allora confermato il distacco rispetto al diritto anglosassone, che ammette invece la vincolatività della promessa unilaterale quando questa sia sorretta da una causa apprezzabile (consideration)”. V. anche, BRANCA, Promesse unilaterali, in Tutela dell’acquirente degli immobili da costruire: applicazioni del D.LGSComm. 122/2005 SCIALOJA e prospettiveBRANCA (art. 1960-1991), Atti del Convegno organizzato dalla Fondazione Italiana per 1974, 407; DI MAJO, Obbligazioni e contratti (dispense), Roma, 1997, 185. Orientati ad abbandonare il Notariato tenutosi a Roma il 20-21 gennaio 2006, 124. pagamento del prezzo da parte del “donante”, con un contratto a favore principio di terzo, con la cessione del contratto preliminare. Per verificare la sussistenza del requisito soggettivo necessario per l’applicabilità della disciplina di tutela (acquirente persona fisica) occorre far riferimento alla persona dello stipulante93, cioè di colui che contratta con l’imprenditore in una posizione di debolezza contrattuale e necessita della disciplina di tutela ed in particolare: i) delle informazioni dettagliate che è in grado di offrire il preliminare predisposto in conformità a quanto disposto dall’art. 6 del decreto 122, ii) della consegna della fideiussione a garanzia della restituzione delle somme o altri corrispettivi pagati al costruttore. Nel caso in cui successivamente alla conclusione esclusività del contratto, avvalendosi della facoltà contenuta nel sono, BENEDETTI, Dal contratto al negozio unilaterale, Milano, 1969; MOSCARINI, I negozi a favore del terzo, Milano, 1970; XXXXXX, Il problema dei negozi unilaterali, Napoli, 1972. 85 DE NOVA, Trust: negozio istitutivo e negozi dispositivi, in Trusts, 2000, 162 ss. disposizioni previste dal negozio istitutivo del trust e corrispondere ai beneficiari quanto loro dovuto, fa ragionevolmente pensare che l’atto di trasferimento del trust debba essere un contratto (e non un negozio unilaterale), in forza del quale nascerebbe una nuova posizione giuridica soggettiva. L’assunto trova conforto nella tesi sostenuta da autorevole dottrina86 secondo la quale, “il sorgere di obbligazioni in capo al trustee fa pensare ad un contratto”. La qualificazione come contratto dell’atto di trasferimento dei beni in trust, inoltre, escluderebbe l’ammissibilità del trust cd. autodichiarato. Si configurerebbe, altrimenti, un nuovo contratto con se stesso, lo stipulante nomini al di fuori dei casi previsti dalla legge87, e ciò non può non suscitare perplessità. Né, a tal proposito, si 86 DE NOVA, op. cit., 166: “è difficile vedere nel negozio istitutivo un altro soggettomero negozio di investitura che attribuisce poteri al trustee, occorre verificare sicché la sua sottoscrizione abbia solo il significato di presa d’atto e di ricezione di un atto unilaterale ricettizio del disponente”. 87 V., fra gli altri, XXXXXX, Il contratto, cit., 212; cfr., XXXXXX, Il contratto con se potrebbe invocare la menzionata Convenzione, quand’anche le si estenda allo stesso la disciplina riconoscesse natura di tutela ed fonte di diritto interno, in particolare se continui quanto essa tace sul punto. A fronte della tesi della natura contrattuale, a valere la fideiussione precedentemente prestata dall’imprenditorestruttura complessa, dell’ atto di trust, parte della dottrina “rabbrividisce”88 e rilancia il “teorema” del doppio negozio: istitutivo e di trasferimento. Non sorgono particolari problemi per l’ipotesi in cui il nominato L’idea dominante è che l’atto istitutivo sia un parente negozio unilaterale89, l’atto di primo grado dello stipulantetrasferimento un dato opzionale del trust amorfo. In tal casoL’opinione, sul punto, sostenuta da questo Autore, a tenore della quale l’atto istitutivo di trust è pacificoun negozio, risultando dal tenore letterale dell’art. 1, lett. a) del decreto, che si estende al parente di primo grado la disciplina di tutela ed il nominato acquisterà gli stessi diritti dello stipulante, per cui continuerà a produrre efficacia la stessa fideiussione già rilasciata allo stipulante. La perdita di efficacia della fideiussione, con il conseguente obbligo dell’imprenditore di doverne consegnare una nuova, indebolirebbe la tutela dell’acquirenteessenzialmente unilaterale, in contrasto con la ratio legis. Si noti che l’art. 2 forza del decreto 122 richiede quale il rilascio e la consegna all’acquirentedisponente affida o, più propriamente, commette un diritto al momento della stipula del contratto - che abbia come finalità trustee, il trasferimento quale assume obbligazioni per il solo fatto di non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire - ovvero in un momento precedente, della fideiussione di importo corrispondente essersi opposto a tutte le somme che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale. È evidente la preoccupazione del legislatore di consentire all’acquirente di ottenere la fideiussione nella fase delle trattative quando ancora ha un minimo di forza contrattuale nei confronti del venditore. Richiedere una nuova fideiussione, in caso di sostituzione della persona dell’acquirente, significherebbe lasciare lo stesso senza alcuna tutela fino al momento in cui il costruttore non adempia a tale obbligo; il che sembra andare contro la ratio dell’art. 2 del decreto 122. Più dubbia è l’applicabilità della disciplina di tutela nel caso in cui lo stipulante nomini una persona diversa da un parente di primo grado. Secondo autorevole dottrina in tal caso non si applicherebbe la tutela del decreto 12294: il contenuto del contratto sarà conforme fin dall’origine al disposto dell’art. 6 del decreto ma perderà efficacia la fideiussione già consegnata allo stipulante e il costruttore resterà esonerato dall’obbligo di consegna dell’assicurazione di cui all’art. 4 del decreto 122. Sembra preferibile la tesi che estende, anche in caso di sostituzione dello stipulante con una persona fisica diversa da un parente di primo grado, la disciplina di tutela dell’acquirente. In primo luogoricevere l’affidamento, non si vede la ragione per disapplicare le norme proprie del contratto per persona da nominare e della cessione del contratto. “La persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato” (art. 1401 c.cpuò essere condivisa sia perché sembra sacrificare il principio di autonomia negoziale, sia perché introduce 88 LUPOI, Trust, cit.); la cessione del contratto comporta una sostituzione di un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive (art. 1406 c.c, 1997, 434.). Si aggiunga che è pure ipotizzabile un’interpretazione della norma dell’art. 1 del decreto 122 come riferita non tanto al contratto per persona da nominare quanto alla ipotesi più diffusa di donazione indiretta da ascendente a discendente. 00 Xxx. X. Xxxxxxxx, La “circolazione” del preliminare di vendita del costruttore e il D.Lgs. 122/2005, in La “circolazione” del contratto preliminare di alienazione di immobili, I quaderni della Fondazione italiana per il Notariato, 2009, 47.

Xxxxxx. Il contratto preliminare, Padova, 2002, p. 15, evidenzia, infine, come sia deficitaria la tesi che riconduce la valutazione dell’eccessività alle sole prestazioni del definitivo: “Non vi è alcuna coincidenza logica, né giuridica, tra contratto preliminare e definitivo, i contratti si distinguono sia come tipi di atto, sia con riguardo agli effetti che producono”. 141 Sul punto X. XXXXX, X. Xxxxx e X. Xx Xxxx, I rimedi sinallagmatici, Obbligazioni e contratti, II, in generaleTratt. dir. priv. (diretto da X. Xxxxxxxx), 00, 0° xx., Xxxxxx, 0000, p. 678 - 679, afferma: “L’onerosità non si deve né si può misurare dal costo intrinseco della prestazione […] ma dal disvalore delle conseguenze patrimoniali che essa comporta: il valore delle conseguenze dell’atto strumentale dipende dal valore delle conseguenze del definitivo”, nello stesso senso anche X. XXXXXX, X. XXXXXXXX, Il contratto preliminare, Milano, 1992, p. 151. In adesione a tale pensiero si vedano in giurisprudenza: Cass., 31 ottobre 1989, n. 4554, in Rass. giur. ener. elet., 1991, p. 523; Cass., 8 giugno 1982, n. 3464, in Rep. Giur. it., 1982, voce Obbligazioni e contratti, in Giust. civ. mass., 1982, p. 1267; Cass., 4 novembre 1980, n. 5905, in Foro it., 1981, 1, c. 1343; Cass., 27 settembre 1991, n. 10139, in Giust. civ. mass., 1991, p. 1412, che letteralmente prevede: “La risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, ipotizzabile anche per il contratto preliminare in relazione alle Pertanto, al sopraggiungere - dopo la definizione del preliminare e prima della manifestazione di volontà definitiva - di un fatto che incida, in modo straordinario e imprevedibile, sull’equilibrio economico delle prestazioni che confluiranno nel definitivo, sarà possibile per la parte gravata dall’onerosità avvalersi della risoluzione ex art. 1467 c.c.142. Ciò è confermato anche dal fatto che la valutazione dell’eccessiva onerosità deve essere eseguita con riguardo al termine fissato per la conclusione del definitivo, seppur si segnalino decisioni che fanno riferimento alla situazione esistente al momento della pronuncia143. Da ultimo si osservi che, se è incontestabile la risoluzione del preliminare in cui entrambe le prestazioni non abbiano già trovato esecuzione, in giurisprudenza si è giunti a negare tale possibilità laddove si assuma colpita da sopravvenienze la prestazione che sia stata, in gran parte o integralmente, eseguita144. È, quindi, a prestazioni che le parti hanno previsto quale contenuto del definitivo”. La possibilità di esperire l’azione risolutoria per inadempimento parziale del preliminare, ove il contratto definitivo non esaurisca l’intero contenuto del preliminare, senza che gli ulteriori diritti e obblighi di quest’ultimo vengano meno per relationem, conferma l’autonomia dei due rapporti giuridici, così Cass., 18 novembre 1987, n. 8486, in Foro it. 1988, I, p. 1606. 