EFEITOS DO REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. O compromisso de compra e venda nada mais é que um contrato preliminar, apesar de ser um contrato dispensável, é comum aparecer em operações de compra e venda de imóveis, no entanto, para que haja eficácia do contrato de promessa de compra e venda é necessário que seja registrado no Registro de Imóveis como condição para a execução da obrigação do promitente vendedor de transferir a propriedade do imóvel, visando também a proteção dos direitos do promitente comprador (RODRIGUES, online, 2014). Explica Sílvio de Salvo Venosa que: No caso de não registro em matrícula, existirá apenas uma obrigação de o promitente vendedor outorgar a escritura definitiva depois de quitados os valores ajustados. Essa obrigação tem caráter pessoal, inter partes, ou seja, nada impede que o vendedor outorgue uma escritura pública de compra e venda para um terceiro e que este a registre no Cartório de Registro de Imóveis, sendo averbada na matrícula. Neste caso, o promitente comprador somente poderia pleitear perdas e danos ou cláusula penal, juros, correção monetária e honorários advocatícios em face do promitente vendedor e mais ninguém (2012, p.103). Assim, quem adquiriu o imóvel por compromisso de compra e venda, ou escritura não registrada, não poderá reinvindicar o imóvel de terceiro, haja vista que esse direito depende do registro desses contratos na matrícula. O simples fato de não ter registro deixa apenas de ter eficácia perante terceiros. - Oponibilidade erga omnes Na promessa de compra e venda a oponibilidade erga omnes depende do seu registro no cartório de imóveis da circunscrição do imóvel, providência necessária para que torne público o ato de constituição do direito real da aquisição, e evitar fraude ou má-fé do promitente vendedor ou de terceiros. Ao efetuar o registro da promessa de compra e venda o promitente comprador impede que o promitente vendedor possa transferir ou prometer transferir a propriedade do bem, impede que constitua ônus reais referente a coisa que serve de objeto do contrato, e outra eficácia impeditiva é de que terceiros reclamem para si o mesmo direito real, sendo que o direito real é exclusivo, vedando o registro de posterior contrato de promessa de compra e venda. Xxxxxxx, XXXXXX (2009, p.83): O direito de prioridade não deriva do registro propriamente dito. Nos termos do artigo 186 da Lei nº 6.015/73, é a ordem numérica da prenotação que determina a prevalência do interesse de uma determinada pessoa para a constituição de qualquer direito...
