Prospekt avseende upptagande till handel av aktier i Victoria Park AB (publ)
Prospekt avseende upptagande till handel av aktier i Xxxxxxxx Xxxx AB (publ)
”Xxxxxxxx Xxxx” eller ”Bolaget” avses i detta Prospekt, beroende på sammanhang, Xxxxxxxx Xxxx AB (publ), ett eller flera dotterföretag till Xxxxxxxx Xxxx AB (publ) eller den koncern i vilken Xxxxxxxx Xxxx AB (publ) är moderbolag.
”Koncernen” avser den koncern i vilken Xxxxxxxx Xxxx AB (publ) är moderbolag. ”Euroclear” avser Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm. ”Koden” avser Svensk kod för bolagsstyrning.
”First North Premier” NASDAQ OMX First North Premier.
”Stockholmsbörsen” eller ”NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad” avser NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad AB eller den börs som NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad AB bedriver, beroende på sammanhanget.
”Ostbrickan” avser Fastighets AB Ostbrickan. ”Markarydsbostäder” avser AB Markarydsbostäder.
Detta prospekt har godkänts och registrerats hos Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i 2 kap. 25 och 26 §§ lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument med anledning av börsintroduktionen. Godkännandet och registreringen innebär inte att Finansinspektionen garanterar att sakuppgifterna i Prospektet är riktiga eller fullständiga.
Tvist rörande eller med anledning av börsintroduktionen, innehållet i Prospektet eller därmed sammanhängande rättsförhållanden ska avgöras exklusivt enligt svensk lag och av svensk domstol varvid Stockholms tingsrätt ska utgöra första instans.
Prospektet kommer att finnas tillgängligt på Xxxxxxxx Xxxxx webbsida xxx.xxxxxxxxxxxx.xx och Finansinspektionens webbsida xxx.xx.xx. Distributionen av Prospektet kan strida mot lag i vissa jurisdiktioner. Prospektet får inte användas i samband med ett erbjudande till någon person eller vid uppmaning till någon person till anbud i en jurisdiktion där ett sådant erbjudande eller uppmanande att lämna anbud inte är tillåtet eller till en person som det skulle strida mot lag att erbjuda eller uppmana att lämna sådant anbud till. Inga åtgärder har eller kommer att vidtas för att registrera eller godkänna aktier eller annars tillåta erbjudande till allmänheten av aktier, i någon jurisdiktion utanför Sverige. Aktierna får inte erbjudas, försäljas, återförsäljas, överföras eller levereras, direkt eller indirekt, i eller till Australien, Hongkong, Japan, Kanada, Schweiz, Sydafrika, USA eller annan jurisdiktion där det inte skulle vara tillåtet att erbjuda aktier. Förvärv av aktier i strid med de begränsningar som beskrivs ovan kan vara ogiltigt. Förvärv i strid med dessa begränsningar kan leda till brott mot tillämplig värdepapperslagstiftning. Xxxxxxxx Xxxx accepterar inget legalt ansvar för brott mot dessa begränsningar, oavsett om det begås av en potentiell investerare av aktierna eller ej. Inga aktier har registrerats, och kommer inte att registreras, enligt United States Securities Act of 1933 enligt dess senaste lydelse och får därför inte utbjudas till försäljning, vidareöverlåtas, utnyttjas, levereras eller överföras direkt eller indirekt, inom eller till USA vid någon tidpunkt.
Prospektet har upprättats av Xxxxxxxx Xxxx baserat på Bolagets egen information samt information från tredje part som Xxxxxxxx Xxxx anser vara tillförlitlig. Ingenting i Prospektet ska ses som en utfästelse eller garanti, oavsett om det avser förfluten tid eller framtiden. När investerare fattar ett investeringsbeslut måste de förlita sig på sin egen bedömning av Xxxxxxxx Xxxx och börsintroduktionen, inklusive föreliggande sakförhållanden och risker. Investeringsbeslut får baseras endast på informationen i Prospektet samt eventuella tillägg till Prospektet. Ingen person har tillstånd att lämna någon annan information eller göra några andra uttalanden än de som finns i Prospektet, och om så ändå sker, ska sådan information eller sådana uttalanden inte anses ha godkänts av Xxxxxxxx Xxxx. Varken offentliggörandet av Prospektet eller några köp eller försäljningar av aktier som gjorts med anledning av Prospektet ska, under några omständigheter, underförstått anses innebära att det inte förekommit någon förändring i Xxxxxxxx Xxxx affärsverksamhet sedan dagen för Prospektet eller att informationen i Prospektet är korrekt för tiden efter nämnda dag.
Detta Prospekt innehåller framtidsinriktade uttalanden som återspeglar Xxxxxxxx Xxxxx aktuella syn på framtida händelser samt finansiell, operativ och övrig utveckling. Dessa framtidsinriktade uttalanden gäller endast per datumet för Prospektet. Xxxxxxxx Xxxx gör ingen utfästelse om att offentliggöra uppdateringar eller revideringar av framtidsinriktade uttalanden till följd av ny information, framtida händelser eller dylikt. Även om Xxxxxxxx Xxxx anser att förväntningarna som beskrivs i sådana framtidsinriktade uttalanden är rimliga, finns det ingen garanti för att dessa framtidsinriktade uttalanden förverkligas eller visar sig vara korrekta. Följaktligen bör presumtiva investerare inte lägga otillbörlig vikt vid dessa och andra framtidsinriktade uttalanden.
I avsnittet Riskfaktorer finns en beskrivning, dock inte fullständig, av faktorer som kan medföra att faktiskt resultat eller utveckling skiljer sig avsevärt från framtidsinriktade uttalanden. Prospektet innehåller historisk marknadsinformation och branschprognoser. Viss information har inhämtats från flera olika utomstående källor och Bolaget har strävat efter att återge sådan information korrekt i detta Prospekt. Även om Bolaget anser dessa källor vara tillförlitliga har ingen oberoende verifiering gjorts, varför riktigheten eller fullständigheten i informationen inte kan garanteras. Marknadsstatistik är till sin natur förenad med osäkerhet och reflekterar inte nödvändigtvis faktiska marknadsförhållanden. Värdet av jämförelser av statistik för olika marknader är begränsat av flera anledningar, bland annat till följd av att marknaderna definieras olika samt att informationen kan ha insamlats genom användande av olika metoder och med olika antaganden. Viss statistik i detta Prospekt har sammanställts av Xxxxxxxx Xxxx, i vissa fall på basis av olika antaganden. Även om Bolaget anser att sammanställningsmetod och antaganden är rimliga har dessa endast i begränsad omfattning kunnat bekräftas eller verifieras av oberoende källor. Mot bakgrund härav uppmärksammas läsaren av Prospektet särskilt på att marknadsstatistik som presenteras i Prospektet är förenad med osäkerhet och att ingen garanti kan ges för dess riktighet. Såvitt Bolaget känner till har dock inga uppgifter utelämnats på ett sätt som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. Vissa siffror i detta Prospekt har varit föremål för avrundning. Detta medför att vissa tabeller inte synes summera korrekt. Detta är fallet då belopp anges i tusen- eller miljontal och förekommer särskilt i avsnitten Proformaräkenskaper, Finansiell information i sammandrag, Kommentar till finansiell utvecklingen och Kapitalstruktur och annan finansiell information nedan samt i de årsredovisningar och den delårsrapport som införlivats genom hänvisning. Förutom när så uttryckligen anges har ingen information i Prospektet granskats eller reviderats av Bolagets revisor.
SAMMANFATTNING 4
RISKFAKTORER 11
BAKGRUND OCH MOTIV 17
MARKNADSÖVERSIKT 18
VERKSAMHETEN 25
FASTIGHETSBESTÅNDET 29
PROFORMAREDOVISNING 37
REVISORSRAPPORT AVSEENDE PROFORMAREDOVISNING 41
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA 42
FINANSIELL INFORMATION I SAMMANDRAG 43
KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN 47
KAPITALSTRUKTUR OCH ANNAN FINANSIELL INFORMATION 51
AKTIER, AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN 55
STYRELSE, LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE OCH REVISORER 59
BOLAGSSTYRNING 64
BOLAGSORDNING 68
LEGALA FRÅGOR OCH ÖVRIG INFORMATION 71
SKATTEFRÅGOR I SVERIGE 76
FINANSIELLA RAPPORTER ÖVER HISTORISK FINANSIELL INFORMATION 78
REVISORS RAPPORT AVSEENDE OMARBETADE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVER HISTORISK FINANSIELL INFORMATION 100
ADRESSER 102
Aktien i sammandrag vid börsintroduktion
Handelsplats NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad ISIN-kod för stamaktierna SE0002216713
ISIN-kod för preferensaktierna SE0005250487
Kortnamn för preferensaktierna på NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad VICP PREF Kortnamn för stamaktierna på NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad VICP
Finansiell kalender
Bokslutskommuniké 2013 13 februari 2014
Delårsrapport för januari – mars 2014 23 april 2014
Årsstämma 2014 23 april 2014
Handlingar införlivade via hänvisningar
Följande handlingar vilka tidigare har publicerats införlivas härmed via hänvisning och utgör en del av prospektet:
1. Xxxxxxxx Xxxxx delårsrapport januari–september 2013.
2. Xxxxxxxx Xxxxx delårsrapport januari-september 2012.
Sammanfattningen består av informationskrav uppställda i punkter. Punkterna är numrerade i avsnitten A-E (A.1-E.7). Sammanfattningen i detta Prospekt innehåller alla de punkter som krävs i en sammanfattning för aktuell typ av värdepapper och emittent. Eftersom vissa punkter inte är tillämpliga för alla typer av prospekt, finns det luckor i numreringen av punkterna.
Även om det krävs att en punkt inkluderas i sammanfattningen för aktuella värdepapper och emittent, är det möjligt att ingen relevant information kan ges rörande punkten. Informationen har då ersatts med en kort beskrivning av punkten tillsammans med angivelsen ”ej tillämplig”.
AVSNITT A – INTRODUKTION OCH VARNINGAR | |||
A.1 | Introduktion och varningar | Följande sammanfattning ska ses som en introduktion till Prospektet och innehåller inte nödvändigtvis all information för ett investeringsbeslut, varför varje investeringsbeslut ska baseras på Prospektet i dess helhet. | |
Den som väcker talan vid domstol med anledning av Prospektet kan bli tvungen att svara för kostnaderna för översättning av Prospektet. | |||
Civilrättsligt ansvar kan endast åläggas de personer som upprättat sammanfattningen om denna är vilseledande, felaktig eller oförenlig med övriga delar av Prospektet eller om den inte, tillsammans med övriga delar av Prospektet, ger nyckelinformation till ledning för investerare som överväger att investera i Bolaget. | |||
A.2 | Finansiella mellanhänder | Ej tillämplig; Upptagande till handel på reglerad marknadsplats sker utan emission av aktier. | |
AVSNITT B – EMITTENT | |||
B.1 | Firma och handels- beteckning | Bolagets registrerade firma och handelsbeteckning är Xxxxxxxx Xxxx AB (publ). Bolagets organisationsnummer är 556695-0738. | |
B.2 | Säte och bolagsform | Xxxxxxxx Xxxx är ett publikt aktiebolag grundat år 2005 i Sverige och med säte i Malmö kommun, Sverige. Bolaget bedriver sin verksamhet i enlighet med den svenska Aktiebolagslagen (2005:551). | |
B.3 | Huvudsaklig verksamhet | Bolaget ska förvärva, exploatera, bebygga och överlåta fastigheter, bedriva uthyrning av lägenheter, bedriva service och drift av fastigheter samt därmed jämförlig verksamhet. | |
B.4a | Utvecklingen i Sveriges ekonomi har effekt på den svenska fastighetsmarknaden. Även om Sverige klarar sig bättre än de flesta övriga europeiska länder är tillväxten på låga nivåer och arbetslösheten på höga nivåer. Den svenska fastighetsmarknaden har väsentligen inte påverkats av de senaste årens turbulens i omvärlden. Skuldproblematiken i Sydeuropa har visserligen lett till att tillväxtprognoserna reviderats ned i såväl dessa länder som i Sverige, men det har också medfört låga räntenivåer, vilket har inverkan på förmågan för fastighetsmarknadens aktörer att finansiera projekt och förvärv. | ||
Införandet av bolånetak och andra regleringar kan komma att påverka fastighetsmarknaden. De geografiska lägen som Xxxxxxxx Xxxx huvudsakligen verkar i, huvudsakligen Malmö och Linköping, | |||
kännetecknas dock av trenden mot en allt större regional koncentration med högre befolkningstillväxt i storstadsregioner, vilket bidrar till ökad efterfrågan på bostäder i dessa områden. | ||||
B.5 | Xxxxxxxx Xxxx är moderbolag i en koncern med helägda dotterbolag. Samtliga dotterbolag är belägna i Sverige och driver verksamhet inom Koncernens verksamhetsområden. | |||
B.6 | De fem största ägarna i Xxxxxxxx Xxxx per den 30 september 2013 var Xxxx Xxxxxxxxx, genom bolag och privat (13,9 % av kapitalet och 14,2 % av rösterna), Östersjöstiftelsen (9,9 % av kapitalet och 10,1 % rösterna), Danir AB (9,7 % av kapitalet och 9,9 % av rösterna), Xxxxxx Xxxxxxxxxx, genom bolag och privat (5,5 % av kapitalet och 5,6 % av rösterna) och Advisor Världen (5,0 % av kapitalet och 5,1 % av rösterna). Genom sina ägar- och röstandelar utövar dessa ägare ett betydande inflytande över Xxxxxxx. | |||
B.7 Utvald historisk finansiell information Rapport över totalresultat för Koncernen i sammandrag 2013 9 mån Tkr jan-sept Intäkter 75 203 Kostnader -55 131 Driftsnetto 20 072 Försäljnings- och administrationskostnader -15 185 Övriga rörelsekostnader -7 606 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 319 027 Rörelseresultat 316 308 Ränteintäkter/räntekostnader m.m. -14 025 Orealiserade värdeförändringar derivat 13 771 Realiserade värdeförändringar derivat -10 841 Resultat före skatt 305 213 Skattekostnad -56 316 Periodens resultat 248 897 Övrigt totalresultat - Periodens summa totalresultat 248 897 | 2012 9 mån jan-sept 245 278 -206 102 39 176 -10 365 -913 0 27 898 -40 0 0 27 858 0 27 858 - 27 858 | 2012 12 mån jan-dec 247 355 -210 000 37 355 -13 742 -1 230 48 581 70 964 396 -644 0 70 716 -10 546 60 170 - 60 170 | 2011 12 mån jan-dec 25 971 -35 629 -9 658 -12 643 -1 125 0 -23 426 18 0 0 -23 408 -1 -23 409 - -23 409 | 2010 12 xxx xxx-dec 132 285 -132 491 -206 -20 231 -828 0 -21 265 -453 0 0 -21 718 0 -21 718 - -21 718 |
Rapport över finansiell ställning för Koncernen i sammandrag Tkr 2013-09-30 2012-09-30 2012-12-31 2011-12-31 2010-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0 5 085 6 136 5 604 6 275 Materiella anläggningstillgångar 2 972 3 253 2 878 4 148 5 629 Förvaltningsfastigheter 1 743 000 98 427 540 841 264 788 159 129 Derivat 13 127 0 0 0 0 Summa anläggningstillgångar 1 759 099 106 765 549 855 274 540 171 033 Omsättningstillgångar Andelar Brf 15 350 40 269 33 419 19 000 33 400 Fordringar 19 837 36 337 50 714 28 099 29 485 Likvida medel 111 119 47 489 63 623 18 173 40 419 Summa tillgångar 1 905 405 230 860 697 611 339 812 274 337 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 730 353 140 251 172 597 112 170 135 579 Uppskjuten skatteskuld 66 329 0 10 546 0 0 Långfristiga räntebärande skulder 1 010 456 37 000 403 500 37 000 37 000 Summa långfristiga skulder 1 076 785 37 000 414 690 37 000 37 000 Kortfristiga räntebärande skulder 13 383 0 16 187 120 051 37 198 Övriga skulder 84 884 53 609 94 137 70 590 64 550 Summa kortfristiga skulder 98 267 53 000 000 000 190 642 101 758 Summa eget kapital och skulder 1 905 405 230 860 697 611 339 812 274 337 | |||
Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag | |||
2013 2012 2012 2011 2010 9 mån 9 mån 12 mån 12 mån 12 mån Tkr jan-sept jan-sept jan-dec jan-dec jan-dec Kassaflöde från den löpande verksamheten -7 006 29 489 25 089 -21 349 -21 707 före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten -2 781 -17 446 11 601 650 -33 823 Kassaflöde från investeringsverksamheten -884 000 000 000 -228 755 -105 750 475 572 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 935 030 -119 000 000 000 82 854 -419 253 Periodens kassaflöde 47 496 29 317 45 450 -22 246 22 496 Likvida medel vid periodens början 63 623 18 173 18 173 40 419 17 923 Likvida medel vid periodens slut 111 119 47 490 63 623 18 173 40 419 | |||
Nyckeltal | |||
2013 2012 2012 2011 2010 9 mån 9 mån 12 mån 12 mån 12 xxx xxx-sept jan-sept jan-dec jan-dec jan-dec Fastigheter | |||
Verkligt värde fastigheter, Tkr | 1 743 000 | 98 427 | 540 841 | 264 788 | 159 129 | |
Direktavkastning, % - ej projektfastigheter | 5,4% | - | - | - | - | |
Överskottsgrad, % | 30,4% | - | - | - | - | |
Finans | ||||||
Avkastning eget kapital, % | 66,51 | 29,4 | 16,0 | -18,9 | -18 | |
Soliditet, % | 38,3 | 60,8 | 24,7 | 33 | 49,4 | |
Skuldsättningsgrad, ggr | 1,4 | 0,3 | 2,4 | 1,4 | 0,5 | |
Räntebärande skulder, Tkr | 1 023 839 | 37 000 | 419 687 | 157 051 | 74 198 | |
Aktier och övrigt | ||||||
Resultat per stamaktie, kr | 6,02 | 0,75 | 1,62 | -0,63 | -0,59 | |
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr | 5,98 | 0,72 | 1,56 | -0,63 | -0,59 | |
Eget kapital per stamaktie, kr | 9,78 | 3,78 | 4,65 | 3,02 | 3,65 | |
Eget kapital per aktie efter utspädning, kr | 9,5 | 3,63 | 4,47 | 3,02 | 3,65 | |
Börskurs stamaktie vid periodens slut, kr | 13,25 | 4,80 | 5,5 | 4,07 | 5,3 | |
Börsvärde stamaktie vid periodens slut, mkr | 671 | 178 | 204 | 151 | 197 | |
Antal aktier vid periodens utgång, 1000-tal | 51 561 | 37 120 | 37 120 | 37 120 | 37 120 | |
Antal aktier vid periodens utgång utspädning, 1000-tal | efter | 53 061 | 38 620 | 38 620 | 37 120 | 37 120 |
Xxxxx medarbetare vid periodens slut | 56 | 19 | 18 | 16 | 35 | |
Varav kvinnor | 21 | 13 | 13 | 12 | 16 | |
B.8 | Xxxxxxxx Xxxx har under 2013 förvärvat Fastighets AB Ostbrickan och AB Markarydsbostäder samt genomfört en nyemission och skaffat ytterligare bankfinansiering. Dessa transaktioner bedöms ha en betydande påverkan på Xxxxxxxx Xxxxx framtida resultat och ställning. En proformaredovisning för Xxxxxxxx Xxxx för 2012 har därför upprättats. I proformaredovisningen för 2012 ingår även förvärvet av Bostads AB Gröningen som genomfördes under fjärde kvartalet 2012. | |||||
Ändamålet med proformaredovisningen är att redovisa den hypotetiska påverkan som förvärven, samt finansieringen av förvärven, skulle ha haft på Xxxxxxxx Xxxxx konsoliderade resultaträkning för räkenskapsåret som avslutas den 31 december 2012 om alla förvärv genomförts per den 1 januari 2012. | ||||||
Proformaredovisningen har upprättats baserad på ett flertal antaganden innefattande justeringar med anledning av ändrad finansiering. | ||||||
Proformainformationen beskriver en hypotetisk situation och har tagits fram endast i illustrativt syfte. Informationen avses inte presentera det resultat som verksamheten verkligen hade presterat och ska heller inte anses indikera vilka framtida resultat | ||||||
1 Bolaget har tidigare beräknat avkastning eget kapital som resultat före skatt i procent av eget kapital. Till följd av emission i juli 2013 beräknas istället nyckeltalet avkastning eget kapital från och med 30 september 2013 som resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital, justerat för preferensaktieutdelning och preferenskapitalet. Mot bakgrund därav har även historiska nyckeltal justerats.
Xxxxxxxx Xxxx kommer att generera. Inga synergieffekter eller integrationskostnader har beaktats. | |||
B.9 | Ej tillämplig; Prospektet innehåller inte någon resultatprognos eller beräkning av förväntat resultat. | ||
B.10 | Ej tillämplig; revisionsanmärkningar saknas. | ||
B.11 | Det är Bolagets bedömning att det befintliga rörelsekapitalet är tillräckligt för de aktuella behoven de närmaste tolv månaderna. | ||
AVSNITT C – VÄRDEPAPPER | |||
C.1 | Värdepapper som tas upp till handel | Stam- och preferensaktier utgivna av Xxxxxxxx Xxxx (ISIN-kod SE0002216713 respektive SE0005250487). | |
C.2 | Denominering | Bolagets aktier är denominerade i svenska kronor. | |
C.3 | Xxxxx emitterade aktier och nominellt värde per aktie | Bolagets registrerade aktiekapital uppgår till 16 112 765,625 kronor, fördelat på 50 619 990 stamaktier och 940 860 preferensaktier. Samtliga aktier är fullt inbetalda. Kvotvärdet per aktie uppgår till 0,3125 kronor. | |
Tkr | Proforma resultaträkning |
Intäkter | 445 757 |
Kostnader | -‐368 890 |
Driftsnetto | 76 867 |
Avskrivning byggnad | 0 |
Försäljnings-‐ och administrationskostnader | -‐32 955 |
Övriga rörelsekostnader | -‐1 230 |
Orealiserad värdeförändringar fastighet | 157 998 |
Rörelseresultat | 200 680 |
Ränteintäkter/Räntekostnader mm | -‐31 721 |
Orealiserad värdeförändringar derivat | -‐644 |
Resultat före skatt | 168 315 |
Aktuell skatt | 7 748 |
Uppskjuten skatteintäkt/kostnad | -‐34 618 |
Periodens resultat | 141 445 |
Övrigt totalresultat | 0 |
Periodens summa totalresultat | 141 445 |
C.4 | Rättigheter som sammanhänger med värdepapperna | Preferensaktierna emitterades till kursen 250 kronor per aktie. Stamaktie berättigar på bolagsstämma till en röst och preferensaktie till en tiondels röst. Preferensaktierna har enligt bolagsordningen företrädesrätt framför stamaktierna till en årlig utdelning om 20 kronor per preferensaktie. Utdelningen sker kvartalsvis om 5 kronor per preferensaktie med avstämningsdag den sista vardagen i kvartalet. Preferensaktierna medför i övrigt inte någon rätt till utdelning. Utdelning förutsätter beslut på bolagsstämma. I det fall bolagsstämma i Xxxxxxxx Xxxx beslutar att inte lämna utdelning eller lämna utdelning som understiger 5 kronor per preferensaktie under ett kvartal ska del som understiger 5 kronor läggas till Innestående Belopp, vilket ska räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om 10 procent till dess att full utdelning lämnats. Ingen utdelning får ske till stamaktieägarna innan preferensaktieägarna erhållit full utdelning inklusive Innestående Belopp. Vid Bolagets upplösning har preferensaktieägarna prioritet framför stamaktier till ett belopp motsvarande 130 procent av den teckningskurs som tillämpades första gången preferensaktierna gavs ut, med tillägg för eventuellt Innestående Belopp per preferensaktie. Preferensaktie ska i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel. | |
C.5 | Inskränkningar i den fria överlåtbarheten | Varken preferensaktierna eller stamaktierna är föremål för några begränsningar i rätten att överlåta dem. | |
C.6 | Upptagande till handel | Bolaget har ansökt om upptagande av stam- och preferensaktier till handel på NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad. Stam- och preferensaktierna är sedan tidigare föremål för handel på NASDAQ OMX First North Premier. | |
C.7 | Utdelningspolicy | Då Xxxxxxxx Xxxx under de närmaste åren kommer att prioritera tillväxt, kapitalstruktur och likviditet kommer utdelningen till stamaktieägare att vara låg eller helt utebli. Utdelningen till preferensaktieägarna avses ske i enlighet med bolagsordningens bestämmelser vilket innebär en årlig utdelning om 20,00 kronor per preferensaktie med kvartalsvis utbetalning om 5,00 kronor. | |
AVSNITT D – RISKER | |||
D.1 | Huvudsakliga risker som är specifika för Koncernen och dess branscher | Innan en investerare beslutar sig för att investera i aktier i Xxxxxxxx Xxxx är det viktigt att beakta de risker som bedöms vara av betydelse för Bolagets och aktiernas framtida utveckling. Dessa risker utgörs bland annat av risken att förändringar i makroekonomiska faktorer leder till högre vakansgrad och räntor, ökade kostnader samt lägre hyresnivåer. Efterfrågan kan komma att sjunka på samtliga eller de flesta geografiska marknader. Vidare finns risken att värdet på Xxxxxxxx Xxxxx fastigheter förändras samt att ökade driftskostnader eventuellt inte kan kompenseras fullt ut i hyresavtal och oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan leda till ökade underhållskostnader. Den tekniska driften av fastigheter kan påverkas av konstruktionsfel, dolda fel eller brister. Xxxxxxxx Xxxxx verksamhet finansieras förutom av eget kapital till stor del av upplåning från kreditinstitut, vilket innebär att Bolaget är exponerat för ränte- och refinansieringsrisker då marknadsräntor kan öka och refinansiering kan visa sig vara omöjlig eller förenad med kraftigt ökade | |
kostnader. Xxxxxxxx Xxxx är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde. Det finns vidare risk att krav till följd av miljöpåverkan kan riktas mot Xxxxxxxx Xxxx. Bolaget kan tvingas företa utredningar som belastar Bolagets resultat och det kan inte heller uteslutas att åtgärder behöver vidtas med anledning av sådana utredningar. Det kan finnas risker relaterade till Bolaget som för närvarande inte är kända för Bolaget. | |||
D.3 | Låg likviditet i preferensaktien och/eller stamaktien kan medföra svårigheter att avyttra preferensaktien och/eller stamaktien vid för aktieägaren önskad tidpunkt eller till prisnivåer som skulle råda om likviditeten var god. Därtill bör det noteras att aktiehandel alltid är förknippat med risk och prissättningen av aktien är beroende av faktorer som Xxxxxxxx Xxxx inte råder över, bland annat aktiemarknadens förväntningar och utveckling samt den ekonomiska utvecklingen i allmänhet. En aktieinvestering kan sjunka i värde och det finns inte några garantier att en investerare kommer att få tillbaka satsat kapital eller något kapital alls. Vidare finns risk att något eller båda Bolagets aktieslag avnoteras från NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad till följd av att Bolaget inte lever upp till spridningskrav eller de andra krav som ställs på aktier upptagna till handel på NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad. Enligt Xxxxxxxx Xxxxx bolagsordning medför preferensaktierna förtur till utdelning före eventuell utdelning till stamaktieägarna. Det kan dock inte garanteras att Bolaget kommer kunna prestera resultat eller kassaflöde som möjliggör utdelning i framtiden. Det kan finnas risker relaterade till värdepapperen som för närvarande inte är kända för Bolaget. | ||
AVSNITT E – ERBJUDANDE | |||
E.1 | Emissionsbelopp och emissions- kostnader | Ej tillämplig. Upptagande till handel på reglerad marknadsplats sker utan emission av aktier. | |
E.2a | Ej tillämplig. Upptagande till handel på reglerad marknadsplats sker utan emission av aktier. | ||
E.3 | Ej tillämplig. | ||
E.4 | Ej tillämplig. | ||
E.5 | Ej tillämplig. | ||
E.6 | Ej tillämplig. | ||
E.7 | Ej tillämplig. | ||
Ägande av och investeringar i aktier är förenat med risker. Bolagets verksamhet påverkas av ett antal faktorer som i vissa avseenden inte alls, och i andra avseenden inte helt, kan kontrolleras av Bolaget. Dessa faktorer kan komma att medföra negativ påverkan på Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning eller medföra att värdet på Bolagets aktier minskar, och leda till att en investerare förlorar hela eller delar av sin investering. Nedan redogörs för ett antal risker som kan komma att påverka Bolagets framtida utveckling. Den ordning som riskerna är presenterade i är inte en indikation på sannolikheten för att de ska inträffa eller hur allvarliga de är. Redogörelsen gör inte anspråk på att vara fullständig. Samtliga faktorer beskrivs inte i detalj utan en fullständig utvärdering måste innefatta all information i detta Prospekt (inklusive de dokument som införlivats häri genom hänvisning) samt en allmän omvärldsbedömning. Ytterligare risker och osäkerheter som för närvarande inte är kända för Bolaget, eller som Bolaget för närvarande anser vara obetydliga, kan komma att få väsentlig betydelse för Bolagets verksamhet, resultat och/eller finansiella ställning. Prospektet innehåller även framtidsinriktade uttalanden som är eller kan vara förenade med risker och osäkerheter. Bolagets faktiska resultat kan skilja sig avsevärt från de resultat som förutspås i de framtidsinriktade uttalandena till följd av, men inte begränsat till, de risker som beskrivs nedan. Se även avsnittet Information till investerare ovan för ytterligare information.
Risker relaterade till verksamheten
Makroekonomiska faktorer
Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, tillväxt, sysselsättning, produktionstakt för nya bostäder och lokaler, förändringar i infrastruktur, befolkningstillväxt och -struktur, inflation och räntenivåer. Tillväxten i ekonomin påverkar sysselsättningsgraden som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på hyresmarknaden och därmed påverkar vakansgrader och hyresnivåer.
Förväntningar om inflationen styr räntan och påverkar därmed finansnettot. Räntekostnaden är en av Xxxxxxxx Xxxxx större kostnadsposter. På längre sikt får förändringarna i räntan en väsentlig påverkan på Bolagets resultat och kassaflöde. Inflationen påverkar också Bolagets fastighetskostnader. Utöver detta påverkar förändringar i ränta och inflation även avkastningskraven och därmed fastigheternas marknadsvärden.
Högre vakansgrad, räntor, ökade kostnader samt lägre hyresnivåer skulle kunna få en negativ effekt på Xxxxxxxx Xxxxx verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Geografiska risker
Utbud och efterfrågan avseende fastigheter och därmed avkastningen på fastighetsinvesteringar skiljer sig mellan olika geografiska marknader och kan därmed komma att utvecklas på olika sätt. Bolaget är inte verksamt i hela landet utan framförallt i Malmö och Linköping. Efterfrågan kan komma att sjunka på samtliga eller någon av dessa geografiska marknader även om den inte sjunker generellt i landet. Detta skulle kunna leda till ökad vakansgrad, sämre möjligheter till framtida hyreshöjningar eller sjunkande fastighetsvärden, vilket i sin tur skulle kunna få negativ effekt på Xxxxxxxx Xxxxx verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Hyresintäkter och hyresutveckling
Xxxxxxxx Xxxx är beroende av att hyresgäster betalar avtalade hyror i tid och det föreligger en risk för att hyresgäster inställer sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser. Om hyresgäster i större utsträckning än förväntat inte alls eller först efter inkassoåtgärder fullgör sina förpliktelser enligt hyresavtal, kan det få negativa följder för Xxxxxxxx Xxxxx resultat och, i den mån det leder till ökad vakansgrad med lägre fastighetsvärden som följd, för Xxxxxxxx Xxxxx finansiella ställning.
Drifts- och underhållskostnader
Driftskostnader utgörs huvudsakligen av kostnader som är taxebundna såsom kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. I den mån eventuella kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyresavtal, eller hyresökning genom omförhandling av hyresavtal, skulle detta kunna ha en negativ effekt på Xxxxxxxx Xxxxx finansiella ställning och resultat.
Underhållsutgifter är hänförliga till åtgärder som syftar till att långsiktigt bibehålla fastighetens standard. Dessa utgifter kostnadsförs i den utsträckning de utgör reparationer och utbyten av mindre delar. Andra tillkommande utgifter av underhållskaraktär som är värdehöjande för Bolaget aktiveras i samband med att utgiften uppkommer. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov skulle kunna leda till väsentligt ökade underhållsutgifter, vilken skulle kunna ha en negativ effekt på Xxxxxxxx Xxxxx finansiella ställning och resultat.
Risker kopplade till Xxxxxxxx Xxxxx livsstilsboende
Xxxxxxxx Xxxx har genom dotterbolag ingått hyresavtal med den bostadsrättsförening som äger huvudbyggnaden vid Xxxxxxxx Xxxxx livsstilsboende i Limhamn samt serviceavtal med denna och ytterligare en bostadsrättsförening inom Xxxxxxxx Xxxxx livsstilsboende i Limhamn. Hyresavtalet gäller i 25 år från och med 2009 och ger Xxxxxxxx Xxxx bland annat rätt att utnyttja lokalerna för att erbjuda service till de boende. Xxxxxxxx Xxxx har enligt samarbets- och serviceavtalen förpliktelser att tillhandahålla viss service och rätt att uppbära serviceavgift för detta. Serviceavgiften är indexerad och följer konsumentprisindex, KPI. Bolagets kostnader kan dock öka med mer än KPI. Samarbets- och serviceavtalen gäller båda 45 år från och med 2009 och innehåller begräsningar i möjligheten till uppsägning dessförinnan. Ökade kostnader för service som ska tillhandahållas skulle kunna ha en negativ effekt på Xxxxxxxx Xxxxx finansiella ställning och resultat.
Risker kopplade till den tekniska driften
Den tekniska driften av fastigheter kan påverkas av konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister (exempelvis genom brand eller annan naturkraft) och föroreningar. Om sådana problem skulle uppstå kan de komma att medföra betydande störningar och oförutsedda kostnader, vilket skulle kunna ha en negativ effekt på Xxxxxxxx Xxxxx verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Finansieringsrisk
Bolagets verksamhet finansieras förutom av eget kapital till stor del av upplåning från kreditinstitut. Upplåning görs vanligtvis av Bolagets dotterbolag. Xxxxxxxx Xxxxx finansieringsrisker omfattar eventuella ökade kostnader för, och eventuella förseningar i samband med, finansieringen av verksamheten samt refinansieringen av utestående lån. Om Xxxxxxxx Xxxxx utveckling avviker från Bolagets planer kan det inte uteslutas att ytterligare kapital kommer att behövas och det finns en risk i att sådant kapital inte kan anskaffas på villkor som är godtagbara för Xxxxxxxx Xxxx. Om Bolaget misslyckas med att anskaffa nödvändigt kapital i framtiden skulle detta kunna ha en negativ effekt på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.