000 Xxx. X. XXXXXX, Il contratto preliminare, Padova, 2002, 696 s. 92 p. 22. Sul punto anche X. XxxxxxxXXXXX, Il contenuto contratto, Bologna, 2011, p. 622, la quale in breve precisa che: “Vizi e sopravvenienze che, ancor prima del definitivo, colpiscono o mettono a rischio la prestazione dedotta in questo, deludono direttamente l’interesse contrattuale della garanzia fideiussoria ex d.lgs 122/2005 e le conseguenze parte del preliminare, che questa prestazione attende (sia pure tramite il definitivo). E dunque fanno scattare in suo favore, contro il preliminare, i corrispondenti rimedi contrattuali”. In tutti questi casi - come meglio approfondito nel Capitolo III - il rimedio applicabile dal giudicante è esclusivamente quello della sua incompletezza ed erroneitàrisoluzione, non essendo plausibile procedere ad un adeguamento dei valori mutati, in Tutela dell’acquirente degli immobili da costruire: applicazioni difetto di specifica offerta equitativa della parte contro cui venga fatta valere la risoluzione o di una precisa clausola di rinegoziazione appositamente inserita nel contratto preliminare così X. XXXXXXXXX, Il contratto preliminare, in Trattato del D.LGS. 122/2005 e prospettiveContratto, Atti del Convegno organizzato dalla Fondazione Italiana per il Notariato tenutosi a Roma il 20-21 gennaio cura di X. Xxxxxxxx, III, Effetti, Milano, 2006, 124p. 495. Si veda in particolare la decisione del Trib. Milano, 9 gennaio 1997, in Xxx. xxx., 0000, x. 00 000 Xx confronti X. XXXXXXXXX, Il contratto preliminare, in Trattato del Contratto, a cura di X. Xxxxxxxx, III, Effetti, Milano, 2006, p. 495. Per le sentenze che fanno riferimento al momento della domanda si vedano: Cass., 9 ottobre 1989, n. 4023, in Giur. it., 1990, I, 1, c. 944; Cass., 8 giugno 1982, n. 3464, in Rep. Giur. it., 1982, voce Obbligazioni e contratti, in Giust. civ. mass., 1982, p. 1267, al contrario tra le sentenze che fanno riferimento al momento della conclusione del preliminare si vedano: Cass., 3 agosto 1990, n. 7833, in Giur. it., 1991, I, 1, p. 163, e Cass., 4 novembre 1980, n. 5905, in Foro it., 1981, I, c. 1343. 144 Cass., 14 dicembre 1982, n. 6858, in Riv. dir. comm., 1984, II, p. 41, secondo cui: “La risoluzione per eccessiva onerosità non può essere chiesta dalla parte che ha già adempiuto la propria obbligazione”. Si veda anche Cass., 3 maggio 1955, n. 1236, in Giust. civ., 1955, p. 446, ove si precisa: “Se è vero che l’eccessiva onerosità di una prestazione va concepita come alterazione dell’equilibrio tra le prestazioni, tale alterazione può dedursi soltanto allorché entrambe le prestazioni siano da adempiere e non quando una di esse - cioè quella pecuniaria - sia stata già adempiuta in un momento in cui rappresentava l’equivalente economico della controprestazione”. maggior ragione, considerato irrisolvibile il contratto preliminare ad effetti anticipati per entrambe le parti145. Al contrario, nel caso in cui sia stato effettuato solo un pagamento parziale e relativo ad una modesta porzione del corrispettivo, la valutazione della turbativa dell’equilibrio, consacrato dalle parti nel contratto, deve essere circoscritta alla parte di prezzo non ancora corrisposta146. In breve e conclusivamente, al verificarsi di mutamenti di valore delle prestazioni di un preliminare, la parte svantaggiata avrà facoltà di liberarsi dall’obbligo de contrahendo ricorrendo al rimedio di cui all’art. 1467 c.c., fuorché non sia quella che con il proprio comportamento abbia ritardato l’esecuzione del contratto, permettendo che si verificasse la sopravvenienza147. Di tutta risposta la controparte dell’accordo preliminare - oltre a poter paralizzare l’azione risolutiva domandando la riconduzione del contratto ad equità148 - è legittimata, nel caso in cui non ritenga integrati i presupposti di cui all’art. 1467 c.c., a fare valere il proprio diritto all’esecuzione in forma specifica del definitivo. Una simile dialettica, instaurata nel medesimo giudizio, non sembra comportare particolari problemi processuali, realizzando una piena esplicazione del C.M. XXXXXX, Diritto civile, III, Il contratto, Milano, 2000, 2° ed., p. 186, evidenzia come rientri nel normale atteggiarsi del fenomeno nella pratica negoziale che il promittente acquirente anticipi una parte del prezzo o che il promittente alienante anticipi la consegna del bene. Il preliminare non potrebbe, invece, prevedere l’integrale attuazione del rapporto finale, ponendosi in tal caso esso stesso come definitivo. 145 Cass., 13 giugno 1997, n. 5349, in Rep. Giust. civ., 1997, voce Obbligazioni e contratti, n. 288, ha statuito: “Se le obbligazioni sinallagmatiche del contratto definitivo di compravendita - pagamento del prezzo da parte e consegna del “donante”, con un contratto a favore di terzo, con la cessione del contratto preliminare. Per verificare la sussistenza del requisito soggettivo necessario per l’applicabilità della disciplina di tutela (acquirente persona fisica) occorre far riferimento alla persona dello stipulante93, cioè di colui che contratta con l’imprenditore in una posizione di debolezza contrattuale e necessita della disciplina di tutela ed in particolare: i) delle informazioni dettagliate che è in grado di offrire il preliminare predisposto in conformità a quanto disposto dall’art. 6 del decreto 122, ii) della consegna della fideiussione a garanzia della restituzione delle somme o altri corrispettivi pagati al costruttore. Nel caso in cui successivamente alla conclusione del contratto, avvalendosi della facoltà contenuta nel contratto stesso, lo stipulante nomini un altro soggetto, occorre verificare se si estenda allo stesso la disciplina di tutela ed in particolare se continui a valere la fideiussione precedentemente prestata dall’imprenditore. Non sorgono particolari problemi per l’ipotesi in cui il nominato sia un parente di primo grado dello stipulante. In tal caso, è pacifico, risultando dal tenore letterale dell’art. 1, lett. a) del decreto, che si estende al parente di primo grado la disciplina di tutela ed il nominato acquisterà gli stessi diritti dello stipulante, per cui continuerà a produrre efficacia la stessa fideiussione già rilasciata allo stipulante. La perdita di efficacia della fideiussione, con il conseguente obbligo dell’imprenditore di doverne consegnare una nuova, indebolirebbe la tutela dell’acquirente, in contrasto con la ratio legis. Si noti che l’art. 2 del decreto 122 richiede il rilascio e la consegna all’acquirente, bene - sono state anticipate al momento della stipula del contratto - preliminare, non può chiedersi la risoluzione di questo per eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.), poiché questa norma non è applicabile se l’alterazione dell’equilibrio patrimoniale delle predette prestazioni è successivo al loro adempimento”. Si veda anche X. XXXXXX, Dell’eccessiva onerosità, in Libro IV delle obbligazioni, in Commentario Scialoja-Branca, a cura di X. Xxxxxxx, Bologna-Roma, 2010, p. 96. 146 Cass., 9 luglio 1980, n. 166, in Giur. civ. mass., 1980, p. 1. 147 Contra alcuni autori come X. XX XXXXXXX, Xxxxxxx o ritardato adempimento del contratto ed eccessiva onerosità sopravvenuta, in Giur. completa cass. civ., 1948, II, p. 775, ritengono il rimedio esperibile anche dalla parte che abbia come finalità il trasferimento non immediato ha per sua colpa differito l’adempimento. 148 In tal caso la congruenza della proprietà o proposta di altro diritto reale modifica è da valutarsi con riferimento al momento della pronuncia, così X. XXXXXXXXX, Il contratto preliminare, in Trattato del Contratto, a cura di godimento su un immobile da costruire - ovvero in un momento precedenteX. Xxxxxxxx, della fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che il costruttore ha riscosso eIII, secondo i termini del contrattoEffetti, Milano, 2006, p. 497. contraddittorio149. Tuttavia, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima essere oggetto di vaglio anche l’eventualità che la domanda di risoluzione del trasferimento della proprietà preliminare sia proposta in una sede processuale differente rispetto all’instaurato o instaurando procedimento di altro diritto realeesecuzione in forma specifica150. È evidente Siffatta ipotesi è stata espressamente affrontata dalla giurisprudenza che ha escluso la preoccupazione del legislatore di consentire all’acquirente di ottenere pregiudizialità/dipendenza tra i due giudizi non comminando la fideiussione nella fase delle trattative quando ancora ha un minimo di forza contrattuale nei confronti del venditore. Richiedere una nuova fideiussione, in caso di sostituzione della persona dell’acquirente, significherebbe lasciare lo stesso senza alcuna tutela fino al momento in cui il costruttore non adempia a tale obbligo; il che sembra andare contro la ratio dell’art. 2 del decreto 122. Più dubbia è l’applicabilità della disciplina di tutela nel caso in cui lo stipulante nomini una persona diversa da un parente di primo grado. Secondo autorevole dottrina in tal caso non si applicherebbe la tutela del decreto 12294: il contenuto del contratto sarà conforme fin dall’origine al disposto dell’art. 6 del decreto ma perderà efficacia la fideiussione già consegnata allo stipulante e il costruttore resterà esonerato dall’obbligo di consegna dell’assicurazione sospensione di cui all’art. 4 295 c.p.c.151. 149 I contraenti potrebbero anche decidere di mantenere il rapporto rinunciando all’effetto risolutorio, così X. XXXXXXXXX, Il contratto preliminare, in Trattato del decreto 122. Sembra preferibile la tesi che estendeContratto, anche in caso a cura di sostituzione dello stipulante con una persona fisica diversa da un parente di primo grado, la disciplina di tutela dell’acquirente. In primo luogo, non si vede la ragione per disapplicare le norme proprie del contratto per persona da nominare e della cessione del contratto. “La persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato” (art. 1401 c.c.); la cessione del contratto comporta una sostituzione di un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive (art. 1406 c.c.). Si aggiunga che è pure ipotizzabile un’interpretazione della norma dell’art. 1 del decreto 122 come riferita non tanto al contratto per persona da nominare quanto alla ipotesi più diffusa di donazione indiretta da ascendente a discendente. 00 Xxx. X. Xxxxxxxx, La XXX, Xxxxxxx, Xxxxxx, 0000, p. 497. 000 X. XXXXXX, Il contratto preliminare, Padova, 2002, pp. 336 e 337. 151 “circolazione” Non sussiste un rapporto di pregiudizialità, tale da giustificare la sospensione necessaria del preliminare processo ex art. 295 c.p.c., fra il giudizio di vendita del costruttore e il D.Lgs. 122/2005, in La “circolazione” risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta del contratto preliminare e quello di alienazione risoluzione per inadempimento dello stesso contratto e l’esecuzione specifica dell’obbligo di immobiliconcludere il definitivo, I quaderni non costituendo l’accertamento della Fondazione italiana fondatezza della prima domanda di risoluzione un antecedente logico indispensabile per il Notariatola pronuncia sulla seconda” cit. Cass., 20096 novembre 1993, 47n. 10989, in Giust. civ. mass., 1993, p. 140.

