COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Cláusulas Exemplificativas

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Hipoteca. Incidência do gravame sobre as unidades condominiais adquiridas pelos compromissários compradores. Inadmissibilidade, uma vez que o credor hipotecário não notificou os adquirentes de boa-fé a respeito de eventual constrição sobre os bens em caso de inadimplemento de incorporador, devedor hipotecário”. Ementa da Redação: Se a construtora, para viabilizar empreendimento, obtém financiamento da construção com garantia hipotecária não só do terreno como das próprias unidades residenciais, não é admissível que os compromissários compradores dos imóveis respondam pelas obrigações da devedora perante a instituição imobiliária, pois, se a alienação foi consentida pelo credor hipotecário, competia a este notificar os adquirentes de boa-fé dos efeitos da hipoteca se o devedor hipotecário se tornasse inadimplente. Disse ainda a editora: “O presente acórdão, prolatado antes mesmo da vigência do Código de Defesa do Consumidor, é exemplo vivo do poder de criação do Direito pelos nossos Tribunais, daí a importância de sua publicação na RT, dez anos depois de ter produzido a justiça no caso concreto” (1o TACivSP, 8a C. Ap. n. 378.569, rel. Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxx, x. 11.11.1987; participaram do julgamento os Juizes Xxxxx xx Xxxxxxxx e Xxxxxx Xxxxx). A propósito de tal precedente v., igualmente, o lúcido comentário de XXXXX XXXXXXXX na Tribuna do Direito, março/1998, p. 02]. Se essa afirmação de plena ineficácia da hipoteca pode deixar dúvidas em muitos espíritos, o mesmo já não deve ocorrer no que diz respeito à simples neutralização dos efeitos do princípio da indivisibilidade. O já citado Xxxx Xxxxxxxxx ensina que: “A indivisibilidade não é da essência da hipoteca: a lei a estabeleceu por interpretação da vontade das partes, e para melhor garantir o credor. E, pois, muito bem podem as partes expressar sua vontade pactuando, no título ou na quitação, que a hipoteca seria divisível, e extinguir-se-ia na proporção dos pagamentos feitos” (cf. “Direito Real de Hipoteca”, Saraiva, 1928, p. 48 e 49). Se as partes podem afastar o princípio, com maior razão o podem fazer as novas leis (Lei n. 4.591/1964 e o Código de Defesa do Consumidor), ambas de ordem pública e incompatíveis com a sobrevivência daquele princípio. Se a natureza jurídica do bem transformou-se, passando de um simples terreno para um grande número de apartamentos; se aquilo que era indivisível em tantas partes, por natureza, foi dividido, ou foi destinado de maneira fatal à divisão, a natureza desse novo b...

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Súmula 239-STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Trata-se de um contrato preliminar admissível em qualquer hipótese de compra e venda, contudo mais utilizado e regulamentado quando se trata de bens imóveis. É um contrato perfeito e acabado. Cabe adjudicação compulsória na transferência de domínio em caso de inadimplência do proponente vendedor. As partes têm as seguintes denominações:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Embargos de terceiros.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Significa cada compromisso de compra e venda tendo por objeto os Imóveis da Marginal, o Imóvel da Rua Gália e cada uma das Obras de Arte;

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão - Condição suspensiva - Sub-rogação do financiamento - Incorrência - Restauração do estado das partes da situação anterior - Utilização do imóvel pelo compromissário comprador - Necessidade de apuração do valor locativo, referente ao período, em liquidação" (TJMG - Ap. 68.967 - B. Horizonte - 2ªC-j. 18.2.87 rel. Des. Xxxxxx Xxxxx-v.u) - RT-610 p. 222/3.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão - Inadimplemento imputável aos compradores - Financiamento pelo SFH não obtido por eles - Impossibilidade superveniente de executar a obrigação - Caracterização do art. 1.058, parágrafo único, do CC. "Evidencia impossibilidade superveniente, alheia à vontade do contratante, a mudança de regras na obtenção de financiamento pelo SFH para cumprimento de obrigações assumidas dele depende." (Ap. 83.576-2-14ªC. - j. 17.9.85 - Rel. Des. Xxxxx Xxxxxx) Acórdão do TJSP (Cível) - RT-605 p. 74/6.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão - Parte do preço a ser financiada por estabelecimento bancário - Financiamento negado - fato não imputável ao devedor - Restituição das partes ao estado anterior. "Se o compromisso de compra e venda está condicionado à concessão de empréstimo por estabelecimento bancário e este não o concede, impõe-se a rescisão, com a restituição das partes ao estado anterior." (Ap. 85.083-2-14ªC. - j. 16.4.85 - rel. Des. Franciulli Netto). Acórdão do TJSP (Cível) - RT-598 p. 88/0.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA não significaria, na verdade, um verdadeiro negócio preliminar, por dois motivos principais.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Imóvel – Resolução do contrato por impossibilidade econômica – Frustração do financiamento pretendido pelo autor – Inexistência de provas nos autos a permitir que se impute a qualquer das partes a culpa pelo insucesso do negócio – Pedido de resolução do contrato corretamente acolhido – Efeito "ex tunc" da sentença resolutória – Devida a devolução por ambas as rés de 75% das parcelas do preço pagas – Condenação solidária que se impõe – Restituição das verbas de intermediação que, contudo, não é devida por força da extinção do contrato – Corretagem atingiu seu escopo, com aproximação útil das partes – Arrependimento/impossibilidade posterior do adquirente que não afasta o direito da intermediadora à percepção da respectiva comissão – Danos morais inexistentes no caso em tela – Redistribuição da sucumbência – Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação 1013957-22.2015.8.26.0068; Relator (a): Xxxxxxxxx Xxxxxxxx; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/07/2017; Data de Registro: 24/07/2017). 15 Ver mais em: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxxxx.xxx000.xxx0.xxx/xxxxxxxxxx-xxxx-xxx-xxxxx-xxxxxxx-xxxxxxx-xx- melo-patrimonio-de-afetacao/ a) Sendo a incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação: a devolução ocorrerá no prazo máximo de 30 dias após a expedição do habite-se (art. 67-A, § 5º); b) Não sendo a incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação: a devolução ocorrerá após o prazo de 180 dias contado do desfazimento do contrato (art. 67-A, § 6º). Para ambas as hipóteses, havendo a revenda da unidade antes de transcorrido tais prazos, o valor remanescente e devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda (art. 67-A, § 7º). Não há dúvidas de que a extinção da relação contratual por resolução (culpa do adquirente) implica prejuízos ao incorporador, uma vez que ele deixará de receber o crédito prometido pelo adquirente. A ausência do crédito prometido e a imediata devolução em razão do descumprimento do adquirente pode trazer riscos à continuidade da obra (sobretudo quando o percentual de adquirentes inadimplentes é elevado). Nesses termos, é razoável a Lei determinar que o adquirente seja reembolsado somente após prazo que não ponha em risco a continuidade da obra. O prazo de até 180 dias corridos é justificável (para a hipótese de não existir o patrimônio de afetação). É possível imaginar que após a resolução do contrato, em até 180 dias o incorporador encontrará outro p...