I Koncernens låneavtal förekommer särskilda åtaganden, exempelvis avseende belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet och det kan inte uteslutas att ytterligare typer av åtaganden kan komma att gälla för framtida lån. För det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfylls av Koncernen kan kreditgivaren ha rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid, utnyttja sin panträtt i fastigheter, aktier och andra pantsatta tillgångar, kräva extraamortering eller att begära ändrade villkor. Om kreditgivare kräver återbetalning i förtid eller extraamortering kan Bolaget tvingas skaffa annan finansiering. Det kan inte garanteras att sådan finansiering kan skaffas på villkor som är godtagbara för Xxxxxxxx Xxxx. Detta kan i så fall påverka Koncernens finansiella ställning och resultat negativt. Om kreditgivare kräver ändrade villkor kan Bolagets kostnader öka och resultatet därmed försämras. Om kreditgivare istället realiserar sin pant och säljer pantsatta tillgångar kan Bolagets verksamhet och finansiella ställning påverkas negativt.
Ränterisk
Räntekostnader är en väsentlig kostnadspost för Bolaget. Räntekostnader påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutetens marginaler samt av vilken strategi Bolaget väljer för räntebindning. Xxxxxxxx Xxxxx genomsnittliga räntenivå per den 30 september 2013 var 3,6 procent. Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten. I tider med stigande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga och i tider med sjunkande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas sjunka. Ju längre genomsnittlig räntebindningstid som Xxxxxxxx Xxxx har på sina lån ju längre tid tar det innan en ränteförändring får genomslag i Xxxxxxxx Xxxxx räntekostnader. Se vidare avsnittet Kapitalstruktur och annan finansiell information.
Om de räntenivåer som Koncernen betalar ökar utan att Bolaget har möjlighet att höja sina intäkter i motsvarande mån skulle detta kunna ha en negativ effekt på Bolagets finansiella ställning och resultat.
Värdeförändringar fastigheter
Xxxxxxxx Xxxx är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde. Xxxxxxxx Xxxx redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvärden på Xxxxxxxx Xxxxx fastigheter kommer att inverka negativt på Xxxxxxxx Xxxxx resultat. För att upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värderingen av förvaltningsfastigheter kan påverkas av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. Såväl företagsspecifika försämringar, såsom ökade vakansgrader, ökade eller oförutsedda underhålls- och investeringsbehov och lägre hyresnivåer, som marknadsspecifika försämringar, såsom högre direktavkastningskrav och kalkylräntor, kan leda till negativa realiserade och orealiserade värdeförändringar vilket skulle kunna ha en negativ effekt på Xxxxxxxx Xxxxx finansiella ställning och resultat.
Transaktioner
Bolags- och fastighetsförvärv är en del av Xxxxxxxx Xxxxx löpande verksamhet. Dessa är av naturen förenade med risker och osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgör bland annat miljöförhållanden samt tekniska problem risker. Med tekniska problem förstås de riskförhållanden som är förknippade med den tekniska driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador samt föroreningar. Förvärv av bolag medför legala risker relaterade till historiska omständigheter i bolagen i den mån det inte är garanterat av säljarna. Garantierna är inte säkerställda genom pant eller på annat sätt, vilket innebär att det inte finns någon säkerhet för det fall åtagandena inte uppfylls. Om någon av dessa risker realiseras skulle detta kunna ha en negativ effekt på Bolagets finansiella verksamhet, ställning och resultat.
Beroende av nyckelpersoner
Xxxxxxxx Xxxxx framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. I det fall en eller flera nyckelpersoner slutar och Xxxxxxx inte lyckas ersätta denne eller dessa skulle detta kunna ha en negativ effekt på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Konkurrens
Xxxxxxxx Xxxx verkar i en bransch som är utsatt för konkurrens. Xxxxxxxx Xxxxx framtida konkurrensmöjligheter är bland annat beroende av Xxxxxxxx Xxxxx förmåga att ligga i framkant och snabbt reagera på befintliga och framtida marknadsbehov. Xxxxxxxx Xxxx kan därför tvingas göra kostnadskrävande investeringar, omstruktureringar eller prissänkningar för att anpassa sig till en ny konkurrenssituation. En ökad eller förändrad konkurrens eller en oförmåga att möta befintlig konkurrens skulle kunna ha en negativ effekt på Xxxxxxxx Xxxxx verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Miljörisker
Fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att den eller de verksamhetsutövare som bidragit till föroreningen eller skadan, vare sig det är nuvarande eller tidigare, bär ansvaret. Om inte någon sådan verksamhetsutövare kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock var och en som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha känt till föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Xxxxxxxx Xxxx.
Xxxxxxxx Xxxx genom dotterbolag förvärvade 2012 samtliga aktier i Bostads AB Gröningen. Miljönämnden hade den 22 februari 2010 utfärdat ett föreläggande avseende fastigheter ägda av Bostads AB Gröningen, som bland annat omfattar ventilation och förekomst av PCB. Kostnaden för att åtgärda de arbeten som enligt föreläggandet skulle åtgärdas senast den 31 december 2012 ska enligt aktieöverlåtelseavtalet bäras av säljaren. Säljaren har vidare åtagit sig att hålla köparen skadeslös från direkta skador som orsakas av krav som myndighet till följd av att de arbeten som enligt föreläggandet skulle åtgärdas senast den 31 december 2012 inte är utförda. Dessa åtaganden är dock inte säkerställda genom pant eller på annat sätt, vilket innebär att det inte finns någon garanti för att åtagandena uppfylls. Till följd av att arbetena som enligt föreläggandet skulle åtgärdas har utförts har föreläggandet upphävts den 27 augusti 2013. Det finns dock inga garantier för att inte nya förelägganden utfärdas.
Bolagets fastigheter är, med undantag från Xxxxxxxx Xxxxx livsstilsboende i Limhamn, i huvudsak uppförda under 1960-, 1970- och 1980-talen. PCB är vanligt förekommande i fastigheter som har uppförts under 1950-, 1960- och 1970-talen, vilket innebär att det finns en risk att PCB förekommer även i andra delar av Bolagets fastighetsbestånd än de fastigheter som ägs av Bostads AB Gröningen. Detta kan leda till att Xxxxxxxx Xxxx tvingas företa utredningar som belastar Bolagets resultat och det kan heller inte uteslutas att åtgärder behöver vidtas med anledning av utredningarna.
I samband med Bolagets förvärv av samtliga aktier i fastighetsbolagen AB Markarydsbostäder respektive Fastighets AB Ostbrickan har det uppmärksammats att radonnivåerna i några lägenheter i fastigheterna i Linköping överstiger gällande gränsvärden. Enligt undersökningar som Xxxxxxxx Xxxx låtit experter göra är den uppmätta radonhalten till största delen hänförlig till markradon. På experternas inrådan har åtgärder vidtagits för att säkerställa god ventilation. Det finns dock ingen garanti för att dessa åtgärder är tillräckliga.
Ovanstående risker skulle, om de realiseras, kunna ha en negativ effekt på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Lagar och regler
Fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av myndighetsbeslut avseende till exempel den reglerade hyressättningen för bostäder. Den reglerade hyressättningen för bostäder, det så kallade bruksvärdessystemet, påverkar intjäningsförmågan. Förenklat innebär systemet att hyresvärdar inte kan ta ut högre hyror än de hyror som har bestämts i kollektiva förhandlingar för bostäder med motsvarande läge och standard. Om Bolaget inte kan kompensera ökade kostnader för bostäder med ökade hyresnivåer skulle det kunna ha en negativ effekt på Xxxxxxxx Xxxxx verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Nya eller ändrade lagar och regler eller förändringar av tillämpningen av befintliga lagar och regler avseende exempelvis ägande, drift och uthyrning av fastigheter som är tillämpliga på Bolagets verksamhet eller dess kunders verksamhet kan innebära ökade kostnader, vilket skulle kunna ha en negativ effekt på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. Sådana nya eller förändrade lagar och regler kan dessutom komma att gälla med retroaktiv effekt. Vidare kan förändringar i reglerna om bostadsbidrag påverka förutsättningarna för Bolagets verksamhet.
Skatter
En stor kostnadspost för fastighetsbolag är fastighetsskatt. Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga och kommunala pålagor, kan påverka förutsättningarna för
Bolagets verksamhet. Betydande skillnader finns i de politiska partiernas syn på pålagors förekomst. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker som påverkar fastighetsägandet.
Xxxxxxxx Xxxx förfogar över underskottsavdrag. Utnyttjande av dessa underskottsavdrag, tillsammans med möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar samt skattemässiga avdrag för vissa investeringar i fastigheterna, gör att aktuell skatt endast uppstår i begränsad omfattning. Koncernen har aktiverat 50 procent av skatteeffekten avseende Koncernens skattemässiga underskott som per den 31 december 2012 uppgick till 136 796 Tkr. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Bolagets framtida skattesituation förändras, vilken skulle kunna ha en negativ effekt på Bolagets finansiella ställning och resultat.
Risker relaterade till aktierna
Aktiernas kursutveckling
Värdepappershandel är alltid förknippat med risk och risktagande. Eftersom en aktieinvestering både kan stiga och sjunka i värde är det inte säkert att en investerare kan komma att få tillbaka hela eller ens delar av investerat kapital. Därtill bör noteras att prissättningen av Bolagets aktier är beroende av faktorer som Xxxxxxxx Xxxx inte råder över, bland annat aktiemarknadens förväntningar och utveckling samt den ekonomiska utvecklingen i allmänhet. Investeringar i Xxxxxxxx Xxxxx aktier bör därför föregås av en noggrann analys av Bolaget, dess konkurrenter och omvärld samt generell information om branschen. En investering i aktier bör aldrig ses som ett snabbt sätt att generera avkastning utan snarare som en investering som genomförs på lång sikt med kapital som kan undvaras.
Noteringskrav
Bolagets aktier har godkänts för upptagande till handel på NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad. Bolagets aktier eller något av dess aktieslag kan komma att avnoteras för det fall Bolaget inte framgent lever upp till de krav som gäller för bolag upptagna till handel på NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad.
Likviditet i Bolagets aktier
Xxxxxxxx Xxxx kan inte garantera att en likvid handel i aktierna upprätthålls. Bolaget kan inte förutse i vilken mån investerarintresse kommer att leda till utveckling och upprätthållande av en aktiv och likvid handelsmarknad för aktierna. Om en aktiv och likvid handel inte är varaktig kan det innebära svårigheter att avyttra aktierna.
Aktiekursen för aktierna kan bli föremål för fluktuationer till följd av en förändrad uppfattning på kapitalmarknaden avseende aktierna eller liknande värdepapper, på grund av olika omständigheter och händelser såsom ändringar i tillämpliga lagar och andra regler som påverkar Bolagets verksamhet, eller förändringar i Bolagets resultat och affärsutveckling. Aktiemarknader kan från tid till annan uppvisa betydande fluktuationer avseende pris och volym som inte behöver vara relaterade till Bolagets verksamhet eller framtidsutsikter. Därutöver kan Bolagets resultat och framtidsutsikter från tid till annan komma att vara lägre än förväntningarna från kapitalmarknader, analytiker eller investerare. Någon eller några av dessa faktorer kan resultera i att aktiekursen faller. Risken för fluktuationer i aktiekursen är större för aktier med låg omsättning, vilket det tidvis varit i Bolagets stamaktier.
Utdelning
Enligt Xxxxxxxx Xxxxx bolagsordning medför Bolagets preferensaktier förtur till utdelning för preferensaktieägarna före eventuell utdelning till stamaktieägarna. Framtida utdelningar och storleken på sådana utdelningar är bland annat beroende av Xxxxxxxx Xxxxx framtida verksamhet, framtidsutsikter, resultat, finansiella ställning, utdelningsbara medel, kassaflöde, rörelsekapitalbehov samt generella finansiella och legala restriktioner. Vidare måste
bolagsstämma i Xxxxxxxx Xxxx besluta om att Xxxxxxx ska lämna utdelning. Det finns många risker som kan komma att påverka Xxxxxxxx Xxxxx verksamhet negativt och det kan inte garanteras att Xxxxxxxx Xxxx kommer kunna prestera resultat som möjliggör utdelning på preferensaktierna i framtiden. Vidare kan det inte heller garanteras att Xxxxxxxx Xxxxx bolagsstämma beslutar om utdelning.
Påverkan från större aktieägare
Dagens större aktieägare i Bolaget förväntas kvarstå som större aktieägare efter börsintroduktionen och förfoga över betydande aktieposter i Bolaget. Således kan dessa större aktieägare komma att påverka Bolaget avseende bland annat sådana angelägenheter som är föremål för omröstning på bolagsstämma. Det kan inte uteslutas att dessa större aktieägares intressen därvid kan komma att skilja sig från övriga aktieägares intressen.
Om någon större aktieägare bestämmer sig för att avyttra sitt innehav kan det komma att påverka aktiekursen negativt.
Erbjudande av aktier i framtiden
Xxxxxxxx Xxxx kan i framtiden komma att emittera aktier eller andra värdepapper för att till exempel kunna genomföra förvärv eller göra annan investering. En framtida emission av aktier eller andra värdepapper kan påverka aktiekursen och de utdelningsbara medel som finns tillgängliga för samtliga aktieklasser negativt.
Xxxxxxxx Xxxx är ett fastighetsbolag inriktat på bostadsfastigheter. Verksamheten startade 2007 med utvecklandet av livsstilsboende vid Limhamns kalkbrott, ett för svenska förhållande nytt boendekoncept där social samvaro och generösa fritidsfaciliteter var inbyggda i boendet. Syftet var att introducera ett nytt sätt att tänka avseende boende, att ge ett alternativ till det relativt fyrkantiga utbud som traditionellt hade funnits på den svenska bostadsmarknaden – och där framför allt bristen på gemenskap kändes som ett växande problem.
Under 2012 etablerade Xxxxxxxx Xxxx ett nytt affärsområde inriktat på förvaltningsfastigheter, fortsatt med inriktning på bostadsfastigheter. På samma sätt som den sociala grundtanken om gemenskap är ett värdeord för affärsområdet med livsstilsboende är det Xxxxxxxx Xxxxx övertygelse att den sociala dimensionen är en förutsättning för att skapa affärsmässighet, trivsel och nöjda kunder även inom affärsområdet inriktat på förvaltning av bostadsfastigheter.
Xxxxxxxx Xxxx har sedan det nya affärsområdet etablerades genomfört tre förvärv. I oktober 2012 förvärvades fastigheten Öresundsgården i Limhamn i Malmö med 155 lägenheter för cirka 110 Mkr och i december 2012 förvärvades åtta fastigheter i Rosengård i Malmö med totalt 867 lägenheter för cirka 280 Mkr. I augusti 2013 förvärvades två bostadsfastighetsportföljer om totalt 46 fastigheter och 2 178 lägenheter i kommunerna Linköping och Markaryd för cirka 910 Mkr.
Bolagets styrelse har beslutat att en notering av Bolagets aktier på Stockholmsbörsen är ett naturligt nästa steg för att nå en mer likvid börsmarknad för fastighetsaktier och skapa bättre förutsättningar för framtida värdeskapande för Bolagets aktieägare genom ökade möjligheter till institutionellt ägande, ökad kännedom om och genomlysning av Bolaget och aktier från analytiker och media samt ökat intresse för Xxxxxxxx Xxxx och dess verksamhet. Sammantaget bedöms noteringen innebära en ytterligare förstärkt bild av Xxxxxxxx Xxxx som en långsiktig och stark aktör.
Xxxxxxxx Xxxxx stamaktie listades på NASDAQ OMX First North den 14 november 2007 och Bolaget har sedan dess byggt upp och utvecklat en organisation som är väl rustad för såväl Bolagets framtida utveckling som de krav som en notering på NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad innebär. Styrelsen anser därför att en börsnotering av Xxxxxxxx Xxxx är ett naturligt och positivt steg i Bolagets utveckling. Xxxxxxxx Xxxxx aktier listades den 1 oktober 2013 på NASDAQ OMX First North Premier som ett led i den påbörjade processen att börsintroducera Bolaget. Första dag för handel med Xxxxxxxx Xxxxx aktie på NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad är planerad till den 9 december 2013.
Styrelsen för Xxxxxxxx Xxxx, bestående av styrelseordförande Xx Xxxxxx och styrelseledamöterna Xxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxx och Xxxxxx Xxxxxxxxxx, med säte i Limhamn, är ansvarig för informationen i Prospektet. Härmed försäkras att alla rimliga försiktighetsåtgärder har vidtagits för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt Xxxxxxxx Xxxxx styrelse vet, överensstämmer med de faktiska förhållandena och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd.
Malmö den 4 december 2013 Xxxxxxxx Xxxx AB (publ) Styrelsen
Svensk ekonomi
Konjunkturutveckling
Svensk tillväxt visade tecken på avmattning under andra kvartalet av 2013 med en BNP-tillväxt på 0,1 procent jämfört med motsvarande period 2012. Under första kvartalet var motsvarande siffra 1,7 procent.2 Den svenska BNP-tillväxten 2013 och 2014 förväntas uppgå till 1,1 respektive 2,5 procent.3
Den svenska exporten minskade kraftigt år 2011. 2012 avtog minskningen, men uppgick ändå till 0,9 procent.4 Värt att notera är dock att de svenska exportföretagen har ökat andelen av export till tillväxtmarknader med cirka 90 procent under det senaste decenniet.5
Inflation och räntenivåer
I september 2013 beslutade Riksbanken att lämna reporäntan oförändrad på 1 procent. Med en stark svensk krona och lågt inhemskt kapacitetsutnyttjande är inflationstrycket fortsatt svagt. Riksbanken bedömer förutsättningarna för en återhämtning av svensk ekonomi som goda men att höjningar av reporäntan är att vänta först mot slutet av 2014.6
Räntorna på svenska statsobligationer ligger på låga nivåer historiskt sett men har stigit under andra halvåret 2013.7
Situationen bland hushållen och arbetsmarknaden
De svenska hushållens konsumtion ökade under 2012 med 1,5 procent och förväntas öka med 2,4 procent respektive 3,2 procent under 2013 och 2014. Samtidigt förväntas den reala disponibla inkomsten öka under 2013-2014 och därmed bidra till att hålla uppe tillväxten i efterfrågan.8 Fortsatt låga bolåneräntor ger stöd till positiv konsumtionsutveckling, medan en fortsatt hög sparkvot indikerar att hushållen samtidigt prioriterar överskott i hushållsbudgeten.
Den svenska arbetsmarknaden har utvecklats förhållandevis stabilt. Arbetslösheten har legat på en i det närmaste oförändrad nivå under 2013 och uppgick under september månad till 8,5 procent, vilket är väsentligt lägre än snittet för EU-området och Euro-området.9 Konjunkturinstitutet bedömer att sysselsättningen kommer att växa långsamt under 2013 och 2014 och arbetslösheten kommer att falla under 2014.
Den totala svenska fastighetsmarknaden för bostadsfastigheter uppskattas till cirka 165 miljoner kvm.10 Enligt Boverkets och länsstyrelsernas bostadsmarknadsenkät föreligger en strukturell brist på attraktiva bostäder i de flesta tillväxtregionerna i Sverige och enligt samma enkät uppger 80 procent av Sveriges kommuner att det råder brist på hyresrätter. Nettoinflyttningen till storstadsregionerna har lett till att bristen är som störst i de större städerna. Undantaget är mindre kommuner i dessa regioner vilka har lyckats kombinera bra kommunikationslösningar för frekventa pendlare till regionala centra med attraktiva bostäder. Samtidigt finns det en stor
2 Källa: SCBs webbplats, xxx.xxx.xx
3 Källa: Konjunkturinstitutets webbplats, xxx.xxxx.xx
4 Källa: Business Swedens webbplats, xxx.xxxxxxxx-xxxxxx.xx
5 Källa: SCBs webbplats, xxx.xxx.xx
6 Källa: Riksbankens webbplats, xxx.xxxxxxxx.xx
7 Källa: Riksbankens webbplats, xxx.xxxxxxxx.xx
8 Källa: Konjunkturinstitutets webbplats, xxx.xxxx.xx
9 Källa: Arbetsförmedlingens webbplats, xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx och Eurostats webbplats, xx.xxxxxx.xx/xxxxxxxx
10 Källa: Byggstatistik, Den svenska investerarmarknaden 2010/2011
efterfrågan på bostadsdominerade hyreshus, särskilt i tillväxtorter med högre bostadsbrist. Enligt fastighetskonsulten NAI Svefas bedömning våren 2013 kommer det fortsatta köpintresset i kombination med begränsat utbud pressa direktavkastningskraven nedåt och driva priserna uppåt, framför allt på tillväxtmarknader.
Svenska bostadsfastigheter har under de senaste tio åren uppvisat en konkurrensmässig riskjusterad totalavkastning i förhållande till de flesta andra placeringsbara tillgångsslag. Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex har en bostadsportfölj levererat en årlig, genomsnittlig totalavkastning om cirka 6,8 procent under den senaste femårsperioden.
Med ökade renoveringsbehov i de allmännyttiga bostadsbestånden i miljonprogramsområden ser allt fler kommuner över sitt bostadsbestånd. En sannolik utveckling är att utbudet av kommunala bostadsfastigheter kommer att öka inom den närmaste framtiden då kommuner kommer sälja bestånd för att erhålla kapital till nyproduktion och renoveringar.11 De totala bostadsinvesteringarna sjönk från mitten av 2011 till slutet av 2012 men väntas öka med 1,6 procent i år och 4,4 procent 2014.12
Bostadsbrist Balans Överskott Info saknas
Bostadsbrist i 28 av 33 kommuner
Bostadsbrist i 21 av 27 kommuner
Bostadsbrist i 31 av 48 kommuner
Svenska städer
Under de senaste åren har banker ställt högre krav på såväl marginaler som belåningsgrad i sina kreditgivningsprocesser. Denna mer restriktiva inställning hos bankerna till utlåning har lett till en trend med alternativa finansieringsformer hos fastighetsbolagen. Användandet av finansiering med preferensaktier och obligationslån har ökat väsentligt.
Bostadsutbudet i svenska kommuner
Bostadshyror i Sverige vs. andra länder
(2010)
Jämförbara utländska städer
Källa: Boverket
11 Källa: NAI Svefas webbplats, xxx.xxxxxxxx.xx
12 Källa: Konjunkturläget Augusti 2013, Konjunkturinstitutet
Bostadsfastigheter i B- och C-lägen
En stor andel av Sveriges bostäder byggdes i slutet av 1960-talet och refereras till som ”miljonprogrammet”, där målet var att bygga en miljon bostäder mot bakgrund av den akuta bostadsbristen som rådde.
Många av dessa områden är idag eftersatta på grund av bristande förvaltning och sociala svårigheter. Dessa områden har stora renoveringsbehov för ökad standard och attraktivitet. Trots sociala utmaningar och fastigheternas allmänna skick, finns det en stor efterfrågan på lägenheterna i dessa områden, vilket resulterat i en låg vakansgrad.
Många aktörer som normalt investerar i bostadsfastigheter är inte intresserade av segmentet på grund av brist på kunskap om hur man bör hantera de sociala faktorerna och värderar därför varumärkesrisken högre än möjligheterna. Detta tillsammans med fastigheternas allmänna skick medför en potentiell underprissättning av fastigheterna.
Läge
Malmö är idag Sveriges tredje största stad, strategiskt belägen i den starkt växande Öresundsregionen. Staden erbjuder en mängd kommunikationsmöjligheter med ett flertal europavägar och tåglinjer vilket skapar en hög attraktivitet som lokaliseringsort för företag och boende. Investeringar i infrastruktur såsom Öresundsbron och Citytunneln har bidragit till en regionförstoring vilket gynnar integration och tillväxt.
Regionens kollektivtrafiksystem är väl utbyggt med en ökande resandeutveckling. Ett stort antal regional- och fjärrtåg utgår från Malmö Central med täta avgångar, bland annat till övriga Sverige och Danmark. Varje dag reser cirka 40 000 personer med stadsbussarna i Malmö, vilket motsvarar cirka 25 miljoner resor med stadsbussarna på ett år.13 Den regionala busstrafiken är en viktig del i en kollektivtrafik som når hela Skåne men även övriga delar av Europa.
Närheten till flygplatserna Sturup och Kastrup samt Öresundsbron och en modern hamn har skapat en viktig länk till övriga Europa.
Befolkningstillväxt
I Malmö kommun bor idag cirka 310 000 invånare14 och i Öresundsregionen som helhet bor totalt cirka 3,8 miljoner invånare.15 Malmö kommun har de senaste tio åren haft en kraftig befolkningstillväxt, i genomsnitt cirka 1,5 procent per år, och enligt en prognos från Malmö stad kommer antalet invånare att överstiga 342 000 redan år 2020. Med stor attraktionskraft för unga samt positivt födelsenetto och nettoinflyttning från utlandet är idag genomsnittsåldern i staden 39 år.16
Genom effektiviseringen av kommunikationerna i Öresundsregionen har staden blivit en attraktiv bostadsort för danska medborgare. Dagligen pendlade cirka 68 000 personer in till Malmö kommun och drygt 28 000 personer ut år 2011.17
Staden har genomgått en strukturomvandling från en industristad till växande miljömedveten storstad med kunskapsintensivt näringsliv. Näringslivet som tidigare bestod av ett fåtal stora industriföretag utgörs nu istället till stor del av ett större antal småföretag i olika branscher. De största näringsgrenarna i Malmö idag är företagstjänster, handel och vård/omsorg. En viktig
13 Källa: Malmö stads webbplats, xxx.xxxxx.xx
14 Källa: SCB
15 Källa: Öresundskommitténs webbplats, xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xxx
16 Källa: Malmö stad, Stadsbyggnadskontoret och SCB
17 Källa: SCB
faktor i omvandlingen mot ett kunskaps- och tjänstebaserat näringsliv är Malmö Högskola som idag har cirka 25 000 studenter och drygt 1 400 anställda.
Den öppna arbetslösheten i Malmö kommun uppgick i augusti 2013 till 9,1 procent vilket är högst i Skåne.18 Som ett led i att öka sysselsättningen och tillvarata kompetens bland utlandsfödda har Malmö Stad och Arbetsförmedlingen inlett samverkansprojektet Nationell Matchning. Projektet, som pågår till början av 2014, finns även i Södertälje och Göteborg och arbetar med privata och offentliga arbetsgivare över hela landet.
Bostadsfastighetsmarknad
I Malmö är det allmännyttiga fastighetsbolaget MKB den största innehavaren av bostadsfastigheter.19 Andra aktörer inkluderar Akelius, HSB Malmö, Heimstaden, Stena Fastigheter och Willhem (Första AP-fonden). Byggnationen i Malmö av bostäder har de senaste 10 åren uppgått till i genomsnitt 1 000 bostäder per år där en stor andel av de byggstartade bostäderna 2012 var hyresrätter. Antalet ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt i det befintliga beståndet har minskat kraftigt under de senaste åren.20
Den senaste uppgörelsen mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Syd fick till följd att hyrorna för bostadsfastigheter i Malmö i genomsnitt höjs med 1,55 procent, eller 1,1 procent för kallhyra, från och med april 2013. Beslutet berör cirka 11 000 hyresrättsinnehavare i Malmö.
Enligt enkäten Bostadsmarknadsanalys 2013 föreligger en brist på hyresrätter i Malmö kommun. Bland faktorer som hindrar bostadsbyggandet anges produktionskostnader och svårighet att få lån till rimliga lånevillkor, brist på detaljplanelagd mark i attraktiva lägen och bullerproblem.21
Malmö stad gjorde under 2012 en satsning på ungas boende i och med boutställningen UngBo
12. Under 2013 ska Malmö stads fokus ligga på att implementera erfarenheterna från projektet och att få fart på byggandet av bostäder för unga.22
Utvecklingsprojekt
Bland de större projekten som har genomförts i Malmö ingår färdigställandet av Skandinaviens största köpcentrum, Emporia, och mässanläggningen Malmö Expo Center. Därutöver är Varvsstaden, beläget på det gamla Kockumsområdet i Västra Hamnen i Malmö, ett av stadens stora utvecklingsområden, med planer på 2 000 bostäder, moderna kontor och kommersiella lokaler.23
Stadsdelen Limhamn-Bunkeflo
Antalet invånare i Limhamn-Bunkeflo uppgick i slutet av 2012 till cirka 43 000 personer, och utgör cirka 14 procent av det totala antalet invånare i Malmö.24 Limhamn-Bunkeflo är en av de stadsdelar i Malmö som växer kraftigast. Enligt Malmö kommuns befolkningsprognos kommer stadsdelen att ha cirka 47 000 invånare år 2018.
Närheten till havet och en omfattande villabebyggelse har förstärkt Limhamns utveckling från fiskeläge och industrisamhälle till att bli ett av Malmös mest socialt välmående områden. Den kraftiga inflyttningen till stadsdelen Limhamn-Bunkeflo skapar stor efterfrågan på bostäder.
18 Källa: Arbetsförmedlingen
19 Källa: MKB
20 Källa: Malmö stad, Stadsbyggnadskontoret
21 Källa: Länsstyrelsen i Skåne
22 Källa: Malmö stad, Stadsbyggnadskontoret
23 Källa: Peab
24 Källa: Malmö stad, Stadsbyggnadskontoret
De goda kommunikationsförutsättningarna förstärker Limhamns attraktivitet. Avståndet till Malmö city är cirka fem kilometer och Köpenhamn nås bekvämt via citytunnelstationen i Hyllie några kilometer österut.
Stadsdelen Rosengård
Antalet invånare i Rosengård uppgick i slutet av 2012 till cirka 24 000.25 Befolkningen är mångkulturell och kommer från cirka 110 länder som tillsammans representerar ett femtiotal olika språkgrupper. År 2018 uppskattas invånarantalet i Rosengård uppgå till cirka 28 000 personer enligt kommunens och SCB:s prognoser.
Rörligheten i Rosengård är omfattande. Mellan år 2004 och 2011 flyttade cirka 22 000 personer till stadsdelen medan nästan 22 500 personer flyttade ut. Boendetätheten i stadsdelen är hög relativt svenska förhållanden. Enligt SCB:s trångboddhetsnorm (mer än två boende per rum, kök och vardagsrum oräknat) är 17 procent av de vuxna i Rosengård trångbodda.
Ett omfattande arbete pågår på stadsdelsnivå där Herrgården är ett av fem utvalda områden i Malmö stads Områdesprogram med det långsiktiga målet att göra Malmö till en trygg och bra stad att leva, bo och arbeta i. Malmö stad har påbörjat denna omvandling i områdena Herrgården, Holma-Kroksbäck, Lindängen, Segevång och Seved.
Läge
Linköping är centralort i Linköpings kommun och residensstad i Östergötlands län. Linköpings kommun är den femte största i Sverige och är tillsammans med Norrköpings kommun och kringliggande områden känt som den fjärde storstadsregionen i Sverige.
Linköping är beläget vid E4:an och längs södra stambanan (Stockholm–Malmö) vilket innebär att det är snabbt och enkelt att resa med bil, buss eller tåg både i nordlig och sydlig riktning. Det finns utmärkta kommunikationer till och från Linköping, såsom regionala busslinjer i Linköping med avgångar till olika destinationer i Sverige och övriga Norden flera gånger om dagen. En välfungerande regional pendeltågstrafik gör det enkelt att resa mellan Norrköping, Linköping, Mjölby och Tranås.
Med cirka 20 avgångar till Stockholm dagligen med en restid till Stockholm Central på under två timmar är Linköping kommun en attraktiv bostadsort. Det går dagliga flyg till olika delar av Europa från den närbelägna internationella flygplatsen Linköping City Airport.
Befolkningstillväxt
Linköping är en av Sveriges snabbast växande kommuner. Under det senaste decenniet har den årliga befolkningstillväxten varit 0,5–2 procent, vilket motsvarar en nettoinflyttning av 1 300 invånare per år för hela kommunen. Cirka 149 000 människor lever idag i Linköpings kommun.26
Viktiga tillväxtfaktorer i kommunen inkluderar Linköpings universitet, som har cirka 27 000 studenter, och ett av Sveriges äldsta science parks, Mjärdevi Science Park, där cirka 5 700 anställda arbetar i cirka 260 företag. Det finns också flera forskningsintensiva institutioner i staden, inklusive Totalförsvarets forskningsinstitut och Statens kriminaltekniska laboratorium. I Linköping finns ett av Sveriges största köpcentrum, Tornby.
Linköping har en stark och diversifierad privat arbetsmarknad vilket har varit en bidragande orsak till befolkningstillväxten. Linköping är Sveriges flyghuvudstad och en tredjedel av stadens näringsliv innefattar verksamhet med anknytning till flygindustrin. Staden innehar Sveriges enda flygplanstillverkning och världsledande forskning inom flygrelaterade områden sker i
25 Källa: Malmö stad, Stadsbyggnadskontoret
26 Källa: SCB
Linköping.27 Under 2011 pendlade dagligen drygt 16 900 personer in till Linköpings kommun medan utpendlingen samma år uppgick till cirka 10 300 personer.28
Utbildningsnivån för Linköping kommuns invånare är bland landets högsta. 35 procent av befolkningen i åldrarna 25–64 hade 2012 minst 3-årig eftergymnasial utbildning, vilket kan jämföras med riksgenomsnittet på 25 procent.29
Den öppna arbetslösheten i Linköpings kommun låg i augusti 2013 på 4,5 procent, vilket är lägre än genomsnittet i Sverige om 4,8 procent, räknat som andel av den registrerade arbetskraften.30
Bostadsfastighetsmarknaden
Linköpings bostadsmarknad omfattar drygt 72 000 bostäder och andelen flerbostadshus är högre i kommunen än genomsnittet i Sverige. Utöver Xxxxxxxx Xxxx AB och kommunala AB Stångåstaden märks bland övriga ägare av bostadshus innehållande hyreslägenheter exempelvis Botrygg, HSB Östergötland, Riksbyggen och Willhem.
I Boverkets bostadsmarknadsenkät 2011–2012 framgick att bostadsmarknaden i Linköping är i balans men att en brist på bostäder väntas i framtiden. Enligt fastighetskonsulten NAI Svefa finns det en stor efterfrågan på bostäder i Linköping och volymen av transaktioner är fortfarande låg. Den starka befolkningstillväxten anges som den huvudsakliga orsaken till den kommande bristen på bostäder och kommunen ser också en strukturell brist på attraktiva bostäder i centrala lägen. Situationen anses dock svår att avhjälpa med hänsyn till lokala miljöfaktorer, såsom exempelvis gränsvärden för buller i bostadsområden. Linköpings kommuns årliga rapport till Boverket 2012 beskriver vidare att hindren för ökat bostadsbyggande till stor del är hänförliga till förhöjda kostnader för konstruktion och svårigheter i projektfinansiering.