Xxxxxx. Xx diritto del lavoro tra conferme e sviluppi, cit.; sul punto anche LAI, La caratteristica principale degli Enti bilaterali è da ravvisarsi nell’essere costituiti e disciplinati dalla contrattazione collettiva, la quale rappresenta anche la fonte primaria di regolazione e di indirizzo. Secondo la prevalente dottrina le clausole istitutive degli Enti vanno ricondotte nell’alveo della cosiddetta parte obbligatoria del contratto collettivo, in quanto destinate a regolare i rapporti tra le parti stipulanti; ciò nonostante, la contrattazione collettiva affida agli Enti bilaterali la gestione di istituti contrattuali di carattere economico e normativo, in origine riservati alla competenza del datore di lavoro. L’origine del fenomeno della bilateralità è da ricondursi ai primi anni del novecento ed ha avuto larga diffusione in quei settori ad elevata frantumazione produttiva e mobilità degli addetti, dove si riteneva maggiormente conveniente, per lavoratori e imprese, affidare ad un soggetto terzo l’erogazione, a scadenze predeterminate, di specifiche prestazioni59. Uno dei premi esempi in proposito è dato dalle Casse edili, le quali si affermarono verso la fine degli anni cinquanta con il compito di erogare talune prestazioni contrattuali, quali trattamento economico per ferie, 59 XXXXXXXX XXXXXXXXXXX, Bilateralità e diritto del lavoro in Italia , Dir. Prat. Lav. , 2009, 48, p. 2731; XXXXXXXX, L'accordo nel settore artigiano per assetti contrattuali e enti bilaterali , Guid. Lav., 2006, 9, p. 96; XXXXXXXX, Gli enti bilaterali tra autonomia e sostegno normativo , Giornale dir. lav. rel. ind., 2004, 103, p. 444; BELLARDI, Contrattazione territoriale ed enti bilaterali: alcune osservazioni , Lav. Inf., 1997, 1, p. 21. gratifica natalizia e anzianità, altrimenti difficilmente usufruibili in quel settore. Successivamente fu loro affidata la gestione di altre prestazioni, quali l’integrazione del trattamento economico per infortunio e malattia e l’assistenza sanitaria integrativa60. Un altro importante ambito di intervento degli organismi bilaterali si è avuto nel sostegno al reddito nel caso di sospensione dell’attività produttiva. In particolare nell’artigianato si è sviluppato notevolmente il sistema della bilateralità a partire dall’esperienza delle Casse Mutue Artigiane per l’integrazione del trattamento di malattia e infortunio, soprattutto nei territori dove l’associazionismo era più radicato, infatti, con l’accordo interconfederale del 21 luglio 1988 è stato istituito un Fondo intercategoriale, a livello regionale, da gestire in maniera paritetica, per il sostegno al reddito dei lavoratori delle imprese interessate da sospensioni temporanee dell’attività causate da forza maggiore, indipendenti dall’attività dall’imprenditore, a cui si sono aggiunte in seguito le ipotesi di sospensione del lavoro causate da crisi congiunturale o aziendale. In tal modo, tramite l’intervento degli Enti bilaterali si garantisce un minimo di protezione in un settore altrimenti 60 Il contratto modello era caratterizzato dalla costituzione di Casse edili a livello provinciale, con un coordinamento a livello nazionale affidato Commissione nazionaleparitetica per le Casse edili e alla contemporanea presenza di altri organismi bilaterali a seconda dell’ambito di intervento (es. Enti scuola nel campo della formazione professionale. escluso da qualsiasi sistema di ammortizzatori sociali. Successivamente, con l’accordo interconfederale del 14 febbraio 2006 viene istituita la Consulta degli Enti bilaterali regionali, quale strumento per il monitoraggio, il confronto e la verifica dei sistemi di funzionamento e finanziamento, ed affidato all’Ente bilaterale nazionale il compito di coordinare gli interventi di solidarietà a fronte di eventi eccezionali o calamità naturali61. Esperienze simili a quelle appena citate nell’artigianato si sono diffuse anche nel settore del terziario, del credito e dell’agricoltura. In origine, quindi, sia la costituzione degli Enti bilaterali che la loro regolamentazione avveniva esclusivamente tramite la contrattazione collettiva, successivamente, a partire dalla legge n. 236/1993, vi è stato un esplicito riconoscimento del ruolo della bilateralità da parte del legislatore, il quale ha valorizzato sempre più il canale bilaterale, dapprima con la legge n. 30/2003, fino ad arrivare all’attuale legge di riforma del mercato del lavoro (l. n. 92/2012). In particolare, l’art. 2 della d.lgs. n. 276/2003 fornisce una definizione di Enti bilaterali quali organismi costituiti ad iniziativa di una o più associazioni dei datori e dei 61 Cfr. XXXXXXXX, L’accordo nel settore artigiano per assetti contrattuali e enti bilaterali, Guid. Lav., 2006, 9, p. 96; DE LUCIA, CIUFFINI, Il sistema degli enti bilaterali nell’artigianato: una esperienza italiana al servizio del dialogo sociale europeo, in generaleTIRABOSCHI (a cura di), La riforma Biagi del mercato del lavoro, Milano, 20022004, 696 s. 92 X. Xxxxxxxp. 691 prestatori di lavoro comparativamente più rappresentative, Il contenuto della garanzia fideiussoria ex d.lgs 122/2005 quali sedi privilegiate per la regolazione del mercato del lavoro attraverso: la promozione di una occupazione regolare e le conseguenze della sua incompletezza ed erroneitàdi qualità; l’intermediazione tra domanda e offerta di lavoro; la programmazione di attività formative e la determinazione delle modalità di formazione professionale in azienda; la promozione di buone pratiche contro a discriminazione e per l’inclusione dei soggetti più svantaggiati; la gestione mutualistica dei fondi per la formazione e l’integrazione del reddito; la certificazione dei contratti di lavoro e di regolarità e congruità contributiva; lo sviluppo di azioni inerenti la salute e la sicurezza sul lavoro; ogni altra attività o funzione assegnata loro dalla legge o dai contratti collettivi di riferimento. Dall’analisi del dato normativo si evince chiaramente la tendenza del legislatore, in Tutela dell’acquirente non solo, di avvalersi degli immobili da costruire: applicazioni del D.LGS. 122/2005 e prospettiveEnti bilaterali, Atti del Convegno organizzato dalla Fondazione Italiana per il Notariato tenutosi a Roma il 20-21 gennaio 2006, 124. pagamento del prezzo da parte del “donante”, con un contratto a favore di terzo, con la cessione del contratto preliminare. Per verificare la sussistenza del requisito soggettivo quale strumento necessario per l’applicabilità della l’erogazione di prestazioni di natura previdenziale, ma anche la tendenza ad utilizzare il canale bilaterale in altri ambiti, come la formazione ovvero la certificazione dei rapporti di lavoro, molto eterogenei tra loro. Gli Enti bilaterali sono organismi privati istituiti dalla contrattazione collettiva che ne disciplina anche il funzionamento62. Molto discussa è stata, soprattutto in passato, la natura giuridica degli organismi bilaterali, sebbene generalmente classificabili come associazioni non riconosciute ex art. 36 c.c., alcuni autori preferiscono definirli come associazioni non riconosciute di tutela (acquirente persona fisica) occorre far riferimento alla persona dello stipulante93mutua assicurazione, cioè stante lo scopo comune e non lucrativo che li contraddistingue e qualificano i contratti istitutivi come contratti plurilaterali con comunione di colui che contratta con l’imprenditore in una posizione di debolezza contrattuale e necessita della disciplina di tutela ed in particolare: i) delle informazioni dettagliate che è in grado di offrire il preliminare predisposto in conformità a quanto disposto dall’art. 6 del decreto 122scopo, ii) della consegna della fideiussione a garanzia della restituzione delle somme o altri corrispettivi pagati al costruttore. Nel caso in cui successivamente alla conclusione del contratto, avvalendosi della facoltà contenuta nel contratto stesso, lo stipulante nomini un altro soggetto, occorre verificare se si estenda allo stesso la disciplina di tutela ed in particolare se continui a valere la fideiussione precedentemente prestata dall’imprenditore. Non sorgono particolari problemi per l’ipotesi in cui il nominato sia un parente di primo grado dello stipulante. In tal caso, è pacifico, risultando dal tenore letterale ai sensi dell’art. 1, lett. a) del decreto, che si estende al parente di primo grado la disciplina di tutela ed il nominato acquisterà gli stessi diritti dello stipulante, per cui continuerà a produrre efficacia la stessa fideiussione già rilasciata allo stipulante. La perdita di efficacia della fideiussione, con il conseguente obbligo dell’imprenditore di doverne consegnare una nuova, indebolirebbe la tutela dell’acquirente, in contrasto con la ratio legis. Si noti che l’art. 2 del decreto 122 richiede il rilascio e la consegna all’acquirente, al momento della stipula del contratto - che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire - ovvero in un momento precedente, della fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale. È evidente la preoccupazione del legislatore di consentire all’acquirente di ottenere la fideiussione nella fase delle trattative quando ancora ha un minimo di forza contrattuale nei confronti del venditore. Richiedere una nuova fideiussione, in caso di sostituzione della persona dell’acquirente, significherebbe lasciare lo stesso senza alcuna tutela fino al momento in cui il costruttore non adempia a tale obbligo; il che sembra andare contro la ratio dell’art. 2 del decreto 122. Più dubbia è l’applicabilità della disciplina di tutela nel caso in cui lo stipulante nomini una persona diversa da un parente di primo grado1420 c.c.63. Secondo autorevole dottrina altri autori, gli enti in tal caso non si applicherebbe la tutela del decreto 12294: il contenuto del contratto sarà conforme fin dall’origine al disposto dell’art. 6 del decreto ma perderà efficacia la fideiussione già consegnata allo stipulante e il costruttore resterà esonerato dall’obbligo di consegna dell’assicurazione questione, seppur riconducibili alle associazioni di cui all’art. 4 del decreto 122. Sembra preferibile la tesi che estende, anche in caso di sostituzione dello stipulante con una persona fisica diversa da un parente di primo grado, la disciplina di tutela dell’acquirente. In primo luogo, non si vede la ragione per disapplicare le norme proprie del contratto per persona da nominare e della cessione del contratto. “La persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato” (art. 1401 36 c.c.), se ne discosterebbero in quanto la comunanza di scopo negli Enti bilaterali non caratterizza ugualmente la posizione giuridica di tutti gli associati, essendo presenti due centri di interessi ben diversificati, nonostante nella concreta attività dell’ente la diversità si destinata a ricomporsi in ragione della necessaria collaborazione fra le due “parti” dell’ente medesimo, al fine di realizzare 62 RENGA, Bilateralità e sostegno del reddito tra autonomia ed eteronomia, cit.; la cessione del contratto comporta una sostituzione di un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive (art. 1406 c.c.). Si aggiunga che è pure ipotizzabile un’interpretazione della norma dell’art. 1 del decreto 122 come riferita non tanto al contratto per persona da nominare quanto alla ipotesi più diffusa di donazione indiretta da ascendente a discendente. 00 Xxx. X. XxxxxxxxSIGILLO’ XXXXXXX, La “circolazione” del preliminare di vendita del costruttore e il D.Lgs. 122/2005disciplina intertemporale dei fondi bilaterali preesistenti, in La “circolazione” Il nuovo mercato del contratto preliminare di alienazione di immobililavoro, I quaderni della Fondazione italiana XXXXXXX-XXXXXXX-MAZZOTTA (a cura di), Torino, 2013, p. 535; XXXXXXXXXX, Enti bilaterali: appunti per il Notariatola discussione, 2009Lav. Dir., 472003, p. 175.

Xxxxxx. Il contratto in generaleLa compravendita, Milanocit., 2002629 ss.; M. BIANCA, 696 s. 92 X. La vendita e la permuta, cit., 698 ss. 95 A. LUMINOSO, La compravendita, cit.; ID., Xxxxxxx, Il contenuto cit., 639; X. XXXXXXX PISU, Garanzia e responsabilità nelle vendite commerciali, cit., 261, 284 e 286. L‟Autrice da ultimo citata colloca la garanzia nell‟alveo dell‟inadempimento contrattuale, presentandola come una «specificazione delle più generali regole della responsabilità contrattuale»; i rimedi edilizi sono, infatti, presentati come reazione «al fatto oggettivo dello squilibrio funzionale del contratto e colpiscono il venditore che ha assunto un impegno contrattuale a cui fin dall‟inizio era impossibile adempiere esattamente». Risulterebbe confermata, sempre secondo l‟Autrice citata, la natura obiettiva della responsabilità contrattuale di cui la garanzia fideiussoria ex d.lgs 122/2005 è esplicazione nello specifico dei rapporti derivanti dal contratto di compravendita: è l‟inadempimento tout court, e le conseguenze della sua incompletezza ed erroneitànon l‟inadempimento colpevole, a costituire il fondamento di entrambe. dall‟inadempimento del venditore. Occorre allora capire come la fattispecie dazione di cosa viziata o mancante di qualità possa essere guardata attraverso la lente dell‟inadempimento contrattuale, non essendo tale scelta ermeneutica particolarmente agevole sul piano sistematico. Più precisamente, ostacolo primario che si frappone all‟adozione di una prospettiva siffatta è costituito dall‟individuazione di quella obbligazione la cui inattuazione possa essere sanzionata dai rimedi edilizi, in Tutela dell’acquirente degli immobili un contratto, come è quello di compravendita, ad effetti reali, ove cioè l‟effetto traslativo si produce automaticamente al momento della manifestazione del consenso (art. 1376 c.c.) senza che occorra il medio dell‟obbligazione (tranne che si tratti di vendita “obbligatoria”, per la quale l‟effetto reale è differito ad un momento successivo alla stipulazione del contratto stesso e mediato dall‟imposizione, a carico del venditore, dell‟obbligazione di far acquistare al compratore la proprietà del bene). Se si considera, inoltre, che i difetti rilevanti per la legge sono solo quelli preesistenti o comunque già esistenti al momento della conclusione del contratto (rectius: al momento della produzione dell‟effetto traslativo), il presunto inadempimento cui relazionare la garanzia redibitoria sarebbe anteriore alla conclusione del contratto e alla nascita della stessa obbligazione di fare acquistare il diritto al compratore96. 