Även om produktionen av bostäder nästan har halverats under 2011 jämfört med toppen av produktionscykeln 2006 och 2007, har produktionen av nybyggda bostäder i genomsnitt hållit jämna steg med befolkningstillväxten sedan 2000.
Utvecklingsprojekt
I Linköping planeras och pågår ett antal stora utvecklingsprojekt, bland andra Övre Vasastaden, Folkungavallen och Vallastaden med sammanlagt cirka 3 500 lägenheter.
Linköpings kommuns prognos för byggandet av bostäder de närmaste åren inkluderar en årlig produktion inom intervallet 300 till 500 bostäder. Utifrån kommunens tillväxtprognoser kommer detta inte vara tillräckligt för att matcha den förväntade ökningen av cirka 1 200 invånare per år och konkurrensen om bostäder förväntas som ett resultat att öka.
Läge
Markaryd är beläget i sydvästra hörnet av Småland, på gränsen till Skåne och Halland och ligger vid motorvägen E4 och väg 117 som går genom kommunen. Den idag välutbyggda infrastrukturen medför att Markaryd, logistiskt sett, har ett mycket intressant läge och den nya väg som planeras till Karlshamnsområdet kommer att göra att man lättare når hamnarna i Blekinge, varigenom utbytet med Östeuropa underlättas. Via väg 120 når man de kringliggande kommunerna Älmhult och Växjö. Det finns fyra flygplatser inom en timmes resväg; Halmstad, Ängelholm, Kristianstad och Växjö.
28 Källa: SCB
29 Källa: SCB
30 Källa: Arbetsförmedlingen
Befolkning
Folkmängden i Markaryd kommun har under en tid varit fallande men har på senare år stabiliserats kring 9 500–9 600 personer.
Den öppna arbetslösheten i Markaryd kommun uppgick till 4,4 procent i augusti 2013 vilket var något lägre än genomsnittet i Sverige som var 4,8 procent, räknat som andel av den registrerade arbetskraften.31
Fastighetsmarknaden
Markaryd har inget allmännyttigt fastighetsbolag och sedan 2008 har inga nybyggda flerfamiljshus etablerats eller ombyggts. Av kommunens invånare bor cirka 67 procent i småhus, jämfört med Kronobergs län som helhet, där cirka 57 procent bor i småhus, och i riket, där 44 procent av befolkningen har denna boendeform. 32
31 Källa: Arbetsförmedlingen
32 Källa: Länsstyrelsen i Kronobergs län och SCB
Historik
Under 2007 sålde fastighetsbolaget Annehem Fastigheter AB (publ) en tredjedel av aktierna i det helägda dotterbolaget Xxxxxxxx Xxxx och delade samtidigt ut resterande aktier till sina aktieägare. Vid tidpunkten togs Xxxxxxxx Xxxx upp till handel på First North. Samma år startade Xxxxxxxx Xxxx sin verksamhet med livsstilsboende vid Limhamns kalkbrott, ett för svenska förhållanden nytt boendekoncept där social samvaro och generösa fritidsfaciliteter var inbyggda i boendet. Syftet var att introducera ett nytt sätt att tänka avseende boende, att ge ett alternativ till det ganska fyrkantiga utbud som traditionellt hade funnits på den svenska bostadsmarknaden – och där framförallt bristen på gemenskap upplevdes som ett växande problem.
Under 2008 byggstartades den första enheten av livsstilsboendet i Malmö omfattande 133 lägenheter med tillhörande garage och gemensamma faciliteter. Året därefter flyttade de första boende in.
Bolaget genomförde under 2010 en nyemission om 56 Mkr i syfte att tidigarelägga försäljning och byggnation av andra etappen av livsstilsboendet i Malmö och under samma år startade byggnationen av den etappen omfattande 71 lägenheter.
Intresset för denna typ av livsstilsboende har varit mycket stort ända sedan starten, men köpprocessen tar längre tid på grund av den tröghet som rått på den skånska bostadsmarknaden sedan finanskrisen inleddes 2008. Svårigheter att få sitt nuvarande boende sålt och införandet av bolånetaket är några av de bromsande faktorerna. Trots detta har försäljningen gått bra. Under 2012 färdigställdes den andra etappen och totalt har 199 av 204 lägenheter i de båda etapperna sålts per den 31 oktober 2013.
I maj 2012 avyttrade MCJ Holding AB samtliga sina aktier, motsvarande en ägarandel om 31,3 procent av aktierna i Xxxxxxxx Xxxx. Ett antal investerare, inklusive styrelseledamöterna Xx Xxxxxx och Xxxxxx Xxxxxxxxxx och nya VD:n Xxxxx Xxxxxx, förvärvade aktierna.
Beslut om att etablera det nya affärsområdet inriktat på förvaltningsfastigheter, fortsatt med inriktning på bostadsfastigheter, togs i juni 2012. Beslutet grundar sig i det övergripande målet att skapa god avkastning till Bolagets aktieägare. Två förvärv i Malmö och ett förvärv i Linköping och Markaryd har gjorts sedan beslutet togs. I oktober 2012 förvärvades fastigheten Öresundsgården i Limhamn med cirka 8 000 kvm bostäder. I december 2012 förvärvades och tillträddes åtta fastigheter på Herrgården i Rosengård med sammanlagt cirka 70 000 kvm bostäder. I maj år 2013 förvärvade Bolaget bostadsfastighetsportföljer i Linköping och Markaryd med totalt 176 000 kvm bostäder. Det sammanlagda hyresvärdet är drygt 227 Mkr och med dessa strategiskt viktiga förvärv inleddes Bolagets arbete med att bygga upp en större förvaltningsportfölj.
Xxxxx Xxxxxx, som tidigare varit VD för Xxxxxxxx Xxxx 2008 – 2010, tillträdde som VD den 21 oktober 2013.
Xxxxxxxx Xxxxx aktier listades den 1 oktober 2013 på First North Premier.
Affärsidé
Xxxxxxxx Xxxx ska förvärva, utveckla och förvalta främst bostadsfastigheter i Sverige.
Mål
• Att etablera Bolaget som en betydande aktör på den svenska bostadsmarknaden
• Att skapa och förädla värden genom ett långsiktigt förvaltningsarbete med social dimension
Finansiella
• Avkastning på eget kapital på minst 15 procent
• Soliditet om lägst 25 procent
Strategi
För att uppnå målen ska Xxxxxxxx Xxxx:
• Prioritera investeringar i miljonprogramområden i tillväxtstäder med geografisk fokus på södra och mellersta Sverige
• Genomföra investeringar i fastigheterna för att öka bostadsområdets värde och attraktivitet, med exempelvis;
• Ha en förvaltning som genomsyras av ett tydligt socialt hållbarhets- och miljöfokus i arbetet att öka bostadsområdets värde och attraktivitet
• Ha en förvaltning som är kundorienterad, i huvudsak med egen personal
• Utveckla befintligt fastighetsbestånd
• Etablera samarbeten med myndigheter, kommuner och icke-statliga organisationer i syfte att medverka i och stödja den lokala utvecklingen
• Utveckla livsstilsboendet Xxxxxxxx Xxxx med fokus på projektet vid Limhamns kalkbrott i Malmö
Företagskultur
Gemenskap och livskvalitet är värdeord som ska genomsyra hela organisationen.
Xxxxxxxx Xxxxx övertygelse är att den sociala dimensionen är en förutsättning för att skapa affärsmässighet, trivsel och nöjda kunder.
Affärsområden
Bolagets affärsområde Förvaltningsfastigheter har som ambition att på ett framgångsrikt sätt kombinera sociala utmaningar med en intressant affärsmöjlighet.
Under det första kvartalet 2013 har fokus varit på genomgång av befintlig förvaltning samt att identifiera, planera och starta upp utvecklingsarbete för ökad uthyrningsgrad, och generella hyresförhandlingar.
I maj 2013 ingick Xxxxxxxx Xxxx avtal om förvärv av två bostadsfastighetsportföljer belägna i kommunerna Linköping och Markaryd med ett totalt fastighetsvärde om cirka 910 Mkr, vilket innebär att fastighetsportföljen har växt till cirka 1 743 Mkr.
Affärsområdet Livsstilsboende motsvarar i den externa redovisningen segmenten serviceverksamhet och projektutveckling.
Serviceverksamheten bedriver restaurang, spaanläggning och service i anslutning till Xxxxxxxx Xxxxx livsstilsboende i Limhamn.
Bolagets serviceverksamhet är dimensionerad att ge service till cirka 600 boende när samtliga etapper är genomförda.
Samtliga boende erlägger, enligt bostadsrättsföreningarnas stadgar, en serviceavgift som för närvarande ligger på 1 309 kronor per månad.
Köpprocessen har tagit längre tid på grund av den tröghet som fortfarande råder på den skånska bostadsmarknaden, dock har fler lägenheter sålts efter periodens utgång vilket kan ses som en indikation på en ljusare bostadsmarknad.
Bolaget överväger vidare att utveckla ytterligare etapper.
Organisation och medarbetare
För att så effektivt som möjligt skapa värden för ägare, kunder och medarbetare har Xxxxxxxx Xxxx en platt organisation med korta beslutsvägar.
Förutom att stötta driftsorganisationen har de koncerngemensamma funktionerna – ekonomi/finans och administration, marknad, försäljning – det övergripande ansvaret för strategier och affärsutveckling, ekonomistyrning, etablering, projektering, investering och utveckling av förvaltningsfastigheter. Byggnationer utförs av externa byggentreprenörer.
Driftsorganisationen inom respektive affärsområde (livsstilsboende och förvaltningsfastigheter) ska präglas av långsiktiga och effektiva lösningar. Driften kan ske helt eller delvis i egen regi. Där det krävs anlitas externa entreprenörer med särskild kompetens för uppdraget. Oavsett upplägg präglas verksamheterna av närhet till service och engagemang för trivsel och nöjda kunder.
Kunder
Under 2012 genomfördes en enkätstudie och fokusgruppsövning av en extern konsult i syfte att kvantitativt och kvalitativt undersöka de boendes åsikter om Xxxxxxxx Xxxxx livsstilsboende i Limhamn. Det visade sig bland annat att Bolagets värdeord ”Gemenskap” och ”Livskvalitet” från starten 2007 fortfarande är högst relevanta för nuvarande kunder. Undersökningen visade även att de boende på Xxxxxxxx Xxxx generellt är mycket nöjda med de tjänster som levereras – snittvärdet uppgick till 4,2 av 5,0.
Förvaltningsfilosofi
• Målsättningen är att förvaltningsorganisationen består av egen personal som själva bor i eller nära respektive bostadsområde.
• Förvaltningsorganisationen präglas av lokal förankring för att tillsammans med de boende utveckla fastigheterna och skapa trivsamma bostadsområden.
o Miljövärdar: praktisk utbildning för arbetslösa ungdomar, med anställning för att sköta utemiljön.
o BoCoacher: diskuterar boendefrågor utifrån den enskilda människans eller familjens perspektiv.
o Engagera och ta hand om bostadsområdets eldsjälar för ökad gemenskap och ansvarstagande.
• Gemenskap
• Livskvalitet
• Korta
beslutsvägar
Rullande ROT |
• Använder nya moderna metoder som tillåter rullande uppdatering av lägenheter med minsta möjliga besvär för hyresgästen • Renoverar enskilda lägenheter i samband med att hyresgästen frivilligt byter lägenhet inom Bolagets bestånd eller lämnar helt |
Förvaltningsorganisation |
• Förvaltningspersonal och husvärdar med lokal förankring • Aktivt främja gemensamt ansvarstagande och lokalt engagemang för ökad trivseln för de boende |
Bodialogen |
• Aktivt söka upp hyresgäster för att diskutera boendefrågor • Syftet är att hjälpa de boende till ett effektivt utnyttjande av bostaden och dess biutrymmen för att därmed öka trivseln och minska driftkostnaderna |
▪ Aktivt delta och genomföra satsningar inom kultur och idrott samt engagemang i sociala projekt som gynnar platsens utveckling ▪ Hjälpa till att öka kontakten med dem som bor och verkar i Xxxxxxxx Xxxxx områden |
Myndighetssamarbeten |
▪ Stor erfarenhet av att samarbeta med myndigheter och organisationer i syfte att göra bostadsområden säkrare och tryggare ▪ Aktivt samarbete med räddningstjänst, polis, gränspolis, tull, socialförvaltning och arbetsförmedling |
▪ Driver flera projekt för att minska den totala energiförbrukningen och miljöpåverkan i Xxxxxxxx Xxxxx fastigheter ▪ Bland annat pågår ett försök med individuell mätning av vattenförbrukningen i fastigheterna i Rosengård |
• Arbetar tillsammans med kommunen på att införa social redovisning i Xxxxxxxx Xxxxx bostadsområden • Syftet är att öka den enskilde individens möjligheter att påverka sin livssituation vilket i sin tur minskar samhällskostnaderna och motverkar den negativa påverkan som sociala belastningar kan ha på ett bostadsområde |
Värdeskapande förvaltning
Xxxxxxxx Xxxx äger fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om cirka 261 000 kvm och ett totalt värde per den 30 september 2013 om cirka 1,74 miljarder kronor. Xxxxxxxx Xxxxx totala hyresvärde uppgår till 227 Mkr. Fastigheterna ligger i kommunerna Malmö, Linköping och Markaryd. Fastigheterna i Malmö ligger i stadsdelarna Limhamn-Bunkeflo och Rosengård.
Därtill äger Bolaget byggrätter motsvarande cirka 19 000 kvm BTA (bruttototalarea) vid Limhamns kalkbrott i Malmö kommun.
Fastighetsbeståndet utgörs till helt dominerande del av bostäder, fördelade på totalt cirka 3 200 lägenheter.
Xxxxxxxx Xxxx, Limhamn
Xxxxxxxx Xxxxx första livsstilsboende ligger vid Limhamns kalkbrott i Malmö. Detaljplanen omfattar cirka 31 000 kvm bostäder, cirka 3 500 kvm gemensamma faciliteter och cirka 17 000 kvm park. Byggnationen är tänkt att ske i fyra etapper, varav 204 bostadslägenheter i dagsläget är helt klara. Projektering av den tredje etappen pågår.
I Malmö erbjuds hyresgästerna sedan den första inflyttningen ett omfattande servicekoncept i form av generösa gemensamma faciliteter och service som bland annat bemannad reception, spa-anläggning med pooler, gym, bastu och behandlingsrum, biograf, restaurang, vinkällare, övernattningslägenheter för gäster, stor park med boule, tennis, putting green och mycket mer.
Öresundsgården, Limhamn
Öresundsgården, fastigheten Xxxxxx 00, förvärvades i oktober 2012 och ligger i centrala Limhamn, cirka 200 meter söder om Limhamns centralstråk Linnégatan. Limhamn är en attraktiv stadsdel med betydande expansionsplaner, dock med begränsad byggmark i de centrala delarna.
Öresundsgården består av fyra byggnader om cirka 12 000 kvm. Byggnaderna som uppfördes 1970 rymmer bostäder om cirka 8 300 kvm och cirka 3 600 kvm kommersiella lokaler. Dessutom ingår 54 parkeringsplatser. Vid förvärvet var Malmö kommun och Skånes Universitetssjukhus hyresgäster med verksamheter som förskola, mödravårdscentral och dagcenter.
Fastighetsbeståndet utgörs mestadels av bostäder, fördelade på totalt 155 lägenheter varav 65 procent utgörs av lägenheter med ett rum och kök.
Delar av fastigheten är idag tomställda med stor utvecklingspotential. Nuvarande uthyrningsgrad ger Bolaget möjlighet att utveckla fastigheten stegvis samtidigt som hyresintäkter erhålls. Fastigheten övertogs i januari 2013 och utvecklingsarbetet är startat och har skett löpande under 2013 för ökad uthyrningsgrad.
Herrgården, Rosengård
Bolagets andra förvärv under 2012 omfattade åtta bostadsfastigheter om totalt cirka 73 000 kvm i området Herrgården i Rosengård. Byggnaderna som uppfördes 1968–1969 rymmer cirka 70 000 kvm bostäder och cirka 3 000 kvm kommersiella lokaler. Dessutom ingår sex garage med totalt 798 parkeringsplatser. Fastighetsbeståndet domineras således av bostäder, fördelade på totalt 867 lägenheter varav 58 procent utgörs av lägenheter med tre rum och kök.
Idag finns sammanlagt tre fastighetsägare på Herrgården; Xxxxxxxx Xxxx, MKB och Contentus. Fastigheterna i området har under många år fått utgöra själva bilden av misskötta och vanvårdade hyresfastigheter, resultatet av många års kraftigt eftersatta underhåll av tidigare ägare. Sedan Xxxxxxxx Xxxx tog över de fastigheter som Bolaget äger har en långsiktig utvecklingsplan tagits fram i samråd med berörda aktörer. Syftet är att upprätthålla och
vidareutveckla det arbete som har inletts med den renovering som förra fastighetsägaren ålades att göra av Malmö stads miljöförvaltning.
Nygård, Linköping
Fastigheten Gulsparven 2 förvärvades i maj 2013 och ligger i Skäggetorp, en förort i nordvästra Linköping med ett eget lokalt centrum. Inom gångavstånd från fastigheten finns bland annat livsmedelsaffärer, bank, vårdcentral samt för- och grundskolor.
Fastighetens uthyrningsbara area (exklusive parkeringsplatser och garageutrymmen) är 45 514 kvm, varav 42 705 kvm, motsvarande 93 procent, är bostadslägenheter. I fastigheten finns totalt 540 lägenheter och 69 kommersiella lokaler. Det finns även 418 parkeringsplatser och 112 garageplatser.
För att nå högre hyresnivå avser Xxxxxxxx Xxxx att bruksvärdepröva lägenheterna samt fasa ut tidigare upplägg med valfritt lägenhetsunderhåll (VLU). VLU innebär att hyresgästerna initierar lägenhetsunderhåll och utgör ett hinder för fastighetsägaren att höja hyror genom att renovera och standardförbättra.
Ryd, Linköping
Xxxxxxxx Xxxx förvärvade även i maj 2013 fastigheten Ostbrickan 2 som ligger i Ryd, vilket är en förort i västra delen av Linköping. Fastigheten är belägen i den sydvästra delen av förorten, med gångavstånd till St Mikaelskyrkan, skolor och centrala Ryd. I centrum finns bland annat tandläkare, apotek, postkontor, bank, livsmedelsaffär och vårdcentral. Beläget nära fastigheten är Ryds skog, där det finns motionsspår och sportanläggningar.
Fastighetens uthyrningsbara area (exklusive parkeringsplatser och garageutrymmen) är 74 498 kvm, varav 72 610 kvm, motsvarande 97 procent, är bostadslägenheter. I fastigheten finns totalt 888 lägenheter och 62 enheter av kommersiella lokaler. Det finns även 601 parkeringsplatser och 250 garageplatser.
För att nå högre hyresnivå avser Xxxxxxxx Xxxx, såsom för förvärvet i Nygård, Linköping, att bruksvärdepröva lägenheterna samt fasa ut tidigare upplägg med valfritt lägenhetsunderhåll (VLU). VLU innebär att hyresgästerna initierar lägenhetsunderhåll och utgör ett hinder för fastighetsägaren att höja hyror genom att renovera och standardförbättra.
Markaryd
I samband med Bolagets förvärv av fastigheterna i Nygård och Ryd förvärvades även en fastighetsportfölj i Markaryd bestående av totalt 44 fastigheter där 11 utgör tomtmark. Fastigheterna ligger koncentrerade i tre grupper, i centrala Markaryd, Timsfors och Strömsnäsbruk. Fastigheterna i centrala Markaryd är väl underhållna hyreshus i bra bostadsområden med närhet till natur och vattendrag. I Timsfors, cirka tre kilometer norr om Markaryd centrum, omfattar fastigheterna ett radhusområde med lekplats och grönområden, en plats som vuxit i popularitet bland barnfamiljer. Fastigheterna i Strömsnäsbruk, som ligger cirka
15 kilometer norr om Markaryd centrum, är hyresbostäder i mycket gott skick belägna i attraktiva sjölägen nära skola och centrum. Det finns även kommersiella lokaler med stabila hyresgäster på långa kontrakt inklusive kommunal verksamhet, exempelvis dagis och bank. Samtliga bostadsfastigheter är uppförda under 1960-80-talen och består av två- till fyravåningshus.
Den uthyrningsbara arean omfattar totalt cirka 55 561 kvm av vilka cirka 49 026 kvm utgör bostadsyta. Bostäderna omfattar totalt 750 lägenheter. Utöver bostäderna finns även viss del ytor för kommersiell verksamhet så som butiker och kontor, ytor för övrig användning samt parkeringsplatser och garage.
Nedanstående värderingsintyg avseende Xxxxxxxx Xxxxx befintliga fastigheter har utfärdats av oberoende sakkunniga värderingsmän på uppdrag av Xxxxxxxx Xxxx. Det har inte ägt rum några materiella förändringar efter det att värderingsintygen utfärdats.
På uppdrag av Xxxxxxxx Xxxx AB har undertecknat bolag utfört översiktlig marknadsvärdebedömning avseende det samlade fastighetsbeståndet omfattande fastigheterna Kronodirektören 2, 4-10 inom stadsområdet Herrgården i Malmö kommun. Värdebedömningen ska utgöra underlag för verifiering av fastighetsportföljens bokförda värde i prospekt för bolagets notering på Stockholmsbörsens Small Cap lista. Som underlag har Xxxxxxxx Xxxx AB tillhandahållit följande underlag:
- Aktuell hyresdebiteringslista (rent roll) per 2013-10-21
- Kopior av två lokalhyreskontrakt med Barnomsorgen i Malmö AB som börjar löpa 2013-12-01
- Kopia av lokalhyreskontrakt (ej undertecknat) med Lokala Hyresgästföreningen Gröningen som börjar löpa 2014-01-01.
- Beslut om fastighetstaxering 2013
- Uppgift om beräknad kostnad för åtgärder avseende ventilation och sanering av PCB-fogar m m enligt föreläggande från miljöförvaltningen.
Besiktning av värderingsobjektet är inte utförd.
Med fastighetens marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en tänkt försäljning på en fri och öppen fastighetsmarknad. Genomförd marknadsvärdebedömning har skett genom ett bedömt avkastningsvärde utifrån en kassaflödesanalys. Åtgärder med anledning av miljöföreläggande uppskattas till 43,5 Mkr vilket belopp antas belastar driftnettona under 2014 och 2015 som extra ordinär kostnad. Det ekonomiska underlag och de antaganden och förutsättningar i övrigt som ligger till grund för värdebedömningen framgår av bilagda värderingskalkyl.
Värdebedömningen resulterar i ett uppskattat marknadsvärde per värdetidpunkten 22 oktober 2013 om
424 000 000 kr (FYRAHUNDRATJUGOFYRA MILJONER KRONOR)
Den utförda värdebedömningen gäller under förutsättning att tillhandahållen information från uppdragsgivaren eller av denne anvisade kontaktpersoner var korrekt. Skulle det i något fall visa sig att den information som erhållits, såväl skriftlig som muntlig, varit felaktig, ofullständig eller i övrigt irrelevant, gäller ej värderingen för aktuellt objekt. Mot denna bakgrund är vare sig Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB eller undertecknad fastighetsvärderare ansvarig för eventuella legala, ekonomiska eller skattemässiga konsekvenser till följd av användandet av de kalkylerade värdena av uppdragsgivaren eller annan part.
Limhamn, 22 oktober, 2013 Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB
Xxxxx Xxxxxxxxxx
MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB | STOCKHOLMSBRYGGAN | GÖTEBORGSBRYGGAN | NORRBRYGGAN |
BOX 60325, SE-216 08 LIMHAMN | TELEFON 00-000 00 000 | TELEFON 000-00 00 00 | TELEFON 000-000 00 |
TELEFON 000-00 00 00 |
xxxxx@xxxxxxx.xx xxx.xxxxxxx.xx
XXX.XX 556546-9326
På uppdrag av Xxxxxxxx Xxxx AB har undertecknat bolag utfört marknadsvärdebedömning av fastigheten Tuppen 15 i Malmö kommun. Värdebedömning genomfördes till grund för kreditprövning i samband med förvärv. Besiktning utfördes den 5 oktober 2012 av undertecknad värderare samt med representant från Xxxxxxxx Xxxx AB.
Värderingsobjektet omfattar den s k Öresundsgården vilket inrymmer bostadslägenheter, kommersiella lokaler samt parkeringsplatser. Merpart n av de uthyrningsbara ytorna avser ett traditionellt förvaltningsobjekt och resterande del utgör ett f d äldreboende som är tomtställt och betraktas som ett förädlingsprojekt.
Med fastighetens marknadsvärde avses det mest sannolik priset vid en tänkt försäljning på en fri och öppen
fastighetsmarknad. Genomförd marknadsvärdebedömning har skett genom ett bedömt avkastningsvärde utifrån en kassaflödesanalys (femårig kalkylperiod) med marknadsanpassade parametrar för förvaltningsobjektet samt för resterande delar (förädlingsprojektet) utifrån ett uppskattat råytevärde.
Värderingen har utförts i enlighet med värderingshandledning för Svenskt fastighetsindex (IPD) och i övrigt med de regler om god värderingssed som omfattar av Samhällsbyggar a auktoriserade fastighetsvärderare.
På begäran av Xxxxxxxx Xxxx AB intygar härmed undertecknad att utfö d värdebedömning av Tuppen 15 i Malmö kommun resulterade per värdetidpunkten 8 oktober 2012 i ett bedömt marknadsvärde om
130 000 000 kr (ETTHUNDRATR TTIO MILJONER KRONOR)
Den utförda värdebedömningen gäller under förutsättning att tillhandahållen information från uppdragsgivaren eller av denne anvisade kontaktpersoner var korrekt. Skulle det i något fall visa sig att den information som erhållits, såväl skriftlig som muntlig, varit felaktig, ofullständig eller i övrigt irrelevant, gäller ej värderingen för aktuellt objekt. Mot denna bakgrund är vare sig Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB eller undertecknad fastighetsvärderare ansvarig för eventuella legala, ekonomiska eller skattemässiga konsekvenser till följd v användandet av de kalkylerade värdena av uppdragsgivaren eller annan part.
Limhamn, 24 maj, 2013 Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB
Xxxxxx Xxxx Sääf
MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
BOX 60325, SE-216 08 LIMHAMN
TELEFON 000-00 00 00
xxxxx@xxxxxxx.xx xxx.xxxxxxx.xx
XXX.XX 556546-9326
TELEFON 00-000 00 000
GÖTEBORGSBRYGGAN
TELEFON 000-00 00 00
NORRBRYGGAN
TELEFON 000-000 00
Fastighetsförteckning | ||||
varav | ||||
Fastighet | Adress | Kommun | Uthyrbar yta, kvm | bostäder, kvm |
Tuppen 15 | Hyllie Kyrkoväg 56, Idrottsgatan 47, Apotekgatan 15 | Malmö | 11 972 | 8 338 |
Kronodirektören 2 | Ramels väg 1-21 | Malmö | 13 840 | 12 999 |
Kronodirektören 4 | Ramels väg 45–65 | Malmö | 13 604 | 13 078 |
Kronodirektören 5 | Ramels väg 67–81 | Malmö | 11 917 | 10 834 |
Kronodirektören 6 | Ramels väg 83–95 | Malmö | 4 768 | 4 613 |
Kronodirektören 7 | Ramels väg 99–107 | Malmö | 4 803 | 4 651 |
Kronodirektören 8 | Ramels väg 109–119 | Malmö | 8 839 | 8 839 |
Kronodirektören 9 | Ramels väg 121–131 | Malmö | 7 963 | 7 559 |
Kronodirektören 10 | Ramels väg 135–147 | Malmö | 7 813 | 7 739 |
Lilla Högesten 0 | Xxxxxxxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxxxxx | Xxxxx | - | - |
Stora Högesten 0 | Xxxxxxxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxxxxx | Xxxxx | - | - |
Flera adresser på Nämndemansgården och | ||||
Gulsparven 2 | Rusthållaregården | Linköping | 45 514 | 42 705 |
Flera adresser på Rydsvägen, Ryds Allé och | ||||
Ostbrickan 2 | Xxxxxxxxxxxxxx | Xxxxxxxxx | 00 000 | 72 610 |
Rundeln 2 & 4–6 | Xxxxxxxxxxxx 0X–C, 3D–G, 5H–J, 7 & 7K–O | Markaryd | 7 233 | 5 310 |
Xxxxxxxxxxx 0, Stämpeln 1 & | Kartvägen 1A–D & 2A–X, Xxxxxxxxxxxx 0X–X & 0X–X, | |||
Budkaveln 0 | Xxxxxxxxxx 0X-D | Markaryd | 1 899 | 1 899 |
Mellangård 17 | Kvarngatan 23 | Markaryd | 1 618 | 1 067 |
Aspen 1–2 | Xxxxxxx 0X–C & 3A–F | Markaryd | 4 634 | 4 580 |
Kvarngatan 6A–B & 8A–B, Xxxxxxxxxxxxxx 0X–X & 0X– | ||||
Bävern 1–2 & 7 | C | Markaryd | 3 130 | 3 062 |
Linnéan 14 | Västergatan 22–26 | Markaryd | 3 305 | 2 820 |
Ljungen 2–3 | Västergatan 25A–D | Markaryd | 1 439 | 1 439 |
Xxxxxx 0 | Xxxxxxxxxx 00X–D & 31A–C | Markaryd | 4 088 | 4 088 |
Hästen 13 & Renen 00 | Xxxxxxxxxxx 0, 0X–X, 0X–C, 4A–B, 6A–B & 8A–C | Markaryd | 5 799 | 5 309 |
Packaren 0 | Xxxxxxxxxx 00X–J, Xxxxxxxxxxxx 0X–X, 0X–J & 8A–I | Markaryd | 2 406 | 2 378 |
Markaryd 7:11 | Tvåans väg 4A–G, 6A–G & 8A–F | Markaryd | 1 820 | 1 820 |
Läraren 1 | Xxxxxxxxxxxxxx 00X–D | Markaryd | 4 668 | 4 644 |
Landsfiskalen 0 | Xxxxxxxxxxxxxx 0X–C | Markaryd | 3 376 | 3 293 |
Riksdagsmannen 0 | Xxxxxxxxxxxxxx 00X–C | Markaryd | 1 649 | 1 480 |
Xxxxxxxxxxxxxx 0–0, Xxxxxxxxxxxxxx 00 & 34A–C, | ||||
Skräddaren 1 | Ljungstedts väg 1–3 | Markaryd | 2 512 | 1 520 |
Toffelmakaren 6 | Mjärydsvägatan 26, Sankt Sigfridsvägen 29 | Markaryd | 958 | 781 |
Toffelmakaren 8 & Urmakaren 0 | Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx 00, 00X–B & 26A–B | Markaryd | 1 630 | 1 630 |
Toffelmakaren 2 | Mjärydsvägen 18 | Markaryd | 506 | 506 |
Industrien 0 | Xxxxxxxxxxxxxx 00X–B, Xxx Xxxxxxxxx 0X-X | Xxxxxxxx | 0 000 | 1 216 |
Triangeln 12 | Xxxxxxxxxxxxxxx 0, Xxxxxxxxxxxxxx 00 | Markaryd | 685 | 0 |
Konditorn 0 | Xxxxxxxxxxxxxx 00 | Xxxxxxxx | 000 | 0 |
Banmästaren 13 | Kylhultsvägen 5A–E | Markaryd | 267 | 184 |
Eldaren 0 | Xxxxxxxxxx 0 | Xxxxxxxx | - | - |
Markaryd 7:10 | Tvåans väg 2 | Markaryd | - | - |
Vävskedsmakaren 2 | Xxxxxxxxxxxx 0 | Xxxxxxxx | - | - |
Vävskedsmakaren 0 | Xxxxxxxxxxxxxx | Xxxxxxxx | - | - |
Vävskedsmakaren 0 | Xxxxxxxxxxxxxx | Xxxxxxxx | - | - |
Släggan 00 | Xxxxxxxxxx 0 | Xxxxxxxx | - | - |
Släggan 00 | Xxxxxxxxxx 0 | Xxxxxxxx | - | - |
Svetsaren 9 | Mjärydsvägen 19, 19A & 19C | Markaryd | - | - |
Toffelmakaren 0 | Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx 00 | Xxxxxxxx | - | - |
Urmakaren 3 | Sankt Sigfridsvägen 28 | Markaryd | - | - |
Åkern 10 | Sunnerbogatan 16 | Markaryd | - | - |
TOTALT BESTÅND | 261 092 | 242 991 |
Proformaredovisning
Förvärvet av Fastighets AB Ostbrickan och AB Markarydsbostäder samt Bolagets nyemission i juli 2013 har haft en betydande påverkan på Xxxxxxxx Xxxxx framtida resultat och ställning. En proformaredovisning för Xxxxxxxx Xxxx har därför upprättats. I proformaredovisningen ingår även förvärvet av Bostads AB Gröningen (”Gröningen”) som genomfördes under fjärde kvartalet 2012, då Gröningen förväntas få en betydande påverkan på Xxxxxxxx Xxxxx framtida resultat och ställning.
Det bör noteras att Xxxxxxxx Xxxxx förvärv av Öresundsgården ingår i Xxxxxxxx Xxxxx koncernredovisning från och med den 10 januari 2013. Då Öresundsgården förvärvades som en separat fastighet finns inga uppgifter om resultat från fastigheten före den 10 januari 2013. Då detta resultat inte finns tillgängligt och därtill bedöms oväsentligt för Koncernen som helhet har resultaten för 2012 inte medtagits i proformaresultaträkningen.
Xxxxxxxx Xxxxx förvärv av samtliga aktier i Ostbrickan och Markaryd genomfördes den 20 augusti 2013. Bolaget genomförde vidare en nyemission i juli 2013 i enlighet med styrelsens beslut den 25 juni 2013. Beslutet skedde med stöd av bemyndigande från extra bolagsstämma i Xxxxxxxx Xxxx den 24 juni 2013.
Revisors rapport från granskning av proformaredovisningen framgår på sidan 41 i prospektet.
Syfte med proformaredovisningen
Proformaredovisningen har endast till syfte att informera och belysa fakta. Proformaredovisningen är till sin natur avsedd att beskriva en hypotetisk situation och tjänar således inte till att beskriva Xxxxxxxx Xxxxx faktiska finansiella ställning eller resultat.
Ändamålet med nedanstående proformaredovisning är att redovisa den hypotetiska påverkan som förvärven, samt finansieringen av förvärven, skulle ha haft på Xxxxxxxx Xxxxx konsoliderade resultaträkning för räkenskapsåret som avslutas den 31 december 2012 som om alla förvärv genomförts per den 1 januari 2012.
Proformainformationen beskriver en hypotetisk situation och har tagits fram endast i illustrativt syfte. Informationen avses inte beskriva Xxxxxxxxxx faktiska resultat och ska heller inte anses indikera vilka framtida resultat Xxxxxxxx Xxxx kommer att generera. Inga synergieffekter eller integrationskostnader har beaktats.
Grunder för proformaredovisningen
Proformaresultaträkning
Proformaresultaträkningen baseras på Xxxxxxxx Xxxxx reviderade resultaträkning för 2012. Proformaresultaträkningen har omklassificerats i enlighet med den uppställning som används från och med Q3 2013.
Gröningen ingår i Xxxxxxxx Xxxxx koncernredovisning från och med den 28 december 2012. Under perioden 28 december till 31 december 2012 anses inga transaktioner ha skett. I proformaredovisningen har Gröningens reviderade resultaträkning för 2012 lagts till. Även räkenskaperna avseende Fastighets AB Ostbrickan och AB Markarydsbostäder är reviderade.
Redovisningsprinciper
Koncernredovisningen är upprättad enligt International Financial Reporting Standards (”IFRS”) såsom de antagits av EU. Proformaredovisningen är upprättad i enlighet med Xxxxxxxx Xxxxx redovisningsprinciper som de beskrivs i årsredovisningen för 2012.
Årsredovisningarna samt interna rapporter för Gröningen, Markaryd och Ostbrickan är upprättade enligt årsredovisningslagen och med tillämpande av allmänna råd, rekommendationer samt uttalande från Bokföringsnämnden.
Xxxxxxxx Xxxxx bedömning är att det inte föreligger några skillnader mellan de förvärvade bolagens redovisning och IFRS som medför några väsentliga effekter på den finansiella informationen, förutom värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde i enlighet med IAS 40 samt att när IAS 40 tillämpas sker inte av- och nedskrivningar av förvaltningsfastigheter.
De förvärvade bolagens historiska finansiella information kan inte omräknas till Xxxxxxxx Xxxxx redovisningsprincip för värdering av förvaltningsfastigheter då det inte är möjligt att ta fram historisk information om fastighetsbeståndets verkliga värden. Mot bakgrund av ovan presenteras de förvärvade bolagens balansräkningar upprättad i enlighet med värderingsprinciper i årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd.
De förvärvade bolagens resultaträkningar har justerats med återläggning av periodens avskrivningar.
Då bolagen har olika principer för att klassificera sina resultat- och balansräkningar har, med anledning av denna proformaredovisning, de förvärvade bolagens resultat- och balansräkning omklassificerats för att överensstämma med Xxxxxxxx Xxxxx uppställning.
Proformajusteringarna beskrivs mer i detalj nedan i noter till resultaträkningen. Följande textbeskrivning är av mer övergripande natur.
Justeringar med anledning av ändrad finansiering
I samband med förvärvet av Ostbrickan och Markaryd ersattes bolagens finansiering av Xxxxxxxx Xxxxx finansiering. Befintlig extern och intern finansiering har därför eliminerats liksom räntekostnader hänförliga till dessa. Proformaresultaträkningen inkluderar räntekostnader avseende den del av anskaffningsutgifterna för förvärvet som finansierades med upptagande av banklån. Totalt tog Xxxxxxxx Xxxx upp lån om 610 Mkr varav 550 Mkr avser banklån och 60 Mkr avser en revers till säljarna. Reversen löper med en ränta om 5 procent och förfaller om 1,5 år. Banklånet löper med en ränta om STIBOR 3 mån + 220 räntepunkter och förfaller till betalning fem år efter dess undertecknande. Uppläggningsavgiften på banklånet uppgår till 3,85 Mkr. Justeringar i proformaresultaträkningen med anledning av ändrade räntekostnader till följd av förvärvet bedöms uppgå till 13,3 Mkr för perioden 1 januari till 31 december 2012.
Justeringar hänförliga till nyemissionen
Xxxxxxxx Xxxxx styrelse beslutade den 25 juni 2013, med stöd av bemyndigande från extra bolagsstämma i Xxxxxxxx Xxxx den 24 juni 2013, att genomföra en nyemission av preferensaktier och stamaktier. Erbjudandet omfattade högst 1 200 000 preferensaktier och högst 6 700 000 stamaktier och teckningskursen uppgick till 250 kronor per preferensaktie och 7,50 kronor per stamaktie. Styrelsen förbehöll sig samtidigt rätten att inom erbjudandet fatta beslut om att emittera högst 3 300 000 ytterligare stamaktier. Totalt tecknades 940 860 preferensaktier och 13 500 000 stamaktier. Nyemissionen var en förutsättning för att förvärvet av Ostbrickan och Markaryd, som proformaredovisningen avser, skulle kunna genomföras.
Proformaresultaträkning 1 januari – 31 december 2012
Tkr | Xxxxxxxx Xxxx AB (publ) | Bostads AB Gröningen | Fastighets AB Ostbrickan | AB Markaryds- bostäder | Justeringar | Proforma resultat- räkning | ||||
IFRS 2012 jan-‐dec | ÅRL 2012 jan-‐dec | ÅRL 2012 jan-‐dec | ÅRL 2012 jan-‐dec | |||||||
Intäkter | 247 355 | 62 582 | 97 551 | B.3 | 38 269 | C.3 | 445 757 | |||
Kostnader | -‐210 000 | -‐70 751 | A.1, A.2 | -‐59 277 | B.1 | -‐28 862 | C.1 | -‐368 890 | ||
Driftsnetto | 37 355 | -‐8 169 | 38 274 | 9 407 | 76 867 | |||||
Avskrivning byggnad Försäljnings-‐ och administrationskostnader | -‐13 741 | -‐7 308 -‐4 506 | A.2 | -‐6 048 -‐9 172 | B.2 | -‐1 998 -‐5 536 | C.2 | 15 354 | D.5 | 0 -‐32 955 |
Övriga rörelsekostnader Orealiserade värdeförändringar fastigheter | -‐1 230 48 581 | 109 417 | D.4 | -‐1 230 157 998 | ||||||
Rörelseresultat | 70 965 | -‐19 983 | 23 054 | 1 873 | 124 771 | 200 680 | ||||
Ränteintäkter/Räntekostnader mm | 396 | -‐14 063 | -‐26 432 | -‐4 921 | 12 166 | D.3 | -‐32 854 | |||
Orealiserade värdeförändringar derivat | -‐644 | -‐644 | ||||||||
Resultat före skatt | 70 717 | -‐34 046 | -‐3 378 | -‐3 048 | 136 937 | 167 182 | ||||
Aktuell skatt | 0 | 1 239 | 6 509 | D.1 | 7 748 | |||||
Uppskjuten skatteintäkt/skattekostnad | -‐10 546 | 4 744 | 495 | 456 | -‐29 767 | D.2 | -‐34 618 | |||
Periodens resultat | 60 170 | -‐29 302 | -‐1 644 | 3 917 | 108 303 | 140 312 | ||||
Övrigt totalresultat | 0 | |||||||||
Periodens summa totalresultat | 60 170 | -‐29 302 | -‐1 644 | 3 917 | 107 170 | 140 312 | ||||
Noter till proformaredovisning
A.1 Avskrivningar inventarier om 105 tkr har omklassificerats till kostnader innan driftsnetto i enlighet med Xxxxxxxx Xxxxx redovisningsprinciper.
A.2 Direkta fastighetskostnader 73 466 har klassificerats som kostnader innan driftsnetto förutom 25 % av förvaltararvodet som enligt Xxxxxxxx Xxxxx redovisningsprinciper bedöms klassificeras som administrationsomkostnader.
B.1 Underhålls och driftkostnader om 55 672 tkr har omklassificerats som kostnader innan driftsnetto i enlighet med Xxxxxxxx Xxxxx redovisningsprinciper. Avskrivningar inventarier om 43 tkr har omklassificerats som kostnader i enlighet med Xxxxxxxx Xxxxx redovisningsprinciper.
B.2 Personalkostnader om 4 452 tkr har omklassificerats enligt följande: 3 562 tkr redovisas som kostnad innan driftsnetto och 890 tkr redovisas som administrationskostnad i enlighet med Xxxxxxxx Xxxxx principer för klassificering.
B.3 Övriga intäkter om 1 983 tkr för Ostbrickan har omklassificerats till intäkter enligt Xxxxxxxx Xxxxx redovisningsprinciper.
C.1 Underhålls- och driftskostnader om 24 658 tkr har omklassificerats som kostnader innan driftsnetto i enlighet med Xxxxxxxx Xxxxx redovisningsprinciper. Avskrivningar inventarier om 6 tkr har omklassificerats som kostnader i enlighet med Xxxxxxxx Xxxxx redovisningsprinciper. Klassificering har skett utifrån Xxxxxxxx Xxxxx redovisningsprinciper.
C.2 Personalkostnader om 5 247 tkr har omklassificerats enligt följande: 4 197 tkr redovisas som kostnad innan driftsnetto och 1 049 tkr redovisas som administrationskostnad. Klassificering har skett utifrån Xxxxxxxx Xxxxx redovisningsprinciper.
C.3 Övriga intäkter om 808 tkr för Markaryd har omklassificerats till intäkter enligt Xxxxxxxx Xxxxx redovisningsprinciper.
D.1 Xxxxxxxx Xxxx har för närvarande inga aktuella skattekostnader. Aktuell skatteintäkt i Gröningen, Ostbrickan och Markaryd är hänförlig till koncernbidrag från tidigare ägare om totalt 7 748 tkr.
D.2 Justering för uppskjuten skattekostnad om 22 % på omvärdering av fastigheter med 109 417 tkr (se D.4 nedan) vilket ger en uppskjuten skattekostnad om 24 072 tkr. Eliminering har skett av uppskjutna skattekostnader i de förvärvade bolagen enligt följande
Gröningen 4 744 tkr, Ostbrickan 495 tkr och Markaryd 456 tkr då förvärven avser tillgångsförvärv.
D.3 a) Vid förvärvet av Gröningen övertogs befintliga lån då löptiden endast var två månader. Därefter upptogs nytt lån. Om förvärvet hade skett 1 januari 2012 hade en ny finansiering skett direkt. Ovan har därför de tidigare räntekostnaderna eliminerats och ersatts med nytt
lån om 270 000 tkr med en ränta om 3,97 % vilket ger en årlig kostnad om 10 719 tkr.
D.3 b) Förvärv av Ostbrickan och Markaryd förväntas finansieras enligt nedan vilket totalt ger en räntekostnad om 21 761 tkr.
Räntan beräknas utifrån STIBOR 3 Mån plus 220 bps. Som utgångspunkt för beräkning av räntekostnaden har STIBOR 3Mån per den 4 november använts.
Belopp Ränta Total kostnad 2012
Lån 550 000 3,41% 18 761
Säljarrevers 60 000 5% 3 000
Summa 610 000 21 761
Detta belopp har belastat resultaträkningen. Denna justering är beständig.
D.3 c) Räntekostnader i Ostbrickan om 26 700 tkr respektive Markaryd 5 754 tkr har eliminerats då ny finansiering sker i samband med förvärvet (se D.3b ovan).
D.3 d) Uppläggningsavgift för lånet uppgår till 3 850 tkr. Denna avgift periodiseras över lånets löptid om 5 år varför 770 tkr har lagts till som finansiella kostnader.
D.4 Fastigheterna i Markaryd och Ostbrickan har värderats per 2013-04-30. Inga väsentliga förändringar har skett sedan 2012-12-31. Fastigheterna har därför värderats enligt värderingsintyg per 2013-04-30. Markaryd har värderats till 214 000 tkr och
Ostbrickan till 772 000 tkr. Koncernens anskaffningsvärde beräknas uppgå till 699 856 tkr (varav 2 400 tkr avser förvärvskostnader) för Ostbrickan respektive 176 727 tkr (varav 600 tkr avser förvärvskostnader) för Markaryd om förvärvet genomförts per 1 januari 2012.
Värdering av fastigheter till verkligt värde påverkar resultaträkningen med totalt 109 417 tkr.
D.5 Justering för skillnad i redovisningsprincip. Enligt IFRS sker inga avskrivningar av fastigheter. Återläggning har därför skett med avskrivningar av fastigheter för i respektive bolag.
Revisorsrapport avseende proformaredovisning
Till styrelsen i Xxxxxxxx Xxxx AB (publ) Org. 556695-0738
Vi har utfört en revision av den proformaredovisning som framgår på sidorna 39-40 i Xxxxxxxx Xxxx ABs prospekt daterat den 4 december 2013.
Proformaredovisningen har upprättats endast i syfte att informera om hur förvärven av Fastighets AB Ostbrickan, AB Markarydsbostäder och Bostads AB Gröningen skulle ha kunnat påverka Xxxxxxxx Xxxx ABs koncernresultaträkning för perioden 1 januari till och med 31 december 2012.
Det är styrelsens ansvar att upprätta en proformaredovisning i enlighet med kraven i prospektförordningen 809/2004/EG.
Det är vårt ansvar att lämna ett uttalande enligt bilaga II p. 7 i prospektförordningen 809/2004/EG. Vi har ingen skyldighet att lämna något annat uttalande om proformaredovisningen eller någon av dess beståndsdelar. Vi tar inte något ansvar för sådan finansiell information som använts i sammanställningen av proformaredovisningen utöver det ansvar som vi har för de revisorsrapporter avseende historisk finansiell information som vi lämnat tidigare.
Vi har utfört vårt arbete i enlighet med FARs rekommendation RevR 5 Granskning av prospekt. Vårt arbete, vilket inte innefattade en oberoende granskning av underliggande finansiell information, har huvudsakligen bestått i att jämföra den icke justerade finansiella informationen med källdokumentation, bedöma underlag till proformajusteringarna och diskutera proformaredovisningen med företagsledningen.
Vi har planerat och utfört vårt arbete för att få den information och de förklaringar vi bedömt nödvändiga för att med rimlig säkerhet försäkra oss om att proformaredovisningen har sammanställts enligt de grunder som anges på sidorna 37-38 och att dessa grunder överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpas av bolaget.
Enligt vår bedömning har proformaredovisningen sammanställts på ett korrekt sätt enligt de grunder som anges på sidorna 37-38 och dessa grunder överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpas av bolaget.
Malmö den 4 december 2013
Xxxxx & Young AB Xxxxx Xxxxxxx Auktoriserad revisor
Aktuell intjäningsförmåga
I tabellen nedan illustrerar Xxxxxxxx Xxxx aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis för befintligt fastighetsbestånd. Beräkningen baseras på resultaträkningen för kvartal 3 2013 utan hänsyn till säsongseffekter. Illustrationen är inte ett uttryck för ett faktiskt utfall utan enbart en beräkning. Resultaträkningen avseende det verkliga utfallet för kvartal 3 2013 ingår i Bolagets senaste delårsrapport, vilken har granskats översiktligt men inte reviderats av Bolagets revisor och har införlivats i prospektet genom hänvisning. Uppgifterna utgör ingen prognos.
Uppgifterna är beräknade på så sätt att intäkter och kostnader under kvartal 3 2013 har multiplicerats med fyra, efter följande justeringar.
• Värdeförändring på fastigheter och derivat samt skatteeffekt hänförlig härtill har exkluderats.
• Justeringar har gjorts för poster av engångskaraktär, främst nedskrivning.
• Justering har gjorts med anledning av att tillträde till Fastighets AB Ostbrickan och AB Markarydsbostäder skedde den 20 augusti 2013. Intäkter och kostnader avseende dessa bolag ingår således i Bolagets resultaträkning för kvartal 3 endast under de 40 sista dagarna av kvartalet och har därför dividerats med 40 och multiplicerats med 92.
Uppgifterna ska enbart ses som en illustration av den aktuella intjäningsförmågan med utgångspunkt i det historiska resultatet för kvartal 3 2013 och ska inte uppfattas som någon prognos över det troliga resultatet avseende vare sig kommande 12 månader eller någon annan räkenskapsperiod, eller som någon indikation avseende framtida intjäning. Uppgifterna tar bland annat ingen hänsyn till eventuell hyres-, vakans-, kostnads- eller ränteutveckling, värdeförändring i fastigheter eller derivat, utdelning till innehavare av preferensaktier eller säsongsvariationer. Säsongsvariationen har betydande påverkan på driftsnettot då kostnaderna för uppvärmning under de kallaste månaderna utgör en stor del av de totala årliga driftskostnaderna i bostadsförvaltande verksamhet. Skatten är beräknad efter gällande skattesats utan hänsyn tagen till Koncernens skattesituation.
Tkr | 2013 jul-‐sep | A1 | A2 | A3 | A4 | 2013 jul-‐ sep omräknat | omräknat till 12 månader |
Intäkter | 34 982 | -‐15 387 | 35 390 | 54 985 | 219 940 | ||
Kostnader | -‐23 820 | 8 897 | -‐20 463 | -‐35 386 | -‐141 544 | ||
Driftsnetto | 11 162 | 0 | 0 | -‐6 490 | 14 927 | 19 599 | 78 396 |
Försäljnings-‐ och administrationskostnader Övriga rörelsekostnader Orealiserade värdeförändringar fastigheter | -‐5 170 -‐6 000 000 000 | -‐108 940 | 6 481 | 190 | -‐437 | -‐5 417 -‐442 0 | -‐21 668 -‐1 768 0 |
Rörelseresultat | 108 009 | -‐108 940 | 6 481 | -‐6 300 | 14 490 | 13 740 | 54 960 |
Ränteintäkter/Räntekostnader mm | -‐5 779 | 2 162 | -‐4 973 | -‐8 590 | -‐34 358 | ||
Orealiserade värdeförändringar derivat | 11 062 | -‐11 062 | 0 | ||||
Realiserade värdeförändringar derivat | -‐10 841 | 10 841 | 0 | ||||
Resultat före skatt | 102 451 | -‐109 161 | 6 481 | -‐4 138 | 9 517 | 5 150 | 20 602 |
Skattekostnad | -‐24 549 | 24 549 | -‐4 532 | ||||
Periodens resultat | 77 902 | -‐84 612 | 6 481 | -‐4 138 | 9 517 | 5 150 | 16 069 |
Noter:
A1: Värdeförändringar fastigheter och derivat under jul-sep 2013 samt skatteeffekt av dessa ingår ej i beräkningen. A2: Engångsposter under jul-sep 2013 avseende nedskrivningar av immateriella rättigheter ingår ej i beräkningen. A3: Intäkter och kostnader avseende Fastighets AB Ostbrickan och AB Markarydsbostäder för perioden 40 dagar
A4: Intäkter och kostnader avseende Fastighets AB Ostbrickan och AB Markarydsbostäder omräknade till helt kvartal
Finansiell information i sammandrag
Nedanstående finansiella översikt avseende räkenskapsåren 2012, 2011 och 2010 är hämtade ur Xxxxxxxx Xxxxx reviderade koncernräkenskaper, vilka är upprättade enligt International Financial Reporting Standars (”IFRS”) såsom de antagits av EU. Detta sammandrag bör läsas tillsammans med Bolagets reviderade finansiella rapporter över historisk finansiell information för åren 2012, 2011 och 2010 som återfinns under separat avsnitt i detta prospekt. Nedanstående finansiella översikt avseende delårsperioderna 1 januari till 30 september 2013 och 1 januari till 30 september 2012 är hämtad ur Xxxxxxxx Xxxxx delårsrapporter. Delårsrapporten avseende perioden 1 januari till 30 september 2013 är översiktligt granskad av Bolagets revisor men inte reviderad. Delårsrapporten för motsvarande period för 2012 är varken översiktligt granskad eller reviderad av Bolagets revisor. Avsnittet bör läsas tillsammans med avsnittet Kommentarer till den finansiella utvecklingen.
Rapport över totalresultat för Koncernen i sammandrag
2013 | 2012 | 2012 | 2011 | 2010 | |
9 mån | 9 mån | 12 mån | 12 mån | 12 mån | |
Xxx | xxx-sept | jan-sept | jan-dec | jan-dec | jan-dec |
Intäkter | 75 203 | 245 278 | 247 355 | 25 971 | 132 285 |
Kostnader | -55 131 | -206 102 | -210 000 | -35 629 | -132 491 |
Driftsnetto | 20 072 | 39 176 | 37 355 | -9 658 | -206 |
Försäljnings och administrationskostnader | -15 185 | -10 365 | -13 742 | -12 643 | -20 231 |
Övriga rörelsekostnader | -7 606 | -913 | -1 230 | -1 125 | -828 |
Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 319 027 | 0 | 48 581 | 0 | 0 |
Rörelseresultat | 316 308 | 27 898 | 70 964 | -23 426 | -21 265 |
Ränteintäkter/räntekostnader m.m. | -14 025 | -40 | 396 | 18 | -453 |
Orealiserade värdeförändringar derivat | 13 771 | 0 | -644 | 0 | 0 |
Realiserade värdeförändringar derivat | -10 841 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Resultat före skatt | 305 213 | 27 858 | 70 716 | -23 408 | -21 718 |
Skattekostnad | -56 316 | 0 | -10 546 | -1 | 0 |
Periodens resultat | 248 897 | 27 858 | 60 170 | -23 409 | -21 718 |
Övrigt totalresultat | - | - | - | - | - |
Periodens summa totalresultat | 248 897 | 27 858 | 60 170 | -23 409 | -21 718 |
Rapport över finansiell ställning för Koncernen i sammandrag
Tkr | 2013-09-30 | 2012-09-30 | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
TILLGÅNGAR | |||||
Immateriella anläggningstillgångar | 0 | 5 085 | 6 136 | 5 604 | 6 275 |
Materiella anläggningstillgångar | 2 972 | 3 253 | 2 878 | 4 148 | 5 629 |
Förvaltningsfastigheter | 1 743 000 | 98 427 | 540 841 | 264 788 | 159 129 |
Derivat | 13 127 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Summa anläggningstillgångar | 1 759 099 | 106 765 | 549 855 | 274 540 | 171 033 |
Omsättningstillgångar | |||||
Andelar Brf | 15 350 | 40 269 | 33 419 | 19 000 | 33 400 |
Fordringar | 19 837 | 36 337 | 50 714 | 28 099 | 29 485 |
Likvida medel | 111 119 | 47 489 | 63 623 | 18 173 | 40 419 |
Summa tillgångar | 1 905 405 | 230 860 | 697 611 | 339 812 | 274 337 |
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital | 730 353 | 140 251 | 172 597 | 112 170 | 135 579 |
Uppskjuten skatteskuld | 66 329 | 0 | 10 546 | 0 | 0 |
Långfristiga räntebärande skulder | 1 010 456 | 37 000 | 403 500 | 37 000 | 37 000 |
Summa långfristiga skulder | 1 076 785 | 37 000 | 414 046 | 37 000 | 37 000 |
Kortfristiga räntebärande skulder | 13 383 | 0 | 16 187 | 120 051 | 37 198 |
Övriga skulder | 84 884 | 53 609 | 94 137 | 70 590 | 64 550 |
Summa kortfristiga skulder | 98 267 | 53 609 | 110 968 | 190 642 | 101 758 |
Summa eget kapital och skulder | 1 905 405 | 230 860 | 697 611 | 339 812 | 274 337 |
Rapport över förändringar i eget kapitel för Koncernen i sammandrag | |||||
Hänförligt till moderbolagets aktieägare, Tkr | 2013-09-30 | 2012-09-30 | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
Ingående eget kapital | 172 597 | 112 170 | 112 170 | 135 579 | 521 109 |
Dekonsolidering av Brf Paviljongen i Limhamn | 0 | 0 | 0 | 0 | -415 556 |
Periodens totalresultat | 248 897 | 27 858 | 60 170 | -23 409 | -21 718 |
Intäkter i samband med försäljning av utfärdade teckningsoptioner | 364 | 223 | 257 | 0 | 0 |
Nyemission | 336 463 | 0 | 0 | 0 | 55 680 |
Emissionskostnader | -13 856 | 0 | 0 | 0 | -3 936 |
Utdelning preferensaktier | -14 112 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Utgående eget kapital | 730 353 | 140 251 | 172 597 | 112 170 | 135 579 |
Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag
2013 | 2012 | 2012 | 2011 | 2010 | |
9 mån | 9 mån | 12 mån | 12 mån | 12 mån | |
Xxx | xxx-sept | jan-sept | jan-dec | jan-dec | jan-dec |
Kassaflöde från den löpande verksamheten före -7 006 29 489 25 089 -21 349 -21 707 | |||||
förändring av rörelsekapital | |||||
Kassaflöde från den löpande verksamheten | -2 781 | -17 446 | 11 601 | 650 | -33 823 |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | -884 000 | 000 000 | -228 755 | -105 750 | 475 572 |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 935 030 | -119 000 | 000 000 | 82 854 | -419 253 |
Periodens kassaflöde | 47 496 | 29 317 | 45 450 | -22 246 | 22 496 |
Likvida medel vid periodens början | 63 623 | 18 173 | 18 173 | 40 419 | 17 923 |
Likvida medel vid periodens slut | 111 119 | 47 490 | 63 623 | 18 173 | 40 419 |
Nyckeltal | |||||
2013 | 2012 | 2012 | 2011 | 2010 | |
9 mån | 9 mån | 12 mån | 12 mån | 12 xxx | |
xxx-sept | jan-sept | jan-dec | jan-dec | jan-dec | |
Verkligt värde fastigheter, Tkr | 1 743 000 | 98 427 | 540 841 | 264 788 | 159 129 |
Direktavkastning, % - ej projektfastigheter | 5,4% | - | - | - | - |
Överskottsgrad, % | 30,4% | - | - | - | - |
Finans | |||||
Avkastning eget kapital, % | 66,533 | 29,4 | 16,0 | -18,9 | -18 |
Soliditet, % | 38,3 | 60,8 | 24,7 | 33 | 49,4 |
Skuldsättningsgrad, ggr | 1,4 | 0,3 | 2,4 | 1,4 | 0,5 |
Räntebärande skulder, Tkr | 1 023 839 | 37 000 | 419 687 | 157 051 | 74 198 |
Aktier och övrigt | |||||
Resultat per stamaktie, kr | 6,02 | 0,75 | 1,62 | -0,63 | -0,59 |
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr | 5,98 | 0,72 | 1,56 | -0,63 | -0,59 |
Eget kapital per stamaktie, kr | 9,78 | 3,78 | 4,65 | 3,02 | 3,65 |
Eget kapital per aktie efter utspädning, kr | 9,5 | 3,63 | 4,47 | 3,02 | 3,65 |
Börskurs stamaktie vid periodens slut, kr | 13,25 | 4,80 | 5,5 | 4,07 | 5,3 |
Börsvärde stamaktie vid periodens slut, mkr | 671 | 178 | 204 | 151 | 197 |
Antal aktier vid periodens utgång, 1000-tal | 51 561 | 37 120 | 37 120 | 37 120 | 37 120 |
Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, 1000-tal | 53 061 | 38 620 | 38 620 | 37 120 | 37 120 |
Utdelning per aktie, kr | 15 | 0 | 0 | 0 | 0 |
33 Bolaget har tidigare beräknat avkastning eget kapital som resultat före skatt i procent av eget kapital. Till följd av emission i juli 2013 beräknas istället nyckeltalet avkastning eget kapital som resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital, justerat för preferensaktieutdelning och preferenskapitalet. Mot bakgrund därav har även historiska nyckeltal justerats.
Xxxxx medarbetare vid periodens slut | 56 | 19 | 18 | 16 | 35 |
Varav kvinnor | 21 | 13 | 13 | 12 | 16 |
DEFINITIONER
Finansiella
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital, justerat för preferensaktieutdelning och preferenskapitalet. Vid delårsbokslut omräknas resultat efter skatt till helårsbasis, med undantag för hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital
Driftsnetto i förhållande till fastigheternas genomsnittliga verkliga värde exkl. exploaterings- och projektfastigheter. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Driftsnetto i förhållande till periodens hyresintäkt exkl. exploaterings- och projektfastigheter.
Aktierelaterade
Antal aktier
Det totala antalet aktier (stamaktier och preferensaktier) vid periodens utgång
Resultat per aktie
Periodens resultat efter skatt, i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier, justerat för preferensaktieutdelning för perioden
Eget kapital per aktie
Eget kapital vid periodens slut i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång, justerat för kapitalet för preferensaktier
Medelantalet anställda vid periodens slut
Kommentarer till den finansiella utvecklingen
Nedanstående kommentarer till den finansiella utvecklingen baseras på perioderna januari till september 2013 och januari till september 2012 samt räkenskapsåren 2012, 2011 och 2010. Informationen nedan bör läsas i anslutning till Xxxxxxxx Xxxxx reviderade koncernräkenskaper för räkenskapsåren 2012, 2011 och 2010, som har upprättats i enlighet med IFRS; Xxxxxxxx Xxxxx delårsrapporter för perioderna 1 januari till 30 september 2013 och 1 januari till 30 september 2012; samt tillhörande noter. Delårsrapporten avseende perioden 1 januari till 30 september 2013 är översiktligt granskad av Bolagets revisor men inte reviderad. Delårsrapporten för motsvarande period för 2012 är varken översiktligt granskad eller reviderad av Bolagets revisor
Jämförelse mellan perioderna januari till september 2013 och januari till september 2012
Intäkterna för perioden 1 januari till 30 september 2013 uppgick till 75 203 Tkr vilket är en minskning med 170 075 Tkr jämfört med motsvarande period 2012 då intäkterna uppgick till 245 278 Tkr.
Intäkterna på förvaltningsverksamheten uppgick till 69 121 Tkr under perioden 1 januari till 30 september 2013, jämfört med 0 kronor under motsvarande period 2012. De ökade intäkterna är till följd av Bolaget genomförde sitt första förvärv i förvaltningsverksamheten under Q4 2012. Det innebär att Koncernen för första gången har haft intäkter för förvaltningsverksamheten från och med Q4 2012. Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 869 kronor per kvm. Kontraktsportföljen bedöms per 30 september 2013 ha ett hyresvärde på helårsbasis om 227 000 Tkr.
Intäkterna i projektutvecklingsverksamheten uppgick till -3 Tkr under perioden 1 januari till 30 september 2013 jämfört med 239 996 Tkr under motsvarande period 2012. De minskade intäkterna förklaras av att intäkterna för motsvarande period 2012 var osedvanligt höga då de främst var relaterade till slutförandet och försäljningen av Brf Allén i Limhamn.
Intäkterna på serviceverksamheten på livsstilsboendet i Malmö uppgick till 6 076 Tkr, vilket är en ökning med 794 Tkr jämfört med motsvarande period 2012 då de uppgick till 5 282 Tkr.
Xxxxxxxx Xxxxx kostnader för perioden 1 januari till 30 september 2013 uppgick till 55 131 Tkr, vilket är en minskning med 150 971 Tkr jämfört med motsvarande period 2012 då fastighetskostnaderna uppgick till 206 102 Tkr. Minskningen av fastighetskostnaderna beror på framförallt på slutförandet av Xxx Xxxxx.
FÖRSÄLJNINGS- OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Xxxxxxxx Xxxxx försäljnings- och administrationskostnader för perioden 1 januari till 30 september 2013 uppgick till 15 185 Tkr, vilket är en ökning med 4 820 Tkr jämfört med motsvarande period 2012 då de uppgick till 10 365 Tkr. Kostnaderna består i huvudsak av personalkostnader, koncerngemensamma kostnader samt marknads- och försäljningskostnader. Ökningen av försäljnings- och administrationskostnaderna är kopplat till de förvärv som gjorts.
Finansnettot för perioden 1 januari till 30 september 2013 uppgick till -14 025 Tkr, vilket är en försämring med 13 985 Tkr jämfört med motsvarande period 2012 då det uppgick till -40 Tkr. Försämring av finansnettot beror på finansiering av nytillkomna fastigheter i Koncernen som tillträddes i slutet av augusti. I samband med dessa nya lån har Koncernen erlagt engångskostnader som periodiseras över en kredittid om ca fem år.
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Det samlade värdet på Xxxxxxxx Xxxxx fastighetsbestånd uppgick den 30 september 2013 till 1 743 000 Tkr. Fastighetsbeståndets marknadsvärde baseras dels på interna men även externa
värderingar. Värderingarna görs kvartalsvis och fastställs till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 nivå 3. Under perioden 1 januari till 30 september 2013 har orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter påverkat resultatet med 319 027 Tkr.
Xxxxxxxx Xxxx redovisade för perioden 1 januari till 30 september 2013 en skatteeffekt om -56 316 Tkr bestående av upptagen skattefordran om 15 048 Tkr hänförlig till delar av Koncernens skattemässiga underskott och uppskjuten skattekostnad hänförlig till orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter och derivat. Motsvarande siffror för motsvarande period 2012 var 0 Tkr respektive 0 Tkr.
Xxxxxxxx Xxxxx resultat efter skatt för perioden 1 januari till 30 september 2013 uppgick till 248 897 Tkr, jämfört med 27 858 Tkr under motsvarande period år 2012. Ökningen förklaras huvudsakligen av ökat driftsnetto, upptagen skattefordran och orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter och derivat.
Under perioden 1 januari till 30 september 2013 uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital till -7 006 Tkr, jämfört med 29 489 Tkr under motsvarande period 2012.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -2 781 Tkr för perioden 1 januari till 30 september, jämfört med -17 446 Tkr under motsvarande period 2012, vilket främst förklaras av att driftsnettot från fastighetsbestånden inte har genererat ett tillräckligt rörelseöverskott för att täcka den totala verksamheten.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -884 753 Tkr för perioden 1 januari till 30 september 2013, jämfört med 166 591 Tkr under motsvarande period 2012, vilket främst förklaras av kassaflödet i samband med förvärv av fastigheter om totalt -871 748 Tkr jämfört med 0 Tkr under motsvarande period 2012.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 935 030 Tkr under perioden 1 januari till
30 september 2013, jämfört med -119 828 Tkr under motsvarande period 2012, vilket huvudsakligen förklaras av upptagning av lån samt genomförd nyemission.
Jämförelse mellan perioderna januari till december 2012 och januari till december 2011
Intäkterna under 2012 uppgick till 247 355 Tkr, vilket är en ökning med 221 384 Tkr jämfört med 2011 då intäkterna uppgick till 25 971 Tkr. De ökade intäkterna förklaras av att Bolaget under 2012 resultatfört samtliga intäkter från det avslutade projektet Brf Allén, totalt 223 716 Tkr. Vidare genomfördes även kvarvarande vinstavräkning för Brf Paviljongen, vilket tillförde Bolaget 15 451 Tkr i intäkter under 2012.
Intäkterna på serviceverksamheten på livsstilsboendet i Malmö uppgick 2012 till 7 360 Tkr, vilket är en minskning med 647 Tkr jämfört med 2011 då de uppgick till 8 007 Tkr.
Xxxxxxxx Xxxxx kostnader för 2012 uppgick till 210 000 Tkr, vilket är en ökning med 174 371 Tkr jämfört med 2011 då motsvarande kostnader uppgick till 35 629 Tkr. Ökningen av fastighetskostnaderna beror på fastighetsbeståndets förändring.