96 Obbligazione considerata da costruireX. XXXXXX, La compravendita, cit., 635 s., come un‟obbligazione avente un contenuto complesso, «del quale quello anzidetto costituito dal puro e semplice ed immediato acquisto del diritto, è solo uno dei vari aspetti. Ma accanto a quest‟ultimo essa comprende altri aspetti ancora: applicazioni e precisamente, comprende anche l‟obbligo di fare acquistare il diritto su una cosa esente da vincoli di espropriabilità che possano in seguito causare la perdita del D.LGS. 122/2005 e prospettive, Atti del Convegno organizzato dalla Fondazione Italiana per il Notariato tenutosi a Roma il 20-21 gennaio 2006, 124. pagamento del prezzo diritto da parte del compratore (ciò, invero, praticamente equivarrebbe a non avere acquistato il diritto); e l‟obbligo di fare acquistare il diritto su una cosa esente da vizi. Non è quindi esatto che questa obbligazione non arriva a sorgere quando il diritto si trasmette immediatamente per effetto del semplice consenso: in tali casi manca solo uno – sia pure il principale – dei vari aspetti del contenuto complesso di essa, e cioè solo l‟obbligo puro e semplice di fare acquistare il diritto al compratore; ma anche in tali casi quell‟obbligazione sorge con gli altri due anzidetti aspetti del suo contenuto, e rimane inadempiuta, o non esattamente adempiuta, se poi il diritto viene espropriato per un vincolo preesistente o se la cosa era viziata». Tali osservazioni hanno indotto a fruire del concetto di “donante”attribuzione patrimoniale”97, al fine di spiegare il fenomeno della garanzia redibitoria in termini di inadempimento (oggettivo)98, superando l‟imbarazzo legato alla difficoltà di immaginare un inadempimento che precede l‟insorgere della correlativa obbligazione. In particolare, la garanzia è ricostruita come sanzione avverso l‟inattuazione incolpevole99 dell‟attribuzione patrimoniale ad effetto reale, attribuzione imposta dalla legge a carico del venditore e consistente nel fare acquistare al compratore il bene alienato con un contratto a favore di terzoi requisiti dovuti100. Con la previsione dei rimedi edilizi – detto altrimenti – l‟ordinamento giuridico reagisce al fatto obiettivo della rottura del sinallagma funzionale; la presenza del vizio nella cosa compravenduta, con infatti, impedisce la cessione realizzazione della causa del contratto preliminaredi compravendita, consistente nello «scambio del diritto (su cosa esente da vizi) col prezzo»101. Per verificare 97 E‟ proprio la sussistenza del requisito soggettivo necessario per l’applicabilità considerazione che «l‟inadempimento costituito dai vizi preesiste al contratto» a spingere X. XXXXXX, La compravendita, cit., 638, ad adottare una nozione che, seppur diversa dall‟obbligazione, possa spiegare il fenomeno della disciplina garanzia in termini di tutela (acquirente persona fisica) occorre far riferimento alla persona dello stipulante93responsabilità contrattuale, cioè dal momento che – continua l‟Autore da ultimo citato – «è illogico sostenere da un lato che l‟obbligazione inadempiuta sorge dal contratto, e dall‟altro lato che l‟inadempimento di colui che contratta con l’imprenditore in una posizione di debolezza contrattuale e necessita della disciplina di tutela ed in particolare: i) delle informazioni dettagliate che essa si è in grado di offrire il preliminare predisposto in conformità a quanto disposto dall’art. 6 del decreto 122, ii) della consegna della fideiussione a garanzia della restituzione delle somme o altri corrispettivi pagati al costruttore. Nel caso in cui successivamente alla conclusione verificato già prima del contratto: l‟inadempimento, avvalendosi della facoltà contenuta nel contratto stessoinfatti, lo stipulante nomini un altro soggetto, occorre verificare se si estenda allo stesso la disciplina di tutela ed può avere luogo solo in particolare se continui a valere la fideiussione precedentemente prestata dall’imprenditore. Non sorgono particolari problemi per l’ipotesi in cui il nominato sia un parente di primo grado dello stipulante. In tal caso, è pacifico, risultando dal tenore letterale dell’art. 1, lett. a) del decreto, che si estende al parente di primo grado la disciplina di tutela ed il nominato acquisterà gli stessi diritti dello stipulante, per cui continuerà a produrre efficacia la stessa fideiussione già rilasciata allo stipulante. La perdita di efficacia della fideiussione, con il conseguente obbligo dell’imprenditore di doverne consegnare una nuova, indebolirebbe la tutela dell’acquirente, in contrasto con la ratio legis. Si noti che l’art. 2 del decreto 122 richiede il rilascio e la consegna all’acquirenteseguito o, al momento della stipula del contratto - massimo, contemporaneamente al nascere di ciò che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire - ovvero in un momento precedente, della fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale. È evidente la preoccupazione del legislatore di consentire all’acquirente di ottenere la fideiussione nella fase delle trattative quando ancora ha un minimo di forza contrattuale nei confronti del venditore. Richiedere una nuova fideiussione, in caso di sostituzione della persona dell’acquirente, significherebbe lasciare lo stesso senza alcuna tutela fino al momento in cui il costruttore non adempia a tale obbligo; il che sembra andare contro la ratio dell’art. 2 del decreto 122. Più dubbia è l’applicabilità della disciplina di tutela nel caso in cui lo stipulante nomini una persona diversa da un parente di primo grado. Secondo autorevole dottrina in tal caso non si applicherebbe la tutela del decreto 12294: il contenuto del contratto sarà conforme fin dall’origine al disposto dell’art. 6 del decreto ma perderà efficacia la fideiussione già consegnata allo stipulante e il costruttore resterà esonerato dall’obbligo di consegna dell’assicurazione di cui all’art. 4 del decreto 122. Sembra preferibile la tesi che estende, anche in caso di sostituzione dello stipulante con una persona fisica diversa da un parente di primo grado, la disciplina di tutela dell’acquirente. In primo luogo, non si vede la ragione per disapplicare le norme proprie del contratto per persona da nominare e della cessione del contratto. “La persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato” (art. 1401 c.cviene inadempiuto».); la cessione del contratto comporta una sostituzione di un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive (art. 1406 c.c.). Si aggiunga che è pure ipotizzabile un’interpretazione della norma dell’art. 1 del decreto 122 come riferita non tanto al contratto per persona da nominare quanto alla ipotesi più diffusa di donazione indiretta da ascendente a discendente. 00 Xxx. X. Xxxxxxxx, La “circolazione” del preliminare di vendita del costruttore e il D.Lgs. 122/2005, in La “circolazione” del contratto preliminare di alienazione di immobili, I quaderni della Fondazione italiana per il Notariato, 2009, 47.

Xxxxxx. Il contratto Gli atti di straordinaria amministrazione, in generaleAA.VV., La Comunione legale, a cura di Xxxxxx, I, Milano, 20021989, 696 s. 92 p. 604; X. XxxxxxxXXXXXXXX, Il contenuto Della Famiglia, cit. p. 85; X. XXXXXXXXXX, L’amministrazione dei beni della garanzia fideiussoria ex d.lgs 122/2005 e le conseguenze della sua incompletezza comunione legale, cit., 2011, p. 495. da adibire ad abitazione o a casa delle vacanze per la famiglia), ed erroneitàobiettivamente qualificabili come di straordinaria amministrazione20. Come rilevato nella sentenza in commento, analoghe incertezze hanno interessato il riferimento agli atti di concessione di diritti personali di godimento e, segnatamente, la possibilità, per il coniuge estromesso, di sperimentare l’azione di annullamento di cui all’art. 184 c.c. In adesione ad un’interpretazione emersa in dottrina21, per il Tribunale l’art. 184 c.c. si riferisce ai soli atti dispositivi, sicchè, in Tutela dell’acquirente forza del principio di relatività degli immobili effetti contrattuali espresso dall’art. 1372 c.c., la locazione stipulata da costruire: applicazioni un solo coniuge, pur avendo ad oggetto un bene immobile, vincola il solo coniuge agente. Ferma la validità del D.LGS. 122/2005 e prospettive, Atti del Convegno organizzato dalla Fondazione Italiana per il Notariato tenutosi a Roma il 20-21 gennaio 2006, 124. pagamento del prezzo da parte del “donante”, con un contratto a favore di terzonegozio, con la cessione del contratto preliminareregola dell’azione congiunta ex art. Per verificare la sussistenza del requisito soggettivo necessario per l’applicabilità della disciplina di tutela (acquirente persona fisica) occorre far riferimento alla persona dello stipulante93180, cioè di colui cpv, c.c., il legislatore avrebbe quindi unicamente voluto escludere - sia nei rapporti interni che contratta con l’imprenditore in una posizione di debolezza contrattuale e necessita della disciplina di tutela ed in particolare: i) delle informazioni dettagliate che è in grado di offrire il preliminare predisposto in conformità a quanto disposto dall’art. 6 del decreto 122, ii) della consegna della fideiussione a garanzia della restituzione delle somme o altri corrispettivi pagati al costruttore. Nel caso in cui successivamente alla conclusione del contratto, avvalendosi della facoltà contenuta nel contratto stesso, lo stipulante nomini un altro soggetto, occorre verificare se si estenda allo stesso la disciplina di tutela ed in particolare se continui a valere la fideiussione precedentemente prestata dall’imprenditore. Non sorgono particolari problemi per l’ipotesi in cui il nominato sia un parente di primo grado dello stipulante. In tal caso, è pacifico, risultando dal tenore letterale dell’art. 1, lett. a) del decreto, che si estende al parente di primo grado la disciplina di tutela ed il nominato acquisterà gli stessi diritti dello stipulante, per cui continuerà a produrre efficacia la stessa fideiussione già rilasciata allo stipulante. La perdita di efficacia della fideiussione, nei rapporti con il conseguente obbligo dell’imprenditore di doverne consegnare una nuova, indebolirebbe terzo - la tutela dell’acquirente, in contrasto con la ratio legis. Si noti che l’art. 2 del decreto 122 richiede il rilascio e la consegna all’acquirente, al momento della stipula del contratto - che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire - ovvero in un momento precedente, della fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale. È evidente la preoccupazione del legislatore di consentire all’acquirente di ottenere la fideiussione nella fase delle trattative quando ancora ha un minimo di forza vincolatività dell’impegno contrattuale nei confronti del venditoreconiuge non contraente. Richiedere una nuova fideiussioneSul piano effettuale, in caso di sostituzione della persona dell’acquirenteciò implica che, significherebbe lasciare lo stesso senza alcuna tutela fino al momento in cui il costruttore non adempia a tale obbligo; il che sembra andare contro la ratio dell’art. 2 del decreto 122. Più dubbia è l’applicabilità della disciplina di tutela nel caso in cui lo stipulante nomini una persona diversa da un parente di primo grado. Secondo autorevole dottrina in tal caso non si applicherebbe la tutela del decreto 12294: il contenuto laddove l’oggetto del contratto sarà conforme fin dall’origine al sia un bene mobile non registrato, troverà applicazione il disposto dell’art. 6 184, cpv. c.c., il quale, imponendo il solo ripristino della comunione nello status quo ante, determina a carico del decreto ma perderà efficacia la fideiussione già consegnata allo coniuge stipulante e l’obbligo di riservare a favore della comunione il costruttore resterà esonerato dall’obbligo corrispettivo ricevuto, oltre che di consegna dell’assicurazione risarcire l’eventuale danno cagionato da una pattuizione del corrispettivo inferiore alle condizioni di cui all’art. 4 del decreto 122. Sembra preferibile la tesi che estendemercato22; qualora, anche in caso di sostituzione dello stipulante con una persona fisica diversa da un parente di primo gradoinvece, la disciplina di tutela dell’acquirente. In primo luogol’atto abbia ad oggetto beni immobili o mobili registrati, non si vede la ragione per disapplicare le norme proprie del contratto per persona da nominare e della cessione del contratto. “La persona nominata acquista il coniuge pretermesso potrà far valere verso il terzo i diritti che gli spettino nella veste di comproprietario, secondo i limiti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato” (art. 1401 c.cle modalità esercitabili da qualsiasi altro comunista, potendo inoltre pretendere sia che i corrispettivi siano riversati nel patrimonio comune sia l’eventuale risarcimento del danno arrecato alla comunione, ove il bene avrebbe potuto avere diversa e più fruttifera utilizzazione23.); la cessione del contratto comporta una sostituzione di un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive (art. 1406 c.c.). Si aggiunga che è pure ipotizzabile un’interpretazione della norma dell’art. 1 del decreto 122 come riferita non tanto al contratto per persona da nominare quanto alla ipotesi più diffusa di donazione indiretta da ascendente a discendente. 00 Xxx. X. Xxxxxxxx, La “circolazione” del preliminare di vendita del costruttore e il D.Lgs. 122/2005, in La “circolazione” del contratto preliminare di alienazione di immobili, I quaderni della Fondazione italiana per il Notariato, 2009, 47.