FÖRSÄLJNINGS- OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Xxxxxxxx Xxxxx försäljnings- och administrationskostnader under 2012 uppgick till 13 742 Tkr, vilket är en ökning med 1 099 Tkr jämfört med 2011 då de uppgick till 12 643 Tkr. Kostnaderna består i huvudsak av personalkostnader, koncerngemensamma kostnader samt marknads- och försäljningskostnader.
Finansnettot under 2012 uppgick till -248 Tkr, vilket är en försämring med 266 Tkr jämfört med 2011 då det uppgick till 18 Tkr.
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Det samlade värdet på Xxxxxxxx Xxxxx fastighetsbestånd uppgick den 31 december 2012 till 540 841 Tkr, jämfört med 264 788 Tkr, per 31 december 2011. Fastighetsbeståndets marknadsvärde baseras dels på interna men även externa värderingar. Värderingarna görs kvartalsvis och fastställs till verkligt värde i enlighet med IFRS. Under 2012 har orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter påverkat resultatet med 48 581 Tkr.
Xxxxxxxx Xxxx redovisade för perioden 1 januari till 31 december 2012 en aktuell skattekostnad om 0 Tkr och en uppskjuten skattekostnad om -10 546 Tkr. Motsvarande siffror för 2011 var -1 Tkr respektive 0 Tkr.
Xxxxxxxx Xxxxx resultat efter skatt under 2012 uppgick till 60 170 Tkr, jämfört med -23 409 Tkr under 2011.
Under 2012 uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital till 25 089 Tkr, jämfört med -21 349 Tkr under 2011, vilket huvudsakligen förklaras färdigställandet av Brf Allén under 2012.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -228 755 Tkr under 2012, jämfört med - 105 750 Tkr under 2011, vilket främst förklaras av att kassaflödet i samband med förvärv av fastigheter om totalt -393 246 Tkr, jämfört med -105 659 Tkr under 2011.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 262 604 Tkr under 2012, jämfört med 82 854 Tkr under 2011, vilket huvudsakligen förklaras av ökad upptagning av lån.
Jämförelse mellan perioderna januari till december 2011 och januari till december 2010
INTÄKTER
Intäkterna för 2011 uppgick till 25 971 Tkr, vilket är en minskning med 106 314 Tkr jämfört med 2010 då intäkterna uppgick till 132 285 Tkr.
Intäkterna på serviceverksamheten på livsstilsboendet i Malmö uppgick 2011 till 8 007 Tkr, vilket är en minskning med 3 896 Tkr jämfört med 2010 då de uppgick till 11 903 Tkr.
Xxxxxxxx Xxxxx kostnader under 2011 uppgick till 35 629 Tkr, vilket är en minskning med 96 862 Tkr jämfört med 2010 då motsvarande kostnader uppgick till 132 491 Tkr.
FÖRSÄLJNINGS- OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Xxxxxxxx Xxxxx försäljnings- och administrationskostnader under 2011 uppgick till 12 643 Tkr, vilket är en minskning med 7 588 Tkr jämfört med 2010 då de uppgick till 20 231 Tkr. Kostnaderna bestod i huvudsak av personalkostnader, koncerngemensamma kostnader samt marknads- och försäljningskostnader samt kostnader hänförliga till administration och konceptutveckling av Xxxxxxxx Xxxx Service AB.
Finansnettot under 2011 uppgick till 18 Tkr, vilket är en ökning jämfört med 2010 då finansnettot uppgick till -453 Tkr.
Xxxxxxxx Xxxx redovisade för 2011 en aktuell skattekostnad om -1 Tkr. Motsvarande siffra för 2010 var 0 Tkr.
Xxxxxxxx Xxxxx resultat efter skatt 2011 uppgick till -23 409 Tkr, jämfört med -21 718 Tkr under 2010.
Under 2011 uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital till -21 349 Tkr, jämfört med -21 707 Tkr under 2010. Kassaflödet från
investeringsverksamheten uppgick till -105 750 Tkr under 2011, jämfört med 475 572 Tkr under
2010. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 82 854 Tkr under 2011, jämfört med -419 253 Tkr under 2010, vilket huvudsakligen förklaras av inbetalda insatser.
Kapitalstruktur och annan finansiell information
Eget kapital och skuldsättning
Xxxxxxxx Xxxx är finansierat med eget kapital och skulder, där huvuddelen av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Det egna kapitalet uppgick per 30 september 2013 till 730 353 Tkr. Xxxxxxxx Xxxx hade per samma datum räntebärande kortfristiga skulder om 13 383 Tkr och långfristiga räntebärande skulder om 1 010 456 Tkr, totalt 1 023 839 Tkr motsvarande en belåningsgrad om 53,7 procent. De icke räntebärande skulderna uppgick per samma datum till 151 213 Tkr och bestod huvudsakligen av uppskjuten skatteskuld, leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter.
Soliditeten uppgick per 30 september 2013 till 38,3 procent.
Eget kapital och skuldsättning per 30 september 2013
Tkr | 30-sep-13 |
Summa kortfristiga räntebärande skulder | 13 383 |
Mot borgen | 2 877 |
Mot säkerhet34 | 10 505 |
Blancokrediter | 0 |
Summa långfristiga räntebärande skulder | |
(exklusive kortfristig del av långfristiga skulder) | 1 010 456 |
Mot borgen | 740 456 |
Mot säkerhet35 | 270 000 |
Blancokrediter | 0 |
Eget kapital | 730 353 |
Aktiekapital | 16 113 |
Reserver | 0 |
Övrigt tillskjutet kapital | 445 910 |
Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat | 268 330 |
Summa eget kapital och räntebärande skulder | 1 754 192 |
Nettoskuldsättning per 30 september 2013 | |
Tkr | 30-sep-13 |
A. Kassa | |
B. Likvida medel | 111 119 |
C. Lätt realiserbara värdepapper | |
D. Likviditet (A + B + C) | 111 119 |
E. Kortfristiga fordringar | 19 837 |
34 Avser säkerheter i bostadsrätter vilka ägs av Xxxxxxxx Xxxx AB
35 Avser säkerheter i form av pant i inteckningar i fastigheter
F. Kortfristiga bankskulder | 13 383 |
G. Kortfristig del av långfristiga skulder | 0 |
H. Andra kortfristiga skulder | 84 884 |
I. Kortfristiga skulder (F + G + H) | 98 267 |
-32 689 | |
K. Långfristiga banklån | 1 010 456 |
L. Emitterade obligationer | 0 |
M. Andra långfristiga lån | 0 |
N. Långfristig skuldsättning (K + L + M) | 1 010 456 |
O. Nettoskuldsättning (J + N) | 977 767 |
Outnyttjade kreditlöften per 30 september 2013
Tkr 30-sep-13 SBAB
Totalt kreditlöfte 60 000
Utnyttjat 787
Outnyttjat 59 213
Sparbanken Öresund
Totalt kreditlöfte 7 325
Utnyttjat 1 194
Outnyttjat 6 131
Sparbanken Öresund
Total checkkredit 10 000
Utnyttjat 2 878
Outnyttjat 7 122
Total outnyttjad kredit 72 466
Xxxxxxxx Xxxxx kreditbindningstid per 30 september 2013 återfinns i tabellen nedan.
År Tkr Ränta fn Andel
Inom ett år | 13 | 3,3% | 1,3% |
1-2 år | 60 | 5,0% | 5,9% |
2-3 år | - | - | - |
3-4 år | 40 | 3,2% | 3,9% |
4-5 år | 816 | 3,6% | 79,7% |
> 5 år | 95 | 3,4% | 9,3% |
Summa | 1 024 | 3,6% | 100,0% |
Summa uttagna pantsatta pantbrev i Xxxxxxxx Xxxxx fastighetsbestånd uppgick per 30 september 2013 till 1 113 Mkr.
Uttalande avseende rörelsekapital
Det är Bolagets bedömning att det befintliga rörelsekapitalet för Koncernen är tillräckligt för de aktuella behoven de närmaste tolv månaderna.
I tabellen nedan sammanfattas Xxxxxxxx Xxxxx sammanlagda fastighetsinvesteringar för perioden 1 januari till 30 september 2013 och helåren 2012, 2011 och 2010. De ordinarie investeringarna utgörs främst av investeringar i fastigheter.
1 januari - | ||||
Tkr | 30 september 0000 | 0000 | 0000 | 0000 |
Investeringar i befintliga fastigheter | 11 384 | 0 | 0 | 0 |
Förvärv | 871 748 | 393 245 | 0 | 0 |
Bolagets förvärvade fastigheter i Herrgården, Rosengård har varit föremål för många års eftersatt underhåll av tidigare ägare. Sedan Xxxxxxxx Xxxx tog över fastigheterna har en långsiktig utvecklingsplan tagits fram i samråd med berörda aktörer. Syftet är bland annat att upprätthålla och vidareutveckla det arbete som har inletts med den renovering som förra fastighetsägaren ålades att göra. Koncernen planerar att utföra renoveringar av kök och badrum i cirka 150 lägenheter i Herrgården i Rosengård i Malmö. Till följd av förelägganden från miljöförvaltningen i Malmö stad avseende ventilation i beståndet i Herrgården så avser Koncernen att byta uppskattningsvis 3 000 fönster. Koncernen har säkerställt tillräcklig finansiering av dessa renoveringar genom att ingå avtal med en bank om en kreditfacilitet som är avsedd att användas för investeringar i aktuellt fastighetsbestånd.
I förhållande till den bank som bidragit till finansieringen av förvärvet av fastighetsbestånden i Markaryd och Linköping har Xxxxxxxx Xxxx gjort vissa åtaganden rörande reparationer och underhåll av fastigheterna i dessa bestånd. Dessa reparationer och underhållsarbeten kommer att finansieras med egna medel.
Såvitt avser fastigheten Malmö Tuppen 15 har ett bolag i Koncernen ingått ett tjugoårigt hyresavtal med Malmö stad avseende en för närvarande tomställd lokal om cirka 2 100 kvadratmeter. Som en del i detta avtal har Xxxxxxxx Xxxx åtagit sig att anpassa lokalerna efter Malmö stads behov i syfte att möjliggöra användning av lokalerna för vård och omsorg.
Xxxxxxxx Xxxxx pågående investeringar består främst i planerat underhåll i förvaltningsfastigheter samt i de renoveringar av kök och badrum som nämns ovan.
Materiella anläggningstillgångar
Xxxxxxxx Xxxxx materiella anläggningstillgångar består i huvudsak av fastigheter. Övriga materiella anläggningstillgångar uppgick per den 30 september till 2 972 Tkr. Fastigheterna uppgick per den 30 september 2013 till 1 743 000 Tkr.
Tendenser och väsentliga förändringar efter den 30 september 2013
Utvecklingen i Sveriges ekonomi har effekt på den svenska fastighetsmarknaden. Även om Sverige klarar sig bättre än de flesta övriga europeiska länder är tillväxten relativt låg och arbetslösheten förhållandevis hög. Den svenska fastighetsmarknaden har väsentligen inte påverkats av de senaste årens turbulens i omvärlden. Skuldproblematiken i Sydeuropa har å
ena sidan lett till att tillväxtprognoserna reviderats ned i såväl dessa länder som i Sverige, vilket kan få negativa konsekvenser på hushållens efterfrågan på bostäder såväl direkt genom ökat sparande som indirekt genom ökad arbetslöshet. Å andra sidan har skuldproblematiken också medfört låga räntenivåer, vilket i sin tur har en positiv inverkan på möjligheterna för fastighetsmarknadens aktörer att finansiera projekt och förvärv.
Införandet av bolånetak och andra regleringar kan komma att påverka fastighetsmarknaden. De geografiska lägen som Xxxxxxxx Xxxx huvudsakligen verkar i, huvudsakligen Malmö och Linköping, kännetecknas dock av trenden mot en allt större regional koncentration med högre befolkningstillväxt i storstadsregioner, vilket bidrar till ökad efterfrågan på bostäder i dessa områden.
Den 1 oktober 2013 listades Bolagets aktier på First North Premier.
Den 3 oktober 2013 offentliggjorde Xxxxxxxx Xxxx att Xxxxx Xxxxxx tillträtt positionen som VD och att förra VD Xxxx Xxxxxxxxx utsetts till arbetande vice styrelseordförande. Xxxxx Xxxxxx tillträdde sin befattning den 21 oktober 2013.
Härutöver har det inte skett någon väsentlig förändring av Xxxxxxxx Xxxxx finansiella ställning eller ställning på marknaden sedan den 30 september 2013.
Xxxxxxxx Xxxx känner i dagsläget inte till några uppgifter om offentliga, ekonomiska, skattepolitiska, penningpolitiska eller andra politiska åtgärder som, direkt eller indirekt, väsentligt kan påverka Xxxxxxxx Xxxxx verksamhet eller affärsutsikter under det innevarande räkenskapsåret.
Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden
Bolagets firma är Xxxxxxxx Xxxx AB (publ). Bolagets organisationsnummer är 556695-0738. Bolaget har sitt säte i Malmö och bildades i Sverige i december 2005 samt registrerades av Bolagsverket samma månad. Bolaget har bedrivit verksamhet sedan 2006. Bolaget är ett publikt aktiebolag som regleras av aktiebolagslagen (2005:551). Styrelsen ska ha sitt säte i Malmö och Bolagets registrerade adress är Box 30050, 000 00 Xxxxxxx, Xxxxxxx.
Enligt Xxxxxxxx Xxxxx bolagsordning har Bolaget aktier två slag, stamaktier och preferensaktier. Aktier av varje aktieslag kan ges ut till ett antal motsvarande hela aktiekapitalet.
Xxxxxxxx Xxxxx stamaktie är noterad vid NASDAQ OMX First North Premier med kortnamn VICP och ISIN-kod SE0002216713. Xxxxxxxx Xxxxx preferensaktie är också noterad vid NASDAQ OMX First North Premier med kortnamn VICP PREF och ISIN-kod SE0005250487. Aktierna är utgivna i enlighet med svensk lagstiftning och är denominerade i svenska kronor. Aktieägarnas rättigheter kan endast ändras i enlighet med de regler som föreskrivs i aktiebolagslagen (2005:551). Bolaget har ansökt om upptagande av sina aktier till handel på NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad. Under förutsättning att Bolagets ansökan beviljas är Bolagets avsikt att handeln i Bolagets aktier ska påbörjas omkring den 9 december 2013.
Preferensaktierna emitterades till kursen 250 kronor per aktie. Stamaktierna berättigar på bolagsstämma till en röst och preferensaktie till en tiondels röst. Preferensaktierna medför vidare företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning av 20 kronor per preferensaktie. Utbetalning av beslutad utdelning sker kvartalsvis med 5,00 kronor per preferensaktie. Preferensaktierna medför i övrigt inte någon rätt till utdelning. För att utdelning ska aktualiseras krävs dock beslut av bolagsstämma. Minskning av aktiekapitalet genom inlösen av preferensaktier kan enligt bolagsordningen ske från och med år 2015 efter beslut av bolagsstämma. Bolagsstämman bestämmer det antal preferensaktier som varje gång ska inlösas, varvid inlösen ska ske pro rata i förhållande till det antal preferensaktier som varje preferensaktieägare äger vid tidpunkten för bolagsstämmans beslut om inlösen. Om fördelningen inte går jämnt ut ska styrelsen besluta om fördelningen av överskjutande preferensaktier som ska inlösas. Inlösen av stamaktier regleras inte i bolagsordningen utan styrs av aktiebolagslagens regler.
Aktierna kan fritt överlåtas. Likvideras Bolaget medför varje preferensaktie rätt att ur Bolagets behållna tillgångar erhålla ett belopp motsvarande 130 procent av den teckningskurs till vilken preferensaktierna första gången emitterats samt eventuellt Innestående belopp enligt definitionen härav i bolagsordningen (jfr s. 68), jämnt fördelat på varje preferensaktie, innan utskiftning sker till ägarna av stamaktierna. Preferensaktie ska i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel.
Vid ökning av aktiekapitalet genom kontantemission eller kvittningsemission har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna på så vis att en gammal aktie ger företrädesrätt till en ny aktie av samma slag, att aktier som inte tecknas av de i första hand berättigade aktieägarna ska erbjudas samtliga aktieägare samt att, om inte hela antalet aktier som tecknas på grund av sistnämnda erbjudande kan ges ut, aktierna ska fördelas mellan tecknarna i förhållande till det antal aktier de förut äger och, i den mån detta inte kan ske, genom lottning. Aktierna i Xxxxxxxx Xxxx är inte föremål för erbjudande som lämnats till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet.
Xxxxxxxx Xxxx är anslutet till Euroclears kontobaserade värdepapperssystem, varför inga fysiska aktiebrev utfärdas. Samtliga till aktien knutna rättigheter tillkommer den som är registrerad i den av Euroclear förda aktieboken.
Det har inte förekommit några offentliga uppköpserbjudanden avseende Bolagets aktier under innevarande eller föregående räkenskapsår. Bolagets aktier är inte föremål för erbjudande som lämnats till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet.
Aktiekapitalet och dess utveckling
Xxxxxxxx Xxxxx aktiekapital uppgår till 16 112 765,625 kronor fördelat på 50 619 990 stamaktier
och 940 860 preferensaktier och kan enligt bolagsordningen uppgå till som mest 37 500 000 kronor fördelat på 120 000 000 aktier. Alla utgivna stamaktier är fullt betalda. Bolagets aktiekapital är uttryckt i svenska kronor och fördelar sig på Bolagets utgivna aktier med ett kvotvärde på 0,3125 kronor per aktie. Extra bolagsstämma den 24 juni 2013 beslutade om att bemyndiga styrelsen att besluta att öka Bolagets aktiekapital med högst 5 000 Tkr genom nyemission av stamaktier och/eller preferensaktier. Merparten av bemyndigandet har utnyttjats genom de emissioner som beslutades i juni och juli 2013.
Aktiekapitalets utveckling
aktiekapital (kr) | aktiekapital (kr) | antalet aktier | aktier | ||
dec-05 Bolagsbildning | 100 000 | 100 000 | 1 000 | 1 000 | 100 |
aug-07 Split 100:1 | - | 100 000 | 99 000 | 100 000 | 1 |
aug-07 Nyemission | 900 000 | 1 000 000 | 900 000 | 1 000 000 | 1 |
sep-07 Split 32:10 | - | 1 000 000 | 2 200 000 | 3 200 000 | 0,3125 |
sep-07 Nyemission | 4 413 332 | 5 413 332 | 14 122 662 | 17 322 662 | 0,3125 |
sep-07 Nyemission | 386 666 | 5 799 998 | 1 237 333 | 18 559 995 | 0,3125 |
mar-10 Nyemission | 5 799 998 | 11 599 997 | 18 599 995 | 37 119 990 | 0,3125 |
jul-13 Nyemission | 4 512 769 | 16 112 766 | 14 440 860 | 51 560 850 | 0,3125 |
Datum Händelse Ökning av
Totalt
Förändring av
Totalt antal
Kvotvärde (kr)
Xxxxxxxx Xxxxx aktier är sedan den 1 oktober noterade på NASDAQ OMX First North Premier och var dessförinnan sedan den 14 november 2007 noterade på NASDAQ OMX First North. Introduktionskursen för aktien var 14,40 kronor. Senaste betalkurs i Xxxxxxxx Xxxx per den 31 oktober om 12,40 kronor för stamaktierna och 277,50 kronor för preferensaktierna ger ett börsvärde om cirka 889 miljoner kronor. Under 2012 omsatte Xxxxxxxx Xxxx 6,7 miljoner kronor på NASDAQ OMX First North, motsvarande cirka 1,5 miljoner aktier (0,3) och knappt 12 000 per handelsdag.
Ägarstruktur per den 30 september 2013
Antal aktier | Antal aktieägare (st) | Antal aktieägare (%) | Xxxxx xxxxxx (st) | Andel röster (%) |
1 - 500 | 1 058 | 50,57% | 70 587 | 0,42% |
501 - 1 000 | 318 | 15,20% | 174 907 | 0,55% |
1 001 - 5 000 | 505 | 24,14% | 961 636 | 2,27% |
5 001 - 10 000 | 71 | 3,39% | 486 641 | 1,04% |
10 001 - 15 000 | 23 | 1,10% | 281 751 | 0,58% |
15 001 - 20 000 | 13 | 0,62% | 229 025 | 0,48% |
20 001 - | 104 | 4,97% | 48 415 443 | 94,66% |
Totalt | 2 092 | 100,00% | 50 619 990 | 100,00% |
Aktieägare per den 30 september 2013
% | % | ||||
Xxxx Xxxxxxxxx, genom bolag och privat | 7 184 929 | 7 184 929 | 13,9% | 14,2% | |
Östersjöstiftelsen | 5 095 048 | 28 000 | 5 123 048 | 9,9% | 10,1% |
Danir AB | 5 000 000 | 5 000 000 | 9,7% | 9,9% | |
Namn Stamaktier Preferensaktier Antal aktier Kapital,
Röster,
Xxxxxx Xxxxxxxxxx, genom bolag och privat | 2 820 000 | 2 820 000 | 5,5% | 5,6% | |
Advisor Världen | 2 573 600 | 28 000 | 2 601 600 | 5,0% | 5,1% |
Xxxx Xxxxx | 2 000 000 | 2 000 000 | 3,9% | 3,9% | |
Xxxxx Xxxxxx, genom bolag och privat | 1 650 000 | 4 000 | 1 654 000 | 3,2% | 3,3% |
AB Possessor | 1 600 919 | 1 600 919 | 3,1% | 3,2% | |
ER-HO Fastigheter AB | 1 539 400 | 1 539 400 | 3,0% | 3,0% | |
Xxxxx Xxxxxxx, genom bolag och privat | 1 520 000 | 1 520 000 | 2,9% | 3,0% | |
Övriga | 19 636 094 | 880 860 | 20 516 954 | 39,8% | 38,9% |
Totalt | 50 619 990 | 940 860 | 51 560 850 | 100,0% | 100,0% |
Under juni 2012 erbjöds samtliga anställda att förvärva teckningsoptioner vilket ger anställda rätt att utnyttja teckningsoptionerna för kontant teckning av stamaktier till en kurs om 6,70 kronor per styck i december 2014. Teckningsoptionerna såldes till marknadsvärdering enligt Black & Scholes värderingsmodell. I värderingsmodellen fastställdes värdet på underliggande stamaktie till 4,20 kronor med volatilitet på 30 procent och en riskfri ränta om 0,9 procent. Löptiden uppgick till 2,5 år. Totalt antal teckningsoptioner beslutad av stämma den 27 juni 2012 uppgick till 1 500 000 stycken, vilket motsvarar en utspädningseffekt om 3,9 procent av antal aktier och röster om samtliga teckningsoptioner utnyttjas. Samtliga teckningsoptioner är tecknade.
Bolaget beslutade vidare på extra bolagsstämma den 30 september 2013 att emittera högst 1 000 000 teckningsoptioner med rätt till teckning för VD Xxxxx Xxxxxx. Teckningskursen motsvarar marknadsmässiga villkor enligt Black & Scholes värderingsmodell. Teckningsoptionerna ska kunna utnyttjas under mars 2016 och berättigar till teckning av en ny stamaktie till en teckningskurs om 19,60 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande ökar aktiekapitalet med 312 500 kronor motsvarande en utspädningseffekt om cirka 1,9 procent av antal aktier och röster. Samtliga teckningsoptioner är tecknade.
Extra bolagsstämma den 24 juni beslutade att bemyndiga styrelsen att under tiden före nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, kunna besluta om en nyemission av stamaktier och/eller preferensaktier. Antalet aktier som ska kunna ges ut ska vara begränsat på så sätt att aktiekapitalet högst ska kunna ökas med 5 Mkr. Styrelsen ska, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, kunna fatta beslut om att stamaktier och/eller preferensaktier, helt eller till del, ska kunna tecknas mot betalning kontant, genom kvittning eller med apportegendom. Aktier ska med stöd av bemyndigandet emitteras till marknadsmässiga villkor och ska av Bolaget användas som betalning vid förvärv av fastigheter eller vid förvärv av aktier eller andelar i juridiska personer vilka äger fastigheter eller för att kapitalisera Bolaget inför eller efter sådana förvärv eller i övrigt kapitalisera Bolaget. Drygt 4,5 Mkr av bemyndigandet utnyttjades genom de emissioner som beslutades i juni och juli 2013.
Utdelning och utdelningspolicy
Beslut om vinstutdelning fattas av bolagsstämman. Utdelning utbetalas normalt som ett kontant belopp per aktie men kan även avse annat än pengar. Utbetalning av kontant utdelning sker genom Euroclear. Bolaget innehåller inte källskatt på utdelningen utan detta görs av Euroclear för fysiska personer skatterättsligt hemmahörande i Sverige som är direktregistrerade ägare samt av förvaltaren för fysiska personer skatterättsligt hemmahörande i Sverige som är förvaltarregistrerade ägare. Källskatten uppgår till 30 procent. För juridiska personer innehålls ingen källskatt. Avstämningsdagen för rätten att erhålla utdelning får inte infalla senare än dagen före nästa årsstämma. Om aktieägare inte kan nås kvarstår aktieägarens fordran på utdelningsbeloppet mot Bolaget och begränsas endast genom regler om preskription. Vid
preskription tillfaller utdelningsbeloppet Bolaget. För aktieägare bosatta utanför Sverige sker utdelning på samma sätt som för aktieägare bosatta i Sverige. För aktieägare som inte är skatterättsligt hemmahörande i Sverige utgår dock normalt svensk kupongskatt.
Årsstämma 2013 beslutade att ingen utdelning skulle lämnas för räkenskapsåret 2012. Vid en extra bolagsstämma den 24 juni 2013 beslutades dock om en bolagsordningsändring vilken möjliggjorde emission av preferensaktier. Dessa ger företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning av 20 kronor per preferensaktie med kvartalsvis utbetalning om 5 kronor per preferensaktie. Avstämningsdagar för de kvartalsvisa utbetalningarna är, förutsatt att bolagsstämma beslutar om utdelning, sista bankdagen i mars, juni, september respektive december varje år och utbetalning av utdelning sker tredje bankdagen efter avstämningsdagen.
Vid den extra bolagsstämman den 24 juni 2013 beslutades även om efterutdelning på preferensaktierna med 15 kronor per aktie. För tiden fram till nästa årsstämma återstår en utdelning av 10 kronor per preferensaktie, varav 5 kronor per preferensaktie kommer att utbetalas den 7 januari 2014 och 5 kronor per preferensaktie kommer att betalas den 3 april 2014. Därutöver har det historiskt inte beslutats om någon utdelning.
Då Xxxxxxxx Xxxx under de närmaste åren kommer att prioritera tillväxt, kapitalstruktur och likviditet kommer utdelningen till stamaktieägare att vara låg eller helt utebli. Utdelningen till preferensaktieägare avses ske i enlighet med bolagsordningens bestämmelser vilket innebär en årlig utdelning om 20,00 kronor per preferensaktie med kvartalsvis utbetalning om 5,00 kronor. Utdelning till innehavare av preferensaktier är dock inte en ovillkorlig rättighet utan förutsätter beslut på bolagsstämma.
Aktieägaravtal och aktieägarföreningar
Såvitt styrelsen för Xxxxxxxx Xxxx känner till finns inte några aktieägaravtal, aktieägarföreningar eller andra överenskommelser mellan aktieägare som syftar till gemensamt inflytande över Xxxxxxxx Xxxx. Såvitt styrelsen känner till finns inte heller några överenskommelser eller motsvarande som kan leda till att kontrollen över Xxxxxxxx Xxxx förändras.
Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer
Enligt bolagsordningen ska Xxxxxxxx Xxxxx styrelse bestå av lägst tre och högst tio ledamöter. Bolagets styrelse består för närvarande av sex personer, inklusive ordföranden. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kommande årsstämma.
Enligt aktiebolagslagen svarar styrelsen för Bolagets organisation och förvaltningen av Bolagets angelägenheter. Detta innebär bland annat att styrelsen fortlöpande ska bedöma Bolagets ekonomiska situation samt se till att Bolagets ekonomiska förhållanden kontrolleras på ett betryggande sätt. Styrelsen ska även utse verkställande direktör samt granska att den verkställande direktören fullgör sina åligganden. Styrelsen utses av bolagsstämman. Styrelsen i Xxxxxxxx Xxxx har för sitt arbete fastställt en arbetsordning samt en instruktion för den verkställande direktörens åligganden samt hur arbetsfördelningen mellan dem regleras. Instruktionen för den verkställande direktören uppställer bland annat begränsningar avseende vilka avtal som den verkställande direktören kan ingå.
I tabellen nedan förtecknas styrelseledamöterna med uppgift om födelseår, år för inval i styrelsen, erfarenhet, pågående och tidigare uppdrag sedan fem år, innehav i andra bolag med andel överstigande fem procent samt aktieinnehav i Bolaget per den 30 september 2013. Med aktieinnehav i Xxxxxxx omfattas eget, direkt och indirekt innehav samt närståendes innehav. Andra uppdrag i Koncernen anges inte.
Xx Xxxxxx
Styrelsens ordförande och ledamot av ersättningsutskottet Född: 1948
Invald: 2010
Utbildning och erfarenhet: Fil. kand. Tidigare VD och Vice VD i börsnoterade bolag. Erfarenhet från styrelsearbete.
Pågående uppdrag: Styrelseordförande i Bewag i Malmö AB, Topeja Holding AB, Vångavallen Invest AB, Scandinavian Resort i Båstad AB, S Resort Holding AB och Norén Fastigheter AB. Styrelseledamot i Trellfax Aktiebolag, Knäckekärr Holding Aktiebolag, Catena AB, Roxtec AB, Forsiva AB och Cale Access AB. Ordförande i valberedningen för Fabege AB.
Uppdrag avslutade under de senaste fem åren: Styrelseordförande i Brinova Fastigheter AB, Högis 21 AB. Styrelseledamot i Diös Fastigheter AB, Cale Group AB, Home Properties AB, Lantana Fastigheter AB, Brinova Nova 183 AB, Brinova Invest Key AB. Bolagsman i Crown Products Handelsbolag. Ordförande i valberedningen för Wihlborgs Fastigheter AB, ledamot i valberedningen för Diös AB.
Äger mer än fem procent av andelarna i: Knäckekärr Holding AB, Trellfax AB, Forsiva AB. Innehav: 981 330 stamaktier och 4 000 preferensaktier
Xxxx Xxxxxxxxx
Arbetande vice styrelseordförande Född: 1960
Invald: 2006 samt 2012. VD sedan 2012.
Utbildning och erfarenhet: Ekonom. Tidigare VD i Xxxxxxxx Xxxx, Gotic AB, Meaning Green AB, Wilh. Xxxxxxxx AB (publ) och HSB Malmö ek. för., grundare av Xxxxxxxx Xxxx AB (publ) och Annehem Fastigheter AB (publ).
Pågående uppdrag: Styrelseledamot i Betting Promotion AB, Scandinavian Cap AB, Adma Förvaltnings AB och FC Rosengård.
Uppdrag avslutade under de senaste fem åren: Styrelseordförande i Betting Promotion AB, Ikaros Cleantech AB, Annehem Fastigheter AB och LN Konfektion AB. Styrelseledamot i PG Skånefastigheter AB, Grotton Holding AB, Svenska Uppdrag i Sverige AB, Work & Clothes AB och Rosengård Invest AB.
Äger mer än fem procent av andelarna i: Adma Förvaltnings AB, Betting Promotion Sweden AB (publ), Grotton Holding Ltd, Scandinavian Cap AB och Doxa AB.
Innehav: 7 184 929 stamaktier
Xxxx Xxxxxx Styrelseledamot Född: 1950
Invald: 2007
Utbildning och erfarenhet: Jur. kand., CFO i Xxxxxx Xxxx AB, tidigare vice VD i Wihlborgs Fastigheter AB
Pågående uppdrag: Styrelseordförande i Eriksberg Vilt & Natur AB. VD och styrelseledamot i Meaning Green AB. Styrelseledamot i Fyris Kontor AB, Stenlisten Aktiebolag, Excalibur Värdepappersfond AB, Vångavallen Invest AB, Sea Lounge i Stockholm AB, Flash Holding II AB, Rockstream Capital AB, Söderberg o Haak Maskin Aktiebolag, Mellby Gård Air AB, Mellby Suisse S.A, Mellby Real Estate B.V.
Uppdrag avslutade under de senaste fem åren: Styrelseordförande i Stenhögen på Verkö AB. Styrelseledamot i Mellby Gård Handels AB, Mellby Gård Förvaltnings AB, Fastighetsaktiebolaget York, Flash Holding Aktiebolag, Cale Group AB, Cale Access AB, Ronisvan AB, Gusgus AB, Feralco Holding AB, Cale Holding AB, Feralco Holding II AB, Gusgus Förvaltnings AB och Varietas Capital AB.
Äger mer än fem procent av andelarna i: Stenlisten Aktiebolag. Innehav: 15 000 stamaktier
Xxxxxx Xxxxxxxxxx
Styrelseledamot och ledamot av ersättningsutskottet Född: 1959
Invald: 2009
Utbildning och erfarenhet: Civilingenjör och civilekonom. VD och Koncernchef för Xxxxxxx Xxxxxx AB. Tidigare VD och koncernchef för Thule.
Pågående uppdrag: Styrelseordförande och VD i Xxxxxxx Xxxxxx International AB. Styrelseledamot och VD i Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx 3 AB, Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx AB (publ), Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx 3 AB (publ). Styrelseledamot i Interpares Invest 1 AB, PSIW Enterprise AB, PS Enterprise AB, Åålanacke AB, Ninbeta AB, Ninalpha AB och Xxxxxx A/S. Uppdrag avslutade under de senaste fem åren: Styrelseordförande i Thule Finans AB, Thule Management AB, Thule Holding AB, Thule Intressenter AB, Thule AB och Feeling Stores AB. Styrelseledamot i Thule Deutschland Holding AB, Annehem Fastigheter AB, Nossegem AB, Combiplate AB, Thule Group AB, Combiplate Sweden AB, Jyma Slottsfastigheter AB och JYMA Fastigheter Stortorget 6 AB.
Äger mer än fem procent av andelarna i: Paramax Invest Ltd, PS Enterprice AB Innehav: 2 820 000 stamaktier
Xxxxxxxxx Xxxxx Styrelseledamot Född: 1945
Invald: 2013
Utbildning och erfarenhet: Studier i juridik och ekonomi. Vice VD i Xxxx Xxxxx Fastigheter AB. Tidigare VD Newsec Corporate Finance.
Pågående uppdrag: Styrelseordförande i Fastighets AB Centur, Alnova Balkongsystem AB, ByggaBo i Pajala AB och WFSS Förvaltning AB. Styrelseledamot i Xxxxxxxxx Xxxxx Consulting AB, NP3 Fastigheter AB, AlphaOhm AB, Bostadsrättsföreningen Vargen 7.
Uppdrag avslutade under de senaste fem åren: Styrelseordförande i Alnova Holding AB. Styrelseledamot i JB Förmedling AB.
Äger mer än fem procent av andelarna i: Xxxxxxxxx Xxxxx Consulting AB, Alnova Balkongsystem AB, Alnova Holding AB, AlphaOhm AB, Stintbäcken Produktion AB och Stintbäcken Fastighetsutveckling AB.
Innehav: 211 000 stamaktier
Xxxxxxx Xxxxxxxxx Styrelseledamot Född: 1972
Invald: 2013
Utbildning och erfarenhet: Civilingenjör, och riksdagsledamot Pågående uppdrag: Styrelseledamot i Idéstugan AB.
Uppdrag avslutade under de senaste fem åren: Bolagsman i Tankesultanerna Handelsbolag Äger mer än fem procent av andelarna i: Idéstugan AB.
Innehav: 208 000 stamaktier
Xxxxxxxx Xxxxx ledande befattningshavare består för närvarande av tre personer; Xxxxx Xxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx och Xxx Xxxxxxx. De nuvarande ledande befattningshavarna i Xxxxxxxx Xxxx, när dessa tillträdde sina befattningar samt födelseår, erfarenhet, aktieinnehav i Xxxxxxxx Xxxx per den 30 september 2013 samt pågående och tidigare uppdrag sedan fem år redovisas nedan. Uppdrag i Koncernen anges inte. Med aktieinnehav i Xxxxxxx omfattas eget, direkt och indirekt innehav samt närståendes innehav.
Xxxxx Xxxxxx
VD
Född: 1971
Tillträdde: 2013
Utbildning och erfarenhet: Civilingenjör. Tidigare VD för Tribona AB (publ), Xxxxxxxx Xxxx, Annehem Fastigheter AB.
Pågående uppdrag: Styrelseledamot i Montessori-Bjerred ek för.
Uppdrag avslutade under de senaste fem åren: Styrelseordförande i Tribona Trelleborg 1 AB, Tribona Klippan 1 AB, Tribona Klippan 2 AB, Tribona Linköping 1 AB, Tribona Umeå 1 AB, Tribona Sundsvall 1 AB, Tribona Borlänge 1 AB, Tribona Karlstad 1 AB, Tribona Järfälla 1 AB, Tribona Årsta 1 AB, Tribona Burlöv 1 AB, Tribona Kungälv 1 AB, Tribona Partille 1 AB, Tribona Växjö 1 AB, Tribona Holding II AB, Tribona Holding I AB, Tribona Holding III AB, Tribona Haninge 1 AB, Tribona Holding IV AB, Tribona Service AB, Tribona Västerås 2 AB, Tribona Holding 5 AB, Tribona Holding 6 AB, Tribona Holding 8 AB, Tribona Västerås 1 AB, Tribona Projekt 2 AB, Tribona Projekt 3 AB, Tribona Holding 9 AB, Tribona Projekt 1 AB, Tribona Helsingborg 1 AB och Tribona Projekt 4 AB, Äspinge Fastighets AB, Kundvagnen i Västerås AB, Kundvagnen Mellersta AB, Kundvagnen Kolven AB, Lönnbacken Fastigheter i Limhamn AB, Malmöoket AB, Xxxxxxxx Xxxx Fastigheter AB, Tornet Fastigheter i Landskrona AB, Xxxxxxxx Xxxx Bygg och Projekt AB, Fastighetsbolaget VP AB, Xxxxxxxx Xxxx Service AB, Tornet Fastighetsutveckling AB och Xxxxxxxx Xxxx Förvaltning AB. Styrelseledamot i United ScanDutch Fastigheter II AB, Annehem Fastigheter AB, Annehem Bygg och Projekt AB, Tornet i Landskrona AB, Annehem Hylliecentrum AB, Valborg på Limhamn Fastighets AB, Annehem Fastigheter och Projekt AB, Tornet Projekt Brandvakten AB, Tornet i Landskrona 2 AB, Brf Xxxxxxxx Xxxx i Limhamn Bersån, Brf Paviljongen i Limhamn, Brf Xxxxxxxx Xxxx i Limhamn Pergolan, Brf Allén i Limhamn, Brf Bageriet 1, Brf Bageriet 2, Xxxxxxxx Xxxx Paviljongen ek för, Xxxxxxxx Xxxx Pergolan ek för, Xxxxxxxx Xxxx Bersån ek för, Xxxxxxxx Xxxx Harmoni ek för.
Äger mer än fem procent av andelarna i: -
Innehav: 1 650 000 stamaktier, 4 000 preferensaktier och 1 000 000 teckningsoptioner
Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx Vice VD och Ekonomichef Född: 1976
Tillträdde: 2010
Utbildning och erfarenhet: Civilekonom. Ledande befattningar i telecombranschen.
Pågående uppdrag: Styrelseledamot i Nature to Life i Vellinge AB och Bostadsrättsföreningen Hunden AB
Uppdrag avslutade under de senaste fem åren: - Äger mer än fem procent av andelarna i: -
Innehav: 150 000 stamaktier samt 500 000 teckningsoptioner
Xxx Xxxxxxx Fastighetschef Född: 1971
Tillträdde: 2013
Utbildning och erfarenhet: Byggnadsingenjör. Erfarenhet från ledande befattningar i bygg- och fastighetsbranschen.
Pågående uppdrag: Styrelseledamot i Rya Golf AB.
Uppdrag avslutade under de senaste fem åren: Styrelseledamot i Bostadsrättsföreningen Åttingen och Bostadsrättsföreningen Ingelstad 6.
Äger mer än fem procent av andelarna i: -
Innehav: 63 549 stamaktier samt 429 000 teckningsoptioner
Bolagets revisor informeras löpande om Bolagets verksamhet bland annat genom regelbundna möten med bolagsledningen, utskickat styrelsematerial samt protokoll. Revisorn lämnar löpande synpunkter och rekommendationer till Xxxxxxxx styrelse och ledning. Detta prospekt har inte granskats av revisor. Däremot är finansiella rapporter över historisk finansiell information som återfinns i prospektet reviderade.
Vid årsstämman 2012 valdes revisionsbolaget Ernst & Xxxxx AB till revisor. Som huvudansvarig revisor utsågs auktoriserade revisorn Xxxxx Xxxxxxx. Xxxxx Xxxxxxx är medlem i FAR. Dessförinnan var Xxxxxx Xxxxxxxx vid Ernst & Young AB revisor i Bolaget. Xxxxxx Xxxxxxxx var under sin tid som revisor medlem i FAR.
Övrig information om styrelse och ledande befattningshavare
Samtliga Bolagets styrelseledamöter och ledande befattningshavare kan nås via Bolagets adress, Xxxxxxxx Xxxx AB (publ), Box 300 50, 200 61 Limhamn.
Ingen av Xxxxxxxx Xxxxx styrelseledamöter eller ledande befattningshavare har, med de undantag som redovisas nedan, under de senaste fem åren (i) dömts i bedrägerirelaterade mål,
(ii) försatts i konkurs eller varit styrelseledamöter eller ledande befattningshavare i bolag som försatts i konkurs eller likvidation, (iii) varit föremål för anklagelser eller sanktioner från myndigheter eller offentligrättsligt reglerade yrkessammanslutningar eller (IV) ålagts näringsförbud.
Xxxxxx Xxxxxxxxxx var VD och styrelseledamot i Nossegem AB som försattes i konkurs den 22 december 2008. Konkursen avslutades med överskott den 16 juni 2009, varvid bolaget trädde i likvidation. Vidare var Xxxxxx Xxxxxxxxxx styrelseordförande i Feeling Stores AB som försattes i konkurs den 15 september 2011. Konkursen avslutades utan överskott den 24 april 2013.
Inga familjeband föreligger mellan Xxxxxxxx styrelseledamöter och ledande befattningshavare. Ej heller föreligger några intressekonflikter eller potentiella sådana, varvid styrelseledamöters och ledande befattningshavares privata intressen skulle stå i strid med Bolagets intressen. Det föreligger inga begränsningar för styrelsens ledamöter att avyttra sina aktier i Xxxxxxx.
Ersättningar och förmåner till styrelse och ledande befattningshavare för räkenskapsåret 2012
På årsstämman i april 2012 beslutades att ersättningen till styrelsens externa ledamöter skulle uppgå till maximalt 400 000 kronor (400 000), varav 100 000 kronor (100 000) utgår till styrelsens ordförande. Under året totalt resultatförda arvoden uppgår till 400 000 kronor.
Ersättning utöver styrelsearvode har inte utgått för styrelsearbete. Inga pensionspremier eller liknande förmåner har erlagts för styrelsens ledamöter. Inga förmåner utgår till styrelsens ledamöter efter avslutat uppdrag. Beslut om styrelsearvode fattas av bolagsstämman.
Xx Xxxxxx, styrelsens ordförande | 100 000 |
Xxxx Xxxxxx, ledamot | 50 000 |
Xxxxxx Xxxxxxxxxx, ledamot | 50 000 |
Xxxxx Xxxxxx, ledamot | 50 000 |
Xxxx Xxxxxxxxx, ledamot1 | – |
Xxx Xxxxxxxxx, ledamot –
Xxxxxxxx Xxxxxxx, ledamot2 50 000
Xxxx Xxxxxxxx, ledamot2 50 000
Xxx-Xxxxx Xxxxxxxxxx, ledamot2 50 000
400 000
1 Xxxx Xxxxxxxxx erhöll under 2012 ersättning som VD.
2 Frånträtt 2012.
Löner och ersättningar till ledningen
Under 2012 uppbar VD 2 183 468 kronor i lön och förmåner. Xxxxxxxx Xxxxx nuvarande VD tillträdde sin befattning den 21 oktober 2013 och föregående VD tillträdde den 1 juni 2012. Ersättning till verkställande direktör under 2012 avser således ersättning till den tidigare VD:n och VD:n dessförinnan. VD:n uppbär ersättning med 200 000 kronor per månad och förmån av fri bil. Uppsägningstiden är sex månader. Under 2012 uppbar vice VD 814 000 kronor i lön och förmåner. Uppsägningstiden för Bolagets övriga ledande befattningshavare är tre månader vid uppsägning från befattningshavarens sida och sex månader vid uppsägning från Bolagets sida. Varken VD eller övriga ledande befattningshavare har rätt till avgångsvederlag.
Pensionspremien för övriga ledande befattningshavare, exklusive VD och Ekonomichef, baseras på ITP-planen. För VD och Ekonomichef avsätts ett månadsbelopp motsvarande 35 procent respektive 5 500 kronor av månadslönen till en tjänstepensionsförsäkring.
Under 2012 erbjöds samtliga anställda att förvärva teckningsoptioner, se vidare avsnittet Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden ovan.
Fram tills Bolaget ansökte hos NASDAQ OMX Stockholm om upptagande av Bolagets aktier till handel på NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad har Bolagets bolagsstyrning främst reglerats av aktiebolagslagen. Sedan Bolaget avgav sin ansökan till NASDAQ OMX Stockholm är även dess Regelverk för emittenter tillämpligt på Bolaget. Svensk kod för bolagsstyrning ska tillämpas av aktiebolag vars aktier är upptagna till handel på NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad. Som ett led i Bolagets börsanpassning efterlever därför Bolaget Koden sedan hösten 2013. Koden ska tillämpas fullt ut så snart som möjligt och senast i samband med den första årsstämma som hålls efter börsnoteringen. Det innebär främst att Bolaget först i samband med årsstämman 2014 kommer att inrätta en valberedning.
Bolaget inrättade i oktober 2013 två utskott, nämligen revisionsutskott och ersättningsutskott.
Aktieägarnas rätt att besluta i Bolagets angelägenheter utövas vid bolagsstämman som är Bolagets högsta beslutande organ. Stämman beslutar om fastställelse av resultat- och balansräkning, utdelning eller annan disposition av vinst eller förlust, ansvarsfrihet för styrelse och VD, ändring av bolagsordning, val av styrelse och revisor samt arvoden till styrelse och revisorer. Årsstämma ska hållas i Malmö. Ändringar i Bolagets aktiekapital beslutas av bolagsstämman, antingen direkt eller genom bemyndigande till styrelsen.
Bolaget har ännu inte utsett någon valberedning, eftersom Bolagets större ägare inte ansett någon sådan erforderlig. För att följa Koden måste en valberedning inrättas senast i samband med den första årsstämman efter att Bolagets aktier upptagits till handel på en reglerad marknad. Bolagets avsikt är att inrätta en valberedning i samband med årsstämman 2014.
Bolaget har två aktieägare vars innehav motsvarar mer än 10 procent av aktiekapitalet eller antalet röster. Dessa är Xxxx Xxxxxxxxx, privat och genom bolag, samt Östersjöstiftelsen.
Bolagets styrelse ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter. För närvarande har Bolaget sex styrelseledamöter, se avsnittet Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer. Styrelsens arbete leds av styrelseordföranden, Xx Xxxxxx. Styrelsen har dessutom en vice ordförande, Xxxx Xxxxxxxxx, som utövar styrelseordförandens uppgifter vid förfall för denne. Under 2012 hölls åtta sammanträden och hittills under 2013 har styrelsen hållit åtta sammanträden (härutöver har styrelsen fattat beslut per capsulam vid fyra tillfällen). Vid de styrelsesammanträden som hållits under 2013 har ledamöterna haft den närvaro som framgår nedan.
Ledamot | Närvaro 2013, antal styrelsesammanträden |
Bo Forsén | 8 |
Xxxxxxx Xxxxxxxxx* | 1 |
Xxxx Xxxxxxxxx | 8 |
Xxxxxxxxx Xxxxx** | 6 |
Sten Libell | 6 |
Xxxxxx Xxxxxxxxxx | 7 |
* Xxxxxx vid extra bolagsstämma den 30 september 2013
** Xxxxxx vid årsstämman den 23 april 2013
Bolaget har inom sig inrättat två utskott, nämligen revisionsutskott och ersättningsutskott.
Revisionsutskottet består av samtliga styrelsens ledamöter. Xx Xxxxxx är utskottets ordförande. Revisionsutskottets uppgifter är att
• övervaka Bolagets finansiella rapportering,
• övervaka effektiviteten i Bolagets interna kontroll och riskhantering med avseende på den finansiella rapporteringen,
• årligen utföra den utvärdering av behovet av en internrevision som det åligger styrelsen att göra,
• till bolagsstyrningsrapporten ta fram en beskrivning av de viktigaste inslagen i Bolagets system för intern kontroll och riskhantering i samband med den finansiella rapporteringen, inklusive en motivering till styrelsens ställningstagande huruvida Bolaget ska inrätta en internrevision eller inte,
• hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen,
• svara för beredningen av styrelsens arbete med att kvalitetssäkra Bolagets finansiella rapportering,
• fortlöpande träffa Bolagets revisor eller huvudansvariga revisor för att informera sig om revisionens inriktning och omfattning samt diskutera samordningen mellan den externa och interna revisionen och synen på Bolagets risker,
• fastställa riktlinjer för vilka andra tjänster än revision som Xxxxxxx får upphandla av Xxxxxxxx revisor,
• granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet, särskilt mot bakgrund av om revisorn tillhandahåller Xxxxxxx andra tjänster än revisionstjänster samt även i övrigt utvärdera revisionsinsatsen och informera Bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen,
• biträda valberedningen vid framtagande av förslag till revisor och arvodering av revisorsinsatsen samt
• utföra de övriga uppgifter som åläggs revisionsutskott i lag, Svensk kod för bolagsstyrning och övriga för Bolaget relevanta regler och föreskrifter.
Ersättningsutskottet består av Xx Xxxxxx och Xxxxxx Xxxxxxxxxx. Xx Xxxxxx är utskottets ordförande. Ersättningsutskottets uppgifter är att
• bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen, bland annat genom att för styrelsen föreslå de riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som årsstämman ska besluta om,
• följa och utvärdera pågående och under året beslutade program för rörliga ersättningar för bolagsledningen,
• följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som årsstämman fattar beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget, samt
• utföra de övriga uppgifter som åläggs ersättningsutskottet i Svensk kod för bolagsstyrning och övriga för Bolaget regler och föreskrifter.
Intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen
Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad säkerställa att Bolagets operativa strategier och mål följs upp och att ägarnas investeringar skyddas. Den interna kontrollen ska vidare tillse att den externa finansiella rapporteringen med rimlig säkerhet är tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar följs samt att alla de krav som ställs på ett bolag vars aktier är upptagna till handel på NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad efterlevs. Den interna kontrollmiljön omfattar huvudsakligen följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö
I Bolagets kontrollmiljö ingår organisationsstruktur, beslutsvägar, ansvar och befogenheter, vilka är klart definierade i en rad styrdokument. Av dessa styrdokument har arbetsordning för styrelsen (inkl. rapportinstruktion avseende den finansiella rapporteringen), VD-instruktion, finanspolicy, informationspolicy samt IT- och säkerhetspolicy fastställts av styrelsen för att uppnå en väl fungerande kontrollmiljö. Bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare har fastställts av bolagsstämman. Härutöver finns bland annat en ekonomihandbok som dokumenterar ekonomifunktionens rutiner. Ekonomihandboken, attestinstruktion och övriga styrdokument som inte fastställs av styrelsen eller stämman, fastställs av koncernledningen.
Bolagets kontrollmiljö består av en samverkan mellan styrelse, VD, ekonomichef och Bolagets revisor samt ersättnings- och revisionsutskotten. Kontrollen sker vidare genom ekonomihandbokens fastställda rapportrutiner som bland annat innefattar månatliga finansiella rapporter till styrelsen.
Riskbedömning
I Xxxxxxxx Xxxxx verksamhet förekommer strategiska risker, operativa risker, risker relaterade till efterlevnad av lagar och regler samt risker avseende finansiell rapportering. I riskbedömningen ingår att identifiera risker som kan uppstå i verksamheten. Bedömning av strategiska risker och risker avseende finansiell rapportering utförs främst av styrelse, revisionsutskott, VD och ekonomichef medan bedömning av övriga risker i större utsträckning även involverar Bolagets övriga ledning och andra befattningshavare i Koncernen. Styrelsen bedömer fortlöpande behovet av ytterligare styrdokument.
Kontrollaktiviteter
Kontrollaktiviteter begränsar identifierade risker och säkerställer korrekt och tillförlitlig finansiell rapportering. Detta sker bland annat genom kontroller i enlighet med de styrdokument som nämnts ovan men även genom att Koncernen exempelvis har beprövade, ändamålsenliga och robusta IT-verktyg för uppföljning och finansiell kontroll. Revisionsutskottet och styrelsen ansvarar för den interna kontrollen och uppföljningen av bolagsledningen. Detta sker genom både interna och externa kontrollaktiviteter samt genom återkommande översyn av Bolagets styrdokument. Finanspolicy, arbetsordning för styrelsen och VD-instruktion ses över årligen.
Information och kommunikation
Bolaget har en informationspolicy som syftar till att främja riktigheten i koncernens kommunikation, såväl externt som internt, och möjliggöra rapportering och återkoppling från verksamheten till styrelse och ledning. Informationspolicyn har gjorts tillgänglig och är känd för berörd personal.
Uppföljning
Xxxxxxxx Xxxx följer upp efterlevnaden av Bolagets styrdokument och rutiner för internkontroll. Bolagets revisionsutskott kommer återkommande att förses med rapporter från företagsledningen avseende internkontrollen. Styrelsen uppdateras månatligen om Bolagets resultat mot budget och mot senaste prognos samt om Bolagets och koncernens aktuella likviditet och väsentliga händelser. Kvartalsvis erhåller styrelsen resultat- och balansräkning, kassaflödesanalys och resultatprognos för innevarande år. Inför beslut om årsbokslut träffar styrelsen revisor utan att någon från ledningen är närvarande. Revisionsutskottet kommer att också att träffa revisorn regelbundet.
Styrelsen utvärderar årligen både sitt eget och VD:s arbete.
Särskild bedömning av behovet av internrevision
Xxxxxxxx Xxxx har inte någon internrevision. Styrelsen kommer framgent att årligen utvärdera behovet av en sådan funktion. Inför upptagande av Bolagets aktier till handel på NASDAQ OMX Stockholms huvudmarknad har styrelsen gjort bedömningen att det, med hänsyn till Bolagets storlek med förhållandevis få anställda och begränsat antal transaktioner, inte finns anledning att inrätta en formell internrevisionsavdelning.
Bolagsordning för Xxxxxxxx Xxxx AB (publ)
org. nr 556695-0738, antagen på extra bolagsstämma den 24 juni 2013
1 § Firma
Bolagets firma är Xxxxxxxx Xxxx AB. Bolaget är publikt (publ).
2 § Säte
Styrelsen har sitt säte i Malmö.
3 § Verksamhetsföremål
Bolaget ska förvärva, exploatera, bebygga och överlåta fastigheter, bedriva uthyrning av lägenheter, bedriva service och drift av fastigheter samt därmed jämförlig verksamhet.
4 § Aktiekapital
Bolagets aktiekapital skall uppgå till lägst 9 375 000 kronor och till högst 37 500 000 kronor.
5 § Antal aktier
5.1 Antal aktier och aktieslag
Antalet aktier skall vara lägst 30 000 000 och högst 120 000 000. Aktier kan utges i två serier, stamaktier och preferensaktier. Stamaktier och preferensaktier får emitteras till ett belopp motsvarande högst 100 procent av aktiekapitalet. Stamaktie medför en röst. Preferensaktie medför en tiondels röst.
5.2 Vinstutdelning
5.2.1 Preferensaktierna skall medföra företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning av tjugo (20) kronor per preferensaktie med kvartalsvis utbetalning om fem (5) kronor per preferensaktie. Avstämningsdagar för de kvartalsvisa utbetalningarna skall vara sista vardagen i mars, juni, september respektive december varje år. För det fall sådan dag inte är en bankdag,
d.v.s. dag som inte är lördag, söndag eller allmän helgdag eller beträffande betalning av skuldebrev inte är likställd med allmän helgdag i Sverige, skall avstämningsdagen vara närmast föregående bankdag. Utbetalning av utdelning skall ske tredje bankdagen efter avstämningsdagen.
5.2.2 Om ingen utdelning lämnats till preferensaktieägare, eller om årlig utdelning understigande tjugo (20) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år, skall preferensaktierna medföra rätt att av följande års utdelningsbara medel också erhålla Innestående Belopp, som det definieras nedan (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp, som det definieras nedan), innan utdelning på stamaktierna sker. Om ingen utdelning lämnas eller om årlig utdelning understigande tjugo (20) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år ankommer det på följande årsstämma att fatta beslut om fördelningen av den kvartalsvisa utbetalningen av Innestående Belopp. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till utdelning.
5.2.3 Vid varje enskilt kvartal läggs skillnaden mellan fem (5) kronor och eventuell lägre utbetald utdelning per preferensaktie, till ”Innestående Belopp”. För det fall utdelning på preferensaktie sker enligt beslut vid annan bolagsstämma än årsstämman skall utdelat belopp per preferensaktie dras från Innestående Belopp. Avdraget skall ske per den dag då utbetalning sker till preferensaktieägare och därvid anses utgöra reglering av den del av Innestående Belopp som uppkommit först i tiden. Innestående Belopp skall räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om tio (10) procent (”Uppräkningsbeloppet”), varvid uppräkning skall ske med början från den kvartalsvisa tidpunkt då utbetalning av utdelningen skett och baseras på skillnaden mellan fem (5) kronor och den vid samma kvartalsvisa tidpunkt utbetalade lägre utdelningen per preferensaktie. För det fall denna beräkning sker vid en annan tidpunkt än vid ett helt årtal räknat från dag då tillägg respektive avdrag har skett från Innestående Belopp, skall uppräkning av belopp som lagts till eller dragits ifrån ske med ett
belopp motsvarande uppräkningsfaktorn multiplicerad med den kvotdel av året som har förflutit. Upplupet Uppräkningsbelopp läggs till Innestående Belopp och skall därefter ingå i beräkningen av Uppräkningsbeloppet.
5.3 Emissioner
5.3.1 Vid ökning av aktiekapitalet genom kontantemission eller kvittningsemission har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna på så vis att en gammal aktie ger företrädesrätt till en ny aktie av samma slag, att aktier som inte tecknas av de i första hand berättigade aktieägarna skall erbjudas samtliga aktieägare samt att, om inte hela antalet aktier som tecknas på grund av sistnämnda erbjudande kan ges ut, aktierna skall fördelas mellan tecknarna i förhållande till det antal aktier de förut äger och, i den mån detta inte kan ske, genom lottning.
5.3.2 Vid ökning av aktiekapitalet genom kontantemission eller kvittningsemission av endast ett aktieslag har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna endast i förhållande till det antal aktier av detta slag som de förut äger. Vad som sagts ovan skall inte innebära någon inskränkning i möjligheten att fatta beslut om kontantemission eller kvittningsemission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
5.3.3 Beslutar bolaget att genom kontantemission eller kvittningsemission ge ut teckningsoptioner eller konvertibler har aktieägarna företrädesrätt att teckna teckningsoptioner eller konvertibler som om emissionen gällde de aktier som kan komma att nytecknas på grund av optionsrätten eller bytas ut mot konvertiblerna.
5.3.4 Ökning av aktiekapitalet genom fondemission får ske genom utgivande av stamaktier eller preferensaktier. Därvid gäller att endast stamaktieägarna har rätt till de nya aktierna. Fondaktierna fördelas mellan stamaktieägarna i förhållande till det antal stamaktier de förut äger.
5.4 Inlösen
5.4.1 Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan från och med år 2015 äga rum efter beslut av bolagsstämma genom inlösen av preferensaktier enligt följande grunder.
5.4.2 Bolagsstämman bestämmer det antal preferensaktier som varje gång skall inlösas, varvid inlösen skall ske pro rata i förhållande till det antal preferensaktier som varje preferensaktieägare äger vid tidpunkten för bolagsstämmans beslut om inlösen. Om fördelningen enligt ovan inte går jämnt ut skall styrelsen besluta om fördelningen av överskjutande preferensaktier som skall inlösas. Om beslutet biträds av samtliga preferensaktieägare kan dock stämman besluta vilka preferensaktier som skall inlösas.
5.4.3 Innehavare av till inlösen bestämd preferensaktie skall vara skyldig att tre månader efter det att han underrättats om inlösningsbeslutet mottaga lösen för aktien med ett belopp beräknat som summan av ett Basbelopp, som det definieras nedan plus Innestående Belopp enligt punkt
5.2 (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp till och med den dag då lösenbeloppet förfaller till betalning). Om inlösenbeslutet fattas senast den 31 december 2018 skall Basbeloppet uppgå till 130 procent av teckningskursen till vilken preferensaktien emitterades vid den första emissionen av preferensaktier. Om inlösenbeslutet fattas mellan den
1 januari 2019 och den 31 december 2020 skall Basbeloppet uppgå till 120 procent av teckningskursen till vilken preferensaktien emitterades vid den första emissionen av preferensaktier. Om inlösenbeslutet fattas efter den 31 december 2020 skall Basbeloppet uppgå till 110 procent av teckningskursen till vilken preferensaktien emitterades vid den första emissionen av preferensaktier. Från den dag lösenbeloppet förfaller till betalning upphör all uppräkning därå enligt punkt 5.2.3.
5.5 Bolagets upplösning
Upplöses bolaget skall varje preferensaktie medföra rätt att ur bolagets behållna tillgångar erhålla ett belopp motsvarande 130 procent av teckningskursen till vilken preferensaktien
emitterades vid den första emissionen av preferensaktier samt eventuellt Innestående Belopp (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp) enligt punkt 5.2, jämnt fördelat på varje preferensaktie, innan utskiftning sker till ägarna av stamaktierna. Preferensaktie skall i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel.
6 § Räkenskapsår
Bolagets räkenskapsår skall vara kalenderår.
7 § Styrelse
Styrelsen skall, till den del den utses av bolagsstämman, bestå av lägst tre (3) och högst tio (10) styrelseledamöter och inga styrelsesuppleanter.
8 § Revisor
Bolaget ska ha lägst en och högst två revisorer med högst lika många suppleanter. Revisor och suppleant, om sådan utses, ska vara auktoriserad. Till revisor får även registrerat revisionsbolag utses.
9 § Kallelse till bolagsstämma
Kallelse till bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska annonseras i Dagens Industri.
Aktieägare, som vill delta i bolagsstämman, ska dels vara upptagen i utskrift av hela aktieboken avseende förhållandena fem vardagar före stämman, dels göra anmälan till bolaget senast klockan 12.00 den dag som anges i kallelsen till stämman. Sistnämnda dag får inte vara söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och inte infalla tidigare än femte vardagen före stämman.
Aktieägare får vid bolagsstämma medföra ett eller två biträden, dock endast om aktieägaren gjort anmälan härom enligt föregående stycke.
10 § Ärenden på årsstämma
Vid årsstämma skall följande ärenden förekomma till behandling:
1. val av ordförande vid stämman;
2. upprättande och godkännande av röstlängd;
3. godkännande av dagordningen;
4. val av en eller två justeringspersoner att underteckna protokollet;
5. prövning av om stämman blivit behörigen sammankallad;
6. framläggande av årsredovisning och revisionsberättelse samt, i förekommande fall, koncernredovisning och koncernrevisionsberättelse;
7. beslut om fastställande av resultaträkning och balansräkning samt, i förekommande fall, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning;
8. beslut om dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen;
9. beslut om ansvarsfrihet åt styrelseledamöter och, i förekommande fall, verkställande direktör;
10. fastställande av antalet styrelseledamöter och, i förekommande fall, antalet revisorer och revisorssuppleanter;
11. fastställande av arvoden åt styrelsen och revisorerna;
12. val av styrelseledamöter och, i förekommande fall, revisorer och revisorssuppleanter; och
13. annat ärende som ankommer på årsstämman enligt aktiebolagslagen eller bolagsordningen.
11 § Avstämningsförbehåll
Bolagets aktier skall vara registrerade i ett avstämningsregister enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument.
Legala frågor och övrig information
Bolagets firma är Xxxxxxxx Xxxx AB. Bolagets organisationsnummer är 556695-0738. Det har sitt säte i Malmö och bildades i Sverige i december 2005 och registrerades av Bolagsverket samma månad. Bolaget har bedrivit verksamhet sedan 2006. Bolaget är ett publikt aktiebolag som regleras av aktiebolagslagen (2005:551). Styrelsen ska ha sitt säte i Malmö och Bolagets registrerade adress är Box 30050, 000 00 Xxxxxxx, Xxxxxxx.
Föremålet för Bolagets verksamhet ska enligt bolagsordningen vara att förvärva, exploatera, bebygga och överlåta fastigheter, bedriva uthyrning av lägenheter, bedriva service och drift av fastigheter samt därmed jämförlig verksamhet.
Samarbets- och serviceavtal
Bolaget har 2009 genom dotterbolag ingått samarbetsavtal och serviceavtal med Brf Paviljongen i Limhamn och Brf Allén i Limhamn. Samarbetsavtalet är upprättat så att alla som äger fast egendom inom Xxxxxxxx Xxxxx område för livsstilsboende i Limhamn får ansluta sig till samarbetsavtalet om Xxxxxxxx Xxxx begär det. Även ägare till fastigheter utanför det aktuella området kan anslutas på Xxxxxxxx Xxxxx begäran om övriga parter i avtalet godkänner det. Bolaget är genom dotterbolag skyldigt att tillhandahålla boende på fastigheter vars ägare har anslutit sig till samarbetsavtalet en rad tjänster såsom spa, restaurang, biograf och trädgård. Samarbetsavtalet gäller i 45 år och innehåller vissa begränsningar i möjligheterna till uppsägning.
Serviceavtalet reglerar främst bostadsrättsföreningarnas skyldighet att betala serviceavgift för de tjänster som enligt samarbetsavtalet tillhandahålls. Serviceavgiften är indexerad och följer konsumentprisindex, KPI. Giltighetstiden är densamma som för samarbetsavtalet.
Hyresavtal
Hyresavtal med Brf Paviljongen
Bolaget har 2009 genom dotterbolag ingått hyresavtal med Brf Paviljongen i Limhamn som äger huvudbyggnaden på Xxxxxxxx Xxxxx livsstilsboende i Limhamn. Hyresavtalet ger Xxxxxxxx Xxxx genom dotterbolag rätt att utnyttja lokaler för att till de boende i livsstilsboendet i Limhamn kunna erbjuda bland annat spa, restaurang och butiker samt rätt att utnyttja samtliga ytor utomhus. 70 procent av hyran är indexerad och följer KPI. Hyresavtalet gäller i 25 år.
Bolaget har 2013 genom dotterbolag ingått hyresavtal med Malmö stad som ger Malmö stad rätt att nyttja 2 124 kvm lokal i fastigheten Malmö Tuppen 15. 75 procent av hyran är indexerad och följer KPI. Hyresavtalet gäller i 20 år.
Förvärvsavtal
Förvärv av fastigheten Malmö Tuppen 15
Xxxxxxxx Xxxx Förvaltning AB har den 19 oktober 2012 ingått köpeavtal avseende fastigheten Malmö Tuppen 15. Köpeskillingen för fastigheten var 110 miljoner kronor och tillträdesdag var 10 januari 2013. Avtalet innehåller garantier som får betraktas som sedvanliga.
Förvärv av Bostads AB Gröningen
Xxxxxxxx Xxxx Herrgården AB har den 18 december 2012 ingått aktieöverlåtelseavtal avseende samtliga aktier i Bostads AB Gröningen med tillträdesdag den 28 december 2012. Bostads AB Gröningen är ägare till fastigheter i Herrgården i Rosengård i Malmö. Köpeskillingen för aktierna baserades på ett fastighetsvärde om 280 miljoner kronor.
Miljönämnden har den 22 februari 2010 utfärdat ett föreläggande avseende fastigheter ägda av Bostads AB Gröningen. De arbeten som enligt föreläggandet skulle åtgärdas innan den 31 december 2012 ska enligt aktieöverlåtelseavtalet vara utförda och kostnaden därför bäras av säljaren. Säljaren har vidare åtagit sig att hålla köparen skadeslös från direkta skador som orsakas av krav från myndighet för det fall de arbeten som omfattas av det aktuella föreläggandet inte är utförda innan den 31 december 2012. Till följd av att arbetena som enligt föreläggandet skulle åtgärdas har utförts har föreläggandet upphävts i sin helhet den 27 augusti 2013.
Vidare har säljaren innan Bolagets förvärv genomfört en OVK som godkänts med förbehåll om att nästa OVK måste uppfylla en rad närmare angivna kriterier.
Avtalet innehåller garantier som får betraktas som sedvanliga. Säljarens ansvar för garantibrister är begränsat. Denna begränsning gäller dock inte vissa avvikelser från garantierna avseende äganderätt till aktier eller fastigheter samt skatt.