Xxxxxx. Il contratto in generale, Milano, 2002, 696 s. 92 X. Xxxxxxx, Il contenuto della garanzia fideiussoria ex d.lgs 122/2005 e le conseguenze della sua incompletezza ed erroneitàLe forme contrattuali dell’intervento dell’industria nello sport, in Tutela dell’acquirente degli immobili da costruire: applicazioni La riforma del D.LGS. 122/2005 e prospettivediritto dello sport, Atti del Convegno organizzato IPSOA (San Remo 3-4 luglio 1981), Sanremo, 1981, p. 159 e ss. 101 “La sponsorizzazione si differenzia dalla Fondazione Italiana semplice inserzione pubblicitaria sia quantitativamente, per la gamma di servizi che lo sponsor può ottenere, sia qualitativamente perché l’attività sponsorizzata non è di solito un servizio allo sponsor, bensì – e questo è il Notariato tenutosi a Roma dato di maggior rilievo – un servizio al pubblico pagante, che costituisce il 20-21 gennaio 2006, 124. pagamento presupposto del prezzo da parte del “donanteprimo”, con un contratto X. XXXXXXX, Commercio e servizi, Bologna, 1988, p. 490. 102 X. XXXXXXXXX, L’abbinamento delle associazioni sportive a favore scopo pubblicitario, tesi di terzolaurea, con la cessione del contratto preliminareBologna, a.a. Per verificare la sussistenza del requisito soggettivo necessario per l’applicabilità della disciplina di tutela (acquirente persona fisica) occorre far riferimento alla persona dello stipulante931978-79. Questa ipotesi, cioè di colui che contratta con l’imprenditore in una posizione di debolezza contrattuale e necessita della disciplina di tutela ed in particolare: i) delle informazioni dettagliate che è in grado di offrire il preliminare predisposto in conformità a quanto disposto dall’art. 6 del decreto 122, ii) della consegna della fideiussione a garanzia della restituzione delle somme o altri corrispettivi pagati al costruttore. Nel caso in cui successivamente alla conclusione del contratto, avvalendosi della facoltà contenuta nel contratto stesso, lo stipulante nomini un altro soggetto, occorre verificare se si estenda allo stesso la disciplina di tutela ed in particolare se continui a valere la fideiussione precedentemente prestata dall’imprenditore. Non sorgono particolari problemi per l’ipotesi in cui il nominato sia un parente di primo grado dello stipulante. In tal casoperò, è pacificostata oggetto di critica sotto vari punti di vista.‌ Innanzitutto, risultando dal tenore letterale dell’art. 1, lett. a) del decreto, altra parte della dottrina è dell’avviso che si estende al parente di primo grado la disciplina di tutela ed il nominato acquisterà possono essere appaltatori so- lo gli stessi diritti dello stipulanteimprenditori103, per cui continuerà a produrre efficacia non è possibile qualificare la stessa fideiussione già rilasciata allo stipulantesponsorizzazione come con- tratto di appalto poiché le società sportive non sono sicuramente imprenditrici in rela- zione alla loro attività di stipulazione di contratti di sponsorizzazione. La perdita di efficacia della fideiussioneAnche se, con il conseguente obbligo dell’imprenditore di doverne consegnare una nuova, indebolirebbe la tutela dell’acquirente, in contrasto con la ratio legis. Si noti che l’art. 2 sentenza del decreto 122 richiede il rilascio e la consegna all’acquirente, al momento della stipula del contratto - che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire - ovvero in un momento precedente, della fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale. È evidente la preoccupazione del legislatore di consentire all’acquirente di ottenere la fideiussione nella fase delle trattative quando ancora ha un minimo di forza contrattuale nei confronti del venditore. Richiedere una nuova fideiussione, in caso di sostituzione della persona dell’acquirente, significherebbe lasciare lo stesso senza alcuna tutela fino al momento in cui il costruttore non adempia a tale obbligo; il che sembra andare contro la ratio dell’art. 2 del decreto 122. Più dubbia è l’applicabilità della disciplina di tutela nel caso in cui lo stipulante nomini una persona diversa da un parente di primo grado. Secondo autorevole dottrina in tal caso non si applicherebbe la tutela del decreto 12294: il contenuto del contratto sarà conforme fin dall’origine al disposto dell’art. 6 del decreto ma perderà efficacia la fideiussione già consegnata allo stipulante e il costruttore resterà esonerato dall’obbligo di consegna dell’assicurazione di cui all’art. 4 del decreto 122. Sembra preferibile la tesi che estende, anche in caso di sostituzione dello stipulante con una persona fisica diversa da un parente di primo grado26 gennaio 1971 n° 174, la disciplina Cassazione ha ritenuto “ che esse (le società sportive - NdR) sono da annoverare tra le imprese soggette a registrazio- ne e che è da qualificare come imprenditoriale l’attività economica che esse esercitano nel promuovere ed organizzare manifestazioni agonistiche che si traducono, nei con- fronti del pubblico cui sono destinate, nell’allestimento, nella produzione e nell’offerta di tutela dell’acquirente. In primo luogospettacoli sportivi”, non si vede può sostenere che le società sportive siano anche imprese di pubblicità. La tesi qui contrastata è criticabile anche in riferimento ad un altro elemento tipico del- l’appalto; l’art. 1655 c.c., infatti, prevede che l’appaltatore debba fornire il servizio orga- nizzando i mezzi necessari ed assumendo il rischio della gestione. Proprio in relazione a quest’ultimo evento non si può ritenere che lo sponsee sia un appaltatore poiché lo stesso riceverà dallo sponsor il corrispettivo pattuito a prescindere dall’esito dell’operazione. Come già è stato detto104, infatti, lo sponsee si assume un’obbligazione di mezzi e non di risultato, per cui è tenuto esclusivamente ad eseguire le prestazioni previste dall’ac- cordo senza dover assicurare allo sponsor il ritorno pubblicitario che questo si aspetta. È interessante notare, infine, che ad un analogo risultato giunge anche la ragione per disapplicare le norme proprie del dottrina svizzera compiendo lo stesso tipo di analisi105. Collegata in via analogica all’ipotesi dell’appalto è quella dottrina106 che ritiene che al contratto per persona da nominare e della cessione del contratto. “La persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal di sponsorizzazione si possa applicare la disciplina relativa al contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato” di som- ministrazione (art. 1401 c.c.); la cessione del contratto comporta una sostituzione di un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive (art. 1406 1559 c.c.). Si aggiunga La fonte di questa soluzione è l’art. 1677 c.c. il quale stabilisce che è pure ipotizzabile un’interpretazione della norma dell’art. 1 del decreto 122 come riferita non tanto “se l’appalto ha per oggetto prestazioni continuative o periodiche di servizi, si osservano, in quanto compatibili, le norme di questo capo e quelle relative al contratto per persona da nominare quanto alla ipotesi più diffusa di donazione indiretta da ascendente a discendentesomministrazione”. 00 Xxx. X. Xxxxxxxx, La “circolazione” del preliminare di vendita del costruttore e il D.Lgs. 122/2005Però, in La “circolazione” del base a questa norma, pur qualificando le obbligazioni assunte dallo sponsee come prestazioni di servizi, la disciplina che dovrebbe regolare l’accordo di sponsoriz- zazione dovrebbe essere sempre quella dell’appalto, con la conseguenza che si ripresen- terebbero gli stessi ostacoli già evidenziati in ordine all’applicabilità delle disposizioni relative a questo tipo contrattuale anche alla sponsorizzazione. Altra ipotesi avanzata dalla dottrina107 è stata quella di qualificare il contratto preliminare di alienazione spon- sorizzazione come contratto di immobilisocietà. 104 Vedi capitolo 2. 105 X. XXXXX, I quaderni della Fondazione italiana Lo sponsoring sportivo:descrizione, qualifica e conseguenze giuridiche, in Il diritto dello sport, Commissione ticinese per il Notariatola formazione permanente dei giuristi, 2009Xxxxxx, 470000, p. 27 e ss. 106 X. XXXXXX-X. XXXXXX, Il nuovissimo codice delle società sportive, Milano, 1985.

Xxxxxx. Le fonti, cit., p. 100. 12 Ivi, p. 94. di lacune. Infatti, a seconda che l’integrazione alla quale si riferisce l’art. 1374 c.c. – e alla quale partecipa, per le ragioni esposte nel precedente paragrafo settimo, la buona fede – corrisponda all’uno o all’altro significa- to, ne discenderanno diverse conseguenze circa il contenuto precettivo della norma e, quindi, circa l’ordine secondo il quale deve riconoscersi operatività alle diverse fonti del regolamento contrattuale (nonché, come vedremo, circa la rilevanza che i contenuti convenzionali possano assume- re, ancorché essi siano muti rispetto alla specifica soluzione di un concreto conflitto di interesse, rispetto alla decisione di quest’ultimo alla stregua di regole desumibili da altra fonte). A me sembra che l’integrazione di cui tratta l’art. 1374 c.c., e alla quale partecipa la buona fede contrattuale, concerna il contenuto della conven- zione. L’art. 1374 c.c., sia nella rubrica che nel testo, parla di «contratto» e non di «convenzione»; ma sappiamo che, nella polisemia del primo termi- ne, tra i vari significati di uso comune, vi è quello di «complesso delle pat- tuizioni». Questo significato è implicato dalla norma laddove recita «non solo a quanto è nel medesimo espresso», riferendosi all’evidenza al conte- nuto convenzionale. Certo la norma allude anche al valore vincolante («Il contratto in generaleobbliga …»), Milanoma tale carattere non contraddice quel significato, 2002sposandosi il senso di contenuto dichiarativo con quello della sua attitudine precettiva. Ed è significativo che il modello originario degli artt. 1374 e 1375 c.c. siano gli artt. 1134 e 1135 code civil, 696 s. 92 X. Xxxxxxxche entrambi impiegano il termine conventions, Il mentre numerose altre norme del codice usano il termine con- trat (secondo scelte lessicali che sarebbe interessante approfondire). Ecco allora che ne risulta una lettura della disposizione secondo la quale le regole vincolanti che conseguono alla integrazione sono ulteriori, si aggiungono senza eliderle («non solo a quanto … ma anche a …»), a quelle che già corrispondono al contenuto della garanzia fideiussoria ex d.lgs 122/2005 e le conseguenze della sua incompletezza ed erroneitàconvenzione. Tale lettura non sembra, in Tutela dell’acquirente degli immobili da costruire: applicazioni del D.LGS. 122/2005 e prospettivedunque, Atti del Convegno organizzato dalla Fondazione Italiana per il Notariato tenutosi a Roma il 20-21 gennaio 2006, 124. pagamento del prezzo da parte del “donante”, compatibile con un contratto a favore di terzo, con la cessione del contratto preliminare. Per verificare la sussistenza del requisito soggettivo necessario per l’applicabilità della disciplina di tutela (acquirente persona fisica) occorre far riferimento alla persona dello stipulante93, cioè di colui che contratta con l’imprenditore in una posizione di debolezza contrattuale e necessita della disciplina di tutela ed in particolare: i) delle informazioni dettagliate che è in grado di offrire il preliminare predisposto in conformità a quanto disposto dall’art. 6 del decreto 122, ii) della consegna della fideiussione a garanzia della restituzione delle somme o altri corrispettivi pagati al costruttore. Nel caso in cui successivamente alla conclusione del contratto, avvalendosi della facoltà contenuta nel contratto stesso, lo stipulante nomini un altro soggetto, occorre verificare se si estenda allo stesso la disciplina di tutela ed in particolare se continui a valere la fideiussione precedentemente prestata dall’imprenditore. Non sorgono particolari problemi per l’ipotesi in cui il nominato sia un parente di primo grado dello stipulante. In tal caso, è pacifico, risultando dal tenore letterale l’inscrizione nell’ambito precettivo dell’art. 11374 c.c. del concorso alla costruzione del regolamento contrat- tuale di fonti cogenti che implichino l’elisione di regole pattizie (la cui o- peratività è del resto già esaurientemente disciplinata, lettcome si è detto, dagli artt. a) del decreto, che si estende al parente di primo grado la disciplina di tutela ed il nominato acquisterà gli stessi diritti dello stipulante, per cui continuerà a produrre efficacia la stessa fideiussione già rilasciata allo stipulante. La perdita di efficacia della fideiussione, con il conseguente obbligo dell’imprenditore di doverne consegnare una nuova, indebolirebbe la tutela dell’acquirente, in contrasto con la ratio legis. Si noti che l’art. 2 del decreto 122 richiede il rilascio 1339 e la consegna all’acquirente, al momento della stipula del contratto - che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire - ovvero in un momento precedente, della fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale. È evidente la preoccupazione del legislatore di consentire all’acquirente di ottenere la fideiussione nella fase delle trattative quando ancora ha un minimo di forza contrattuale nei confronti del venditore. Richiedere una nuova fideiussione, in caso di sostituzione della persona dell’acquirente, significherebbe lasciare lo stesso senza alcuna tutela fino al momento in cui il costruttore non adempia a tale obbligo; il che sembra andare contro la ratio dell’art. 2 del decreto 122. Più dubbia è l’applicabilità della disciplina di tutela nel caso in cui lo stipulante nomini una persona diversa da un parente di primo grado. Secondo autorevole dottrina in tal caso non si applicherebbe la tutela del decreto 12294: il contenuto del contratto sarà conforme fin dall’origine al disposto dell’art. 6 del decreto ma perderà efficacia la fideiussione già consegnata allo stipulante e il costruttore resterà esonerato dall’obbligo di consegna dell’assicurazione di cui all’art. 4 del decreto 122. Sembra preferibile la tesi che estende, anche in caso di sostituzione dello stipulante con una persona fisica diversa da un parente di primo grado, la disciplina di tutela dell’acquirente. In primo luogo, non si vede la ragione per disapplicare le norme proprie del contratto per persona da nominare e della cessione del contratto. “La persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato” (art. 1401 c.c.); la cessione del contratto comporta una sostituzione di un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive (art. 1406 1419 c.c.). Si aggiunga che Xxx può descriversi tale concorso mediante l’uso del termine integrazione riferito alla relazione tra fonti nella compo- sizione del regolamento, ma non è pure ipotizzabile un’interpretazione della norma questo il senso dell’espressione nel contesto dell’art. 1 1374 c.c., così che la regola che questo pone, rispetto all’ordine di operatività delle fonti alle quali esso si riferisce, non può e- stendersi alle fonti cogenti; la «legge» alla quale esso si riferisce è, dunque, quella dispositiva suppletiva; e, per converso, non può attribuirsi forza co- gente alle fonti che la norma contempla. Un punto di interferenza tra incidenza di direttive cogenti e integra- zione ai sensi dell’art. 1374 c.c. può solo cogliersi rispetto all’eventualità che le prime comportino la nullità parziale delle pattuizioni senza offrire esse stesse regole sostitutive, nel qual caso potrà operare una fonte inte- grativa, quale l’equità; si tratterà allora di una lacuna creata non dalla mancanza, ma dalla invalidità di un patto. Si disegna in tal modo un ordinato sistema di integrazione suppletiva della convenzione alla quale contribuiscono la norme dispositive, anche di fonte comunitaria, gli usi, l’equità e la buona fede: a tutte queste fonti può ricorrersi solo per la risoluzione di conflitti di interesse non regolati dal contratto 13; il ricorso all’equità è subordinato alla mancanza di regole legali o di usi 14, mentre quello agli usi normativi è subordinato alla caren- za di norme dispositive legali 15. La posizione rispettiva delle norme dispositive e della buona fede nell’ordine di operatività suppletiva non sembra poter essere stabilita nel senso della parità gerarchica, alla stregua della mera considerazione della appartenenza di entrambe alla fonte legale, essendo la correttezza fondata sulla previsione del decreto 122 l’art. 1375 c.c., che, a differenza di quanto accade per gli usi e l’equità, non dà indicazione di priorità. Deve avvertirsi – come riferita si dirà più avanti, indagando le relazioni tra in- terpretazione e integrazione – che il ricorso a norme dispositive presup- pone un giudizio di coerenza delle stesse al programma stabilito dai con- traenti. Poiché si tratta di applicare regole poste dalla legge con riguardo a modelli tipologici (contrattuali legali o di categorie di prestazioni o di rap- porti obbligatori), il giudizio di coerenza è fondato sulla comparazione con essi della concreta e singolare realtà negoziale del rapporto che oc- corre disciplinare, e non tanto al può darsi per scontata l’adeguatezza del modello alla specificità del rapporto. La ricerca di regole suppletive alla stregua del- la buona fede è invece più immediata, in quanto direttamente concernen- te il singolo contratto per persona da nominare quanto alla ipotesi più diffusa di donazione indiretta da ascendente a discendente. 00 Xxx. X. Xxxxxxxx, La “circolazione” del preliminare di vendita del costruttore e il D.Lgs. 122/2005, in La “circolazione” del contratto preliminare conflitto di alienazione di immobili, I quaderni della Fondazione italiana per il Notariato, 2009, 47interessi che occorre dirimere.

Xxxxxx. Il L’ordinamento giuridico, Sansoni, Firenze, 1947, p. 128; efficace anche la definizione data da X. XXXXXXXXXXXX, A proposito di una recente iniziativa per una di- sciplina legislativa del contratto in generale, Milano, 2002, 696 s. 92 X. Xxxxxxx, Il contenuto della garanzia fideiussoria ex d.lgs 122/2005 e le conseguenze della sua incompletezza ed erroneitàcollettivo, in Tutela dell’acquirente degli immobili da costruire: applicazioni del D.LGSMass. giur. 122/2005 e prospettivelav., Atti del Convegno organizzato dalla Fondazione Italiana per il Notariato tenutosi 1986, p. 683, ove a Roma il 20-21 gennaio 2006, 124. pagamento del prezzo da parte del “donante”, con un contratto a favore di terzo, con la cessione proposito del contratto preliminarecollettivo si dice, p. 685, che si tratta di «un fenomeno che affonda le sue ra- dici nell’humus di una realtà autonomamente ordinata o, per dirla esplicitamente, di un ordinamento autonomo nei confronti di quello giuridico dello Stato quale è di certo l’ordi- namento sindacale»; cfr. Per verificare la sussistenza infine anche X. XXXXXXX, Contratto collettivo e libertà di recesso, in Arg. dir. lav., 1995, p. 35, il quale, rilevato che il problema del requisito soggettivo necessario recesso dal contratto col- lettivo non può essere risolto soltanto mutuando le soluzioni elaborate dalla dottrina civili- In altre parole, occorre ricordare che «quello della contrattazione col- lettiva è sì un sistema di norme prodotte dai privati nell’esercizio della loro autonomia negoziale collettiva, ma è in primo luogo un metodo per l’applicabilità della disciplina di tutela (acquirente persona fisica) occorre far riferimento alla persona dello stipulante93l’istitu- zionalizzazione dei conflitti collettivi, cioè di colui quel conflitto industriale e di classe che contratta con l’imprenditore è una caratteristica fondamentale delle società industriali» 100, un metodo che ha la tendenza a «straripare» dalle forme legali nelle quali è contenuto 101 per proporsi quale sistema autonomo ed originario, che, per essere compreso, dev’essere conosciuto e studiato in una posizione quanto tale, a pre- scindere da (o meglio, al di debolezza contrattuale e necessita là di), un suo incasellamento nel diritto comu- ne dei contratti 102. Occorre dunque, nell’accostarsi al diritto del lavoro in genere, ed al contratto collettivo in particolare, correggere la logica tradizionale del con- tratto, non rifiutarla 103. stica in quanto in tal modo si «trascura del tutto la peculiare dimensione collettiva degli interessi regolati pattiziamente, mentre un’innegabile esigenza di coerenza sistematica sol- lecita l’interprete a mediare tra l’applicazione tout court della disciplina generale prevista per ogni contratto e la necessità di preservare la funzione di tutela ed degli interessi collettivi cui assolve, per impegno costituzionale, la contrattazione sindacale», ritiene però «meto- dologicamente corretto, anziché partire da una ricognizione delle tesi elaborate dalla dot- trina civilistica in particolare: i) delle informazioni dettagliate che è in grado punto di offrire il preliminare predisposto in conformità a quanto disposto dall’art. 6 del decreto 122, ii) della consegna della fideiussione a garanzia della restituzione delle somme o altri corrispettivi pagati al costruttore. Nel caso in cui successivamente alla conclusione del recesso dal contratto, avvalendosi della facoltà contenuta nel procedere inizialmente ad una rilevazione delle concrete modalità che connotano il recesso dal contratto stessocollettivo, lo stipulante nomini un altro soggetto, occorre verificare se si estenda allo stesso la disciplina di tutela ed enucleando in particolare se continui gli interessi che vengono a valere la fideiussione precedentemente prestata dall’imprenditore. Non sorgono particolari problemi per l’ipotesi in cui fronteggiarsi»; vedi anche X. XXXXXXX, Ordinamen- to intersindacale e teoria dei sistemi, cit., il nominato sia un parente di primo grado dello stipulante. In tal casoquale, è pacificoa p. 8, risultando dal tenore letterale dell’art. 1, lett. a) del decreto, che si estende al parente di primo grado la disciplina di tutela ed il nominato acquisterà gli stessi diritti dello stipulante, per cui continuerà a produrre efficacia la stessa fideiussione già rilasciata allo stipulante. La perdita di efficacia della fideiussione, con il conseguente obbligo dell’imprenditore di doverne consegnare una nuova, indebolirebbe la tutela dell’acquirente, in contrasto con la ratio legis. Si noti che l’art. 2 del decreto 122 richiede il rilascio e la consegna all’acquirente, al momento della stipula del contratto - che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire - ovvero in un momento precedente, della fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale. È evidente la preoccupazione del legislatore di consentire all’acquirente di ottenere la fideiussione nella fase delle trattative quando ancora ha un minimo di forza contrattuale nei confronti del venditore. Richiedere una nuova fideiussione, in caso di sostituzione della persona dell’acquirente, significherebbe lasciare lo stesso senza alcuna tutela fino al momento in cui il costruttore non adempia a tale obbligo; il che sembra andare contro la ratio dell’art. 2 del decreto 122. Più dubbia è l’applicabilità della disciplina di tutela nel caso in cui lo stipulante nomini una persona diversa da un parente di primo grado. Secondo autorevole dottrina in tal caso non si applicherebbe la tutela del decreto 12294: il contenuto del contratto sarà conforme fin dall’origine al disposto dell’art. 6 del decreto ma perderà efficacia la fideiussione già consegnata allo stipulante 40 Cost. rica- va «l’irriducibilità della libertà di contrattazione collettiva a pura e il costruttore resterà esonerato dall’obbligo semplice espressione di consegna dell’assicurazione di cui all’art. 4 del decreto 122. Sembra preferibile la tesi che estende, anche in caso di sostituzione dello stipulante con una persona fisica diversa da un parente di primo grado, la disciplina di tutela dell’acquirente. In primo luogo, non si vede la ragione per disapplicare le norme proprie del contratto per persona da nominare e della cessione del contratto. “La persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato” (art. 1401 c.cautonomia privata».); la cessione del contratto comporta una sostituzione di un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive (art. 1406 c.c.). Si aggiunga che è pure ipotizzabile un’interpretazione della norma dell’art. 1 del decreto 122 come riferita non tanto al contratto per persona da nominare quanto alla ipotesi più diffusa di donazione indiretta da ascendente a discendente. 00 Xxx. X. Xxxxxxxx, La “circolazione” del preliminare di vendita del costruttore e il D.Lgs. 122/2005, in La “circolazione” del contratto preliminare di alienazione di immobili, I quaderni della Fondazione italiana per il Notariato, 2009, 47.