Förvärv av AB Markarydsbostäder och Fastighet AB Ostbrickan
Xxxxxxxx Xxxx Xxxxxx AB har den 22 maj 2013 ingått aktieöverlåtelseavtal avseende samtliga aktier i AB Markarydsbostäder respektive Fastighets AB Ostbrickan med tillträdesdag den 20 augusti 2013. Målbolagen är ägare till fastigheter i Markaryd respektive Linköping med ett underliggande fastighetsvärde om 910 miljoner kronor.
Det framgår av miljögarantierna i avtalet att radonnivåerna i fastigheterna som ägs av Fastighets AB Ostbrickan kan överstiga gällande gränsvärden. Säljarna har åtagit sig särskilt att, på säljarnas bekostnad, se till att de 150 radonfläktar som fanns installerade i fastigheter ägda av Fastighets AB Ostbrickan var fungerande senast den 30 september 2013 samt att senast samma datum installera ytterligare radonfläktar i vissa fastigheter. Detta villkor har uppfyllts av säljarna. Se vidare information under avsnittet Riskfaktorer – Miljörisker. I övrigt innehåller avtalet garantier som får betraktas som sedvanliga. Säljarens ansvar för garantibrister är begränsat. Denna beloppsbegränsning gäller dock inte vid avvikelser från garantierna avseende äganderätt till aktier eller fastigheter samt avseende interna avtal, OVK eller skatt.
Entreprenadavtal
Bostads AB Gröningen har den 16 oktober 2013 ingått ett entreprenadavtal med en entreprenör avseende renovering av badrum, WC samt kök i fastigheter i Herrgården i Rosengård i Malmö. Arbetena utförs på generalentreprenad och för entreprenaden gäller Allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader, AB 04. Arbetena ska vara färdigställda senast den 31 december 2014. Både Xxxxxxx AB Gröningen och entreprenören ska ställa säkerhet för sina förpliktelser i form av en moderbolagsborgen utställd av respektive bolags moderbolag.
Förlikningsavtal
Bolaget och dotterbolag har under 2013 ingått ett förlikningsavtal med en entreprenör avseende vissa avtal och affärsuppgörelser relaterade till uppförande av byggnaden på Xxxxxxxx Xxxxx livsstilsboende i Limhamn. Förlikningen innebär att Xxxxxxxx Xxxx ska betala en ersättning till entreprenören, av vilken fem miljoner kronor jämte ränta återstår att betala. Entreprenören ansvarar alltjämt för fel uppkomna under garanti- och ansvarstid för respektive entreprenadkontrakt.
Exploateringsavtal
Mellan Xxxxxxxx Xxxx Fastigheter AB och Malmö kommun ingicks den 26 september 2007 ett exploateringsavtal avseende främst det område där Xxxxxxxx Xxxxx livsstilsboende i Limhamn kommit att uppföras. Enligt avtalet överlåts markområden som enligt föreslagen detaljplan utgör allmän platsmark till kommunen och för dessa lämnar Xxxxxxxx Xxxx vissa garantier avseende nyttjanderätt, servitut, markföroreningar och arkeologi. Kommunen ska vidare få servitut i den utsträckning det är nödvändigt. Berörda fastigheter är belägna i direkt anslutning till Limhamns kalkbrott och Xxxxxxxx Xxxx åtar sig i anledning av detta att vidta vissa åtgärder i samband med
byggnationen på och vid överlåtelse av fastigheterna. Xxxxxxxx Xxxx ska ombesörja och bekosta all projektering och utföra arbetena samt vidta nödvändiga åtgärder för att inrätta gemensamhetsanläggningar. Xxxxxxxx Xxxx ska vidare ersätta kommunen för dess verkliga kostnad för projektering, upphandling och anläggande av allmän platsmark inom vissa områden. Genom andelsöverlåtelse har Bolagets förpliktelser med anledning av exploateringsavtalet överförts till bostadsrättsföreningen Allén i Limhamn och Bostadsrättsföreningen Paviljongen i Limhamn.
Andelsöverlåtelseavtal
Tre bolag i Koncernen har i mars 2011 ingått ett andelsöverlåtelseavtal med Brf Allén i Limhamn avseende överlåtelse av samtliga andelar i den ekonomiska föreningen Xxxxxxxx Xxxx Harmoni ek. för. till bostadsrättsföreningen till en köpeskilling om 238 263 798 kronor. Xxxxxxxx Xxxx Harmoni ek. för. ägde fastigheten Malmö Xxxxxxxxxxxxxxx 0. Föreningen har därefter fusionerats med bostadsrättsföreningen, som på fastigheten låtit uppföra en byggnad för det boendekoncept som utvecklats av Koncernen. Xxxxxxxx Xxxx Harmoni ek. för. beställde av den anledningen en entreprenad för uppförande av byggnaden av Xxxxxxxx Xxxx Xxxx och Projekt AB. Säljarna lämnade enligt avtalet garantier som får betraktas som sedvanliga. Dessa garantier, bortsett från säljarens garantier vad avser skatt, kan inte längre åberopas. Bostadsrättsföreningen garanterar enligt avtalet att bostadsrättsföreningen eller Xxxxxxxx Xxxx Harmoni ek. för. kommer att bekosta och vidta samtliga åtgärder och ansvara för samtliga förpliktelser som avser och berör fastigheten i det exploateringsavtal som Xxxxxxxx Xxxx Fastigheter AB har ingått med Malmö kommun. Av de totala förpliktelserna enligt exploateringsavtalet avser 16,2 procent fastigheten. Det innebär att 16,2 procent av förpliktelserna enligt det avtal som nämns ovan inte längre åvilar något bolag i Koncernen.
Finansieringsavtal
Xxxxxxxx Xxxx och ett antal dotterbolag har ingått avtal om kreditfaciliteter på totalt cirka 1 081 miljoner kronor med tre banker. Härutöver finns i Koncernen checkkredit och andra lån i den löpande affärsverksamheten. Bolagets genomsnittliga räntenivå per den 30 september 2013 var 3,6 procent. 1,3 procent av Bolagets räntebärande skulder har en kreditbindningstid på mindre än ett år, 5,9 procent en kreditbindningstid på 1-2 år, 3,9 procent en kreditbindningstid på 3-4 år, 79,7 procent en kreditbindningstid på 4-5 år och 9,3 procent en kreditbindningstid på mer än
5 år. Xxxxxxxx Xxxx har lämnat moderbolagsgarantier för kreditfaciliteter som uppgår till 650 miljoner kronor. Såvitt avser kreditfaciliteterna har bankerna vidare säkerhet i de fastigheter som ägs av respektive låntagande dotterbolag samt, i viss omfattning, pant i aktier, rättigheterna enligt vissa avtal, bankkonton, rättigheter enligt försäkringar och internreverser.
Låntagarna har lämnat åtaganden till bankerna i varierande grad i facilitetsavtalen. De finansiella åtaganden som har lämnats avser belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad men omfattning och nivå varierar från avtal till avtal. Härutöver har låntagarna lämnat vissa informationsåtaganden och åtaganden avseende verksamheten. Vidare har parterna på låntagarsidan lämnat garantier som får betraktas som sedvanliga, vilka i flera fall upprepas kontinuerligt under respektive avtals löptid. Avtalen innehåller i varierande grad även rättigheter för bankerna att kompensera sig för kostnadsökningar och rättigheter för bankerna att syndikera lånen eller överlåta sin fordran till annan.
Rättsliga förfaranden och skiljeförfaranden
Xxxxxxxx Xxxx är inte och har inte under de senaste tolv månaderna varit part i några rättsliga förfaranden eller skiljeförfaranden (inklusive icke avgjorda ärenden) som nyligen har haft eller skulle kunna få betydande effekter på Xxxxxxxx Xxxxx finansiella ställning eller lönsamhet. Xxxxxxxx Xxxxx styrelse känner inte heller till några omständigheter som skulle kunna leda till att någon sådant rättsligt förfarande eller skiljeförfarande skulle kunna uppkomma. Det kan däremot inte uteslutas att Xxxxxxx kan komma att bli inblandat i sådana tvister i framtiden.
Xxxxxxxx Xxxx innehar för branschen sedvanliga företags- och fastighetsförsäkringar. Med hänsyn tagen till verksamhetens art och omfattning bedömer Xxxxxxxx Xxxxx styrelse att
Koncernens försäkringsskydd är tillfredsställande. Bolaget kan emellertid inte lämna några garantier för att förluster inte uppstår eller att krav inte framställs som går utöver vad som täcks av nuvarande försäkringar.
Xxxxxxxx Xxxxx verksamhet är inte i något väsentligt hänseende beroende av något patent eller någon licens. De immateriella rättigheter av större värde som finns i Bolaget är varumärket Xxxxxxxx Xxxx och Bolagets boendekoncept.
Xxxxxxxx Xxxx har ingått avtal med MCJ Holding, som vid tiden för avtalets ingående var en av huvudägarna i Bolaget, avseende fastighetsskötsel och konsultuppdrag inom verksamhetsutveckling. Avtalet har skett på marknadsmässiga villkor. Totalt fakturerat belopp är för verksamhetsåret 2011 788 000 kronor och för verksamhetsåret 2010 1 079 000 kronor. Konsultavtalet löpte ut per den 30 november 2011. I maj 2012 avyttrade MCJ Holding AB samtliga sina aktier, motsvarande en ägarandel om 31,3 procent av aktierna i Xxxxxxxx Xxxx.
Bortsett från ovanstående har Bolaget inte genomfört några transaktioner med närstående under de tre senaste räkenskapsåren samt innevarande period.
Intyg om fastighetsvärdering har inhämtats från de oberoende värderingsinstituten Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB med adress Xxxxxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxx AB med adress Xxxxxxx Xxxx 00, 000 00 Xxxxxxxxx och Forum Fastighetsekonomi AB med adress Xxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxxx. Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB, Savills Sweden AB och Forum Fastighetsekonomi AB har samtyckt till att fastighetsvärderingarna tagits in i Prospektet. Ingen av de personer som har deltagit i arbetet med värderingarna hos Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB, Savills Sweden AB respektive Forum Fastighetsekonomi AB har, såvitt Xxxxxxxx Xxxx känner till, något väsentligt intresse i Xxxxxxxx Xxxx. Se vidare avsnittet Information till investerare ovan.
Dokument tillgängliga för granskning
Kopior av följande dokument finns under hela Prospektets giltighetstid tillgängliga på Bolagets webbplats, xxx.xxxxxxxxxxxx.xx och kan under samma period granskas på Xxxxxxxx Xxxxx huvudkontor, Xxxxxxxxxxxxxxx 0X, Xxxxxxx, på ordinarie kontorstid under vardagar:
• bolagsordning för Xxxxxxxx Xxxx.
• värderingsintyg som utfärdats av oberoende sakkunnig värderingsman och som beställts av Xxxxxxxx Xxxx med anledning av Prospektet,
• årsredovisningar för åren 2010, 2011 och 2012, jämte revisionsberättelser för samma räkenskapsår,
• delårsrapport för 1 januari till 30 september 2013 jämte revisorns granskningsrapport,
• delårsrapport för 1 januari till 30 september 2012, samt
• Prospektet.
Xxxxxxxx Xxxx är moderbolag i Koncernen. Av nedanstående koncernstruktur framgår samtliga dotterföretag med uppgift om firma, organisationsnummer, samt Xxxxxxxx Xxxxx kapital- och röstandel.
Samtliga dotterbolag i Koncernen är bildade och har sin verksamhet i Sverige.
Nedan följer en sammanfattning av vissa svenska skattefrågor som aktualiseras med anledning av Erbjudandet. Sammanfattningen är baserad på gällande lagstiftning och är endast avsedd som allmän information. Sammanfattningen omfattar inte värdepapper som innehas av handelsbolag eller som innehas som lagertillgångar i näringsverksamhet och inte heller de särskilda reglerna för skattefri kapitalvinst (inklusive avdragsförbud vid kapitalförlust) i bolagssektorn som kan bli tillämpliga då aktieägare innehar aktier som anses näringsbetingade. Särskilda skatteregler gäller för vissa typer av företag. Beskattningen av varje enskild aktieägare beror på aktieägarens speciella situation. Varje aktieägare bör därför rådfråga en skatterådgivare för att få information om de särskilda konsekvenser som kan uppstå i det enskilda fallet, inklusive tillämpligheten och effekten av utländska regler och skatteavtal.
Obegränsat skattskyldiga i Sverige
Fysiska personer
För fysiska personer beskattas utdelning på marknadsnoterade aktier i inkomstslaget kapital. Skattesatsen i inkomstslaget kapital är 30 procent. För fysiska personer som är obegränsat skattskyldiga i Sverige innehålls normalt preliminär skatt på utdelning med 30 procent. Den preliminära skatten innehålls av Euroclear Sweden AB eller, när det gäller förvaltarregistrerade aktier, av den svenska förvaltaren.
När marknadsnoterade aktier säljs eller på annat sätt avyttras kan en skattepliktig kapitalvinst eller en avdragsgill kapitalförlust uppstå i inkomstslaget kapital. Skattesatsen i inkomstslaget kapital är 30 procent. Kapitalvinsten eller kapitalförlusten beräknas normalt som skillnaden mellan försäljningsersättningen, efter avdrag för försäljningsutgifter, och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet för alla aktier av samma slag och sort beräknas gemensamt med tillämpning av genomsnittsmetoden. Vid försäljning av marknadsnoterade aktier får omkostnadsbeloppet alternativt bestämmas enligt schablonmetoden till 20 procent av försäljningsersättningen efter avdrag för försäljningsutgifter.
Kapitalförluster på marknadsnoterade aktier är fullt ut avdragsgilla mot skattepliktiga kapitalvinster på aktier och andra marknadsnoterade delägarrätter, förutom andelar i investeringsfonder som endast innehåller svenska fordringsrätter, så kallade räntefonder. Kapitalförluster på marknadsnoterade aktier som inte kan kvittas på detta sätt får dras av med upp till 70 procent mot övriga inkomster i inkomstslaget kapital. Uppkommer underskott i inkomstslaget kapital medges skattereduktion mot kommunal och statlig inkomstskatt samt fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift. Skattereduktion medges med 30 procent av den del av underskottet som inte överstiger 100 000 kronor och 21 procent av resterande del. Ett sådant underskott kan inte sparas till senare beskattningsår.
Aktiebolag
För ett aktiebolag beskattas alla inkomster, inklusive skattepliktig kapitalvinst och utdelning, i inkomstslaget näringsverksamhet med en skattesats om 22 procent. Kapitalvinster och kapitalförluster beräknas på samma sätt som beskrivits ovan avseende fysiska personer. Avdragsgilla kapitalförluster på aktier får endast dras av mot skattepliktiga kapitalvinster på aktier och andra delägarrätter. En sådan kapitalförlust kan även, om vissa villkor är uppfyllda, kvittas mot kapitalvinster i bolag inom samma koncern, under förutsättning att koncernbidragsrätt föreligger mellan bolagen. En kapitalförlust som inte kan utnyttjas ett visst år får sparas utan begränsning i tid och kvittas mot skattepliktiga kapitalvinster på aktier och andra delägarrätter under efterföljande beskattningsår.
Begränsat skattskyldiga aktieägare
För aktieägare som är begränsat skattskyldiga i Sverige och som erhåller utdelning på aktier i ett svenskt aktiebolag uttas normalt svensk kupongskatt. I Sverige verkställs avdraget för kupongskatt normalt av Euroclear Sweden AB eller, beträffande förvaltarregistrerade aktier, av förvaltaren.
Skattesatsen är 30 procent. Skattesatsen är dock i allmänhet reducerad för aktieägare bosatta i andra jurisdiktioner genom skatteavtal som Sverige ingått med vissa andra länder för undvikande av dubbelbeskattning. Flertalet av Sveriges skatteavtal möjliggör nedsättning av den svenska skatten till avtalets skattesats direkt vid utdelningstillfället om erforderliga uppgifter om den utdelningsberättigade föreligger.
I de fall 30 procent kupongskatt innehållits vid utbetalning till en person som har rätt att beskattas enligt en lägre skattesats eller för mycket kupongskatt annars innehållits, kan återbetalning begäras hos Skatteverket före utgången av det femte kalenderåret efter utdelningen.
Aktieägare som är begränsat skattskyldiga i Sverige och som inte bedriver verksamhet från fast driftställe i Sverige kapitalvinstbeskattas normalt inte i Sverige vid avyttring av aktier. Aktieägare kan emellertid bli föremål för beskattning i sin hemviststat. Enligt en särskild skatteregel kan emellertid fysiska personer som är begränsat skattskyldiga i Sverige bli föremål för svensk beskattning vid försäljning av aktier om de vid något tillfälle under avyttringsåret eller de tio föregående kalenderåren har varit bosatta eller stadigvarande vistats i Sverige. Tillämpligheten av denna regel är dock i flera fall begränsad av skatteavtal mellan Sverige och andra länder.
Finansiella rapporter över historisk finansiell information
Nedan följer historisk finansiell information för Xxxxxxxx Xxxx-koncernen avseende räkenskapsåren 2010, 2011 och 2012. Informationen har kompletterats i förhållande till tidigare offentliggjord information i syfte att anpassa den till hur delårsrapporten för januari - september 2013 utformats samt ge tilläggsupplysningar. Justeringarna består i ändrade rubriceringar, utvecklande information och redaktionella ändringar. Inga totalbelopp har ändrats. Tilläggen och ändringarna påverkar, enligt Bolagets bedömning, inte den bild av Xxxxxxxxx som skapats av tidigare offentliggjord information.
Rapport över totalresultat för Koncernen | ||||
2012-01-01 | 2011-01-01 | 2010-01-01 | ||
-2012-12- | ||||
Belopp i Tkr | Not | 31 | -2011-12-31 | -2010-12-31 |
Intäkter | 1 | 247 355 | 25 971 | 132 285 |
2, 3, 4, | ||||
Kostnader | 0 | -000 000 | -35 629 | -132 491 |
Driftsnetto | 37 355 | -9 658 | -206 | |
Försäljnings- och administrationskostnader | 4, 5 | -13 742 | -12 643 | -20 231 |
Övriga rörelsekostnader | 5 | -1 230 | -1 125 | -828 |
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 48 581 | - | - | |
Rörelseresultat | 70 964 | -23 426 | -21 265 | |
Finansiella intäkter | 6 | 537 | 430 | 316 |
Finansiella kostnader | 7 | -141 | -412 | -769 |
Orealiserade värdeförändringar derivat | -644 | - | - | |
Finansnetto | -248 | 18 | -453 | |
Resultat före skatt | 70 716 | -23 408 | -21 718 | |
Aktuell skatt | 0 | -1 | 0 | |
Uppskjuten skatt | 8 | -10 546 | ||
Årets resultat | 60 170 | -23 409 | -21 718 | |
Årets resultat hänförligt till: | ||||
Moderbolagets aktieägare | 60 170 | -23 409 | -21 718 | |
Övrigt totalresultat | - | - | - | |
Årets totalresultat | 60 170 | -23 409 | -21 718 | |
Årets totalresultat hänförligt till: | ||||
Moderbolagets aktieägare | 60 170 | -23 409 | -21 718 | |
Resultat per aktie före utspädning: | 9 | 1,62 | -0,63 | -0,59 |
Resultat per aktie efter utspädning | 1,56 | -0,63 | -0,59 | |
Rapport över finansiell ställning för Koncernen | ||||
Belopp i Tkr | Not | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
TILLGÅNGAR | ||||
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Konceptutveckling | 10 | 6 136 | 5 604 | 6 275 |
6 136 | 5 604 | 6 275 | ||
Materiella anläggningstillgångar Inventarier | 11 | 2 878 | 4 148 | 5 629 |
Förvaltningsfastigheter | 12 | 540 841 | 264 788 | 159 129 |
543 719 | 268 936 | 164 758 | ||
Summa anläggningstillgångar | 549 855 | 274 540 | 171 033 | |
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar | ||||
Andelar i Brf | 13 | 33 419 | 19 000 | 33 400 |
Kundfordringar | 21 908 | 1 423 | 1 692 | |
Förutbetalda kostnader | 14 | 24 977 | 24 404 | 24 048 |
Övriga fordringar | 15 | 3 829 | 2 272 | 3 745 |
Likvida medel | 84 133 | 47 099 | 62 885 | |
Kassa och bank | 63 623 | 18 173 | 40 419 | |
Summa omsättningstillgångar | 147 756 | 65 272 | 103 304 | |
SUMMA TILLGÅNGAR | 000 000 | 000 812 | 274 337 | |
EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Aktiekapital | 11 600 | 11 600 | 11 600 | |
Övrigt tillskjutet kapital | 127 816 | 127 816 | 127 816 | |
Balanserade vinstmedel | 33 181 | -27 246 | -3 837 | |
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 172 597 | 112 170 | 135 579 | |
Summa eget kapital | 172 597 | 112 170 | 135 579 | |
SKULDER Långfristiga skulder | ||||
Uppskjuten skatteskuld | 10 546 | - | - | |
Långfristiga räntebärande skulder | 16 | 403 500 | 37 000 | 37 000 |
Summa långfristiga skulder | 414 046 | 37 000 | 37 000 | |
Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder | 16 | 16 187 | 120 051 | 37 198 |
Leverantörsskulder | 55 600 | 32 268 | 27 876 | |
Aktuell skatteskuld | 0 | 1 | 10 | |
Övriga skulder | 17 | 413 | 10 647 | 5 510 |
Derivat | 644 | - | - | |
Upplupna kostnader | 18 | 38 124 | 27 675 | 31 164 |
Summa kortfristiga skulder | 110 968 | 190 642 | 101 758 | |
Summa skulder | 000 000 | 000 642 | 138 758 | |
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 000 000 | 000 812 | 274 337 | |
Ställda säkerheter | 19 | 441 687 | 130 125 | 137 650 |
Eventualförpliktelser | 19 | 27 000 | 23 000 | 25 000 |
Rapport över förändringar i eget kapitel för Koncernen
Aktie- kapital | Övrigt tillskjutet kapital | Balanserade vinstmedel inkl. periodens resultat | Summa | Innehav utan bestämmande inflytande | Totalt eget kapital | |
Belopp i Tkr | ||||||
Ingående eget kapital per 120101 | 11 600 | 127 816 | -27 246 | 112 170 | - | 112 170 |
Periodens totalresultat | 60 170 | 60 170 | 60 170 | |||
Ersättning i samband med försäljning av utfärdade optioner | 257 | 257 | 257 | |||
Utgående eget kapital 121231 | 11 600 | 127 816 | 33 000 | 000 000 | 0 | 172 597 |
Ingående eget kapital per den 110101 | 11 600 | 127 816 | -3 837 | 135 579 | - | 135 579 |
Periodens totalresultat | -23 409 | -23 409 | -23 409 | |||
Utgående eget kapital per 111231 | 11 600 | 127 816 | -27 246 | 112 170 | 0 | 112 170 |
Ingående eget kapital per 100101 | 5 800 | 81 872 | 17 881 | 105 553 | 415 556 | 521 109 |
Periodens totalresultat | -21 718 | -21 718 | -21 718 | |||
Dekonsolidering av Brf Paviljongen | - | -415 556 | - 415 556 | |||
Nyemission | 5 800 | 49 880 | 55 680 | 55 680 | ||
Kostnader i samband med notering och nyemission | -3 936 | -3 936 | -3 936 | |||
Utgående eget kapital per 101231 | 11 600 | 127 816 | -3 000 | 000 000 | 0 | 135 579 |
Koncernens rapport över kassaflöden | ||||||
Belopp i Tkr | 2012 | 2011 2010 | ||||
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | ||||||
Driftsnetto | 37 355 | -9 658 -206 | ||||
Administrationskostnader | -14 972 | -13 768 | -21 059 |
Ränteintäkter/Räntekostnader | 396 | 18 | -453 |
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet | 2 310 | 2 059 | 11 |
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital | 25 089 | -21 349 | -21 707 |
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||
Rörelsefordringar (ökning -/minskning +) | -37 033 | 15 968 | -15 884 |
Rörelseskulder (ökning +/minskning -) | 23 545 | 6 031 | 3 768 |
Kassaflöde från den löpande verksamheten | 11 601 | 650 | -33 823 |
INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
Förvärv av fastigheter | -393 246 | -105 659 | - |
Avyttring av fastigheter | 165 947 | - | 476 194 |
Förvärv av immateriella anläggningstillgångar | -1 226 | -21 | -566 |
Förvärv av materiella anläggningstillgångar | -230 | -70 | -56 |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | -228 755 | -105 750 | 475 572 |
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
Nyemission | - | - | 55 680 |
Emissionskostnader | - | - | -3 936 |
Optionspremier | 257 | - | - |
Upptagna lån | 385 501 | 90 379 | 37 197 |
Amortering av lån | -123 154 | -7 525 | -508 194 |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 262 604 | 82 854 | -419 253 |
Årets kassaflöde | 45 450 | -22 246 | 22 496 |
Likvida medel vid årets början | 18 173 | 40 419 | 17 923 |
Likvida medel vid årets slut | 63 623 | 18 173 | 40 419 |
Redovisnings- och värderingsprinciper
Belopp i tusentals kronor (Tkr) där inget annat anges.
Företagsinformation
Finansiella rapporter över historisk finansiell information för räkenskapsåren 2012, 2011 och 2010 för Xxxxxxxx Xxxx AB (publ) har godkänts av styrelsen och verkställande direktör den 4 december 2013. Xxxxxxxx Xxxx AB (publ) är ett svenskt bolag noterat på NASDAQ OMX
First North Premier. Bolaget har sitt säte i Malmö, Sverige.
Tillämpning av regelverk
Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS.
Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Årsredovisningslagen och Rekommendation nr 1 – RFR 1 – Kompletterande redovisningsregler för koncerner – utgiven av Rådet för finansiell rapportering (RFR).
Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar
Från och med 1 januari 2012 har, av EU godkända, nya och ändrade standarder och tolkningar från IASB och uttalanden från IFRIC införts:
• IFRS 7 Finansiella instrument - Upplysningar vid borttagande av finansiella instrument
• IAS 12 Inkomstskatter
Ovan nämnda nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar från IASB eller uttalanden från IFRIC har inte haft någon effekt på Koncernens balans- respektive resultaträkningar eller utformningen av de finansiella rapporterna.
Kommande redovisningsstandarder och tolkningar
Nedan förtecknas de nya och ändrade standarder och tolkningar från IASB och uttalanden från IFRIC som skall tillämpas för kalenderåret 2013 eller senare.
• IAS 1 Presentation av övrigt totalresultat
• IAS 19 Ersättning till anställda
• IAS 27 Separata finansiella rapporter
• IAS 28 Intressebolag och joint ventures
• IAS 32 Finansiella instrument - klassificering
• IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar vid finansiella instrument som kvittas
• IFRS 9 Finansiella Instrument: Recognition and Measurement (svensk titel saknas i nuläget)
• IFRS 10 Koncernredovisning
• IFRS 11 Samarbetsarrangemang
• IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag
• IFRS 13 Värdering till verkligt värde
Förändringen i IAS 1 innebär att grupperingen av transaktioner som redovisas i övrigt totalresultat förändras. Poster som skall återföras till resultatet skall redovisas separat, skilt från de poster som ej skall återföras till resultatet. Förslaget ändrar inte på det faktiska innehållet i övrigt totalresultat utan enbart uppställningsformen.
Övriga förändringar förväntas inte ha någon effekt på koncernens balans- respektive resultaträkningar eller utformningen av de finansiella rapporterna.
Grunder för upprättandet av redovisningen
Den funktionella valutan för Koncernen är svenska kronor, vilket också utgör rapporteringsvalutan för Koncernen. Redovisningen är baserad på anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter samt derivat instrument som värderas till verkligt värde.
Alla belopp är i tusentals svenska kronor (Tkr) om inget annat anges och avser perioden 1 januari till 31 december för åren 2012, 2011 och 2010 för resultaträkningsrelaterade poster,
respektive 31 december för åren 2012, 2011 och 2010 för balansräkningens relaterade poster.
Förutsättningar vid upprättande av koncernens finansiella rapporter inklusive kritiska uppskattningar och bedömningar
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader, samt övrig information. Dessa bedömningar baseras på faktorer som bedöms vara rimliga omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs, eller andra förutsättningar föreligger. Uppskattningar och bedömningar görs löpande och utgår från den historiska erfarenhet och framtida händelser som anses rimliga under de omständigheter som råder.
En väsentlig post i bokslutet som påverkas av bedömningar och uppskattningar är värderingen av koncernens fastighetsbestånd till verkligt värde. Vid värdering av verkliga värden på förvaltningsfastigheter har externa värderingar verifierat värdena. Värdering har utförts av oberoende värderingsmän med erkända och relevanta kvalifikationer och med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med det läge som Xxxxxxxx Xxxxx förvaltningsfastigheter.
Uppskjutna skattefordringar redovisas i den mån det anses troligt att de inom en snar framtid kommer att kunna nyttjas mot skattemässiga överskott.
Grunder för konsolidering
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dess dotterföretag. De finansiella rapporterna för Koncernen som tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt de principer som gäller för Koncernen.
Ett dotterföretag tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilket är den dag moderbolaget får ett bestämmande inflytande, normalt mer än 50 % av rösterna, och ingår i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Alla koncerninterna försäljningar, kostnader, vinster och förluster och mellanhavanden inom Koncernen elimineras i koncernredovisningen. Alla dotterbolag har hittills varit helägda svenska dotterbolag.
Segmentsrapportering
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I Koncernen har denna funktion identifierats som verkställande direktören.
Xxxxxxxx Xxxxx rörelsesegment utgörs av förvaltningsverksamhet, serviceverksamhet och projektutveckling.
Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättande av koncernredovisningen.
Redovisning av intäkter
Intäktsredovisning sker enligt IAS 18 – Intäkter, med undantag för entreprenaduppdrag. Den 1 januari 2010 trädde, efter EU-godkännande, IFRIC 15 – Avtal om upphörande av fastigheter i kraft. Tolkningen klargör när och hur intäkter och sammanhängande kostnader skall redovisas i samband med försäljning av fastigheter om det finns ett köpeavtal mellan byggherre och köpare innan uppförandet av fastigheten är klar. Vidare ges vägledning huruvida överenskommelsen skall redovisas enligt IAS 11 eller IAS 18. Uttalandet påverkar det redovisade resultatet genom att resultatet av verksamhetens projektutveckling redovisas vid färdigställandet och inte successivt under byggnationen.
Leasingavtal
Redovisning av finansiell leasing innebär att anläggningstillgångar tas upp som tillgångspost i balansräkningen och att motsvarande kort- och/eller långfristig skuld bokförs. Leasingbetalningarna redovisas som ränta och amortering av skulden. Vid operationell leasing kostnadsförs betalningar löpande linjärt över leasingperioden.
Xxxxxxxx Xxxx har ingått ett antal leasingavtal avseende kontorsmaskiner och bil. Med utgångspunkt från att den ekonomiska risken kvarstår hos uthyraren har samtliga hyres- och leasingavtal redovisats som operationella leasingavtal.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel, räntekostnader på lån och avgifter avseende krediter samt orealiserade värdeförändringar på derivat.
Lånekostnader
Ränte- och andra finansiella utgifter vid nybyggnad aktiveras under byggtiden.
Ersättningar till anställda
Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, semester och betald sjukfrånvaro redovisas i takt med att de anställda utför tjänster. Xxxxxxxx Xxxx följer IAS 19, Ersättningar till anställda, såväl som de ytterligare upplysningar som krävs enligt ÅRL. Åtagande för VD och ekonomi-/finanschef tryggas genom individuell pensionsplan, premiebestämd. Åtagande för övrig personal tryggas genom försäkring i Alecta/ Collectum. I enlighet med uttalanden från Rådet för finansiell rapportering redovisas pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom försäkring hos Alecta/ Collectum som en avgiftsbestämd plan så länge ITP-planen är oförändrad i sin grundkonstruktion och Xxxxxx inte kan lämna fullständig information.
Nedskrivningar
Vid bedömning om nedskrivningsbehov tillämpas IAS 36 – Nedskrivningar. Tillgångar som har en obestämd nyttjandeperiod skrivs inte av utan prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov. Tillgångar som skrivs av bedöms med avseende på värdeminskning då händelser eller förändringar i förhållanden visar att det redovisade värdet kanske inte är återvinningsbart. En nedskrivning görs med det belopp med vilket tillgångens redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet är det högre av verkliga värdet, minskat med försäljningskostnader, och nyttjandevärdet.
Immateriella anläggningstillgångar
Nedlagda kostnader avseende konceptutveckling aktiveras löpande i enlighet med IAS 38. Efter projektets färdigställande kommer avskrivning att göras under en 10-årsperiod. Nedlagda kostnader avser inköpta konsulttjänster och registrering av varumärken.
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier har upptagits till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerad avskrivning och eventuell nedskrivning. Avskrivningarna enligt plan sker linjärt och baseras på tillgångarnas anskaffningsvärde och bedömda nyttjandeperiod. Inventarier och datorer har en avskrivningsperiod om fem år.
Redovisning av förvaltningsfastigheter sker enligt IAS 40. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter och/eller värdestegring. Även fastigheter under uppförande, exploateringsfastigheter, hänförs till denna kategori. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsutgift, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter i rapport över finansiell ställning till verkligt värde. Verkligt värde baseras på värdering för varje enskild fastighet. För att säkerställa värderingen inhämtas, minst en gång per år, externa värderingar från anlitade värderare. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter redovisas som orealiserade värdeförändringar i rapport över totalresultatet.
Försäljningar och inköp av förvaltningsfastigheter redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen eller säljaren, vilket normalt sker på kontraktsdagen. Vinst eller förlust i samband med försäljning av förvaltningsfastigheter redovisas bland som övriga rörelseintäkter eller övriga rörelsekostnader och beräknas som skillnaden mellan erhållet vederlag för den försålda förvaltningsfastigheten med avdrag för direkt till avyttringen hänförbara utgifter och det redovisade värdet på förvaltningsfastigheten.
Kortfristiga och långfristiga skulder, omsättnings- och anläggningstillgångar
Skulder i balansräkningen redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med kortfristiga skulder avses skulder med avsikt att regleras inom tolv månader från balansdagen. Motsvarande gäller för indelning i omsättnings- och anläggningstillgångar.
Finansiella instrument
Finansiella instrument klassificeras enligt IAS 39 – Finansiella instrument.
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar till exempel likvida medel, kundfordringar, andra rörelsefordringar, låneskulder, leverantörsskulder och andra rörelseskulder. Initialt redovisas finansiella instrument till verkligt värde med tillägg för eventuella transaktionskostnader för de finansiella instrument som vid påföljande värdering redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Med upplupet anskaffningsvärde avses det belopp till vilket en finansiell tillgång eller finansiell skuld redovisas vid tillämpning av effektivräntemetoden, i förekommande fall efter avdrag för eventuella nedskrivningar.
Lånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar med fastställda eller fastställbara betalningsströmmar. Fordringarna redovisas till det värde varmed de förväntas återbetalas med avdrag för osäkra fordringar. Bedömningen av osäkra fordringar baseras på regelbunden genomgång av obetalda fordringar.
Derivatinstrument redovisas till verkligt värde både initialt och vid påföljande värderingar. Värdeförändringar redovisas i rapporten över totalresultat som finansiella intäkter och/eller finansiella kostnader.
Finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när Bolaget ingår avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp i balansräkningen vid tidpunkt för utställande och leverantörsskuld tas upp i balansräkningen vid mottagandet. Vid erhållande eller fullgörande av åtaganden tas fordringar respektive skulder bort ur balansräkningen.
Avsättningar
Avsättningar redovisas när Xxxxxxxxx har en förpliktelse, legal eller informell, till följd av tidigare händelser och då det är sannolikt att en utbetalning kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen och att dess värde går att mäta tillförlitligt. I de fall då företaget förväntar sig att en gjord avsättning ska ersättas av utomstående, exempelvis inom ramen för ett försäkringsavtal, redovisas denna förväntade ersättning som en separat tillgång, men först när det är så gott som säkert att ersättningen kommer att erhållas.
Om tidsvärdet är väsentligt ska den framtida betalningen nuvärdesberäknas. Beräkningen ska göras med hjälp av en diskonteringsränta som speglar kortsiktiga marknadsförväntningar med
hänsyn tagen till specifika risker kopplade till åtagandet. Ökningen av åtagandet redovisas som en räntekostnad.
Likvida medel
Likvida medel omfattar kassa och tillgodohavanden på bank.
Skatter
Koncernen tillämpar IAS 12 – Inkomstskatter. Redovisad skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är den skatt som antingen betalas eller erhålles under det aktuella inkomståret.
Uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Värderingen av uppskjutna skatter görs med utgångspunkt från förväntade skulder och fordringar på balansdagen. Skattesats om 22 procent har använts vid beräkning av uppskjuten skatteskuld under 2012. För åren 2010 och 2011 har en skattesats om 26,3 procent använts vid beräkning av uppskjuten skatteskuld.
Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är sannolikt att framtida skattemässiga
överskott kommer att finnas tillgängliga, mot vilka de temporära skillnaderna kan utnyttjas. Uppskjutna skattefordringar och skulder kvittas när det finns legal kvittningsrätt. Uppskjutna skattefordringar avseende underskottsavdrag redovisas i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skattebetalning genom att de kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning.
Bolagen i Koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning. Den statliga inkomstskatten i Sverige uppgick mellan åren 2010 till 2012 till 26,3 procent.
Kassaflödesanalys
Koncernen tillämpar indirekt metod i enlighet med IAS 7 – Kassaflödesanalys. I analysen fås ett underlag vilket möjliggör bedömningen av företagets förmåga att dels skapa likvida medel dels dess behov.
Eget kapital
Transaktionskostnader som direkt hänför sig till emission av nya aktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden.
KONCERNENS NOTER
NOT 1 SEGMENTSINFORMATION
Koncernens interna rapportering sker enligt nedanstående segmentsindelning. Segmentsindelningar har under 2010, 2011 och 2012 förändrats beroende på i vilken fas respektive verksamhet befunnit sig. Förvaltningsverksamheten bestod, vid bokslutsdatum den 31 december 2012, av koncernens fastighetsbestånd i Malmö. Under 2010 och 2011 fanns inget fastighetsbestånd eftersom förvaltningsverksamheten påbörjades 2012. Tillträdesdagen för det första förvärvet i förvaltningsverksamheten inföll den 31 december 2012. Serviceverksamheten bedriver restaurang, spa-anläggning och service i anslutning till livsstilsboendet i Xxxxxxxx Xxxx. Bolagets serviceverksamhet är dimensionerad att ge service till ca 600 boende när samtliga etapper är genomförda. Samtliga boende erlägger, enligt bostadsrättsföreningarnas stadgar, en serviceavgift per månad. Segment projektutveckling härrör till verksamheten i samband med uppförande av byggnad avseende livsstilsboende i Limhamn.
Nedan redogörs för segmentens resultat och avstämning mot koncernens resultat:
2012 Tkr | Förvaltnings- verksamhet | Service- verksamhet | Projekt- utveckling | Koncern- gemensamma poster | Totalt |
Intäkter från externa kunder Intäkter från transaktioner med andra segment | 7 360 | 239 854 | 141 | 247 355 0 | |
Summa intäkter | 0 | 7 360 | 239 854 | 141 | 247 355 |
Kostnader | -11 699 | -198 301 | -210 000 | ||
Driftsnetto | 0 | -4 339 | 41 553 | 141 | 37 355 |
Försäljnings- och administrationskostnader | -13 742 | -13 742 | |||
förvaltningsfastigheter | 48 581 | 48 581 | |||
Övriga rörelsekostnader | -1 230 | -1 230 | |||
Rörelseresultat | 70 964 | 70 964 | |||
Finansiella intäkter | 537 | 537 | |||
Finansiella kostnader | -141 | -141 | |||
Orealiserad värdeförändringar derivat | -644 | -644 | |||
Resultat före skatt | 70 716 | 70 716 | |||
Aktuell skatt | 0 | ||||
Uppskjuten skatt | -10 546 | -10 546 | |||
Årets resultat | 60 170 | 60 170 |
I kostnaderna ovan ingår avskrivningar med 2 193 Tkr
2011 Tkr | Förvaltnings- verksamhet | Service- verksamhet | Projekt- Koncern- gemensamma utveckling poster | Totalt | |
Intäkter från externa kunder Intäkter från transaktioner med andra segment | 8 007 | 17 964 | 25 971 0 | ||
Summa intäkter | 0 | 8 007 | 17 964 | 0 | 25 971 |
Kostnader | -16 608 | -19 021 | -35 629 | ||
Driftsnetto | 0 | -8 601 | -1 057 | 0 | -9 658 |
Försäljnings- och administrationskostnader | -12 643 | -12 643 | |||
förvaltningsfastigheter | 0 | ||||
Övriga rörelsekostnader | -1 125 | -1 125 | |||
Rörelseresultat | -23 426 | -23 426 | |||
Finansiella intäkter | 430 | 430 | |||
Finansiella kostnader | -412 | -412 | |||
Orealiserad värdeförändringar derivat | 0 | ||||
Resultat före skatt | -23 408 | -23 408 | |||
Aktuell skatt | -1 | -1 | |||
Uppskjuten skatt | 0 | ||||
Årets resultat | -23 409 | -23 409 | |||
I kostnaderna ovan ingår avskrivningar med 2 242 Tkr
2010 Tkr | Förvaltnings- verksamhet | Service- verksamhet | Projekt- Koncern- gemensamma utveckling poster | Totalt | |
Intäkter från externa kunder Intäkter från transaktioner med andra segment | 11 903 | 120 382 | 132 285 0 | ||
Summa intäkter | 0 | 11 903 | 120 382 | 0 | 132 285 |
Kostnader | -25 202 | -107 289 | -132 491 | ||
Driftsnetto | 0 | -13 299 | 13 093 | 0 | -206 |
Försäljnings- och administrationskostnader | -20 231 | -20 231 | |||
förvaltningsfastigheter | 0 | ||||
Övriga rörelsekostnader | -828 | -828 | |||
Rörelseresultat | -21 265 | -21 265 | |||
Finansiella intäkter | 316 | 316 | |||
Finansiella kostnader | -769 | -769 | |||
Orealiserad värdeförändringar derivat | 0 | ||||
Resultat före skatt | -21 718 | -21 718 | |||
Aktuell skatt | 0 | ||||
Uppskjuten skatt | 0 | ||||
Årets resultat | -21 718 | -21 718 | |||
I kostnaderna ovan ingår avskrivningar med 2 176 Tkr | |||
Specifikation av väsentliga intäktsposter: | |||
Tkr | 2012 | 2011 | 2010 |
Intäkter avseende nyproduktion | 239 854 | 17 898 | 120 181 |
Serviceintäkter | 7 360 | 8 007 | 11 903 |
Övrigt | 141 | 66 | 201 |
247 355 | 25 971 | 132 285 | |
Merparten av koncernens intäkter är hänförlig till nyproduktionsverksamheten.
NOT 2 SPECIFIKATION AV VÄSENTLIGA KOSTNADSSLAG
Tkr | 2012 | 2011 | 2010 |
Produktionskostnader nyproduktion | 198 301 | 19 021 | 107 289 |
Kostnader för serviceverksamheten | 11 699 | 16 608 | 25 202 |
210 000 | 35 629 | 132 491 |
Produktionskostnader består i huvudsak av entreprenad- och exploateringskostnader men
även av kostnader såsom arkitekt-, byggadministration-, kapital- samt momskostnader i samband med uppförandet av bostadsrättsföreningarna Allén och
Paviljongen.
NOT 3 PERSONALKOSTNADER, ERSÄTTNINGAR OCH ARVODEN
2012 2011 2010
Medelantalet anställda
Antal anställda
Varav kvinnor
Antal anställda
Varav kvinnor
Antal anställda
Varav kvinnor
Koncernen 18 13 16 12 35 16
Löner och andra ersättningar | 2012 | 2011 | 2010 |
Styrelsen och verkställande direktören | 2 583 | 1 615 | 1 625 |
Övriga anställda | 6 352 | 8 654 | 13 971 |
8 935 | 10 269 | 15 596 | |
Sociala kostnader | 2012 | 2011 | 2010 |
Styrelsen och verkställande direktören | 370 | 104 | 511 |
Övriga anställda | 1 930 | 2 555 | 4 075 |
2 300 | 2 659 | 4 586 | |
Pensionskostnader | 2012 | 2011 | 2010 |
Styrelsen och verkställande direktören | 167 | - | 243 |
Övriga anställda | 614 | 608 | 1 527 |
781 | 608 | 1 770 | |
Könsfördelning i företagsledningen | |||
Styrelseledamöter | 2012 | 2011 | 2010 |
Kvinnor | 1 | 1 | 2 |
Män | 5 | 6 | 5 |
6 | 7 | 7 | |
Verkställande direktör och övriga ledande befattningsinnehavare | 2012 | 2011 | 2010 |
Kvinnor | 0 | 0 | 0 |
Män | 2 | 2 | 3 |
2 | 2 | 3 | |
Ersättningar till styrelsen, VD samt ledande befattningshavare | |||
På årsstämman i april 2012 beslutades att ersättningen till styrelsens externa ledamöter skulle uppgå till maximalt 400 Tkr (400), varav 100 Tkr (100) utgår till styrelsens ordförande. Under året totalt resultatförda arvoden uppgår till 400 Tkr.
Specifikation av löner och ersättningar till ledande befattningshavare
Specifikation av löner och ersättningar 2012 | Grundlön/ arvode | Rörlig ersättning | Övriga förmåner | Pensions- kostnader | Totalt |
Xx Xxxxxx, styrelsens ordförande | 100 | 100 | |||
Xxxxxxxx Xxxxxxx, ledamot (frånträtt 2012) | 50 | 50 | |||
Xxxx Xxxxxxxx, ledamot (frånträtt 2012) | 50 | 50 | |||
Xxxx Xxxxxx, ledamot | 50 | 50 | |||
Xxx-Xxxxx Xxxxxxxxxx, ledamot (frånträtt 2012) | 50 | 50 | |||
Xxxxxx Xxxxxxxxx, ledamot | 50 | 50 | |||
Xxxxx Xxxxxx, ledamot | 50 | 50 |
Xxx Xxxxxxxxx, ledamot1 | 0 | ||||
Xxxx Xxxxxxxxx, verkställande direktör, ledamot | 773 | 39 | 167 | 979 | |
Xxxxxx Xxxxxxxxx, verkställande direktör (avgick under 2012) | 1 411 | 1 411 | |||
Övriga ledande befattningshavare (1 personer) | 628 | 66 | 120 | 814 | |
3 212 | 0 | 105 | 287 | 3 604 |
Specifikation av löner och ersättningar 2011 | Grundlön/ arvode | Rörlig ersättning | Övriga förmåner | Pensions- kostnader | Totalt |
Xx Xxxxxx, styrelsens ordförande | 100 | 100 | |||
Xxxxxxxx Xxxxxxx, ledamot | 50 | 50 | |||
Xxxx Xxxxxxxx, ledamot | 50 | 50 | |||
Xxxx Xxxxxx, ledamot | 50 | 50 | |||
Xxx-Xxxxx Xxxxxxxxxx, ledamot | 50 | 50 | |||
Xxxxxx Xxxxxxxxx, ledamot | 50 | 50 | |||
Xxx Xxxxxx, ledamot (frånträtt 2011) | 50 | 50 | |||
Xxxxxx Xxxxxxxxx, verkställande direktör | 1 215 | 1 215 | |||
Övriga ledande befattningshavare (1 personer) | 620 | 65 | 107 | 791 | |
Specifikation av löner och ersättningar 2010 Xxxx Xxxxxxxxx, styrelsens ordförande (frånträtt 2010) Xxxxxxxx Xxxxxxx, ledamot Xxxx Xxxxxxxx, ledamot Xxxx Xxxxxx, ledamot Gun-Xxxxx Xxxxxxxxxx, ledamot Anders Petersson, ledamot Mats O Paulsson, ledamot (frånträtt 2010) Meg Tivéus, ledamot Peter Strand, verkställande direktör Övriga ledande befattningshavare (4 personer) | 2 235 Grundlön/ arvode 100 50 6 50 50 50 44 50 1 225 2 773 | 0 Rörlig ersättning | 65 Övriga förmåner 127 114 | 107 Pensions- kostnader 243 627 | 2 406 |
Totalt | |||||
100 | |||||
50 | |||||
6 | |||||
50 | |||||
50 | |||||
50 | |||||
44 | |||||
50 | |||||
1 595 | |||||
3 514 | |||||
4 398 | 0 | 241 | 870 | 5 509 |
1 Pia Andersson tillträdde under andra halvåret 2012 varvid arvode har betalats ut först under 2013.
Pensioner
Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsår för vilket Bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan, ska en pensionsplan enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar enligt ITP som är tecknade i Alecta uppgår till 93 Tkr (2011: 98 Tkr resp 2010: 149 Tkr). Vid utgången av 2012 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 129 procent (2011: 113 procent resp 2010: 146 procent). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
VD samt ekonomichef har premiebaserad pension, utan andra förpliktelser att avsätta ett månadsbelopp motsvarande 35% av månadslön respektive 5 000 kr till en tjänstepensionsförsäkring.
Uppsägningstid/Avgångsvederlag
Nuvarande VD har sex månaders ömsesidig uppsägningstid med sex månaders uppsägningstid. Ekonomichef har från Bolagets sida sex månader och från egen del tre månaders uppsägningstid.
Incitamentsprogram
Under juni 2012 erbjöds samtliga anställda att förvärva teckningsoptioner vilket ger anställda rätt att utnyttja teckningsoptionerna för kontant teckning av aktier till en kurs om 6,70 kr per styck i december 2014. Teckningsoptionerna såldes till marknadsvärdering enligt Black & Scholes värderingsmodell. I värderingsmodellen fastställdes värdet på den underliggande aktien till 4,20 kr med volatilitet på 30% och en riskfri ränta om 0,9%. Löptiden uppgick till 2,5 år. Totalt antal teckningsoptioner beslutad av stämma den 27 juni 2012 uppgick till 1 500 000 stycken. Totalt finns per bokslutsdagen 1 071 000 stycken optioner tecknade av personalen. Resterande outnyttjade optioner är avsedda för framtida rekryteringar.
2012 | 2011 | 2010 | |
Övriga externa kostnader | 6 206 | 6 261 | 10 152 |
Personalkostnader | 6 706 | 5 503 | 9 232 |
Avskrivningar av immateriella och materiella anläggningstillgångar | 830 | 879 | 847 |
13 742 | 12 643 | 20 231 |
Bland övriga externa kostnader ingår ersättning till revisorer enligt nedanstående specifikation:
Ersättning till revisorer, Ernst & Young AB | 2012 | 2011 | 2010 |
Revisionsuppdraget | 329 | 309 | 312 |
Skatterådgivning | 70 | 173 | 80 |
Övriga kostnader | 127 | 148 | 218 |
526 | 630 | 610 |
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på Bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är rådgivning.
NOT 5 LEASING
Årets leasingkostnader där Victoria Park är leasetagare uppgår till 184 Tkr (2011: 197 respektive 2010: 204).
Framtida leasingavgifter, för icke uppsägningsbara leasingavtal, förfaller till betalning enligt följande:
2012 | 2011 | 2010 | |
Inom ett år | 152 | 132 | 176 |
Senare än ett år men inom fem år | 210 | 137 | 69 |
362 | 269 | 245 |
Victoria Parks leasingavtal klassificeras som operationella och finansiella leasingavtal saknas helt.
NOT 6 FINANSIELLA INTÄKTER | |||
2012 | 2011 | 2010 | |
Ränteintäkter | 537 | 430 | 316 |
537 | 430 | 316 | |
NOT 7 FINANSIELLA KOSTNADER | ||||
2012 | 2011 | 2010 | ||
Räntekostnader | -141 | -412 | 769 | |
Orealiserade värdeförändringar derivat | -644 | - | - | |
-785 | -412 | 769 | ||
NOT 8 ÅRETS SKATTEKOSTNAD | ||||
Specifikation av årets skattekostnad | 2012 | 2011 | 2010 | |
Aktuell skatt | 0 | -1 | - | |
Uppskjuten skatt | -10 546 | - | - | |
-10 546 | -1 | 0 | ||
Avstämning av effektiv skatt | 2012 | 2011 | ||
Årets resultat före skatt | 70 716 | -23 408 | ||
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | 26,3% | -18 598 | 26,3% | 6 156 |
Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader | -2,8% | -1 951 | 0,1% | -16 |
Skatteeffekt av icke skattepliktiga intäkter | 18,5% | 13 100 | -1,4% | 329 |
Skatteeffekt av ej aktiverade underskottsavdrag | -7,3% | -5 158 | 27,6% | -6 470 |
Skatteeffekt av ändrad skattesats | 2,9% | 2 061 | 0,0% | |
-10 546 | -1 | |||
Finns ej utnyttjade skattemässiga underskott på 136 796 Tkr per den 31 dec 2012, på 117 172 Tkr per den 31 december 2011, och på 92 521 Tkr per den 31
december 2010.
Aktiens förändring sedan Bolaget bildades | ||||
Datum Händelse | Förändring av aktiekapital, kr | Totalt aktiekapital, kr | Antal aktier, st | Totalt antal aktier, st |
Bolaget 2005 bildas | 100 000 | 100 000 | 1 000 | 1 000 |
2007 - aug Split 100:1 | 0 | 100 000 | 99 000 | 100 000 |
2007 - aug Nyemission | 900 000 | 1 000 000 | 900 000 | 1 000 000 |
2007 - sept Split 32:10 | 0 | 1 000 000 | 2 200 000 | 3 200 000 |
2007 - sept Nyemission | 4 413 332 | 5 413 332 | 14 122 662 | 17 322 662 |
2007 - sept Nyemission | 386 666 | 5 799 998 | 1 237 333 | 18 559 995 |
2010 - mars | Nyemission | 5 799 998 | 11 599 996 | 18 559 995 37 119 990 |
2012 | 2011 | 2010 | ||
Genomsnittligt antal utestående aktier | 37 119 990 | 37 119 990 | 37 119 990 | |
Årets resultat, Tkr | 60 170 | -23 409 | -21 718 | |
Resultat per aktie, kr | 1,62 | -0,63 | -0,59 | |
Resultat per aktie efter utspädning, kr | 1,56 | -0,63 | -0,59 |
Aktiekapitalet, om 11 599 Tkr, är per den 31 december 2012 fördelat på 37 119 990 st aktier. Kvotvärde per aktie är 0,31 kr. Alla aktier har rätt till vinst och överskott vid likvidation samt berättigar till en röst. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst 4 000 Tkr och högst 16 000 Tkr. Antalet aktier ska vara lägst 15 000 000 st och högst 60 000 000 st. Victoria Park AB (publ) innehar inga egna aktier och inget dotterbolag äger aktier i Bolaget. Bolaget noterades på NASDAQ OMX First North den 14 november 2007.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning och efter utspädning: | ||||
2012 | 2011 | 2010 | ||
Totalt antal aktier före utspädning vid årets början | 37 119 990 | 37 119 990 | 18 559 995 | |
Nyemission | 0 | 0 | 18 559 995 | |
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning | 37 119 990 | 37 119 990 | 32 836 914 | |
Effekt av teckningsoptioner | 1 500 000 | 0 | 0 | |
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier före och efter utspädning | 38 619 990 | 37 119 990 | 32 836 914 | |
NOT 10 KONCEPTUTVECKLING | ||||
2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 | ||
Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade anskaffningsvärde | 6 925 | 6 903 | 6 841 | |
Förvärvat under året | 1 226 | 22 | 62 | |
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 8 151 | 6 925 | 6 903 | |
Ackumulerade avskrivningar | ||||
Ingående ackumulerade avskrivningar | -1 321 | -628 | 0 | |
Årets avskrivningar | -694 | -693 | -628 | |
Utgående ackumulerade avskrivningar | -2 015 | -1 321 | -628 | |
Utgående balans | 6 136 | 5 604 | 6 275 | |
NOT 11 INVENTARIER | ||||
2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 | ||
Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade anskaffningsvärde | 8 714 | 8 645 | 7 335 | |
Förvärvat under året | 230 | 69 | 1 310 | |
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 8 944 | 8 714 | 8 645 | |
Ackumulerade avskrivningar | ||||
Ingående ackumulerade avskrivningar | -4 566 | -3 016 | -1 762 | |
Årets avskrivningar | -1 500 | -1 550 | -1 254 |
Utgående ackumulerade avskrivningar | -6 066 | -4 566 | -3 016 |
Utgående balans | 2 878 | 4 148 | 5 629 |
NOT 12 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER | |||
Förändring av redovisat värde | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
Fastighetsbestånd 1 januari | 264 788 | 159 129 | 635 323 |
Investeringar i befintliga fastigheter inklusive aktiverade låneutgifter | 105 659 | ||
Förvärv | 393 245 | ||
Försäljningar* | -165 947 | -476 194 | |
Orealiserade värdeförändringar fastigheter** | 48 755 | ||
Fastighetsbestånd 31 december | 540 841 | 264 788 | 159 129 |
* För perioderna 2012 och 2010 har två separata bostadsrättsföreningar, Brf Allén i Limhamn & Brf Paviljongen i Limhamn, avkonsoliderats ur Koncernen.
**Vid värdering av verkliga värden på förvaltningsfastigheter har externa värderingar verifierat värdena. Värdering har utförts av oberoende värderingsmän med erkända och relevanta kvalifikationer och med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med det läge som Victoria Parks förvaltningsfastigheter.
NOT 13 ANDELAR I BRF | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
Osålda lägenheter i Brf Allén/Brf Paviljongen | 33 419 | 19 000 | 28 400 |
Visningslägenheter | 0 | 0 | 5 000 |
33 419 | 19 000 | 33 400 | |
NOT 14 FÖRUTBETALDA KOSTNADER | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
Övriga interimsfordringar | 24 977 | 24 404 | 24 048 |
24 977 | 24 404 | 24 048 |
I förutbetalda kostnader ingår fakturor om 23 168 Tkr avseende överfakturerad entreprenad som Bolaget bestridit.
NOT 15 ÖVRIGA FORDRINGAR | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
Fordran moms | 765 | 975 | 384 |
Övriga kortfristiga fordringar | 3 064 | 1 297 | 3 361 |
3 829 | 2 272 | 3 745 | |
NOT 16 KONCERNENS UPPLÅNING Långfristiga räntebärande skulder | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
Långfristig räntebärande skuld till bank | 403 500 | 37 000 | 37 000 |
Kortfristiga räntebärande skulder | |||
Kortfristig räntebärande skuld | 16 187 | 120 051 | 37 198 |
419 687 157 051 74 198
Den långfristiga skulden avser i huvudsak belåning kopplad till Koncernens fastighetsbestånd. De långfristiga skulderna är säkerställda genom pantbrev, jämför not 19. Den kortfristiga skulden avser lån för pantsatta lägenheter i Brf Allén (10st).
NOT 17 ÖVRIGA SKULDER Övriga skulder | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
Momsskuld | 215 | 4 112 | - |
Inbetalda handpenningar | 0 | 6 132 | 5 100 |
Övriga skulder | 198 | 403 | 410 |
413 | 10 647 | 5 510 |
NOT 18 UPPLUPNA KOSTNADER | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
Projektkostnader | 19 790 | 24 872 | 26 959 |
Personalrelaterade kostnader | 1 485 | 1 925 | 3 102 |
Övriga upplupna kostnader | 16 849 | 878 | 1 103 |
38 124 | 27 675 | 31 164 |
NOT 19 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 | |
STÄLLDA SÄKERHETER Pantbrev i fastighet | 441 687 | 130 125 | 137 650 |
EVENTUALFÖRPLIKTELSER Övriga garantiförbindelser till förmån för | |||
dotterbolag | 22 000 | 23 000 | 25 000 |
NOT 20 NÄRSTÅENDE |
Koncernens närståendekrets innefattar samtliga styrelseledamöter och ledningen med sina respektive närståendekretsar. För ersättningar och löner mm till styrelse och ledning - se not 4. Till styrelseledamöter har även ersättning för gjorda utlägg såsom rese- och telefonkostnader lämnats.
Moderbolaget har direkt och indirekt inflytande över bolagen i Koncernen. Transaktioner och mellanhavanden med dotterbolag utgörs av koncernbidrag, intäkter för utförda tjänster och vidarefakturerade kostnader.
NOT 21 FINANSIELLA INSTRUMENT OCH FINANSIELL RISKHANTERING
Nedan återges koncernens redovisade värde avseende finansiella instrument, förutom kassa och bank, fördelat per värderingskategori enligt IAS 39:
Finansiella
tillgångar och Finansiella
skulder till Låne- och Investeringar tillgångar
verkligt värde kund- som hålls som kan Övriga
2012 via resultatet fordringar till förfall säljas skulder Finansiella tillgångar
Andelar i Brf 33 419
Kundfordringar | 21 908 | ||||||
Övriga fordringar | 27 185 | ||||||
0 | 49 093 | 0 | 33 419 | 0 | |||
Finansiella skulder Räntebärande skulder | 419 687 | ||||||
Leverantörsskulder | 55 600 | ||||||
Derivat Upplupna kostnader | 644 | 36 142 | |||||
644 | 0 | 0 | 0 | 511 429 | |||
Finansiella tillgångar och | Finansiella | |||||
skulder till verkligt värde | Låne- och kund- | Investeringar som hålls | tillgångar som kan | Övriga | ||
2011 | via resultatet | fordringar | till förfall | säljas | skulder | |
Finansiella tillgångar Andelar i Brf | 19 000 | |||||
Kundfordringar | 1 423 | |||||
Övriga fordringar | 24 911 | |||||
Finansiella skulder | 0 | 26 334 | 0 | 19 000 | 0 | |
Räntebärande skulder | 157 051 | |||||
Leverantörsskulder | 32 268 | |||||
Övriga skulder | 6 398 | |||||
Upplupna kostnader | 25 382 | |||||
0 | 0 | 0 | 0 | 221 099 |
Finansiella tillgångar och | Finansiella | |||||
skulder till verkligt värde | Låne- och kund- | Investeringar som hålls | tillgångar som kan | Övriga | ||
2010 | via resultatet | fordringar | till förfall | säljas | skulder | |
Finansiella tillgångar Andelar i Brf | 33 400 | |||||
Kundfordringar | 1 692 | |||||
Övriga fordringar | 27 392 | |||||
0 | 29 084 | 0 | 33 400 | 0 | ||
Finansiella skulder Räntebärande skulder | 74 197 | |||||
Leverantörsskulder | 27 876 | |||||
Övriga skulder | 5 100 | |||||
Upplupna kostnader | 27 608 | |||||
0 | 0 | 0 | 0 | 134 781 |
De redovisade värden enligt tabellen ovan motsvarar i all väsentligt posternas verkliga värde.
Samtliga finansiella instrument värderade till verkligt värde eller vars verkliga värde är lämnat som en tilläggsupplysning i denna rapport, kategoriseras inom verkligt värde hierarkin som beskrivs nedan och som är baserad på nivåer utifrån graden av indata som är väsentlig vid verkligt värde värdering.
Nivå 1 – är indata baserad på ojusterade noterade priser på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder som Koncernen har tillgång till vid värderingstidpunkten.
Nivå 2 – är andra indata än de noterade priser som ingår i Nivå 1 och som är direkt eller indirekt observerbara för tillgången eller skulden.
Nivå 3 – är icke observerbara indata för tillgången eller skulden.
Finansiell riskhantering inom Victoria Park
Victoria Park är exponerat för ett antal finansiella risker som Koncernen hanterar inom ramen för den finanspolicy som godkänts av styrelsen. Det övergripande målet är soliditeten bör vara minst 25 % och en långsiktig avkastning på eget kapital om minst 15 %. Koncernens långsiktiga belåningsgrad bör högst uppgå till 70 % av marknadsvärdet med kapitalbindning om minst 3 år. De främsta riskerna för Koncernen är finansieringsrisk och ränterisk. Finanspolicyn och strategiplanen anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas. Avsteg från finanspolicyn och strategiplanen kräver styrelsens godkännande.
Marknadsrisk
Koncernen verkar i Sverige och utsätts inte i någon omfattning för transaktionsrisker vid köp/försäljningar och finansiella transaktioner i utländsk valuta.
Koncernens ränterisk uppstår genom långfristig upplåning. Upplåning som görs med rörlig ränta utsätter Koncernen för ränterisk avseende kassaflöde. Upplåning som görs med fast ränta utsätter Koncernen för ränterisk avseende verkligt värde. Koncernen har som policy att ha 50 % av sin upplåning räntesäkrat med samma löptid som krediterna, vilket framgår av Bolagets strategiplan.
Om räntorna på upplåning i svenska kronor varit 10 baspunkter (0,1 %) högre/lägre med alla andra variabler konstanta, hade vinsten efter skatt för räkenskapsåret 2012 varit 420 Tkr lägre/högre (2011: 157 tkr lägre/högre respektive 2010: 74 tkr lägre/högre), huvudsakligen som en effekt av högre/lägre räntekostnader för upplåning med rörlig ränta. I beloppet har även hänsyn tagits för upplåning avseende Herrgården och Öresundsgården trots att tillträdesdagen varit efter bokslutsdatum.
Kreditrisk
Koncernen har ingen koncentration av kreditrisker. Koncernen har fastställda riktlinjer för att säkra att försäljning av produkter och tjänster sker till kunder med lämplig kreditbakgrund. Det finns ingen enskild hyresgäst som svarar för mer än 10 procent av totala kundfordringar. Se vidare nedanstående analys av förfallna kundfordringar.
Tkr | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
Kundfordringar, brutto | 23 888 | 1 453 | 1 753 |
Reserv för osäkra fordringar | -1 982 | -30 | -61 |
Kundfordringar, netto | 21 906 | 1 423 | 1 692 |
Avsättning för osäkra kundfordringar motsvarar 8 % av totala kundfordringar (2011: 2 % respektive 2010: 4 %).
Likviditet och refinansieringsrisk
Finansieringsrisker avser risk för svårigheter att erhålla finansiering för verksamhet vid en given tidpunkt. I Victoria Parks finanspolicy anges att koncernens externa låneportfölj ska ha en löptidsstruktur som garanterar att Bolaget inte exponeras för refinansieringsrisker. Policyn anger att lånelöftenas genomsnittliga löptid skall vara minst 3 år avseende kapitalbindning och i intervallet 5-7 månader avseende räntebindning. Syftet är att Victoria Parks låneportfölj ska uppfylla följande övergripande mål:
· Låg finansieringsrisk
· Hög flexibilitet med avseende på räntebindning och säkerheter
· Enkel administration
· Affärsmässighet
Med refinansieringsrisker avses risken att Victoria Park inte kan återfinansiera sig i framtiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Victoria Park arbetar kontinuerligt med att uppta nya lån och omförhandla befintliga lån. Av låneportföljen skall den genomsnittliga kreditbindningstiden vara minst 3 år och räntesäkrat till 50 procent med samma löptid som krediterna vilket framgår av Bolagets strategiplan.
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja betalningsåtaganden som finns. Finanspolicyn anger att likviditeten skall vara på en tillfredställande nivå för att klara betalningsåtaganden. Vid bokslutsdatum uppgick koncernens likvida medel till 63 623 Tkr (2011: 18 173 Tkr respektive 2010: 40 419 Tkr).
Ledningen följer löpande prognoser över koncernens kassaflöden och likviditetsreserv för att säkerställa att Koncernen har tillräckligt med likvida medel för att bemöta behovet i den löpande verksamheten.
Tabellen nedan visar finansiella skulders återstående kontraktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen är de avtalsenliga odiskonterade kassaflödena.
2012 | < 3 mån | 3 mån - 1 år | 1 - 2 år | 2 - 5 år | > 5 år | Totalt |
Finansiella skulder | 0 | |||||
Räntebärande skulder | 3 952 | 12 894 | 34 793 | 95 358 | 355 270 | 502 267 |
Leverantörsskulder | 55 600 | 55 600 | ||||
Upplupna kostnader | 36 142 | 36 142 | ||||
95 694 | 12 894 | 34 793 | 95 358 | 355 270 | 594 009 |
2011 | < 3 mån | 3 mån - 1 år | 1 - 2 år | 2 - 5 år | > 5 år | Totalt |
Finansiella skulder | 0 | |||||
Räntebärande skulder | 1 654 | 116 672 | 7 457 | 40 064 | 165 846 | |
Leverantörsskulder | 32 268 | 32 268 | ||||
Övriga skulder | 6 398 | 6 398 | ||||
Upplupna kostnader | 25 382 | 25 382 | ||||
65 702 | 116 672 | 7 457 | 40 064 | 0 | 229 894 |
2010 | < 3 mån | 3 mån - 1 år | 1 - 2 år | 2 - 5 år | > 5 år | Totalt |
Finansiella skulder | 0 | |||||
Räntebärande skulder | 646 | 2 105 | 38 756 | 3 830 | 37 000 | 82 336 |
Leverantörsskulder | 27 876 | 27 876 | ||||
Övriga skulder | 5 100 | 5 100 | ||||
Upplupna kostnader | 27 608 | 27 608 | ||||
61 230 | 2 105 | 38 756 | 3 830 | 37 000 | 142 920 |
Malmö den 4 december 2013
Bo Forsén Styrelsens ordförande
Anders Pettersson Sten Libell
Greg Dingizian Luciano Astudillo
Christian Hahne Peter Strand VD