Xxxxxx. Il contratto La compravendita, in generaleTrattato di diritto civile e commerciale, diretto da X. Xxxx-X. Xxxxxxxx, Milano, 20021971, 696 s. 92 253. 85 X. XxxxxxxXXXXXXX, Il La teoria generale delle obbligazioni, I, Milano, 1963, 177 ss. 86 X. XXXXXXXXX, Dei singoli contratti, in Comm. al cod. civ, IV, Torino, 1968, 32; X. XXXXXXXXXX- TO, Arbitrato improprio, cit., 66. re le due disposizioni in parola, l‟art. 1473 cod. civ. da un lato, e l‟art. 1349 cod. civ. dall‟altro87. Sulla scorta della generale previsione sull‟arbitraggio, la determinazione del prezzo effettuata dall‟arbitratore può essere impugnata per iniquità, laddove sia manifesta, cioè notevole ed evidente. Altra causa di nullità della determinazione è la sua erroneità, la quale si ha quando risulta che il terzo, nell‟effettuare la determinazione, abbia scorrettamente uti- lizzato gli strumenti e le informazioni a sua disposizione e quindi, ad esempio, abbia fissa- to un prezzo «vile o esoso»88. Tralasciando gli aspetti procedurali che concernono la nomina del terzo in via sosti- tutiva – di cui si occupa l‟art. 82 disp. att. cod. civ. – la dottrina si è posta il problema se il giudice possa provvedere non solo alla nomina del terzo, così come dispone l‟art. 1437 cod. civ., ma anche alla determinazione stessa, dato che la legge non ne fa menzione. Gli autori che non ammettono tale possibilità giustificano questa presa di posizione argomentando che la scelta del legislatore di conferire al giudice un‟ampia facoltà di scelta quanto alla nomina della persona dell‟arbitratore non implica che la stessa libertà gli spetti anche nell‟intervenire sul contenuto della garanzia fideiussoria ex d.lgs 122/2005 e le conseguenze determinazione arbitrale, posto che la delicatezza della sua incompletezza ed erroneità, in Tutela dell’acquirente degli immobili da costruire: applicazioni del D.LGSquestione necessiterebbe l‟intervento di una persona esperta89. 122/2005 e prospettive, Atti del Convegno organizzato dalla Fondazione Italiana per il Notariato tenutosi a Roma il 20-21 gennaio 2006, 124. pagamento del prezzo Chi invece ritiene ammissibile un intervento di merito da parte del “donante”giudice, con un contratto a favore lo giustifica sulla base della con- siderazione che, diversamente opinando, si priverebbe una parte della garanzia di terzoimparzia- lità che caratterizzerebbe l‟intervento del giudice90. A chiusura del confronto fra gli artt. 1349 e 1473 cod. civ. va infine rilevato che la dottrina si è altresì posta il problema se fosse possibile applicare in via analogica all‟ipotesi generale di cui all‟art. 1349 cod. civ. la soluzione prevista dall‟art. 1473 cod. civ., con che affi- da al Presidente del Tribunale la cessione risoluzione dei casi di mancata determinazione del contratto preliminare. Per verificare la sussistenza del requisito soggettivo necessario per l’applicabilità della disciplina di tutela terzo (acquirente persona fisica) occorre far riferimento alla persona dello stipulante93, cioè di colui che contratta con l’imprenditore in una posizione di debolezza contrattuale e necessita della disciplina di tutela ed in particolare: i) delle informazioni dettagliate che è in grado di offrire il preliminare predisposto in conformità a quanto disposto dall’art. 6 del decreto 122, ii) della consegna della fideiussione a garanzia della restituzione delle somme o altri corrispettivi pagati al costruttore. Nel caso compreso quello in cui successivamente alla conclusione del contratto, avvalendosi della facoltà contenuta nel contratto stesso, lo stipulante nomini un altro soggetto, occorre verificare se si estenda allo stesso la disciplina di tutela ed in particolare se continui a valere la fideiussione precedentemente prestata dall’imprenditoreessa derivi dal mancato accordo sulla sua nomina). Non sorgono particolari problemi per l’ipotesi in cui il nominato sia un parente di primo grado dello stipulante. In tal caso, è pacifico, risultando dal tenore letterale dell’art. 1, lett. a) del decretoL‟opinione ne- gativa, che pare condivisibile, si estende al parente di primo grado la disciplina di tutela ed il nominato acquisterà gli stessi diritti dello stipulante, per cui continuerà a produrre efficacia la stessa fideiussione già rilasciata allo stipulante. La perdita di efficacia della fideiussione, con il conseguente obbligo dell’imprenditore di doverne consegnare una nuova, indebolirebbe la tutela dell’acquirentefonda sulla considerazione che, in contrasto con la ratio legis. Si noti che l’art. 2 del decreto 122 richiede il rilascio e la consegna all’acquirente, al momento della stipula del contratto - che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire - ovvero assenza in un momento precedente, della fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale. È evidente la preoccupazione del legislatore di consentire all’acquirente di ottenere la fideiussione nella fase delle trattative quando ancora ha un minimo di forza contrattuale nei confronti del venditore. Richiedere una nuova fideiussione, in caso di sostituzione della persona dell’acquirente, significherebbe lasciare lo stesso senza alcuna tutela fino al momento in cui il costruttore non adempia a tale obbligo; il che sembra andare contro la ratio dell’art. 2 del decreto 122. Più dubbia è l’applicabilità della disciplina di tutela nel caso in cui lo stipulante nomini una persona diversa da un parente di primo grado. Secondo autorevole dottrina un‟espressa disposizione in tal caso non si applicherebbe la tutela del decreto 12294: il contenuto del contratto sarà conforme fin dall’origine al disposto dell’art. 6 del decreto ma perderà efficacia la fideiussione già consegnata allo stipulante e il costruttore resterà esonerato dall’obbligo di consegna dell’assicurazione di cui all’art. 4 del decreto 122. Sembra preferibile la tesi che estende, anche in caso di sostituzione dello stipulante con una persona fisica diversa da un parente di primo grado, la disciplina di tutela dell’acquirente. In primo luogosenso, non si vede la ragione potrebbe estendere una disposizione prevista per disapplicare le norme proprie del contratto per persona da nominare e della cessione del contratto. “La persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato” un ele- mento di facile determinazione (art. 1401 c.cqual è il prezzo) a ipotesi caratterizzate dalla mancanza di 87 X. XXXXXX, L‟arbitraggio, cit.); la cessione del contratto comporta una sostituzione di un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive (art. 1406 c.c, 193.). Si aggiunga che è pure ipotizzabile un’interpretazione della norma dell’art. 1 del decreto 122 come riferita non tanto al contratto per persona da nominare quanto alla ipotesi più diffusa di donazione indiretta da ascendente a discendente. 00 Xxx. X. Xxxxxxxx, La “circolazione” del preliminare di vendita del costruttore e il D.Lgs. 122/2005, in La “circolazione” del contratto preliminare di alienazione di immobili, I quaderni della Fondazione italiana per il Notariato, 2009, 47.

Xxxxxx. La circolazione dei modelli giuridici nell’ambito dei patti in vista del- la crisi del matrimonio, cit., p. 12. Il contratto in generalelegislatore inglese, Milanononostante la nomina di varie commissioni di studio, 2002non ha ancora emanato alcuna legge. L’intera materia è affidata alla discrezionalità delle corti, 696 s. 92 X. Xxxxxxxche viene esaltata dall’applicazione di criteri generali, Il contenuto della garanzia fideiussoria ex d.lgs 122/2005 e le conseguenze della sua incompletezza ed erroneitàcome l’equità. E al dichiarato obiettivo di raggiungere la fairness (l’equità, la giustizia), In particolare, in Tutela dell’acquirente degli immobili da costruire: applicazioni del D.LGS. 122/2005 e prospettive, Atti del Convegno organizzato dalla Fondazione Italiana per il Notariato tenutosi a Roma il 20-21 gennaio 2006, 124. pagamento del prezzo da parte del “donante”, con un contratto a favore di terzo, con la cessione del contratto preliminare. Per verificare la sussistenza del requisito soggettivo necessario per l’applicabilità della disciplina di tutela (acquirente persona fisica) occorre far riferimento alla persona dello stipulante93, cioè di colui che contratta con l’imprenditore in una posizione di debolezza contrattuale e necessita della disciplina di tutela ed in particolare: i) delle informazioni dettagliate che è in grado di offrire il preliminare predisposto in conformità a quanto disposto dall’art. 6 del decreto 122, ii) della consegna della fideiussione a garanzia della restituzione delle somme o altri corrispettivi pagati al costruttore. Nel caso in cui successivamente alla conclusione del contratto, avvalendosi della facoltà contenuta nel contratto stesso, lo stipulante nomini un altro soggetto, occorre verificare se si estenda allo stesso la disciplina di tutela ed in particolare se continui a valere la fideiussione precedentemente prestata dall’imprenditore. Non sorgono particolari problemi per l’ipotesi in cui il nominato sia un parente di primo grado dello stipulante. In tal caso, è pacifico, risultando dal tenore letterale dell’art. 1, lett. a) del decreto, che si estende al parente di primo grado la disciplina di tutela ed il nominato acquisterà gli stessi diritti dello stipulante, per cui continuerà a produrre efficacia la stessa fideiussione già rilasciata allo stipulante. La perdita di efficacia della fideiussione, con il conseguente obbligo dell’imprenditore di doverne consegnare una nuova, indebolirebbe la tutela dell’acquirente, in contrasto con la ratio legis. Si noti che l’art. 2 del decreto 122 richiede il rilascio e la consegna all’acquirente, Inghilterra i rapporti patrimoniali tra coniugi al momento della stipula crisi sono disciplinati dal Matrimonial Causes Act del contratto - 1973 (MCA), ove, peraltro, si assegna alla corti ampia discrezionalità: proprio con riguardo agli accordi prematrimoniali, la giurisprudenza si è spinta fino al punto di disporre che abbia come finalità il trasferimento «The court should give effect to a nuptial agreement that is freely entered into by each party with a full appreciation of its implications unless in the circumstances prevailing it would not be fair to hold the parties to their agreement» 27. In buona sostanza, non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire - ovvero sempre tali accordi possono essere conside- rati vincolanti per le parti. Infatti, in un momento precedentedottrina è stato rilevato che i pre- nuptial agreements costituiscono una evoluzione dei prenuptial settl- ments, della fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme ossia quegli accordi che, prima dell’adozione del Married Wo- men’s Property Act del 1882, erano utilizzati dalle future spose per evitare che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale. È evidente la preoccupazione del legislatore di consentire all’acquirente di ottenere la fideiussione nella fase delle trattative quando ancora ha un minimo di forza contrattuale nei confronti del venditore. Richiedere una nuova fideiussioneloro patrimonio, in caso di sostituzione virtù della persona dell’acquirenteDoctrine of Unity, significherebbe lasciare lo stesso senza alcuna tutela fino al momento in cui il costruttore non adempia a tale obbligo; il che sembra andare contro la ratio dell’art. 2 del decreto 122. Più dubbia è l’applicabilità della disciplina di tutela nel caso in cui lo stipulante nomini una persona diversa da un parente di primo grado. Secondo autorevole dottrina in tal caso non si applicherebbe la tutela del decreto 12294: il contenuto del contratto sarà conforme fin dall’origine al disposto dell’art. 6 del decreto ma perderà efficacia la fideiussione già consegnata allo stipulante e il costruttore resterà esonerato dall’obbligo di consegna dell’assicurazione di cui all’art. 4 del decreto 122. Sembra preferibile la tesi che estendedopo le nozze, anche in caso di sostituzione dello stipulante con una persona fisica diversa da un parente di primo grado, la disciplina di tutela dell’acquirente. In primo luogo, non si vede la ragione per disapplicare le norme proprie del contratto per persona da nominare e della cessione del contratto. “La persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti fosse gestito dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato” (art. 1401 c.c.); la cessione del contratto comporta una sostituzione di un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive (art. 1406 c.c.)marito 28. Si aggiunga che è pure ipotizzabile un’interpretazione costituiva, di conseguenza, un trust al fine di tutelare gli interessi patrimoniali delle spose. Oggi, invece, gli accordi prematrimoniali sono diretti a regolare gli in- teressi di entrambe le parti della norma dell’art. 1 del decreto 122 come riferita non tanto coppia in seguito al contratto per persona da nominare quanto alla ipotesi più diffusa di donazione indiretta da ascendente a discendente. 00 Xxx. X. Xxxxxxxx, La “circolazione” del preliminare di vendita del costruttore e il D.Lgs. 122/2005, in La “circolazione” del contratto preliminare di alienazione di immobili, I quaderni della Fondazione italiana per il Notariato, 2009, 47suo scioglimento 29.

Xxxxxx. Il contratto in generale, Milano, 2002, 696 s. 92 X. Xxxxxxx, Il contenuto della garanzia fideiussoria ex d.lgs 122/2005 e le conseguenze della sua incompletezza ed erroneitàL’affittuario di azienda non risponde dei debiti fiscali dell’affittante”, in Tutela dell’acquirente degli immobili da costruireIl Quotidiano del Commerciali- sta, Xxxxxxx.xxxx del 18 dicembre 2017: applicazioni del D.LGS. 122/2005 “Poiche´ si parla sem- pre e prospettivecomunque di fattispecie nelle quali interviene un trasferi- mento di azienda, Atti del Convegno organizzato dalla Fondazione Italiana per il Notariato tenutosi a Roma il 20-21 gennaio 2006, 124. pagamento del prezzo da parte del “donante”, con un contratto a favore di terzo, con la cessione del contratto preliminare. Per verificare la sussistenza del requisito soggettivo necessario per l’applicabilità della disciplina di tutela (acquirente persona fisica) occorre far riferimento alla persona dello stipulante93, cioè di colui che contratta con l’imprenditore in una posizione di debolezza contrattuale e necessita della disciplina di tutela ed in particolare: i) delle informazioni dettagliate che è in grado di offrire il preliminare predisposto in conformità a quanto disposto dall’art. 6 del decreto 122, ii) della consegna della fideiussione a garanzia della restituzione delle somme o altri corrispettivi pagati al costruttore. Nel caso in cui successivamente alla conclusione del contratto, avvalendosi della facoltà contenuta nel contratto stesso, lo stipulante nomini un altro soggetto, occorre verificare se si estenda allo stesso la disciplina di tutela ed in particolare se continui a valere la fideiussione precedentemente prestata dall’imprenditore. Non sorgono particolari problemi per l’ipotesi in cui il nominato sia un parente di primo grado dello stipulante. In tal caso, è pacifico, risultando dal tenore letterale dell’art. 1, lett. a) del decreto, che si estende al parente di primo grado la disciplina di tutela ed il nominato acquisterà gli stessi diritti dello stipulante, per cui continuerà a produrre efficacia la stessa fideiussione già rilasciata allo stipulante. La perdita di efficacia della fideiussione, con il conseguente obbligo dell’imprenditore di doverne consegnare una nuova, indebolirebbe la tutela dell’acquirente, in contrasto con la ratio legis. Si noti che l’art. 2 del decreto 122 richiede il rilascio e la consegna all’acquirente, al momento della stipula del contratto - che abbia inteso come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire - ovvero in un momento precedente, della fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale. È evidente la preoccupazione del legislatore di consentire all’acquirente di ottenere la fideiussione nella fase delle trattative quando ancora ha un minimo di forza contrattuale nei confronti del venditore. Richiedere una nuova fideiussioneproprieta` giuridica dell’universitas facti che costituisce l’azienda, in mentre nel caso di sostituzione della persona dell’acquirenteaffitto l’azienda rimane di proprieta` dell’affittante, significherebbe lasciare lo stesso senza alcuna tutela fino al momento in cui il costruttore non adempia a tale obbligo; il che sembra andare contro ad oggi la ratio dell’art. 2 del decreto 122. Più dubbia è l’applicabilità della disciplina di tutela nel caso in cui lo stipulante nomini una persona diversa da un parente di primo grado. Secondo autorevole dottrina in tal caso non si applicherebbe la tutela del decreto 12294: il contenuto del contratto sarà conforme fin dall’origine al disposto dell’art. 6 del decreto ma perderà efficacia la fideiussione già consegnata allo stipulante e il costruttore resterà esonerato dall’obbligo di consegna dell’assicurazione normativa di cui all’art. 4 del decreto 12214 cit. Sembra preferibile va ritenuta (ancora) non attivabile in ipotesi di un mero affitto”. Tale conclusione non sembrerebbe escludere “la tesi possibilita` che estendel’Agenzia delle entrate, rivalendosi sul patrimonio dell’affittante per soddisfare Si segnala, infine, che, anche aderendo alla di- versa tesi dell’assoggettamento dell’affitto d’a- zienda all’art. 14 del D.Lgs. n. 427/1997, la re- sponsabilita` solidale tributaria non esplichereb- be comunque alcun effetto nei confronti del- l’affittuario qualora il contratto di locazione del compendio aziendale fosse stato posto in es- sere - ad eccezione del caso di sostituzione dello stipulante con una persona fisica diversa da un parente trasferimento in frode dei crediti tributari (50) (commi 4 e 5) - nell’ambito di primo gradouno degli strumenti di soluzio- ne della crisi d’impresa individuati dal comma 5-bis della disposizione: procedura concorsuale (concordato preventivo, la disciplina amministrazione straordinaria delle grandi imprese in crisi, falli- mento e liquidazione coatta amministrativa); accordo di tutela dell’acquirenteristrutturazione dei debiti di cui al- l’art. In primo luogo, non si vede la ragione per disapplicare le norme proprie del contratto per persona da nominare e della cessione del contratto. “La persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato” 000-xxx xxx X.X. n. 267/1942 (51); piano at- testato di risanamento (art. 1401 c.c67, comma 3, lett. d, l.f.); la cessione procedimento di composizione della crisi da sovraindebitamento o di liquidazione del contratto comporta una sostituzione di un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive pa- trimonio (art. 1406 c.c.52). Si aggiunga il proprio credito, possa ‘requisire’ l’azienda medio tempore affit- tata all’affittuario togliendola dalla disponibilita` di quest’ulti- mo”, con il rischio di assoggettare, incidentalmente, all’azione anche alcuni beni di proprieta` dell’affittuario. Salvo che è pure ipotizzabile un’interpretazione della norma dell’art. 1 del decreto 122 come riferita non tanto al contratto per persona da nominare quanto alla ipotesi più diffusa l’affit- to d’azienda fosse stato perfezionato a beneficio di donazione indiretta da ascendente a discendente. 00 Xxx. X. Xxxxxxxx, La “circolazione” del preliminare una societa` di vendita del costruttore e il D.Lgs. 122/2005, in La “circolazione” del contratto preliminare di alienazione di immobili, I quaderni della Fondazione italiana per il Notariato, 2009, 47nuova costituzione.

Xxxxxx. Il contratto preliminare, Jovene, 1967, 159, il qua- le aggiunge, alla pagina seguente, che «[...] quando sia promes- so il comportamento necessario alla conclusione di un contratto traslativo, il risultato della prestazione non riguarda la cosa ma si concreta [...] nella sua rappresentazione ed in generaletutte le clausole che formeranno il contenuto del nuovo contratto». Considerano il contratto preliminare come fonte di una obbligazione di fare, Milanotra gli altri, 2002MESSINEO, 696 s. 92 X. Contratto preliminare, contratto prepara- torio e contratto di coordinamento, voce in Enc. dir., X, Xxxxxxx, Il contenuto della garanzia fideiussoria ex d.lgs 122/2005 1962, 177; GRECO e le conseguenze della sua incompletezza ed erroneitàCOTTINO, Xxxxx vendita, in Tutela dell’acquirente degli immobili Comm. c.c. Scialoja e Branca, Zanichelli-Il Foro italiano, 1962, 39 s.; X. XXXXXXXXX, Il contratto preliminare, cit., 1 ss. La distinzione, elaborata da costruire: applicazioni Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx, tra effetti negoziali o provvisori ed effetti finali, può age- volare la comprensione del D.LGSfenomeno. 122/2005 Gli effetti “negoziali” o provvisori – si legge nelle pa- gine del Maestro – derivano «immediatamente e prospettivene- cessariamente dal negozio» (16) e il loro tratto essen- ziale è dato dal vincolo che sorge tra le parti (art. 1372, Atti del Convegno organizzato dalla Fondazione Italiana per il Notariato tenutosi a Roma il 20-21 gennaio 2006comma 1, 124c.c.) (17). pagamento del prezzo La situazione è «chiaramente avvertibile quando l’efficacia finale è differita» (18); tuttavia, anche prescindendo da parte del simili ipotesi, in se- guito alla conclusione di ogni contratto «i soggetti [...] restano vincolati, ciò che prima non era» (19). Gli effetti “donantefinali”, con un contratto a favore di terzodiversamente, con sono volti ad attuare la cessione funzione del contratto preliminare(20), il cui contenuto consente la loro individuazione (21): traducendosi l’autonomia privata in principio di corrispondenza tra contenuto dell’accordo e contenuto dei conseguenti effetti, per determinare il contenuto dei secondi occorre avere riguardo al contenuto del primo (22). Per verificare Si consideri il contratto di vendita. Esso è perfetto allorché le parti predispongano, o, meglio, designino in modo prospettico i termini sui quali è destinato ad incidere l’effetto (23); elemento sufficiente, per riservare al contratto la sussistenza del requisito soggettivo necessario per l’applicabilità della disciplina qualifica di tutela fattispecie, è la rappresentazione di tali termini (acquirente persona fisica) occorre far riferimento alla persona dello stipulante9324). La norma at- compratore, cioè anche se tali effetti “finali” sono di colui che contratta con l’imprenditore in una posizione di debolezza contrattuale e necessita della disciplina di tutela ed in particolare: i) delle informazioni dettagliate che è in grado di offrire il preliminare predisposto in conformità a quanto disposto dall’art. 6 del decreto 122, ii) della consegna della fideiussione a garanzia della restituzione delle somme o altri corrispettivi pagati al costruttore. Nel caso in cui successivamente rego- la contestuali alla conclusione del contratto, avvalendosi della facoltà contenuta nel contratto stesso, lo stipulante nomini un altro soggetto, occorre verificare se si estenda allo stesso la disciplina di tutela ed in particolare se continui a valere la fideiussione precedentemente prestata dall’imprenditore. Non sorgono particolari problemi per l’ipotesi in cui il nominato sia un parente di primo grado dello stipulante. In tal caso, è pacifico, risultando dal tenore letterale dell’art. 1, lett. a) del decreto, che si estende al parente di primo grado la disciplina di tutela ed il nominato acquisterà gli stessi diritti dello stipulante, per cui continuerà a produrre efficacia la stessa fideiussione già rilasciata allo stipulante. La perdita di efficacia della fideiussione, con cir- costanza assume maggiore evidenza quando le parti stabiliscono che determinati effetti (il conseguente obbligo dell’imprenditore di doverne consegnare una nuova, indebolirebbe la tutela dell’acquirente, in contrasto con la ratio legis. Si noti che l’art. 2 del decreto 122 richiede il rilascio e la consegna all’acquirente, al momento della stipula del contratto - che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire - ovvero in un momento precedente, della fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o gli obblighi gravanti sul venditore di altro diritto realeconsegnare la cosa e sul compratore di pagare il prez- zo) abbiano luogo in conseguenza di un accadimento futuro, il quale non assurge a elemento della fattispe- cie ma costituisce un ulteriore fattore causale, che si pone accanto al contratto e insieme a esso è indispen- sabile per il loro accadere (per il prodursi dell’effetto traslativo e per il sorgere degli obblighi di cui agli artt. È evidente 1476 ss. c.c.) (25). Anche nelle ipotesi di vendita a effetti differiti – nella quale gli effetti finali non sorgono contestualmente al perfezionamento dell’accordo – la preoccupazione del legislatore di consentire all’acquirente di ottenere la fideiussione nella fase delle trattative quando ancora ha un minimo di forza contrattuale nei confronti del venditore. Richiedere una nuova fideiussione, in caso di sostituzione della persona dell’acquirente, significherebbe lasciare lo stesso senza alcuna tutela fino al momento in cui il costruttore non adempia a tale obbligo; il che sembra andare contro la ratio dell’art. 2 del decreto 122. Più dubbia è l’applicabilità della disciplina di tutela nel caso in cui lo stipulante nomini una persona diversa da un parente di primo grado. Secondo autorevole dottrina in tal caso non si applicherebbe la tutela del decreto 12294: il contenuto stipulazione del contratto sarà conforme fin dall’origine al disposto dell’artdetermina l’immediata produzione di ta- lune conseguenze (26). 6 del decreto ma perderà efficacia Quando assume la fideiussione già consegnata allo stipulante e il costruttore resterà esonerato dall’obbligo qualifica di consegna dell’assicurazione di cui all’art. 4 del decreto 122. Sembra preferibile la tesi che estendecontratto, anche in caso di sostituzione dello stipulante con una persona fisica diversa da un parente di primo grado, la disciplina di tutela dell’acquirente. In primo luogo, non si vede la ragione per disapplicare l’accordo privato dispiega subito forza vincolante tra le norme proprie del contratto per persona da nominare e della cessione del contratto. “La persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato” parti (art. 1401 1372, comma 1, c.c.); , ob- bligandole «a quanto è nel medesimo espresso» e «a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la cessione del contratto comporta una sostituzione legge, o, in mancanza, secondo gli usi e l’equità» (art.1374 c.c.) (27). Il dovere di un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive esecuzione secondo buona fede (art. 1406 1375 c.c.). Si aggiunga ) accompagna il contratto in ogni sua fase (28): anche prima, dunque, che è pure ipotizzabile un’interpretazione della norma dell’art. 1 del decreto 122 come riferita non tanto al contratto per persona da nominare quanto alla ipotesi più diffusa di donazione indiretta da ascendente a discendente. 00 Xxx. X. Xxxxxxxx, La “circolazione” del preliminare si producano tribuisce all’accordo privato la qualifica di vendita in un momento logicamente anteriore rispetto a quello in cui determina la produzione dell’effetto traslativo e l’attualizzazione degli obblighi del costruttore venditore e del (25) X. XXXXXXXXXXXX, op. ult. cit., 318, prospetta «la costruzione di una fattispecie complessa della quale facciano parte, ad es., il D.Lgs. 122/2005negozio e la condizione, in La “circolazione” del contratto preliminare purché resti ben chiaro però che il negozio costituisce di alienazione di immobiligià una fattispecie a sé stante [...] caratterizzata [...] da un distinto effetto; la quale viene a far parte, I quaderni della Fondazione italiana per il Notariatosemmai, 2009, 47.nelle ipo-